Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

                                

РЕШЕНИЕ

№ А32-19932/2017

г. Краснодар

13 сентября 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 06 сентября 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 13 сентября 2017 г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хабаху С.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «Крымский Водоканал», г. Краснодар

к администрации Нижнебаканского сельского поселения Крымского района, ст. Нижнебаканская

о понуждении заключить договор аренды муниципального имущества

 

по встречному иску 

администрации Нижнебаканского сельского поселения Крымского района, ст. Нижнебаканская

к ООО «Крымский Водоканал», г. Краснодар

о взыскании 331 467 руб. 78 коп. текущей задолженности по договору аренды муниципального имущества № 01/14-И от 10.01.2014 г., а также об обязании возвратить имущество

 

при участии:

от ООО «Крымский Водоканал»:  ФИО1

от администрации Нижнебаканского сельского поселения Крымского района: ФИО2

УСТАНОВИЛ:

ООО «Крымский Водоканал» обратилось в  Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации Нижнебаканского сельского поселения Крымского района о понуждении заключить договор аренды муниципального имущества.

Определением суда от 14.08.2017 г. по данному делу принято к производству встречное исковое заявление администрации Нижнебаканского сельского поселения Крымского района к ООО «Крымский Водоканал» о взыскании 331 467 руб. 78 коп. текущей задолженности по договору аренды муниципального имущества № 01/14-И от 10.01.2014 г., а также об обязании возвратить имущество.

Представитель ООО «Крымский Водоканал» в судебном заседании настаивал на иске, против встречного иска возражал, представил отзыв на встречное исковое заявление.

Представитель администрации Нижнебаканского сельского поселения Крымского района в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, настаивал на встречном иске, представил в материалы дела дополнение к отзыву на исковое заявление.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства,  суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 10.01.2014 г. между администрацией Нижнебаканского сельского поселения Крымского района (арендодатель) и ООО «Крымский Водоканал» (арендатор) на основании результатов проведения открытого конкурса по лоту № 1 на право заключения договора аренды объектов коммунальной инфраструктуры, предназначенных для водоснабжения потребителей Нижнебаканского сельского поселения Крымского района (водопроводных сетей) (протокол № 2 от 31.12.2013 ш.), был заключен договор аренды муниципального имущества № 01/14-И.

Согласно п. 1.1. договора аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором, находящееся в хозяйственном ведении арендодателя муниципальное имущество, предназначенное для обеспечения потребителей (физических и юридических лиц) Нижнебаканского сельского поселения питьевой водой, далее именуется - имущество.

В соответствии с п. 1.2 договора аренды перечень объектов, входящих в состав передаваемого в аренду имущества, определяется Приложением № 1 (Перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче арендатору) к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью.

В силу п. 5.1 договора аренды за переданное в аренду имущество арендатор уплачивает арендную плату в размере 47 352,54 руб. в месяц, кроме того НДС в размере 8523,46 руб., которая оплачивается не позднее 10 числа месяца аренды.

Согласно п. 7.1 договора аренды настоящий договор вступает в силу с момента подписания с 10.01.2014 г. и действует в течение трех лет до 10.01.2016 г. включительно.

Дополнительными соглашениями № 1 от 11.01.2016 г., № 2 от 31.05.2016 г., № 3 от 30.06.2016 г., № 6 от 31.07.2016 стороны неоднократно продлевали срок действия договора аренды № 01/14-И от 10.01.2014 г.

Арендатор, в случае надлежащего выполнения принятых по настоящему договору обязательств, по окончании срока его действия имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок (п. 7.2 договора аренды).

По акту приема-передачи от 10.01.2014 г. администрацией Нижнебаканского сельского поселения Крымского района ООО «Крымский Водоканал» было передано спорное имущество (водопроводные сети, насосная, артскважина, водонапорная башня и др.), оговоренное в приложении № 1 к договору аренды.

16.03.2017 г. администрация Нижнебаканского сельского поселения Крымского района (далее – администрация) направила в адрес ООО «Крымский Водоканал» уведомление о прекращении договора аренды с 31.05.2017 г. с требованием вернуть арендованное имущество по акту приема-передачи (возврата).

Полагая, что ООО «Крымский Водоканал» имеет преимущественное право в силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ на пролонгацию договора аренды муниципального имущества, истец обратился в суд с настоящим иском.

Администрация не согласилась с требованиями ООО «Крымский Водоканал», считает, что у истца по первоначальному иску отсутствует преимущественное право на пролонгацию спорного договора аренды. 

Как указывает администрация, ООО «Крымский Водоканал» не исполняет свои обязательства по оплате арендой платы, в результате чего у ответчика по встречному иску образовалась текущая задолженность по арендной плате за период с января по июль 2017 года включительно в размере 331 467 руб. 78 коп.

