АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

дело № А48-10443/2020

г. Орёл

17 августа 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 10 августа 2021 года. Решение в полном  объеме изготовлено 17 августа 2021 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи О.И. Лазутиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фирма Лик» (302040, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки» (302025, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) об оспаривании отчетов об оценке, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судебного пристава – исполнителя МОСП по особым исполнительным производствам УФССП России по Орловской области ФИО2, судебного пристава – исполнителя МОСП по особым исполнительным производствам УФССП России по Орловской области ФИО3, Общества с ограниченной ответственностью «УК Жилищное эксплуатационное управление № 8» (302040, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в судебном заседании: от истца - представитель ФИО4 (паспорт, доверенность от 9 сентября 2019 года, диплом о высшем юридическом образовании), иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,  установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма Лик» обратилось в Арбитражный суд Орловской области к обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки» с исковым заявлением об оспаривании стоимости объектов оценки, указанной оценщиком в отчетах.

В обоснование заявленных требований истец приводит доводы о том, что действительная стоимость недвижимого имущества значительно выше, отчеты                               № 212/05/20 и 214/05/20 об оценке рыночной стоимости, подготовленные ООО «Центр оценки», являются недостоверными, не соответствуют стандартам и правилам оценочной деятельности, определение рыночной стоимости объектов произведено не верно, что нарушает права ООО «Фирма Лик» как должника в рамках исполнительного производства. Осмотр помещений оценщиком ООО «Центр оценки» ФИО5 фактически не производился, в связи с чем определение рыночной цены имущества является умозрительным и необоснованно заниженным. Также оценщиком были выбраны некорректные аналоги при применении сравнительного подхода.

ООО «Центр оценки» в письменном отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему указало, что заявленные требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Судебный пристав – исполнитель МОСП по особым исполнительным производствам УФССП России по Орловской области ФИО2 и судебный пристав – исполнитель МОСП по особым исполнительным производствам УФССП России по Орловской области ФИО3 указали, что просят рассмотреть дело в их отсутствие.

Общество с ограниченной ответственностью «УК Жилищное эксплуатационное управление № 8», являющееся взыскателем в рамках сводного исполнительного производства, письменный отзыв по существу заявленных требований не представило.

Ответчик и третьи лица представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Часть 1 статьи 153 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что разбирательство дела осуществляется в судебном заседании арбитражного суда с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания. 

Согласно части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещаются арбитражным судом о времени и месте судебного заседания путем направления копии судебного акта.

Частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле, арбитражный суд рассматривает дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив вступившие в законную силу судебные акты, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

В отношении истца возбуждено исполнительное производство                                              № 6873/15/57024-СД, в рамках которого судебным приставом-исполнителем был наложен арест на принадлежащее ООО «Фирма Лик» недвижимое имущество:

- нежилое помещение, кадастровый № 57:25:0010610:854, площадью 68,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

- нежилое помещение, кадастровый № 57:25:0010610:855, площадью 579,6 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

В рамках государственного контракта от 23 декабря 2019 года                                                № 0154100004319000073 45684 на оказание услуг по оценке арестованного имущества должников в рамках исполнительного производства, заключенного между ООО «Центр оценки» и УФССП России по Орловской области, 21 мая 2020 года были составлены отчеты об оценке № 212/05/20 и № 214/05/20 (том 1, листы дела 15-72).

 Оценка производилась ООО «Центр оценки» (оценщик ФИО5). 

В указанных отчетах рыночная стоимость имущества была определена следующим образом:

- нежилое помещение, кадастровый № 57:25:0010610:854, площадью 68,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> -                            3 331 000 руб., без НДС;

- нежилое помещение, кадастровый № 57:25:0010610:855, площадью 579,6 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> - 20 952 000 руб., без НДС.

Судебным приставом-исполнителем МОСП по особым исполнительным производствам УФССП России по Орловской области ФИО2 5 июня 2020 года было принято постановление о принятии результатов оценки (отчет № 212/05/20), том 1, листы дела 82-83.

Судебным приставом-исполнителем МОСП по особым исполнительным производствам УФССП России по Орловской области ФИО3 22 июня 2020 года было принято постановление о принятии результатов оценки (отчет № 214/05/20), том 1, листы дела 84-85.

На основании постановлений судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП России по Орловской области ФИО3 от 3 сентября 2020 года арестованное и оцененное имущество было передано на торги Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области (том 1, листы дела 86-89).

