АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-17549/2019

14 декабря 2020 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 08.12.2020

Полный текст решения изготовлен 14.12.2020

 Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Елистратова К.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

Товарищества собственников жилья «Фаворит», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Энгельс, 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Бульвар роз», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Энгельс,

Третьи лица: 

Федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», г. Энгельс, 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ПАО "Сбербанк России", г. Москва 

«о признании реконструкции нежилого помещения незаконной; о признании право общей долевой собственности», 

при участии в судебном заседании: 

от истца - ФИО2, представитель по доверенности от 01.04.2019, ФИО3, представитель по доверенности от 15.09.2020, 

от ответчика – ФИО4 представитель по доверенности от 01.05.2020, ФИО5, удостоверение обозревалось,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Товарищество собственников жилья «Фаворит» с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Бульвар роз» о признании реконструкции нежилых помещений многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> незаконной и обязании ООО «Бульвар роз» вернуть нежилые помещения в первоначальный вид; о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в доме №150/1 по ул.Тельмана, г. Энгельс на помещение площадью 32,5 кв.м., 1 этаж, расположенное по адресу: 

<

...>.

Суд по собственной инициативе выделил в отдельное производство требование Товарищества собственников жилья «Фаворит» к Обществу с ограниченной ответственностью «Бульвар роз» о признании реконструкции нежилых помещений многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> незаконной и обязании ООО «Бульвар роз» вернуть нежилые помещения в первоначальный вид.

Отводов составу суда не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали  и просили  удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик возражает на заявленные исковые требования по основаниям указанным в отзыве на иск.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что  в управлении ТСЖ «Фаворит» (в дальнейшем — истец) находится многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>, который имеет 10 этажей, выполнен из кирпича и железобетонных перекрытий. Решение о создании ТСЖ принято 05.05.2011 года на общем собрании собственников (протокол № 1), в последующем 02.06.2011 года была произведена регистрация ТСЖ «Фаворит» .

На первом и цокольном этажах дома № 150/1 по ул. Тельмана в г. Энгельсе расположены нежилые помещения, которые находятся в собственности ООО «Бульвар Роз» ( в дальнейшем — ответчик) с 23.03.2012 года:

1.Согласно свидетельству о праве собственности от 10 апреля 2012 года 64-АГ № 545350 ответчику принадлежит на праве собственности на основании договора купли-продажи нежилое помещение общей площадью 518,3 кв. м., этаж 0.

2.Согласно свидетельству о праве собственности от 10 апреля 2012 года 64-АГ № 545352 ответчику принадлежит на праве собственности на основании договора купли-продажи нежилое помещение общей площадью 517,4 кв. м., этаж 0.

3.Согласно свидетельству о праве собственности от 10 апреля 2012 года 64-АГ № 545349 ответчику принадлежит на праве собственности на основании договора купли-продажи нежилое помещение общей площадью 962,6 кв. м., этаж 1.

4.Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество ответчику принадлежит на праве собственности на основании договора купли-продажи нежилое помещение общей площадью 1011,3 кв. м., этаж 1 (номер государственной записи 64-64-47/067/2012-170).

09.08.2018 года в помещении, эксплуатируемом ТСЖ «Фаворит», которое расположено рядом с входом в третий подъезд дома 150/1 со стороны дворовой территории, и принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам квартир данного дома, сотрудниками ООО «УК Бульвар Роз» (агент ООО «Бульвар Роз») была самовольно разрушена часть несущей стены дома внутри данного помещения. В результате чего в помещение, являющееся общей долевой собственностью всех собственников данного дома, был обустроен новый вход со стороны помещений, занимаемых ООО «Бульвар Роз», чем созданы препятствия собственникам дома и представителям ТСЖ «Фаворит» использовать данное помещение в соответствии с его целевым назначением, а именно — для размещения технических служб ТСЖ «Фаворит» с целью обеспечения обслуживания общего имущества граждан данного дома. Данным помещением ТСЖ «Фаворит» пользуется с момента образования (с 2011 года) на основании решения общего собрания собственников — протокол общего собрания № 3 от 12 сентября 2011 года. В августе 2018 года, ранним утром из помещения магазина, находящегося на Бульваре роз была разбита часть несущей стены в помещение ТСЖ.

