АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7169/23 

Екатеринбург

29 ноября 2023 г.

 

Дело № А07-29839/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Гуляевой Е. И., Суспициной Л. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Семицвед» (далее – общество «Семицвед», общество) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2023 по делу № А07-29839/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2023 по тому же делу. 

Судебное заседание проводится с использованием системы веб-конференции. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании посредством подключения к электронной системе «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) принял участие представитель общества «Семицвед» - ФИО1 (доверенность от 26.07.2023 № Д-20/07/549). 

Государственное бюджетное учреждение Республики Башкортостан «Научно-исследовательский технологический институт гербицидов и регуляторов роста растений с опытно-экспериментальным производством академии наук Республики Башкортостан» (далее – Институт) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу «Семицвед» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды в отношении находящихся в государственной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за государственным учреждением, органом республиканской исполнительной власти, № 4 от 10.05.2017 за период с 11.04.2018 по 31.03.2022 в размере 2 930 508 руб. 21 коп., пеней по договору аренды в отношении находящихся в государственной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за государственным учреждением, органом республиканской исполнительной власти, № 4 от 10.05.2017 за период с 11.04.2018 по 31.03.2022 в размере 5 946 996 руб. 17 коп., с продолжением начисления пеней по день фактической оплаты долга (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество «Семицвед» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным исковым заявлением к Институту и Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство, Минземимущество РБ) о взыскании стоимости понесённых расходов на капитальный ремонт арендуемого имущества в размере 3 907 009 руб. 40 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 243 922 руб. 02 коп. (с учетом уточнения размера встречных исковых требований принятого судом первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2023 первоначальные исковые требования Института удовлетворены частично. С общества «Семицвед» в пользу Института взысканы задолженность по арендной плате в размере 2 440 862 руб. 20 коп., неустойка за нарушение сроков оплаты в размере 1 290 586 руб. 22 коп., неустойка с 02.10.2022 по день фактической оплаты задолженности (2 440 862 руб. 22 коп.) из расчёта 0,1 % за каждый день просрочки. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований общества «Семицвед» отказано в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2023 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество «Семицвед» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного иска в полном объеме. Ссылаясь на условия пункта 4.2.6 договора аренды в отношении находящихся в государственной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за государственным учреждением, органом республиканской исполнительной власти, № 4 от 10.05.2017, кассатор указал, что ответчик начал производить работы по капитальному ремонту до начала действия договора, а именно в 2016 году, что было обусловлено нахождением арендуемого имущества («Детский лагерь «Березка») в непригодном для его использования состоянии. Заявитель указал, что ответчик начал выполнять работы по капитальному ремонту до начала действия долгосрочного договора в связи с крайней необходимостью по созданию надлежащих условий для организации детского отдыха. Ответчиком было направлено обращение в Министерство для согласования капитальных работ за счет ответчика с зачетом в счет арендной платы по договору. Министерством данные обращения были перенаправлены балансодержателю – Институту, и 12.04.2017 за исх. № 101/14 было получено согласие на проведение реконструкции и капитального ремонта с зачетом стоимости затрат в счет арендной платы. В силу изложенного кассатор полагал, что между истцом и ответчиком была достигнута договоренность на выполнение ответчиком работ по капитальному ремонту в арендуемом объекте с последующим зачетом затрат ответчика в счет арендных платежей. Истцу было известно о выполнении ответчиком работ, поскольку и проектная и архитектурная документация согласовывалась с истцом. Более того, истцом был проверен объем работ, выполненных ответчиком. Указал, что им выполнены работы на сумму 3 907 009 руб. 40 коп., что подтверждается материалами дела. Ответчик не согласился с применением судами к спорным правоотношениям условия пункта 4.2.9 договора аренды в отношении находящихся в государственной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за государственным учреждением, органом республиканской исполнительной власти, № 4 от 10.05.2017. Отметил, что при заключении соглашения о расторжении договора аренды от 31.03.2022 сторонами должно было быть достигнуто соглашение обо всех его существенных условиях, в том числе, и о последствиях расторжения договора в виде отсутствия права арендатора требовать возмещения проведенных неотделимых улучшений, чего в данном случае сделано не было. В силу изложенного полагал, что ответчик вправе требовать от истца стоимости неотделимых улучшений при прекращении действия вышеуказанного договора аренды. Кроме того, отметил, что общество является слабой стороной договора, в то время как Институт, напротив, злоупотребляет своими правами, извлекая из договора аренды необоснованные преимущества. 

