ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А74-1785/2022

г. Красноярск

02 ноября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2022 года. 

Полный текст постановления изготовлен  02 ноября 2022 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дамбарова С.Д.,

судей: Белан Н.Н.. Инхиреевой М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Трансстрой» 

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия 

от 23 мая 2022 года по делу № А74-1785/2022, 

при участии: 

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Трансстрой»: ФИО2, представитель по доверенности от 18.04.2022, диплом, паспорт; ФИО3, представитель по доверенности от 18.04.2022, диплом, паспорт,  

 

установил:

администрация города Абакана  (далее – истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Трансстрой» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 1 476 832 руб. 81 коп., в том числе 981 936 руб. 71 коп. долга за период с 03.08.2021 по 01.10.2021, 494 896 руб. 10 коп. неустойки за период с 16.09.2021 по 03.03.2022.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 23 мая 2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, касающихся момента заключения договора и передачи земельного участка, в связи с чем сумма задолженности взыскана неправомерно. 

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против доводов жалобы. Просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.06.2022 апелляционная жалоба принята к производству. В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 N 220-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти" предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 20.06.2022, подписанный судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").

Представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы. Изложили доводы апелляционной жалобы. Дали пояснения по вопросам суда.     

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.09.2022 в составе суда произведена замена, судья Инхиреева М.Н. замена на судью Белан Н.Н. Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.10.2022 в составе суда произведена замена, судья Петровская О.В. заменена на судью Инхирееву М.Н.

Учитывая замены в составе судей, на основании части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы осуществлялось с самого начала.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в материалы дела от заявителя апелляционной жалобы поступили дополнительные пояснения 14.08.2022, 12.09.2022, 14.09.2022. а также возражения на отзыв истца17.10.2022.

Суд, руководствуясь статьями 262, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил приобщить к материалам дела представленные ответчиком пояснения, как представленные в обоснование доводов апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Администрации от 16.04.2021 № 103р Департаментом градостроительства, архитектуры и землеустройства Администрации проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 19:01:020111:185 площадью 6 977 кв. метров, расположенного по адресу: 

<

...>.  

Платежным поручением от 19.07.2021 № 652 Общество внесло задаток в связи с участием в аукционе в сумме 3 807 698 руб. 

Победителем аукциона признано Общество, о чем поставлен протокол о результатах аукциона №18 от 23.07.2021 по лоту №1.  По итогам проведенного аукциона в адрес Общества 29.07.2021 направлены три экземпляра договора аренды № АЮ35690, датированного 03.08.2021.

Указанный договора был получен Обществом 10.08.2021, подписан с его стороны  и возращен организатору торгов 26.08.2021.

По условиям заключенного между сторонами договора Администрация (арендодатель) сдала, а Общество (арендатор) приняло в аренду земельный участок, кадастровый номер 19:01:020111:185, общей площадью 6977 кв.м. (категория земель - земли населенных пунктов), расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

...>, для размещения (строительства, эксплуатации) многоквартирного дома этажностью 9 этажей, не считая технический этаж (пункт 1.1 договора). 

Согласно пункту 2.1 договора договор заключен сроком на 8 лет 8 месяцев с даты, указанной в левом верхнем углу договора. 

Ежегодный размер арендной платы по договору определен в соответствии с протоколом о результатах аукциона № 18 от 23.07.2021 по лоту № 1 и составил 29 630 791 руб. Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что арендная плата начисляется со дня, указанного в левом верхнем углу договора. 

В соответствии с условиями договора за период со дня заключения договора до 01.10.2021 вносится до 15.09.2021 с учетом суммы задатка. После 01.10.2021 арендная плата, указанная в пункте 2.2 договора, с учетом положений пункта 2.3 договора, вносится ежеквартально равными платежами в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года. 

Согласно пункту 2.5 договора задаток, внесённый для участия в аукционе, засчитывается в арендную плату, подлежащую внесению арендатором в качестве первых платежей в текущем году в соответствии с пунктом 2.4 договора. 

За нарушением сроков внесения платежей арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора). 

Разделом 3 договора стороны предусмотрели, что договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия. 

В соответствии с пунктом 6.7 договора, договор одновременно имеет силу передаточного акта. Факт передачи участка арендодателем арендатору удостоверяется соответствующей отметкой в тексте договора. Договором аренды предусмотрено, что одновременно с подписанием договора арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает участок. Арендатор осмотрел участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель и принимает на себя ответственность за любые совершенные им действия. 

Ссылаясь на то, что обязанность по оплате за пользование земельным участком возникла с даты, отраженной в левом верхнем углу договора, а именно 03.08.2021, Администрация начислила Обществу арендную плату за период с 03.08.2021 по 30.09.2021 в сумме 4 789 634, 71 руб. Поскольку сумма задатка - 3 807 698 руб. принята в погашение лишь части названного обязательства, остаток долга, по расчету Администрации, составил 981 936, 71 руб.       

Во исполнение обязательного претензионного порядка урегулирования споров, установленного частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец направил ответчику претензию от 30.11.2021 № 1268-п об уплате задолженности.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что договор заключен сторонами 03.08.2021 в рамках публичной процедуры по итогам проведения аукциона, следовательно, обязанность по внесению арендных платежей возникла с даты, указанной в договоре 03.08.2021 организатором аукциона при изготовлении соответствующего документа в машинописном виде.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Хакасия в силу следующего.

Одним из способов предоставления земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, является его предоставление посредством заключения договора аренды с победителем  торгов (аукциона).

Департаментом градостроительств, архитектуры и землеустройства Администрации во исполнение распоряжения Администрации города Абакана от 16.04.2021 № 103р было размещено извещения о проведении открытого аукциона № 18 права на заключение договора аренды земельного участка для строительства объекта капитального строительства.