Нежилое помещение общей площадью 32,5 кв.м., 1 этаж по адресу: 

<

...>   в   соответствии   с   рабочим   проектом запроектировано как помещение ТСЖ (приложение — копия Сводного экспертного заключения по результатам инженерных изысканий и проектной документации по проекту: «Многоэтажная жилая застройка в границах улиц Тельмана, Ленинградская, Эльтонская, Строительная в г. Энгельсе Саратовской области. Блок-секции 2А, 2Б, 2В, 2Г. 2Д, 3»). На техническом плане БТИ данное помещение обозначено как  нежилое помещение под литерой А, № помещения 1-6. Под таким же номером помещение обозначено на плане первого этажа жилого дома. Помещение не имеет дверного проема, соединяющего данное помещения с иными помещениями, принадлежащими ответчику,

Также данное помещение имеет входную дверь с выходом во двор МКД, то есть предназначено не для коммерческого использования, а для удовлетворения нужд ТСЖ

В соответствии с ч.  1 ст.  135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Истец считает, что данное помещение является общим имуществом на основании ч. 1 .т. 36 ЖК РФ, поскольку относится к категории помещений в данном доме, не принадлежащих отдельным собственникам и предназначенных для удовлетворения социально-бытовых потребностей всех собственников, а именно — для размещения технических служб ТСЖ. С момента создания ТСЖ данное помещение используется  собственниками помещений многоквартирного жилого дома, поскольку в нем располагаются технические службы ТСЖ — электрик, а также используемое им оборудование и технический инвентарь. (Приложение — протокол заседания правления ТСЖ об  определении порядка использования нежилого помещения,  акт приема- передачи ключей от спорного помещения). 

Однако, летом 2018 года возник спор относительно права собственности на данное помещение  с ООО  «Бульвар Роз», поскольку ответчик без законных оснований удалил часть несущей стены в данном помещении и устроил в данном проеме дверь, ведущую в помещения магазинов, расположенных на территории помещений, находящихся в собственности ответчика. 

В связи   с   данным   обстоятельством   использование   помещения   для   нужд   ТСЖ существенно затруднено. Кроме того, устно представитель Управляющей компании "Бульвар   Роз»,    агента   ответчика,   заявил,    что   спорное   помещение   является собственностью   000   «Бульвар   Роз»,   при   этом   надлежащим   образом   право собственности на данное помещение не подтвердил. В настоящее время, имея в распоряжении подразделение охраны, УК «Бульвар Роз» препятствует продолжению ремонта в спорном помещении.

На стр. 6 Сводного экспертного заключения по результатам инженерных изысканий и проектной документации по объекту: «Многоэтажная жилая застройка в границах улиц Тельмана, Ленинградская, Эльтонская, Строительная в г. Энгельсе Саратовской области. Блок-секции 2А, 2Б, 2В, 2Г, 2Д, 3» указано, что спорное помещение запроектировано как помещение ТСЖ. Сам рабочий проект у ТСЖ отсутсвует. На запросы ТСЖ ООО «СК «Новый Век» и Управление капитального строительства администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области рабочий проект Многоэтажной жилой застройки в границах улиц Тельмана, Ленинградская, Эльтонская, Строительная в г. Энгельсе Саратовской области. Блок-секции 2А, 2Б, 2В, 2Г, 2Д, 3 представить отказалось.

В техническом паспорте на объект недвижимости: многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями от 25.12.2007 года, спорное помещение обозначено на экспликации к поэтажному плану строения в нежилых помещениях под литерой А № помещения 1-6. Под таким же номером помещение обозначено на плане первого этажа жилого дома. Помещение не имеет дверного проема, соединяющего данное помещения с иными помещениями, принадлежащими ответчику. Также  данное  помещение  имеет входную  дверь  с  выходом  во  двор,  то  есть технические характеристики помещения подтверждают его самостоятельный характер и   целевое   назначение  —  использование  для  удовлетворения   совместных   нужд собственников данного МКД.

Многоквартирный жилой дом по адресу 

<

...> был введен эксплуатацию в 2008 году и в том же году началась государственная регистрация помещений.