В отзыве на кассационную жалобу Институт просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судами, между Институтом (арендодатель) и обществом «Семицвед» (арендатор) был заключен договор аренды в отношении находящихся в государственной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за государственным учреждением, органом республиканской исполнительной власти, № 4 от 10.05.2017 (далее также – договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Юматовский с/с, с. Ст. Юматово (детский лагерь «Березка), согласно приложению № 1, являющемуся неотъемлемой частью договора, общей балансовой стоимостью 3 647 923 руб. 13 коп., общей площадью 3 131,5 кв.м, для использования в целях: рекреационная деятельность. 

В силу пункта 2.1 договора настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации и действует с 10.05.2017 по 25.04.2022. Условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 26.04.2017 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 4.2.2. договора арендатор с письменного согласия арендодателя вправе самостоятельно обслуживать арендуемый объект. 

Согласно пункту 4.2.5 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную договором или уведомлением арендодателя, направленным в соответствии с пунктом 6.3.1 договора, в том числе налог на добавленную стоимость. 

В соответствии с пунктом 6.1 договора размер арендной платы составляет 87 500 руб. в месяц (с НДС) в соответствии с расчетом арендной платы, который является неотъемлемой частью договора, произведенным на основании отчета об оценке № 027/001/2017Н от 27.01.2017, и в соответствии с протоколом № 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 060217/1938612/01 от 27.02.2017, если иной порядок не установлен федеральными, республиканскими законами или нормативными правовыми актами, принимаемыми в соответствии с федеральными, республиканскими законами. Арендная плата по договору в полном объеме подлежит перечислению арендатором на счет арендодателя без выставления арендатору счета на оплату.

По условиям пункта 6.2 договора первое внесение арендной платы, указанной в пункте 6.1 договора, арендатор производит в течение десяти дней после заключения договора, а впоследствии арендная плата вносится не позднее десятого числа оплачиваемого месяца. 

В пункте 6.3 договора предусмотрено, что если иной порядок не установлен федеральными, республиканскими законами или нормативными правовыми актами, принимаемыми в соответствии с федеральными, республиканскими законами, в сторону увеличения размер арендной платы, указанной в пункте 6.1 договора, а также порядок ее оплаты могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. 

Основания изменения арендодателем в случае, если арендодателем по договору выступает государственное казенное учреждение, орган республиканской исполнительной власти в одностороннем порядке размера арендной платы, новый размер арендной платы и порядок ее оплаты определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан и при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы (пункт 6.3.1 договора). 

Согласно пункту 7.2.1 договора в случае несоблюдения арендатором порядка и срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,3 % от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки пени начинают начисляться со следующего дня после окончания срока очередного платежа. 

Между сторонами подписан расчет годовой арендной платы с 01.04.2017, согласно которому ежемесячная арендная плата составляет 87 500 руб., из них: арендная плата 74 152 руб. 54 коп., НДС (18%) 13 347 руб. 46 коп. 

По акту приема-передачи от 26.04.2017 объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Юматовский с/с, с. Ст. Юматово (детский лагерь «Березка), общей площадью 3 131,5 кв.м, передан в арендное пользование обществу «Семицвед». 

Дополнительным соглашением № 1 от 28.03.2018 в целях устранения расхождений между сведениями, содержащимися в договоре и Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), стороны согласовали пункт 1.1 договора аренды в отношении находящихся в государственной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за государственным учреждением, органом республиканской исполнительной власти, № 4 от 10.05.2017 в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Юматовский с/с, с. Ст. Юматово (детский лагерь «Березка), согласно приложению № 1/1 от 28.03.2018, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, обшей балансовой стоимостью 3 647 923 руб. 13 коп., обшей площадью 3 175,8 кв.м. для использования в целях: рекреационная деятельность». 

Письмом от 05.07.2019 № 15 Институт сообщил обществу «Семицвед» об увеличении размера арендной платы до 88 983 руб. 04 коп. на основании Федерального закона от 03.08.2018 № 303-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах» (далее - Закон № 303-ФЗ), которым внесены изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации, увеличившие с 01.01.2019 общую ставку НДС с 18% до 20%. 

Дополнительным соглашением № 2 от 17.09.2021 стороны согласовали, что во исполнение распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 13.04.2020 № 369-р и на основании письма арендатора от 12.02.2021 № 15 об освобождении арендной платы с 01.04.2020 по 31.12.2020 произведено освобождение арендатора от уплаты ежемесячных арендных платежей на срок с 01.04.2020 по 31.12.2020. 

