Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Калининград                                                                       Дело № А21-10702/2024

«09»    января  2025 года

Резолютивная часть решения объявлена «17» декабря 2024 года. 

Решение изготовлено в полном объеме   «09» января 2025 года.

 Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Юшкарёва И.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бойко М.С.,                                                                                                                                                          

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «УК «МОЙ ДОМ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Министерству регионального контроля (надзора) Калининградской области о признании незаконными предписания от 10.06.2024, 

при участии в судебном заседании: 

от заявителя: ФИО1, по доверенности от 09.01.2024, паспорту;

от заинтересованного лица: ФИО2, по доверенности от 25.12.2023, паспорту;

установил:

14.08.2024 ООО «УК «МОЙ ДОМ» (далее – Заявитель, Общество) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным предписания Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области (далее – Министерство, Заинтересованное лицо) от 10.06.2024.

Как следует из заявления Общество просило: признать недействительным предписание министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области № ЖК-2/170/ЛДВ/24-4180/9, 24-4438/9 от 10.06.2024.

Определением от 15.08.2024 заявление было принято к производству судом.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявление в полном объеме.

Представитель Министерства возражал по заявленным требованиям, полагая вынесенное предписание законным и обоснованным, не нарушающим права и законные интересы Общества. 

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

В ходе контрольного (надзорного) мероприятия, результаты которого зафиксированы в акте документарной проверки № ЖК-523/пр, Минконтролем были установлены факты нарушения Обществом лицензионных требований, в связи с чем в его адрес было вынесено предписание об устранении нарушений лицензионных требований от 10.06.2024 № ЖК-2/170/ЛДВ/24-4180/9, согласно которому ООО «УК «Мой Дом» вменено в обязанность в срок 15.08.2024:

1. Выполнить работы по ремонту перекрытия паркинга комплекса многоквартирных домов № 10, 12, 14, 16, 20 по ул. Динамо в г. Светлогорске Калининградской области (далее - МКД).

2. Выполнить работы по ремонту водоприемных лотков паркинга МКД в местах повреждений.

3. Выполнить работы по окрашиванию металлического ограждения МКД.

4. Организовать надлежащее содержание фонтана, беседки, спортивной площадки МКД.

5. Организовать собрание собственников помещений МКД № 10 по вопросу использования обществом отдельных помещений общего пользования МКД № -10, в случае принятия отрицательного решения обеспечить их освобождение с передачей ключей собственникам № 10, обеспечить доступ к местам общего пользования МКД № 10.

Решением от 15.06.2024 Министерством отменен пункт 4 оспариваемого Предписания, в остальной части предписание оставлено без изменения.

ООО «УК «Мой Дом» полагает выданное предписание незаконным.

В обоснование своей позиции ООО «УК «Мой Дом» указывает, что в соответствии с п. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), управляющая организация отвечает за нарушения, касающиеся исключительно общего имущества собственников помещений в конкретном МКД. При этом в акте проверки указано на общее имущество только одного МКД - нежилое помещение в доме № 10 по ул. Динамо в г. Светлогорске Калининградской области.

Указание на то, в состав общего имущества какого дома входят металлическое ограждение и паркинг, в акте отсутствует.

Также, по мнению Заявителя, паркинг фактически не относится к какому-либо МКД, поскольку имеет один въезд и общее пространство.

Металлическое ограждение не может являться общим имуществом собственников помещений ни в одном из многоквартирных домов. Аналогичная ситуация с фонтаном, беседкой, спортивной площадкой.

В договорах управления вышеуказанные элементы в состав общего имущества не включены.

Таким образом, выявленные в ходе проведения проверки нарушения, по мнению заявителя, не являются нарушениями лицензионных требований.

Относительно п. 5 предписания заявитель указал, что в соответствии с технической документацией на МКД, назначение помещения, занимаемого сотрудником охранной организации - комната охраны. Договор с охранной организацией заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, вследствие чего указанное нежилое помещение используется в соответствии с присвоенным назначением, нарушения со стороны ООО «УК «Мой Дом» отсутствуют.

По мнению Министерства, изложенном в Отзыве на заявление от 13.09.2024 собственники жилых и нежилых помещений указанного жилого комплекса являются собственниками общего имущества не только непосредственно в многоквартирных домах, но и собственниками общего имущества всего комплекса, в частности, его стилобатной части (подземного паркинга) как единого сложного и неделимого объекта капитального строительства.

В части металлического ограждения МКД Министерство отмечает следующее.

Ограждение не является отдельной вещью, поскольку не имеет ни самостоятельного хозяйственного назначения, ни самостоятельной ценности в отрыве от земельного участка и находящихся на нем зданиях, выполняет обслуживающую функцию по отношению к этим объектам и применительно к ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации должна следовать его судьбе. Указанная правовая позиция отражена в частности в Определении Верховного суда Российской Федерации от 21.03.2022 № 305-ЭС21-21247.

Таким, образом, ограждение является элементом благоустройства земельного участка с кадастровым № 39:17:010004:262, входящим в состав общего имущества собственников жилого комплекса «Раушен-престиж».

Решений общего собрания собственников МКД по использованию общего имущества, а именно, нежилого помещения для размещения охраны заявителем не представлено.

По мнению Министерства, вынесенное предписание отвечает критериям определенности и исполнимости, не содержит формулировок двоякого толкования, не нарушает права и законные интересы заявителя и вынесено при наличии достаточных оснований.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства, имеющие значения для рассмотрения дела.

Многоквартирные дома жилого комплекса «Раушен-престиж», расположены в пределах одного земельного участка с кадастровым № 39:17:010004:262, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, выданной Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии по Калининградской области.

