Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва                                                                                Дело № А40-123532/20-150-945

Резолютивная часть решения изготовлена 29 сентября 2020г.

Полный текст решения изготовлен 12 ноября 2020г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе: судьи Маслова С.В., единолично,

рассмотрев в порядке упрощенного производства, по правилам главы 29 АПК РФ, дело по иску ООО «ЛВП» (119311, МОСКВА ГОРОД, ПРОСПЕКТ ВЕРНАДСКОГО, ДОМ 8А, ЭТ 6 ПОМ XVI КОМ 8,10,11,13, ОГРН: 

<

***>)

к ООО «АКАДЕМ – РИЕЛТИ» (119311 МОСКВА ГОРОД ПРОСПЕКТ ВЕРНАДСКОГО 8А , ОГРН: 

<

***>)

о взыскании 510 000руб. 00коп. страхового депозита, 420 000руб. 00коп. неосновательного обогащения, об обязании подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 17.06.2019г. № 113, об обязании возвратить имущество,

без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЛВП» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «АКАДЕМ – РИЕЛТИ» о взыскании 930 000руб. 00коп., в том числе: 510 000руб. 00коп. задолженности в виде внесенного обеспечительного взноса после прекращения действия договора, 420 000руб. 00коп. неосновательного обогащения в виде переплаты по арендной плате, на основании договора аренды недвижимого имущества от 17.06.2019г. № 113, об обязании ответчика подписать с истцом дополнительное соглашение к договору от 17.06.2019г. № 113 в следующей редакции: «Стороны на основании требования арендатора от 02.06.2020г. и положений ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020г. № 98-ФЗ пришли к соглашению уменьшить арендную плату по Договору аренды от 17.06.2019г. № 113 за 2020 год на величину арендной платы за апрель и май 2020 года, то есть на сумму в размере 840 000 (восемьсот сорок тысяч) рублей.», обязании ответчика возвратить истцу, следующее удерживаемое имущество, находящееся в помещениях по адресу: 

<

...>, эт. 6, пом. XVI, комн. 8, 10, 11 и 13:

(а) документы (в коробках, которые были пронумерованы), которые хранились в кабинете (комнате) 8:

- коробка 14 образцы парфюма;

- коробка 15 фигура ангела;

- коробка Принадлежности по рекламе;

- коробка ПОДАРОЧНАЯ УПАКОВКА, ЖУРНАЛЫ;

- коробка 25 Хозяйственные принадлежности;

(б) документы (в коробках, которые были пронумерованы), которые хранились в кабинете (комнате) 10:

- коробка 17 Канцелярия, документы;

- коробка 118 Документы, Канцелярия, папки;

- коробка 19 Канцелярия;

- коробка 20 Пустые папки;

- коробка 21 пустые папки.

(в) Документы (в коробках, которые были пронумерованы), которые хранились в кабинете (комнате) 13:

- коробка 1 Документы, строительные образцы, канцелярия, терминал для банковских карт втб банк новый;

- коробка 2 Документы, хозяйственные принадлежности;

- коробка 4 Документы, канцелярия;

- коробка 7 Документы, канцелярия, тестеры парфюма;

- коробка 10 Хозяйственные принадлежности;

- коробка 11 Картридж от принтера, тестеры парфюма;

- коробка 13 Папки с документами, информативные документы по тренингам, в соответствии со ст.ст. 309, 328, 452, 606, 611, 614, 1102 ГК РФ.

Определением от 27.07.2020г. исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства по правилам гл. 29 АПК РФ.

В материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения сторон о принятии иска к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Истец в обоснование исковых требований сослался на то, что после направления истцом ответчику отказа от продления срока аренды ответчик с 01.04.2020г. заблокировал истцу доступ в арендуемые помещения путем смены замков в дверях, в претензии истец сообщил ответчику о том, что приостанавливает внесение арендной платы до предоставления доступа в арендуемые помещения, во второй претензии истец требовал предоставления доступа для вывоза имущества, после прекращения срока действия договора ответчик уклонился от принятия помещения по акту приема-передачи.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в мотивированном отзыве ответчика, указав, что ответчик не получал уведомление истца об отказе от продления срока аренды, что является основанием для удержания ответчиком страхового депозита, сотрудниками безопасности арендодателя установлен факт вывоза сотрудниками истца крупногабаритного имущества в отсутствие согласия арендодателя на такой вывоз, истцом самовольно были заменены замки на дверях арендуемых помещений, также истцом не представлено доказательств направления в адрес ответчика каких-либо писем, договор сторон не предполагает направление какой-либо официальной корреспонденции электронными письмами, оснований для уменьшением размера арендной платы не имеется, деятельность истца не относится к отраслям, наиболее пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, истцом не представлены доказательства удержания ответчиком истребуемого по настоящему спору имущества.