Соглашением от 31.03.2022 стороны расторгли договор аренды в отношении находящихся в государственной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за государственным учреждением, органом республиканской исполнительной власти, № 4 от 10.05.2017. 

По акту приема-передачи от 31.03.2022 объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Юматовский с/с, с. Ст. Юматово (детский лагерь «Березка), общей площадью 3 175,8 кв.м, был возвращен Институту. 

Обществом «Семицвед» произведена частичная оплата арендной платы по договору, что подтверждается платежными поручениями на общую сумму 437 500 руб. 

Ссылаясь на нарушение условий договора аренды № 4 от 10.05.2017 в части оплаты арендной платы, Институт нарочно вручил обществу «Семицвед» предарбитражное напоминание от 23.07.2021 № 106 с требованием в срок до 01.08.2021 оплатить задолженность по арендной плате. 

Оставление обществом требований указанного напоминания без удовлетворения послужило основанием для обращения Института в арбитражный суд с рассматриваемыми первоначальными исковыми требованиями. 

Ссылаясь на проведение реконструкции и капитального ремонта арендуемого недвижимого имущества с согласия арендодателя – Института, общество «Семицвед» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми встречными исковыми требованиями. 

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, суды пришли к выводу о том, что обществом «Семицвед» не были исполнены надлежащим образом обязательства арендатора по договору аренды № 4 от 10.05.2017 в части своевременной оплаты арендных платежей, в связи с чем признали требования Института обосноваными. По заявлению общества «Семицвед» судами применены последствия пропуска срока исковой давности по первоначальному иску, по требованиям, образовавшимся в период до 20.10.2018. Кроме того, суды по ходатайству ответчика также применили к спорным правоотношениям положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизив подлежащий взысканию размер неустойки. 

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды исходили из того, что согласно условиям договора арендатор принял на себя обязательство осуществлять текущий/капитальный ремонт за свой счет, а также передать арендодателю вместе с арендуемым объектом все произведенные в нем перестройки и переделки, а также неотделимые улучшения, не требуя возмещения их стоимости. Суды также пришли к выводу о том, что в нарушение условий пункта 4.2.6 договора обществом не были согласованы порядок, условия и стоимость проведенного капитального ремонта арендуемых помещений. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает. Поскольку судебные акты обжалуются заявителем только в части результата рассмотрения встречного иска, доводов относительно первоначального иска кассационная жалоба не содержит, в остальной части судебные акты судом округа не проверяются.    

С учетом предмета и оснований заявленных исковых требований суды первой и апелляционной инстанций правомерно квалифицировали спорные правоотношения сторон как правоотношения, возникшие из договора аренды, правовое регулирование которых осуществляется общими положениями гражданского законодательства, специальными положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Стороны согласовали существенные условия договора аренды (предмет договора и размер арендной платы), приступили к исполнению его условий. 

Действительность и заключенность договора аренды лицами, участвующими в деле, в ходе исполнения его условий не оспаривались, в силу чего суды пришли к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений, вытекающих из указанного договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В соответствии с пунктом 6.1 договора размер арендной платы составляет 87 500 руб. в месяц (с НДС) в соответствии с расчетом арендной платы, который является неотъемлемой частью договора, произведенным на основании отчета об оценке № 027/001/2017Н от 27.01.2017, и в соответствии с протоколом № 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 060217/1938612/01 от 27.02.2017. 

Письмом от 05.07.2019 № 15 Институт сообщил обществу об увеличении размера арендной платы до 88 983 руб. 04 коп. на основании Федерального закона от 03.08.2018 № 303-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах», которым внесены изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации, увеличившие с 01.01.2019 общую ставку НДС с 18% до 20%. 

По условиям пункта 6.2 договора первое внесение арендной платы, указанной в пункте 6.1 договора, арендатор производит в течение десяти дней после заключения договора, а впоследствии арендная плата вносится не позднее десятого числа оплачиваемого месяца.

В обоснование заявленного первоначального иска Институт ссылался на ненадлежащее исполнение обществом обязательства арендатора по оплате арендных платежей, на наличие (с учетом произведенных платежей) задолженности по арендной плате по договору аренды № 4 от 10.05.2017 за период с 11.04.2018 по 31.03.2022 в размере 2 930 508 руб. 21 коп.

С учетом изложенного, сроков оплаты арендной платы по договору аренды, суды с учетом заявление ответчиком о пропуске истцом срока исковой давности, пришли к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период начисления арендной платы, предшествующий 20.10.2018. 