28.03.2017 г. администрация направила в адрес ответчика по встречному иску претензию № 402 с требованием об оплате задолженности по арендным платежам, которая была оставлена ООО «Крымский Водоканал» без ответа и удовлетворения.

Помимо этого, как указывает администрация, ООО «Крымский Водоканал» до настоящего времени не осуществил возврат спорного имущества, переданного по договору аренды № 01/14-И от 10.01.2014 г. 

Требование администрации от 20.06.2017 г. № 871 о возврате арендуемого имущества и прекращении (расторжении) договора аренды муниципального имущества, направленное в адрес ООО «Крымский Водоканал», было оставлено последним без ответа и удовлетворения.

При рассмотрении настоящего спора суд полагает исходить из следующего. 

Согласно п. 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Согласно положениям статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок действия договора аренды муниципального имущества от 10.01.2014 № 01/14-И составлял два года (с 10.01.2014 по 10.01.2016) и предусматривал передачу во временное владение и пользование ООО «Крымский водоканал», в том числе, недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела и подтверждается пояснениями представителей сторон, договор аренды муниципального имущества от 10.01.2014 № 01/14-И не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», установлено, что в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

Вышеуказанный договор государственную регистрацию не прошел, следовательно, с учетом п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 арендатор не имеет преимущественного права на заключение нового договора аренды с арендодателем.

Кроме того, по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Следовательно, исковые требования о понуждении к заключению нового договора аренды могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.

Между тем, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2016 г. по делу № А-32-41659/2014-37/112-Б ООО «Крымский Водоканал» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2016 г. конкурсным управляющим ООО «Крымский Водоканал» утвержден ФИО3

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2016 г. в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Крымский Водоканал» включены требования администрации Нижнебаканского сельского поселения Крымского района о взыскании основного долга по договорам аренды № 91/13 от 01.06.2013 г. и № 01/14-И от 10.01.2014 г. в сумме 945 544 руб. 34 коп.

Таким образом, судом установлено, что у истца по первоначальному иску имеется реестровая задолженность перед администрацией по заключенному между сторонами договору аренды № 01/14-И от 10.01.2014 г.

Помимо этого, как установлено судом и не оспаривается сторонами, ООО «Крымский Водоканал» не вносит текущие платежи по арендной плате за фактическое пользование спорным имуществом с января 2017 года.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, предусмотренных данным федеральным законом.

В силу ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, право по истечении срока договора аренды муниципального имущества на заключение такого договора на новый срок предоставлено арендатору, надлежащим образом исполнившим свои обязанности. Заключение договора осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Частью 10 названной статьи предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Из системного толкования названных норм следует, что если у арендатора перед арендодателем имеется задолженность по арендной плате за арендуемое имущество в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, такой арендатор не является надлежащим образом исполнившим свои обязанности. Такой арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, размер текущей задолженности истца по первоначальному иску по внесению арендных платежей за пользование спорным имуществом составляет 331 467 руб. 78 коп., что превышает размер периодической арендной платы, предусмотренной договором аренды муниципального имущества от 10.01.2014 г. № 01/14-И – 47 352 руб. 54 коп. в месяц.

Согласно требованиям Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» основной целью конкурсного производства, является удовлетворение требований кредиторов, за счет реализации имущества должника.

В свою очередь, реализация прав арендатора, предусмотренных подпунктом 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, должна иметь своей целью сохранение стабильности гражданского оборота, пресечение недобросовестных действий арендодателя, недопущение нарушений прав арендатора в связи с прекращением арендного правоотношения. При этом целью арендных правоотношений для арендодателя является исключительно систематическое получение прибыли.

Суд отмечает, что с учетом введенного конкурсного производства истец по первоначальному иску не является полноценным участником гражданского оборота ввиду своей несостоятельности.

Понуждение администрации к заключению договора с таким лицом ставит  собственника имущества в заведомо невыгодное положение, вынуждая его претерпевать негативные последствия, вызванные неплатежеспособным положением арендатора

Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.09.2016 № Ф07-7018/2016 по делу № А21-4055/2015).

Довод истца по первоначальному иску со ссылкой на статью 41.1 Федерального закона «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 N 416-ФЗ о том, что задолженность не является основанием для расторжения договора аренды, как и отказа в заключении договора аренды на новый срок, отклоняется судом ввиду следующего.

Федеральный закон от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (далее – Закон о водоснабжении) регулирует отношения в сфере водоснабжения и водоотведения.