Суд, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Между ООО «Академ-риелти» (арендодатель) и ООО «Лакшери Ворлд Продакшн» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 17.06.2019г. № 113, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения площадью 75 кв.м: 119311, 

<

...>, эт. 6, пом. XVI, комн. 8, 10, 11 и 13.

В п. 1.7 договора установлен срок аренды с 01.07.2019г. по 31.05.2020г.

В соответствии с п. 4.1 договора договор вступает в силу с момента его подписания и последующего поступления на счет арендодателя суммы страхового депозита и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Пунктом 2.1.1 договора предусмотрена обязанность передать арендатору помещение на основании акта приема-передачи.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Ответчиком обязанность по передаче нежилых помещений в пользование истца исполнена надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи помещения от 01.07.2019г.

В соответствии с п. 2.2.8 договора арендатор обязан своевременно осуществлять платежи, предусмотренные ст. 3 договора.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата согласована сторонами в размере 420 000руб. 00коп. в месяц.

В п. 3.4 договора установлено, что арендная плата вносится авансом в срок не позднее 19-го (поступление денежных средств на счет арендодателя) числа месяца, предшествующего оплачиваемому, путем перечисления арендатором денежных средств на счет арендодателя.

Пунктом п. 3.6 договора предусмотрено, что обязанности арендатора по оплате арендной платы считаются исполненными надлежащим образом со дня поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Истцом обязательства по внесению арендной платы за апрель 2020г. исполнены надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением от 06.04.2020г. № 148.

В соответствии с п. 3.7 договора страховой депозит в сумме 510 000руб. 00коп., перечисленный к договору от 04.12.2018г. № 97, переходит к договору в качестве обеспечения всех своих обязательств по договору, включая обязательство возмещения любого ущерба, нанесенного помещению, или любой суммы, которую арендодатель может потратить или обязан будет потратить из-за невыполнения арендатором своих обязательств. Если арендодатель использует таким образом какую-либо часть депозита, то арендатор обязан по письменному требованию внести арендодателю в счет депозита дополнительную сумму, равную использованной таким образом суммы, чтобы сумма депозита, находящаяся в распоряжении арендодателя на протяжении всего срока аренды, оставалась неизменной.

Арендодатель оставляет за собой право потребовать увеличения суммы депозита, если задолженность арендатора по арендной плате превышает такую сумму либо если арендатор регулярно допускает задержки с оплатой выставляемых ему счетов.

Истцом обязательства по внесению страхового депозита исполнены надлежащим образом, что подтверждается платежными поручениями от 25.04.2017г. № 182, от 18.12.2018г. № 2306.

В силу ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда возникла невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020г.).

Таким образом, право арендатора требовать уменьшения арендной платы обусловлено именно невозможностью использования имущества, а не самим фактом введения режима повышенной готовности.

В соответствии с п. 1.4 договора помещение сдается для использования под офис.

Указом мэра Москвы от 05.03.2020г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» в связи с угрозой распространения в городе Москве новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), в соответствии с пп. б п. 6 ст. 41 Федерального закона от 21.12.1994г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» на территории города Москвы введен режим повышенной готовности.

Сведений о том, что арендатор осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечисленных в Постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2020г. № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», материалы дела не содержат.

Согласно представленной истцом информационной выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 18.07.2020г. основным видом деятельности истца является торговля оптовая парфюмерными и косметическими товарами (код ОКВЭД 46.45).