Согласно представленному истцом информационному расчету задолженности по арендной плате по договору № 4 от 10.05.2017 за период с 20.10.2018 по 31.03.2022 задолженность по арендной плате составила 2 440 862 руб. 20 коп. 

Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком в материалы дела представлено не было, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика задолженности арендной плате в размере 2 440 862 руб. 20 коп.

Истец просил взыскать с ответчика пени по договору аренды № 4 от 10.05.2017 за период с 11.04.2018 по 31.03.2022 в размере 5 946 996 руб. 17 коп., с продолжением начисления пеней по день фактической оплаты суммы долга.

Поскольку ответчиком не было исполнено надлежащим образом обязательство арендатора в части внесения арендных платежей, суды пришли к выводу о правомерности заявленного требования о взыскании договорной неустойки. 

Судами была проверена арифметическая правильность произведенного истцом расчета неустойки за период с 20.10.2018 по 31.03.2022 с учетом пропуска истцом срока исковой давности, а также положений пункта 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждения дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников», постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», суды пришли к выводу, что в период с 06.04.2020 по 07.01.2021 оснований для начисления пеней у Института не имелось. 

Рассмотрев ходатайство общества «Семицвед» о несоразмерности неустойки, начисленной истцом, последствиям нарушения обязательства, суды с учетом совокупности фактических обстоятельств дела, пришли к выводу о наличии в рассматриваемом случае оснований для снижения неустойки, размер которой в данном случае, с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела является явно чрезмерным и не соответствующим характеру нарушения обязательства и составляет 1 290 586 руб. 22 коп., исходя из расчета неустойки – 0,1 % в день за каждый день просрочки.

С учетом положений постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» суды пришли к выводу о том, что истец вправе требовать продолжения начисления и взыскания с ответчика договорной неустойки только после 01.10.2022. 

В указанной части кассационная жалоба доводы о несогласии с судебными актами не содержит.  

Как указано выше, обществом «Семицвед» был заявлен встречный иск о взыскании с Института и Министерства стоимости понесённых расходов на капитальный ремонт арендуемого объекта в размере 3 907 009 руб. 40 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 243 922 руб. 02 коп. 

В обоснование встречного иска указано, что истцом произведен капитальный ремонт, неотделимые улучшения арендуемого объекта - столовой, пристроя к столовой, лит. Е, Е1, Е3 (общей площадью 738,6 кв.м, количество этажей:1, кадастровый номер 02:47:000000:5925, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Юматовский с/с, с. Ст. Юматово), в силу чего и условий пункта 4.2.6 договора вправе рассчитывать на зачет стоимости понесенных затрат в счет арендной платы по договору аренды. 

На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. 

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. 

В пункте 4.2.6 договора стороны установили, что по письменному разрешению арендодателя арендатор вправе производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений в случае их физического и (или) морального износа; капитальный ремонт арендуемых помещений арендатор может производить за счет собственных средств в соответствии с порядком, устанавливаемым Правительством Республики Башкортостан и предусматривающим проведение капитального ремонта арендуемого объекта государственного нежилого фонда, с дальнейшим зачетом стоимости затрат в счет арендной платы по договору аренды. 

В пункте 4.2.9 договора установлено, что арендатор обязан не производить переустройства и (или) перепланировок имущества, а также их неотделимые улучшения без предварительного письменного разрешения арендодателя. Порядок согласования проведения капитального ремонта арендуемого объекта государственного нежилого фонда, находящегося в собственности Республики Башкортостан, с дальнейшим зачетом стоимости затрат в счет арендной платы по договору аренды утвержден постановлением Правительства Республики Башкортостан от 23.09.2016 № 421 (далее – Порядок). 

На основании пункта 2 указанного Порядка решение о согласовании проведения капитального ремонта арендуемого объекта с дальнейшим зачетом стоимости затрат арендатора в счет будущих платежей по договору аренды принимается Министерством на основании соответствующего заявления арендатора. 

Виды работ по капитальному ремонту объектов, затраты арендатора на проведение которых подлежат зачету в счет арендной платы, указаны в Перечне видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержденном приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.12.2009 № 624 (с последующими изменениями) (пункт 3 Порядка). 

Стоимость отделочных работ, а также иных работ, не предусмотренных в Перечне видов работ, а также расходы по составлению и согласованию проектно-сметной документации на капитальный ремонт не подлежат зачету в счет арендной платы. Все отделимые и неотделимые улучшения, произведенные арендатором в ходе капитального ремонта объекта, являются собственностью Республики Башкортостан (пункт 4 Порядка). 

