Дело № А11-1765/2023

10 сентября 2024 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2024 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Ковбасюка А.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Монострой» на решение Арбитражного суда Владимирской области от 20.05.2024 по делу № А11-1765/2023,

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Виста Владимир» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Монострой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета   спора:    акционерное   общество   «ДОМ.РФ»;   общество   с ограниченной ответственностью «Вереск»,

о взыскании задолженности по оплате арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки,

при участии представителей: от истца – ФИО1 по доверенности от 15.12.2023 сроком на 1 год, удостоверению адвоката, Молина Е.В. по доверенности от 15.12.2023 сроком до 31.12.2025, диплому о высшем юридическом образовании рег. № 6433 от 04.07.2006, ФИО2 по доверенности от 15.12.2023 сроком на 1 года, диплому о высшем юридическом образовании рег. № 654 от 26.26.04.2001; от ответчика – ФИО3 по доверенности от 21.08.2023 сроком на 3 года, диплому о высшем юридическом образовании рег. № 429 от 30.06.2000;

установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Виста Владимир» (далее - истец, ООО «Виста Владимир») обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Монострой» (далее - ответчик, ООО «Монострой») о взыскании задолженности по оплате арендной платы за период с 01.06.2022 по 31.12.2022 в сумме 5 532 345 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.07.2021 по 19.02.2023 в связи с несвоевременной оплатой арендной платы в сумме 798 167,98 руб., неустойки за несоблюдение сроков осуществления мероприятий по комплексному освоению территории, за период с 02.04.2021 по 01.02.2023 в размере 1 155 252 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены акционерное общество «ДОМ.РФ» и общество с ограниченной ответственностью «Вереск».

Истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном варианте просил взыскать с ответчика задолженность по оплате арендной платы за период с 01.08.2022 по 23.10.2023 в сумме 11 259 232 руб. 96 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.07.2021 по 10.11.2023 в связи с несвоевременной оплатой арендной платы в сумме 1 883 452 руб. 46 коп. и неустойку за несоблюдение сроков осуществления мероприятий по комплексному освоению территории, за период с 02.04.2021 по 01.04.2022 и с 02.10.2022 по 28.09.2023 в размере 1 804 393 руб. 62 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Заявление истца об уточнении исковых требований арбитражным судом принято на основании части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как не противоречащее закону и не нарушающее прав других лиц.

Решением от 20.05.2024 Арбитражный суд Владимирской области исковые требования удовлетворил частично: взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в сумме 11 259 232 руб. 96 коп., проценты в сумме 1 883 452 руб. 46 коп., неустойку в сумме 660 144 руб., а также расходы по оплате государственной пошлине в сумме 60 429 руб.; в удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО «Монострой» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части взыскания задолженности и неустойки.

Заявитель считает, что неустойка по договору КОТ № 1 от 24.05.2018 должна начисляться по 31.12.2022 ввиду просрочки кредитора в виде уклонения (отказа) ООО «Виста Владимир» от внесения изменений в срок договора субаренды № 1 от 24.05.2018.

Также полагает, что неустойка не может начисляться после 27.03.2023 после даты завершения строительства жилых домов и наличия извещения о завершении строительства жилых домов, расположенных на земельных участках.

Апеллянт ссылается на отсутствие обязанности по оплате арендной платы, предусмотренной п. 7.8 договора субаренды № 1 от 24.05.2018, ввиду невозможности ответчиком пользоваться арендованными земельными участками.

Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Представитель апеллянта в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители истца в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указали на несостоятельность доводов апеллянта, просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, стороны в суде апелляционной инстанции не заявили возражений относительно проверки только части судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу требований части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Виста Владимир» (арендатор) и ООО «Монострой» (субарендатор) заключен договор субаренды земельных участков для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство №1 от 24.05.2018 (далее - договор субаренды) и договор о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство № 1 от 24.05.2018 г. (далее - договор КОТ).