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Стороны согласно ст.ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Поскольку истец, заявляя требование о подписании дополнительного соглашения об уменьшении размера, обосновывает его невозможностью использования, однако, как видно из материалов дела и направленных истцом в адрес ответчика невозможность использования офиса обосновывается истцом недопуском сотрудников арендатора в арендуемые помещения, а не в связи с тем, что из-за введения режима повышенной готовности, также судом учитывается, что в период повышенной готовности истец осуществлял вывоз имущества из арендуемых помещений, то есть использовал их, из поведения истца следует, что в нарушение ст. 10 ГК РФ истец хочет снизить размер арендной платы, искусственно создавая видимость невозможности использования помещений, вызванную угрозой распространения новой коронавирусной инфекцией, кроме того, истцом документально не обоснован размер снижения арендной платы, предусмотренной договором сторон, суд не находит оснований для удовлетворения требования об обязании ответчика подписать с истцом дополнительное соглашение к договору от 17.06.2019г. № 113 в следующей редакции: «Стороны на основании требования арендатора от 02.06.2020г. и положений ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020г. № 98-ФЗ пришли к соглашению уменьшить арендную плату по Договору аренды от 17.06.2019г. № 113 за 2020 год на величину арендной платы за апрель и май 2020 года, то есть на сумму в размере 840 000 (восемьсот сорок тысяч) рублей.»

Согласно п. 4.3 договора в случае, если арендатор не уведомил арендодателя за 60 дней о предстоящем освобождении помещения в связи с окончанием срока договора, и при досрочном освобождении даже при уведомлении за 60 дней выплаченная арендатором арендная плата и страховой депозит не возвращаются.

В п. 4.8 договора установлено, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке с предварительным письменным уведомлением другой стороны за 60 дней до даты расторжения договора.

Пунктом 4.9 договора предусмотрено, что при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора, а также в случае нарушения арендатором условий договора, перечисленная арендная плата и страховой депозит не возвращаются.

Истцом в материалы дела представлено уведомление об отказе в продлении срока действия договора аренды недвижимого имущества от 17.06.2019г. № 113 от 27.03.2020г. № 10, в котором уведомлял ответчика о его намерении отказаться от продления договора на новый срок и просил считать договор расторгнутым с 31.05.2020г. в связи с окончанием срока его действия, вернуть на расчетный счет страховой депозит и принять арендованное имущество по акту приема-передачи на дату прекращения договора.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По своей правовой природе обеспечительный платеж имеет целевое назначение - гарантия обеспечения платежеспособности арендатора в том объеме, какой обеспеченные указанным способом требования имеют к моменту прекращения договору аренды.

Как разъяснено в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2000г. № 49 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась. 

В качестве неосновательного обогащения на основании ст. 1102 ГК РФ могут быть истребованы полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода. Получатель средств, уклоняющийся от их возврата несмотря на отпадение оснований для удержания, должен рассматриваться как лицо, неосновательно удерживающее денежные средства.

Поскольку истцом не представлено доказательств направления уведомления об отказе от продления срока аренды в адрес ответчика, ответчиком оспаривается факт получения такого уведомления, данное обстоятельство обуславливает возникновение у арендодателя права удержать внесенный арендатором страховой депозит, а также условия договора не предусматривают электронную переписку между сторонами, суд не находит оснований для удовлетворения требования о взыскании с ответчика депозита в размере 510 000руб. 00коп.

В соответствии с приложением № 4 к договору «Инструкция Арендаторам о правилах пользования помещением» всякое изъятие или вынос сейфов, груза, мебели или других предметов, габариты которых превышают 0,5м х 0,5м х 0,5м. 

Ответчиком в материалы дела представлена докладная записка ООО «СИЛЬВЕР ХАУЗ» от 13.04.2020г., в котором сообщалось о том, что 13.04.2020г. сотрудники арендатора ООО «Лакшери Ворлд Продакшн» производили вывоз имущества, в том числе, крупногабаритных вещей: коробок, телевизора, оргтехники, - в большом количестве, но арендатором не представлено согласие арендодателя на вывоз такого имущества.