Согласно пункту 5 Порядка по результатам рассмотрения обращения и представленных документов, предусмотренных пунктом 5 настоящего Порядка, а также по результатам обследования объекта Министерством дается разрешение либо отказ в проведении капитального ремонта с зачетом стоимости затрат в счет арендной платы, о чем заявитель письменно уведомляется в пределах срока, установленного в абзаце первом настоящего пункта.

В пункте 8 Порядка установлено, что с момента получения разрешения на проведение капитального ремонта арендуемого объекта арендатором в Минземимущество РБ или в территориальный орган Минземимущества РБ - комитет по управлению собственностью Минземимущества РБ либо в организацию, за которой имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в течение 30 дней представляются следующие документы: а) проектная документация на проведение работ с положительным заключением экспертной организации, имеющей допуск саморегулируемой организации по соответствующим видам работ и аккредитованной Федеральной службой по аккредитации на право проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий; б) смета (составленная в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденной постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 05.03.2004 № 15/1) с заключением о проверке достоверности сметной стоимости, выданным экспертной организацией, имеющей допуск саморегулируемой организации по соответствующим видам работ и аккредитованной Федеральной службы по аккредитации на право проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий; в) план-график проведения капитального ремонта. 

После представления документов, предусмотренных пунктом 8 настоящего Порядка, Минземимуществом РБ или территориальным органом Минземимущества РБ - комитетом по управлению собственностью Минземимущества РБ либо организацией, за которой объект закреплен в установленном законодательством порядке (на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления), в течение 30 дней определяются виды работ и размер затрат, которые подлежат зачету в счет арендной платы по договору аренды. По результатам рассмотрения представленных документов Минземимуществом РБ или территориальным органом Минземимущества РБ - комитетом по управлению собственностью Минземимущества РБ либо организацией, за которой объект закреплен в установленном законодательством порядке (на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления), в пределах срока, установленного в абзаце первом настоящего пункта, оформляется дополнительное соглашение к договору аренды (пункт 9 Порядка). 

Судами установлено, что в ходе рассмотрения дела обществом «Семицвед» не было представлено доказательств того, что на основании и во исполнение указанного Порядка ответчиком (арендатором) было получено согласие Министерства, что между сторонами договора аренды было заключено дополнительное соглашение к договору аренды по вопросу зачета произведенных затрат в счет арендной платы по договору аренды.

Доводы заявителя о том, что им было направлено обращение в Министерство для согласования капитальных работ за счет ответчика с зачетом в счет арендной платы по договору и 12.04.2017 за исх. № 101/14 было получено согласие на проведение реконструкции и капитального ремонта с зачетом стоимости затрат в счет арендной платы, являлись предметом рассмотрения апелляционного суда и были признаны необоснованными, поскольку из указанного письма не следует прямого согласия Института на проведение на проведение реконструкции и капитального ремонта столовой в детском оздоровительном лагере «Березка», Институт указал только на отсутствие возражений против проведения реконструкции и капитального ремонта. 

В подпункте «а» пункта 5 Порядка определено, что в случае, если арендуемое имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за государственным унитарным предприятием либо на праве оперативного управления за государственным учреждением, соответствующее заявление согласовывается с организацией, в ведении которой находится арендуемое имущество, и учредителем государственного учреждения. Однако в силу пункта 2 указанного Порядка полномочие по принятию решения о согласовании проведения капитального ремонта арендуемого объекта с дальнейшим зачетом стоимости затрат арендатора в счет будущих платежей по договору аренды остается за Министерством. 

Общество «Семицвед» доказательства получения такого согласия непосредственно от Министерства в материалы дела не представило. 

Из материалов дела усматривается, что обществом было принято решение произвести капитальный ремонт в лагере, в связи с этим им было направлено обращение в Министерство, Президенту Уфимской Академии наук для согласования капитальных работ с зачетом в счет арендной платы по договору (письмо № 27, 28 от 20.04.2017). 

Письмом № АХ-25/6528 Министерство сообщило, что для рассмотрения вопроса о проведении капитального ремонта обществу «Семицвед» необходимо представить документы в соответствии с пунктом 5 Порядка согласования проведения капитального ремонта арендуемого объекта государственного нежилого фонда, находящегося в собственности Республики Башкортостан, с дальнейшим зачетом стоимости затрат в счет арендной платы по договору аренды, утвержденного постановлением Правительства Республики Башкортостан от 23.09.2016 № 421. 