Не согласившись с достоверностью рыночной стоимости арестованного имущества, определенной ООО «Центр оценки», истец обратился в арбитражный суд.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что заявленные требования о признании отчетов недостоверными удовлетворению не подлежат. При этом суд исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с обращением взыскания на имущество должника по исполнительному документу, регулируются положениями Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

В соответствии с положениями пункта 1 части 3 статьи 68 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника является одной из мер принудительного исполнения. 

Порядок обращения взыскания на имущество должника регулируется положениями статьи 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Согласно части 1 статьи 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

По правилам части 1 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 части 4 названной статьи судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 указанного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом в пункте 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей (пункт 7 части 2 статьи 85 «Об исполнительном производстве»).

В указанном случае судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства путем обжалования постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, в ходе которого суд делает вывод о достоверности произведенной оценки (пункт 3 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

Согласно разъяснениям, содержащимся пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

При рассмотрении споров об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, основанной на отчете оценщика, к участию в деле в качестве заинтересованного лица следует привлекать также оценщика, составившего соответствующий отчет. Равным образом при оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

При рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу, что может послужить основанием для приостановления производства по делу (пункт 5 части 1 статьи 191 КАС РФ, пункт 1 статьи 144 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Орловской области от 18 марта 2021 года по делу № А48-10443/2020 была назначена судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено частнопрактикующему оценщику ФИО6, которому назначено вознаграждение за проведение дополнительной экспертизы в размере 20 000 руб.

Перед экспертом судом были поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли подготовленный ООО «Центр оценки» отчет об оценке от 21 мая 2020 года № 212/05/20 требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года                           № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

- Соответствует ли подготовленный ООО «Центр оценки» отчет об оценке от 21 мая 2020 года № 214/05/20 требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения, кадастровый                                            № 57:25:0010610:854, площадь 68,7 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на май 2020 года и на актуальную дату составления экспертного заключения;

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения, кадастровый                                          № 57:25:0010610:855, площадь 579,6 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на май 2020года и на актуальную дату составления экспертного заключения.

Согласно заключению эксперта от 28 мая 2021 года (том 2, листы дела 24-231) отчеты, подготовленные «Центр оценки», соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Действительная стоимость недвижимого имущества составила:

- нежилого помещения, кадастровый № 57:25:0010610:854, площадью 68,7 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на май 2020 года -  4 075 000 руб., без учета НДС, на май 2021 года - 4 500 000 руб., без учета НДС;

- нежилого помещения, кадастровый № 57:25:0010610:855, площадью 579,6 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на май 2020 года – 22 300 000 руб., без учета НДС, на май 2021 года - 21 300 000 руб., без учета НДС.

Признаваемый законодательством об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости объектов оценки предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками.

В рассматриваемом случае имеющиеся расхождения между величинами рыночной стоимости объектов оценки в оспариваемых отчетах и экспертном заключении (без учета НДС) не являются столь существенными, поскольку соответственно составляют 22% и 8%.

Экспертная оценка не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку она имеет предварительный, предположительный характер. Ее результат в идеале менее достоверен, чем цена, определенная по факту по результатам открытых торгов, то есть собственно рынка как такового. Применение оценочной цены не решает проблему несовершенства методик оценки, качества используемых исходных данных, субъективного фактора в оценке стоимости имущества, связанных как с завышением, так и с занижением цены. 

Достоверность отчета об оценке обеспечивается его выполнением в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности

Таким образом, суду прежде всего необходимо исследовать вопрос о соблюдении ответчиком указанных требований.

В силу статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Он не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В нем должны быть указаны, в том числе точное описание объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными и важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Из положений статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки. Если отчет об оценке объекта оценки не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, то данный отчет не может рассматриваться в качестве документа, содержащего сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Как следует из статьи 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, № 298, № 299, которые должны использоваться оценщиком.

В соответствии с пунктом 6 Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7). Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 11).

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Согласно пункту 24 стандарта оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО                          № 3) установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

В силу пункта 3 ФСО № 3 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО № 1).

Согласно результатам судебной экспертизы оспариваемые отчеты соответствуют требованиям, предъявляемым к ним Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, иным нормативным правовым актам в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Технических ошибок в отчетах, подготовленных «Центр оценки», судом не выявлено.