Возражая на заявленные исковые требования ответчик указывает что истцом выбран неверный способ защиты, заявляет о пропуске срока исковой давности. Так же считает что у истца отсутствуют полномочия на обращение с настоящим иском. 

Суд исследовав материалы длеа, заслушав лиц участвующих в деле приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктами 2 - 4, 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 при рассмотрении данной категории споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы и иные помещения и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Защита нарушенных прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе путем признания права. Способ защиты должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В случае, когда имущество, которое в силу закона должно являться объектом общей долевой собственности, было зарегистрировано на праве единоличной собственности, наличие и сохранение записи о таком праве собственности нарушает права других собственников помещений в здании, надлежащим способом защиты нарушенных прав в силу вышеприведенных разъяснений постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 является иск о признании права собственности.

Принятое по такому делу решение будет служить основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРП, чем достигается восстановление и защита нарушенных прав собственников других помещений здании (пункт 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010)).

В этой связи требование о признании права общей долевой собственности, соединенное с требованием негаторного характера является надлежащим способом защиты.

В соответствии с абзацем 2 пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Учитывая обстоятельства настоящего дела, суд  пришел к у выводу, что виндикационное требование (истребование имущества), как утверждает ответчик, само по себе не восстановит права истца, поскольку интерес истца заключается именно в возможности по-прежнему пользоваться своей общей долевой собственностью, что очевидно носит негаторный характер.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 указано, что правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Доводы ответчика о законном владении помещением необоснованны по следующим основаниям.

Гражданским кодексом Российской Федерацией (далее - Гражданский кодекс) и Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) определены объекты общей долевой собственности многоквартирного дома, а также условия их оборотоспособности.

В соответствии с частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

При этом частью 2 указанной статьи установлено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса также предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума N 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Так же суд приходит к выводу что довод об отсутствии полномочий истца на обращение с настоящим иском неправомерен.

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, -создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. Согласно п.1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в  многоквартирном  доме для  совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Согласно протоколу №1 от 05.05.2011г. решением общего собрания собственников помещений многоквартирных домов для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирных домах, владения, пользования создано ТСЖ «Фаворит» , которое управляет домами расположенными по адресу: 

<

...>, 150/1,150/2 и т.д. ТСЖ Фаворит» создано в 2011г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 21.03.2011г. Исходя из пункта 8 ст.138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество  собственников жилья обязано  представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях  с третьими лицами. Аналогичные положения содержатся в Уставе товарищества. Право собственности    на    общее    имущество    многоквартирного    дома    на    основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу. В соответствии с протоколом № 3 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> от 12. 09.2011 г. принято решение делегировать ТСЖ «Фаворит» право представления интересов   собственников   в   суде   по   вопросу   о   признании   права   общедолевой собственности на спорное помещение в случае возникновения спора о праве.

Таким образом, с момента регистрации права собственности за первым жильцом (12.03.2008     г.)     возникло     право     общей     долевой     собственности     жильцов многоквартирного дома. Спорное помещение отвечает требованиям, указанным в  ст.  290 Гражданского  кодекса Российской  Федерации,  не является  автономным  нежилым  помещением  и   относится   к   общему  имуществу  дома  и используется   в   целях,   связанных   с   эксплуатацией   дома.   Доказательств иного, а так же доказательств выбытия помещения из владения собственников ответчиком не представлено. Кроме того суд учтывает что факт соединения спорного помещения с помещениями ответчика произведен с нарушением действующего законодательство- путем обустройства дверного проема в несущей стене, без оформления разрешительных документов. Таким образом спорное   помещение принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам жилых и нежилых помещений.

Материалами дела подтверждается, что спорное нежилое помещение изначально запроектировано в целях обслуживания жилого дома. Данное помещение используется собственниками жилого дома для размещения технических служб ТСЖ. Доказательств обратного в материалы дела не представлено, в следствии чего исковые требования подлежат удовлетворению

Руководствуясь ст.ст. 110, 123, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л

Признать право общей долевой собственности за собственниками помещений в доме №150/1 по ул.Тельмана, г. Энгельс на помещение площадью 32,5 кв.м., 1 этаж, расположенное по адресу: 

<

...>.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения арбитражного суда в законную силу. 

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области К.А. Елистратов