В соответствии с договором субаренды ООО «Виста Владимир» передало  во  временное  владение  и  пользование  ООО  «Монострой» земельные участки с кадастровыми номерами 33:22:011100:1354 площадью 8447+/- 32 кв. м, 33:22:011100:1355 площадью 9116+/- 33 кв. м, расположенные по адресу: Владимирская область, МО г. Владимир (городской округ), 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1. Почтовый адрес ориентира: МО г. Владимир (городской округ) (далее - Участок).

Размер арендной платы с учетом дополнительного соглашения № 1 от 25.07.2018 установлен в размере 288 804 406 руб. 50 коп. (за весь срок субаренды).

Срок субаренды земельных участков по договору установлен до 30.06.2021 года (пункт 2.1. договора субаренды).

Однако в указанный срок земельные участки ООО «Виста Владимир» возвращены не были.

Пунктом 7.8. договора субаренды предусмотрено, что если по окончании срока субаренды субарендатор продолжает пользоваться земельными участками, то субарендатор дополнительно выплачивает арендатору за пользование земельными участками арендную плату в размере 45 руб. за кв. метр площади земельного участка в месяц без НДС (если арендатор не будет являться плательщиком НДС) или 53,1 руб. за кв. метр площади земельного участка в месяц с НДС (если арендатор будет являться плательщиком НДС).

Данная арендная плата выплачивается субарендатором до 10 числа текущего месяца.

За период с 01.06.2022 по 31.12.2022 в соответствии с договором субаренды ООО «Монострой» должно было оплатить арендную плату в сумме 5 532 345 руб.

Вместе с этим до настоящего времени ООО «Монострой» не оплачена арендная плата в сумме 8 693 685 руб. (за период июль 2021 года - май 2022 года), присужденная к взысканию по решению Арбитражного суда Владимирской области от 17.10.2022 по делу № А11-13175/2021.

В связи с просрочкой оплаты размер процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 19.02.2023, по мнению истца, составил 798 167 руб. 98 коп.

Также согласно пункту 1.1. договора КОТ застройщик (ООО «Монострой») обязуется своими силами и за свой счет выполнить комплексное освоение территории на земельных участках с кадастровыми номерами: 33:22:011100:1354, 33:22:011100:1355.

Мероприятия по комплексному освоению территории, в том числе ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, благоустройство и озеленение территории осуществляется в соответствии с графиками (Приложение 1) осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки.

Приложением 1 к договору КОТ по земельному участку с кадастровым номером 33:22:011100:1354 предусмотрены следующие мероприятия по комплексному освоению: строительные работы - дата завершения 01.04.2021; благоустройство территории - дата завершения 30.06.2021; сдача объекта - дата завершения 2 кв. 2021 г.

По земельному участку с кадастровым номером 33:22:011100:1355 предусмотрены следующие мероприятия по комплексному освоению:

Строительные работы - дата завершения 01.04.2021 г.; благоустройство территории - дата завершения 30.06.2021 г.; сдача объекта - дата завершения 2 кв. 2021 г.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.07.2021 по 10.11.2023 в сумме 1 883 452 руб. 46 коп. 

Решение в данной части не обжалуется.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований -в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременной установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие правила толкования условий договора, направлены на выявление общей воли сторон договора в целях правильного разрешения конкретного дела судом и тем самым на реализацию возлагаемой Конституцией Российской Федерации на суд функции отправления правосудия (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2016 № 342-О).

В данном случае договором субаренды от 24.05.2018, заключенном между ООО «Виста Владимир» и ООО «Монострой», прямо предусмотрено, что за пользование земельным участком субарендатор уплачивает арендную плату за весь срок субаренды, указанный в пункте 2.1 договора, в размере ориентировочно 229 500 000 руб. 00 коп. Размер платы соответствует 17 % площади жилых помещений. Если по окончании срока субаренды субарендатор продолжает пользоваться земельными участками, то субарендатор дополнительно выплачивает арендатору за пользование земельными участками в размере 45 руб. кв.м.

В пункте 2.1 указано срок субаренды до 30 июня 2021 года. Из совокупности пунктов 1.1, 2.1, 3.1, 7.8. договора следует, что стороны договорились, что размер арендной платы составляет за период с 24.05.2018 по 30.06.2021 - 229 500 000 руб. (17 % площади жилых помещений), после 30.06.2021 - 45 руб. с кв.м.