Начальная цена предмета аукциона в размере ежегодной арендной платы за земельный участок составляет 15 230 791 руб., задаток – 3 807 698 руб.

Согласно пункту 15 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона.

Как следует из материалов дела, ответчик признан победителем аукциона, о чем составлен протокол о результатах аукциона №18 от 23.07.2021.

Согласно части 20 пункта 8 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте. 

В этой связи истец 29.07.2021 направил в адрес ответчика три экземпляра проекта договора аренды, указав дату договора 03.08.2021 с учетом минимального промежутка со дня опубликования результатов аукциона.

Указанные проекты договоров были получены ответчиком 10.08.2021, а подписаны им 26.08.2021.

Таким образом, между сторонами с учетом условий договора аренды о том, что его подписание приравнивается к передаче земельного участка, и даты договора, заранее внесенной в текст данного документа при изготовлении в машинописном виде, имеется спор относительно момента возникновения денежного обязательства по оплате за пользование земельным участком. 

Администрация, обращаясь с требованиями о взыскании основного долга, ссылается на то, что такая обязанность возникла с даты, внесенной в договор организатором  торгов. Ответчик, возражая против указанного вывода, указывает, что  земельный участок был им принят лишь 26.08.2021, с даты фактического подписания соответствующего договора, полученного по почте. 

С учетом обстоятельств настоящего дела суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спор о дате возникновения обязанности по оплате за пользование земельным участком подлежит разрешению с учетом общих положений гражданского законодательства о договоре аренды.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата подлежит взысканию лишь с момента фактического получения арендатором имущества в пользование.

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные подпунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952.

При этом достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения договора и передачи предмета договора арендатору (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно условиям извещения, договор аренды земельного участка заключается с  лицами, признанными победителями, не ранее, чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте в сети «Интернет»: www.torgi.gоv.ru.

В случае если в течение тридцати дней со дня направления победителю аукциона трех экземпляров подписанного проекта договора аренды земельного участка, они не были им подписаны и не представлены в организатору, организатор аукциона предлагает заключить указанный договор иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона, а также направляет ему три экземпляра подписанного договора аренды земельного участка. 

Таким образом, период заключения договор определен в следующем порядке: не ранее 10 дней с момента размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте и не позднее 30 дней с момента направления победителю аукциона трех экземпляров подписанного проекта договора аренды земельного участка. Иными словами, между объявлением результатов аукциона и подписанием договора имеется временной отрезок, ограниченный названным тридцатидневным сроком. 

С учетом изложенного, победитель аукциона вправе в любое время в пределах названного периода подписать соответствующий договор аренды земельного участка, приняв этот участок в фактическое владение. Последствием нарушения данного срока при уклонении победителя от совершения названных юридически значимых действий в соответствии с земельным законодательством и условиями публичного извещения является заключение договора организатором с другим участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона.

Из материалов дела следует, что Общество в пределах установленного срока (26.08.2021), реализуя предоставленное ему право, подписало договор аренды, который в соответствии с пунктом 6.7 имеет силу передаточного акта. Следовательно, земельный участок считается принятым Обществом с соответствующей даты, отраженной в тексте договора при его фактическом подписании со стороны ответчика.

Доказательств, указывающих на то, что Общество приняло во владение данный земельный участок и приступало к его использованию ранее названной даты, в материалах дела не имеется. 

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обязанность по оплате за пользование участком возникла не ранее фактического подписания Обществом договора, имеющего силу передаточного акта. Оснований считать, что на победителя, добросовестно вступившего в правоотношение в пределах установленного срока для подписания договора, могут быть в ретроспективном порядке возложены дополнительные обязанности по внесению арендной платы за период, когда он не владел и не пользовался земельным участком, у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Аукцион по существу является лишь способом определения лица, с которым будет заключен договор аренды земельного участка, поэтому проведение и организация соответствующей публичной процедуры не исключает применения к правоотношениям сторон общих положений гражданского законодательства, относящихся к соответствующему виду обязательства в части наступления сроков внесения платежей. 

Пункт 2.4 договора аренды о том, что арендная плата начисляется со дня, указанного в левом верхнем углу договора аренды, не может быть истолкован формально, как предполагающий возникновение данной обязанности именно с 03.08.2021 (дата проставлена до отправки договора), без оценки обстоятельств передачи имущества, поскольку такое толкование противоречит сути правового регулирования отношений из договора аренды.

Ежегодный размер оплаты по результатам аукциона составляет 29 630 791 руб. За период с 26.08.2021 по 30.09.2021 (36 дней) размер арендной платы составляет 2 922 488 руб. 98 коп. (29 630 791 / 365 дней * 36 дней).

Учитывая, что ответчиком был внесен задаток 19.07.2022 в сумме 3 807 698 руб., который по условиям договора засчитывается в качестве арендной платы, задолженности по оплате арендной платы со стороны  ответчика не возникло. Поскольку обязательств по внесению арендной платы не имеется, отсутствуют основания и для начисления неустойки. 

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований истца не имеется. 

В соответствии со статьей 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении иска отказано, а  в соответствии с подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от оплаты государственной пошлины, вопрос судом не рассматривается. 

Учитывая результат рассмотрения дела, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей подлежат взысканию с Администрации в пользу Общества.

Руководствуясь статьями  268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 23 мая 2022 года по делу            № А74-1785/2022 отменить. Принять по делу новый судебный акт. 

В удовлетворении иска отказать. 

Взыскать с Администрации города Абакана (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Трансстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

 

С.Д. Дамбаров

Судьи:

 

Н.Н. Белан

 

М.Н. Инхиреева