Учитывая отсутствие у суда специальных познании в области оценочной деятельности, в целях правильного и полного выяснения обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего спора, для дачи пояснений были приглашены оценщик ФИО5 и эксперт ФИО6.

Из пояснений указанных лиц, данных в судебных заседаниях, проведенных с использованием средств аудиозаписи, усматривается, что расхождение в итоговых величинах рыночной стоимости объектов недвижимого имущества обусловлено выбором разных аналогов при применении сравнительного подхода. При этом конкретные требования к выбору аналогов законодателем императивно не урегулированы, оценщики придерживаются методических рекомендаций, разработанных саморегулируемым организациями, членами которых они являются.

При оценке рыночной стоимости используются три подхода:

- доходный подход - базируется на информации о доходах, аккумулируемых объектом оценки; 

- сравнительный подход - основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации о сходных сделках или предложениях и проведении анализа рынка оценщиком не была выявлена достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках и предложениях. 

- затратный подход - полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду, назначению и техническому состоянию, для которых не существует развитого рынка.

Результаты подходов, могут отличаться в зависимости от достоверности объема и качества информации, примененной для каждого подхода. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, используют подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент.

В рамках судебной экспертизы для оценки рыночной стоимости объекта оценки было применены два вида подхода - затратный и сравнительный, ООО «Центр оценки» использовало лишь сравнительный подход. 

Арбитражный суд не может согласится с истцом в том, что ответчик уклонился от обоснования неприменения использования доходного и затратного подходов. 

ООО «Центр оценки» детально обосновало отказ в применении  иных подходов в разделе 9 «Описание процесса оценки объекта оценки в части применения затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке» отчетов, обосновал приоритетность сравнительного подхода.

В соответствии с пунктом 6 федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В рассматриваемом же случае, оценка имущества определена оценщиком ООО «Центр оценки» с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства), исходя из условий продажи в ограниченные сроки, то есть при наличии ряда обстоятельств, о которых заранее известно оценщику и которые могут оказать влияние на определяемую оценщиком рыночную стоимость имущества, с учетом Федеральных стандартов оценки.

В отчетах прямо указано, что иное использование (помимо реализации в процессе исполнительного производства) допускается только после получения заказчиком письменного разрешения оценщика (том 1, листы дела 18, 47).

Оценщиком использовалось определение стоимости арестованного объекта оценки с учетом факторов, существенно влияющих на ценность, непосредственно исходя из объекта оценки. Оценка осуществлена с использованием сравнительного подхода к оценке, как наиболее точно отражающего состояние уровня цен на рынке недвижимости.

Выбранные ООО «Центр оценки» аналоги являются торгово-офисными помещениями, расположенными на первых этажах жилых домов. В процессе расчетов были применены необходимые корректировки, в том числе на разницу в местоположении по отношению к центру города.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. 

Считается достоверной информация, если она соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследованных оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объектов оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

На основании пункта 5 раздела III Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7), при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.

Оценщик ФИО5 произвел осмотр здания, в котором располагаются объекты оценки.

В данном случае оценщик ФИО5 объективно не мог произвести внутренний осмотр помещений в связи с действием в мае 2020 года строгих ограничений, обусловленных распространением новой коронавирусной инфекцией и непредставлением заказчиком (службой судебных приставов-исполнителей) объекта к осмотру. Учитывая изложенное, оценщик исходил из того, что внутренняя отделка помещений стандартная, ка у соседних помещений.

Особенности принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а также возврата просроченной задолженности в период распространения новой коронавирусной инфекции предусмотрены Федеральным законом от 20 июля 2020 года № 215-ФЗ «Об особенностях исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а также возврата просроченной задолженности в период распространения новой коронавирусной инфекции».  

Каких-либо особенностей, связанных с приостановлением исполнительного производства, вышеуказанный закон не устанавливает.

Согласно представленным в материалы дела отчетам при проведении оценки и составлении отчета оценщик проанализировал характеристики объекта оценки и рынок объекта оценки, обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Отчеты содержат в себе подробное описание объекта оценки. Выбор подхода к оценке объекта оценщиком обоснован. Процесс оценки изложен в отчете подробно.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Как уже было указано судом, в рассматриваемом случае имущество, принадлежащее истцу, продается в ходе принудительной процедуры, направленной на погашение долгов  ООО «Фирма Лик».

Оценка имущества должна определяться оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки. 