Оснований для иного толкования данных условий договора не имеется, равно как и оснований считать, что после 30.06.2021 у ООО «Монострой» отсутствует обязанность вносить плату исходя из 45 000 руб. за кв.м площади и не исполнять обязательства, взятые на себя в пункте 7.8 договора.

Из условий договора явно следует, что в случае, если земельные участки будут использоваться ООО «Монострой» после 30.06.2021, оно обязано оплачивать ООО «Виста Владимир» арендную плату в размере 45 руб. за кв.м площади земельного участка в месяц, что прямо закреплено в договоре от 24.05.2018.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность в сумме 11 259 232 руб. 96 коп. за период с 01.08.2022 по 23.10.2023 в сумме 11 259 232 руб. 96 коп.

Истец также предъявил требование о взыскании неустойки за несоблюдение сроков осуществления мероприятий по комплексному освоению территорий за период с 02.04.2021 по 01.04.2022 и с 02.10.2022 по 28.09.2023 в сумме 1 804 393 руб. 62 коп.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.2. договора КОТ предусмотрено что, в случае неисполнения мероприятий по освоению территории в сроки, установленные договором и графиком осуществления мероприятий по комплексному освоению территории, нарушения сроков и требований к минимальному объему осуществления на участках жилищного и иного строительства (любого из этапов), арендатор вправе за каждое нарушение потребовать от застройщика уплаты неустойки в размере 13 753 руб., за каждый месяц просрочки.

В соответствии с пунктом 4.2.15 договора субаренды ООО «Монострой» обязалось осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов не позднее 30 июня 2021 года, а в пункте 7.2 договора установлено, что в случае нарушения субарендатором сроков, установленных пунктом 3.2, 4.2.15 договора, арендатор вправе потребовать от субарендатора уплаты неустойки в размере 0,15 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Также в договоре аренды от 24.05.2018 указано, что земельные участки (пункт 1.1) принадлежат арендатору на основании договора о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается в том числе и жилищное строительство от 11.01.2018 № 20/6-18, заключенного с АО «ДОМ. РФ».

В соответствии с пунктом 1.2 договора участки предоставляются ООО «Монострой» для осуществления комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство (далее - комплексное освоение территории). Обязательства по комплексному освоению территории выполняются субарендатором в соответствии с условиями договора и договора о комплексном освоении территории, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

Т.е. условия договора о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 1, заключенного между ООО «Виста Владимир» и ООО «Монострой», являются неотъемлемой частью договора субаренды от 24.05.2018 № 1.

Оценив в совокупности, представленные в материалы дела доказательства, пояснения сторон, оценив условия договоров, ходатайство ответчика о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, позиции сторон, суд первой инстанции счел, что за несоблюдение сроков осуществления мероприятий по комплексному освоению территорий подлежит взысканию неустойка в сумме 660 144 рублей, отказав в удовлетворении требования в остальной части.

Ссылка ответчика на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации судом первой инстанции отклонена с учетом следующего.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В соответствии с пунктом 5 указанной статьи добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу приведенных норм права для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел  такого  лица   был  направлен  на  заведомо   недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Между тем материалами дела не подтверждается наличие у истца умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Ссылка заявителя апелляционной жалобы о необходимости начисления неустойки  до 31.12.2022 судом отклоняется, поскольку ответчиком не представлено доказательств того, что единственной причиной нарушения им сроков исполнения обязательств является отсутствие пролонгированного договора субаренды земельного участка.

Наличие иных оснований подтверждается решениями Инспекции государственного строительного надзора об отказе в выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства от 27.07.2023, 11.08.2023, 31.08.2023, 13.09.2023. 

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и отклонены, как неподтвержденные материалами дела.

         Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, соответствующим нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного  суда Владимирской области от 20.05.2024 по делу № А11-1765/2023 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Монострой» - без удовлетворения.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Е.Н. Наумова

Судьи

Д.Г. Малькова

А.Н. Ковбасюк