В соответствии со статьей 2 Закона о водоснабжении, гарантирующая организация - организация, осуществляющая холодное водоснабжение и (или) водоотведение, определенная решением органа местного самоуправления поселения, городского округа, которая обязана заключить договор холодного водоснабжения, договор водоотведения, единый договор холодного водоснабжения и водоотведения с любым обратившимся к ней лицом, чьи объекты подключены (технологически присоединены) к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона о водоснабжении гарантирующая организация обязана обеспечить холодное водоснабжение и (или) водоотведение в случае, если объекты капитального строительства абонентов присоединены в установленном порядке к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения в пределах зоны деятельности такой гарантирующей организации. Гарантирующая организация заключает с организациями, осуществляющими эксплуатацию объектов централизованной системы холодного водоснабжения и (или) водоотведения, договоры, необходимые для обеспечения надежного и бесперебойного холодного водоснабжения и (или) водоотведения в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Статья 41.1 Закона о водоснабжении предусматривает случаи расторжения договора аренды систем и (или) объектов водоснабжения в судебном порядке при существенном нарушении арендатором условий договора. 

Между тем, указанная норма не распространяет свое действие на правоотношения сторон после расторжения договора, в том числе, не предусматривает преимущественного права арендатора на пролонгацию договора аренды муниципального имущества на новый срок.

Законом не установлена обязанность собственника водопроводных сетей на заключение договора аренды с гарантирующим поставщиком.

Поскольку в нарушение требований, предусмотренных статьей 621 Гражданского кодекса РФ, частью 1 статьи 65 АПК РФ, истец не представил доказательств наличия условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора аренды, а также необходимых для удовлетворения требований о понуждении ответчика к заключению договора аренды на новый срок, у суда отсутствуют основания для применения статьи 621 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям, в связи с чем в удовлетворении заявленных ООО «Крымский водоканал» требований следует отказать.

При рассмотрении встречных исковых требований администрации Нижнебаканского сельского поселения Крымского района к ООО «Крымский водоканал» суд полагает исходить из следующего.

Администрация просит взыскать задолженность по арендной плате за период с января по июль 2017 г. в сумме 331 467 руб. 78 коп.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Как установлено судом и не оспаривается сторонами ООО «Крымский водоканал» после расторжения 31.05.2017 г. договора аренды муниципального имущества № 01/14-И от 10.01.2014 г. не вернул администрации спорное имущество.

Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

В пункте 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы  за  фактическое  использование  арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

На момент рассмотрения спора в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком обязательства по оплате образовавшейся  задолженности за фактическое использование ответчиком по встречному иску спорного имущества за период с января по июль 2017 г. в размере 331 467 руб. 78 коп., что нарушает законные права и интересы истца по встречному иску, которые подлежат защите согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

При указанных обстоятельствах, исковые требования администрации о взыскании с ООО «Крымский водоканал» задолженности в размере 331 467 руб. 78 коп. за период фактического пользования спорным имуществом, являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Помимо этого администрацией заявлено требование о возврате имущества, переданного ООО «Крымский водоканал» по договору аренды муниципального имущества № 01/14-И от 10.01.2014 г.

Как установлено судом, спорный договор муниципального имущества № 01/14-И от 10.01.2014 г. прекратил свое действие 31.05.2017 г.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора арендатор обязан  вернуть  арендодателю  имущество.

Таким образом, после прекращения договоров  аренды  правовые основания для нахождения спорного  имущества  во владении ответчика отсутствуют, и у него возникла законная обязанность по  возврату  спорного  имущества  истцу.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Поскольку ответчиком по встречному иску не представлены доказательства, подтверждающие факт передачи (возврата) спорного имущества администрации, исковые требования администрации Нижнебаканского сельского поселения Крымского района об обязании ООО «Крымский водоканал» возвратить  имущество.являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат возложению на ООО «Крымский водоканал».

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Крымский водоканал» отказать.

Встречные исковые требования администрации Нижнебаканского сельского поселения Крымского района удовлетворить.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «КРЫМСКИЙ ВОДОКАНАЛ» (ИНН 

<

***>) в пользу администрации Нижнебаканского сельского поселения Крымского района (ИНН 

<

***>) денежные средства в сумме 331 467 руб. 78 коп.

Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «КРЫМСКИЙ ВОДОКАНАЛ» (ИНН 

<

***>) возвратить администрации Нижнебаканского сельского поселения Крымского района (ИНН 

<

***>) имущество, полученное по договору аренды муниципального имущества №01/14-И от 10.01.2014г.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «КРЫМСКИЙ ВОДОКАНАЛ» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 15 629 руб. госпошлины за рассмотрение встречного иска.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

   Судья                                                                                                                       Н.А. Ермолова