В рассматриваемом случае отчеты о проведенной оценке арестованного имущества содержат сведения о том, что оценка объекта произведена специалистом оценщиком с учетом рыночной стоимости имущества и цели оценки - определение возможной цены реализации объекта в рамках исполнительного производства. 

Определение рыночной стоимости имущества в исполнительном производстве производится в целях его реализации в ходе осуществления мер принудительного исполнения. Реализация имущества ограничена сроками и является вынужденной. 

В связи с чем ООО «Центр оценки» обоснованно была принята во внимание объективная невозможность длительного экспонирования имущества на рынке с целью выявления предложения о приобретении помещений по максимальной цене.

Данные обстоятельства являются фактором, влияющим на определение стоимости оцениваемого объекта, они были известны оценщику из постановления судебного пристава-исполнителя и поэтому обоснованно учтены им при определении рыночной стоимости имущества. 

Стоимость объектов оценки определялась оценщиком с учетом положений статей 87 - 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве», цели оценки и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки, то есть при наличии обстоятельств, о которых заранее известно оценщику и которые могут оказать влияние на определяемую оценщиком рыночную стоимость имущества. 

Реальная стоимость имущества, за которую оно будет впоследствии продано, определяется условиями рынка, решающим фактором в данном вопросе является спрос потенциальных покупателей в соответствующий период времени.

Реализуемое имущество является коммерческой недвижимостью. Потенциальными покупателями такого предмета торгов в большей степени являются лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность и заинтересованные в использовании таких помещений в целях осуществления указанной деятельности.

Следовательно, процесс реализации и привлечения потенциальных покупателей зачастую зависим от складывающейся на рынке конъюнктуры, инвестиционной привлекательности объекта реализации и не всегда прогнозируем с высокой долей вероятности с учетом экономической ситуации в стране (регионе).

Поэтому при реализации таких объектов имеется высокий риск ограничения круга потенциальных покупателей в связи с определением высокой продажной цены.

В материалах дела отсутствуют доказательства недостоверности спорной оценки или существенного занижения стоимости имущества, определенного в обжалуемых отчетах, что исключает возможность удовлетворения исковых требований.

Учитывая изложенное, у суда отсутствуют основания для признания оспариваемых отчетов недостоверными. Несогласие с результатом оценки само по себе не свидетельствует о недостоверности отчета об оценке.

Также арбитражный суд считает необходимым обратить внимание на следующее обстоятельство.

Согласно абзацу второму статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В силу части 8 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» если установленный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке имущества должника истек, судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника в порядке, установленном настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 3.10 Методических рекомендаций по организации работы по оценке арестованного имущества, утвержденных ФССП России 24 июля 2013 года № 01-9 оценка, произведенная оценщиком, может быть рекомендована для совершения сделки в течение шести месяцев.

Датой составления устраиваемых отчетов является 21 мая 2021 года, то есть на момент принятия решения судом шестимесячный срок действия итоговой величины стоимости объектов оценки истек.

Таким образом, на момент рассмотрения дела уже утрачена возможность использования результатов оспариваемой оценки и должна быть назначена повторная оценка.

В соответствии с абзацем седьмым пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» суд считает возможным указать надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Таким образом, судебному приставу-исполнителю необходимо вынести новое постановление об оценке имущества должника с указанием оценки имущества должника, установленной судом на основании результатов назначенной судом экспертизы оценки имущества должника.

По мнению суда, данный подход отвечает целям процессуальной целесообразности, разумности, позволяет соблюсти баланс интересов сторон исполнительного производства, произвести реализацию имущества под контролем арбитражного суда в оптимальные сроки.

Возмещение судебных расходов производится по правилам, установленным статьей 110 АПК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины и судебные издержки, связанные с проведением экспертизы, согласно статье  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца как на проигравшую сторону.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Установить надлежащую оценку спорного имущества в целях его последующей реализации в рамках исполнительного производства в соответствии с результатами экспертного заключения частнопрактикующего оценщика ФИО6 от 28 мая 2021 года:

- нежилого помещения, кадастровый № 57:25:0010610:854, площадью 68,7 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> в размере 4 500 000 руб.;

- нежилого помещения, кадастровый № 57:25:0010610:855, площадью 579,6 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 21 300 000 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с даты его принятия, через Арбитражный суд Орловской области.

Судья                                                                          О.И. Лазутина