Все дома данного жилого комплекса находятся под управлением одной управляющей компании - ООО «УК «Мой Дом».

В соответствии с п. 3.1.29 СП 118.13330.2022. СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения, утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.05.2022 № 389/пр, стилобатная часть здания (стилобат) - нижняя часть здания с единой отметкой верха этажа, выступающая за границы размещения несущих конструкций основного объема здания. Может композиционно и (или) функционально объединять несколько зданий.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.11.2022 по делу № А75-4209/2022, оставленного без изменения Определением Верховного Суда РФ от 7 февраля 2023 г. N 304-ЭС22-26910, стилобат является частью многоквартирного дома, который на нем расположен.

В рассматриваемом случае стилобатная часть является частью не одного конкретного многоквартирного дома, а частью всех многоквартирных домов, расположенных в границах жилого комплекса «Раушен-престиж» (дома № 10,12,14,16,20), все объекты, расположенные в границах указанного жилого комплекса взаимосвязаны (через стилобатную часть) физической и технологической связью.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 309-ЭС21-5387, все объекты, расположенные в границах жилого комплекса «Раушен-престиж», взаимосвязанные (через стилобатную часть) физической и технологической связью, спроектированные в составе единого строительства, имеющие схожие адреса, в совокупности образуют единый, сложный и неделимый объект капитального строительства.

Таким образом, собственники жилых и нежилых помещений указанного жилого комплекса являются собственниками общего имущества не только непосредственно в многоквартирных домах, но и собственниками общего имущества всего комплекса, в частности, его стилобатной части (подземного паркинга) как единого сложного и неделимого объекта капитального строительства.

Ограждение не является отдельной вещью, поскольку не имеет ни самостоятельного хозяйственного назначения, ни самостоятельной ценности в отрыве от земельного участка и находящихся на нем зданиях, выполняет обслуживающую функцию по отношению к этим объектам и применительно к ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации должна следовать его судьбе. Указанная правовая позиция отражена в частности в Определении Верховного суда Российской Федерации от 21.03.2022 № 305-ЭС21-21247.

Таким, образом, ограждение является элементом благоустройства земельного участка с кадастровым № 39:17:010004:262, входящим в состав общего имущества собственников жилого комплекса «Раушен-престиж».

По вопросу использования отдельных помещений общего пользования в 

<

...> в г. Светлогорске Калининградской области установлено следующее.

Решений общего собрания собственников МКД по использованию общего имущества, а именно, нежилого помещения для размещения охраны заявителем не представлено.

Судом рассмотрены представленные в материалы дела протоколы общих собраний собственников МКД №№ 1, 1, 3 от 26.10.2023 (ходатайство о приобщении документов от 01.11.2024 в электронном виде). Как следует из представленных протоколов, собственниками МКД было принято решение о выборе компании по физической охране, стоимости и порядке оплаты. Вопрос об использовании  помещений общего пользования в 

<

...> в г. Светлогорске не обсуждался, решение по нему не принималось.

Также судом исследованы материалы проверки, приобщенные к отзыву Министерства  от 13.09.2024 в электронном виде. Факт выявленных нарушений подтверждается:

- обращением Советов дома от 20.05.2024;

- актом инспекционного визита;

- фотографиями объектов.

Судом установлены следующие нормы действующего законодательства, подлежащие применению при рассмотрении дела.

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьи 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном части 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьи 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Согласно пл. «а» п. 3 Постановления Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 (ред. от 21.12.2023) «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» лицензионными требованиями к лицензиату помимо требований, предусмотренных пунктами 1-6.1 части 1 ст. 193 ЖК РФ, является соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ.

Частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу ч. 3 ст. 39 ЖК РФ, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. В связи с чем Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее -Правила 491).

Подпунктами «е» и «ж» пункта 2 Правил 491 предусмотрено, что в состав общего имущества включаются: земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В пункте 11 Правил № 491 предусмотрено, что содержание общего имущества включает в себя в том числе осмотр общего имущества, осуществляемый ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

В соответствии с пунктом 42 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Согласно Положению о Министерстве, утвержденному Постановлением Правительства Калининградской области от 19.10.2016 № 484 «Об утверждении положения о Министерстве регионального контроля (надзора) Калининградской области» (далее - Положение № 484), Министерство является органом исполнительной власти Калининградской области, уполномоченным, в том числе, на осуществление регионального государственного жилищного надзора и лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.

В рамках реализации указанных полномочий Министерством 04.06.2024 было принято решение № ЖК-523/пр о проведении инспекционного визита в отношении управляющей организации, осуществляющей управление спорными МКД - ООО «УК «Мой Дом».

Исходя из вышеизложенного судом сделан вывод о том, что вынесенное предписание отвечает критериям определенности и исполнимости, не содержит формулировок двоякого толкования, не нарушает права и законные интересы заявителя и вынесено при наличии достаточных оснований.

Несогласие заявителя с вынесенным предписанием, а также иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о его незаконности. Оспариваемое предписание соответствует действующему законодательству, не нарушает права и законные интересы заявителя.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч.4 ст.200 АПК РФ).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (ч.5 ст.200 АПК РФ).

По мнению суда, Заинтересованным лицом выполнена соответствующая обязанность доказывания.

Оспариваемое решение, а также порядок его вынесения в полной мере соответствуют нормам указанных нормативных правовых актов (ЖК РФ).

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Исходя из вышеизложенного требования Заявителя о признании недействительным предписания министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области № ЖК-2/170/ЛДВ/24-4180/9, 24-4438/9 от 10.06.2024 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

р е ш и л :

В удовлетворении заявления ООО «Управляющая компания «Мой Дом» (ОГРН 

<

***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                         И.Ю. Юшкарёв