Согласно ответу Государственного бюджетного научного учреждения Академия наук Республики Башкортостан № 9214-310 от 04.05.2017 последнее принципиально не возражало против проведения указанного ремонта, однако указало, что представленный локальный сметный расчет является недостаточным документом для его юридического оформления. 

Из материалов дела, в частности письма общества «Семицвед» от 07.11.2017 № 55, усматривается, что ответчик предпринимал попытки согласования с Институтом проекта реконструкции здания столовой, расположенной в детском оздоровительном лагере «Березка». Однако доказательства согласования такого проекта реконструкции здания столовой материалы дела не содержат. 

Письмом № 39 от 10.10.2018 общество «Семицвед» обратилось к Институту с просьбой зачесть в счет арендной платы стоимость капитального ремонта 2 429 888 руб. 

Аналогичное обращение № 63 от 12.12.2018 было направлено Министерству. 

Письмом от 30.07.2019 № 248 Институт сообщил обществу «Семицвед» об отсутствии условий, предусматривающих принятия в зачет арендной платы суммы неотделимых улучшений в результате проведенных арендатором ремонтных работ. 

Оценив вышеуказанные доказательства в совокупности, суды пришли к верному выводу о том, что обществом «Семицвед» был нарушен порядок получения согласия на проведение капитального ремонта арендуемого имущества для целей последующего зачета затрат на такой капитальный ремонт в счет арендной платы по договору, обществом «Семицвед» не были согласованы объемы, виды и стоимость работ в рамках капитального ремонта арендуемого имущества и не было получено согласие Министерства на его выполнение. 

Доказательства того, что выполнение работ в рамках капитального ремонта арендуемого имущества носило срочный характер и не требовало согласия Министерства в соответствии с Порядком, ответчиком судам представлено не было. 

Напротив, как указывает в своей кассационной жалобе само общество, ответчик начал производить работы по капитальному ремонту до начала действия договора, а именно в 2016 году, что было обусловлено нахождением арендуемого имущества («Детский лагерь «Березка») в непригодном для его использования состоянии. 

Таким образом, как правильно указано судами, на момент заключения договора аренды ответчик был осведомлен о характеристиках и состоянии получаемого в аренду недвижимого имущества, в силу чего и положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации утратил право на заявление возражений к арендодателю относительно состояния переданного в аренду имущества. 

Обстоятельство наличия крайней необходимости по созданию надлежащих условий для организации детского отдыха и отсутствия необходимости получения согласия Министерства на проведение капитального ремонта обществом документально подтверждено не было. 

В силу изложенного ввиду нарушения условий пункта 4.2.6 договора, суды пришли к верному выводу о необоснованности встречного иска ввиду выполнения обществом капитального ремонта в отсутствие полученного в установленном порядке согласия на его проведение. 

На основании статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 

В пункте 4.2.9 договора стороны определили, что арендатор обязан не производить переустройства и (или) перепланировок имущества, а также их неотделимые улучшения без предварительного письменного разрешения арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных арендатором за свой счет с письменного разрешения арендодателя, после прекращения договора возмещению не подлежит. Неотделимые улучшения имущества, произведенные арендатором за свой счет с письменного разрешения арендодателя, являются собственностью арендодателя. 

Вопреки позиции общества, как обоснованно указано судами, заключив  соглашение о расторжении договора аренды от 31.03.2022, стороны не отменили и не прекратили действия условия пункта 4.2.9 договора, который не предусматривает возмещения арендатору какой-либо стоимости понесённых расходов на неотделимые улучшения арендуемого имущества.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что по условиям договора стороны установили, что стоимость неотделимых улучшений имущества после прекращения договора во всяком случае возмещению не подлежит, при этом общество «Семицвед» не доказало наличие обстоятельств, необходимых в силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации для возложения на арендодателя обязанности по возмещению арендатору стоимости произведенных улучшений арендованного имущества, суды пришли верному выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для удовлетворения встречных исковых требований о взыскании стоимости понесённых расходов в размере 3 907 009 руб. 40 коп.

Поскольку основное требование признано судами необоснованным и не подлежащим удовлетворению, требование о взыскании процентов за пользование чужими средствами в размере 1 203 353 руб. 35 коп. также правомерно оставлено судами без удовлетворения, поскольку является производным от основного. 

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2023 по делу № А07-29839/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Семицвед» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

 

Судьи                                                                          Е.И. Гуляева 

 

                                                                                      Л.А. Суспицина