Также истцом представлена докладная записка менеджера по работе с ключевыми клиентами ФИО1 и уведомление от 13.04.2020г., в соответствии с которыми она прибыла в офис ООО «Лакшери Воред Продакшн» по адресу: 

<

...>, башня Б, 6 этаж, кабинеты 8, 10, 11, 13, для подготовки документов по запросу главного бухгалтера, а именно: годовой бухгалтерской отчетности за 2019г., срок подачи которой до 06.04.2020г., отчетности по начислению заработной платы и подготовки декларации по НДС за 1 квартал 2020г., при попытке открытия арендуемых комнат было обнаружено, что ключ в дверной замок не вставляется, в связи с чем в кабинеты попасть не удалось.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 13.04.2020г. № 13, в котором последний уведомлял истца о том, что в связи с непоступление оплаты за наземную парковку за апрель 2020г. доступ на нее со дня направления письма, а также о том, что камеры видео наблюдения показали факт взлома замков в арендуемые помещения, что расценивается  как порча чужого имущества, с этого дня прекращен доступ сотрудников истца в здание, и просил незамедлительно предоставить дубликаты ключей от вставленных самовольно замков представителю ответчика и заранее поставить арендодателя в известность об освобождении арендуемых помещений.

Истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 20.04.2020г. № 12, в котором сообщал ответчику о том, что с 01.04.2020г. прекращен доступ арендатора в спорные помещения, в связи с невозможностью пользоваться арендуемыми помещениями у истца отсутствует обязанность по внесению арендных платежей с момента ограничения доступа арендатора в помещения до момента возобновления такого доступа, и просил предоставить доступ в помещения, направление ответчику подтверждается отсчетом об отслеживании посылок в Москве – Курьерская служба КСЭ.

Впоследствии истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 30.04.2020г. № 15, в котором просил предоставить доступ в здание офисного центра путем разблокировки пропусков сотрудников, а также сообщил ответчику о том, что у истца отсутствует возможность использовать в нежилые помещения в связи с введением указом Мэра Москвы от 28.04.2020г. № 51-УМ ограничительных мер и режима повышенной готовности, что подтверждается распечаткой электронного письма.

Истцом в материалы дела представлен акт приема-передачи недвижимого имущества от 01.06.2020г., в соответствии с которым ФИО2, действующая от имени арендатора, составила указанный акт в связи с завершением срока действия договора, однако, ответчик, получивший уведомление о необходимости принять арендуемое недвижимое имущество по акту приема-передачи 01.06.2020г. в 13час. 00мин., не явился для составления акта, доступ в помещения арендодателем не обеспечен.

В связи с прекращением срока действия спорного договора неправомерными действиями арендодателя истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 02.06.2020г. № 19 с требованием вернуть внесенный истцом страховой депозит в размере 510 000руб. 00коп. и излишне оплаченную арендную плату в размере 420 000руб. 00коп.

Однако, ответчиком претензия истца оставлена без ответа и удовлетворения.

Ответчиком в адрес истца с сопроводительным письмом от 16.07.2020г. № 23 были направлены акт приема-передачи помещения (возврата) и инвентарный лист, получение истцом подтверждается соответствующей отметкой истца на сопроводительном письме.

Также ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 16.07.2020г. № 15 с требованием оплатить задолженность по арендной плате с приложение акта приема-передачи помещения (возврата) и счетов, что подтверждается почтовой квитанцией.

Доказательства принятия ответчиком мер по исполнению обязанности по возврату спорного помещения в соответствии с требованиями ст. 622 ГК РФ в материалах дела отсутствуют.

Поскольку бесспорных доказательств невозможности использования по не зависящим от арендатора причинам спорных помещений истцом в спорный период времени не представлено, как следует из материалов дела, недопуск сотрудников истца ответчиком был осуществлен в связи с действиями истца, которые противоречили условиям договора сторон, при этом истцом не представлено доказательств устранения таких нарушений и повторного обращения к ответчику по поводу обеспечения допуска в арендуемые помещения, неиспользование арендуемого помещения истцом по назначению не освобождает его от обязанности внесения арендных платежей, арендатор не исполнил возложенной на него законом и договором обязанности по оформлению возврата арендованного помещения, суд не находит оснований для удовлетворения требования о взыскании с ответчика излишне оплаченной арендной платы за апрель 2020г. в размере 420 000руб. 00коп.

В п. 36 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Объектом виндикации является индивидуально-определенная вещь, отличающаяся от вещей, определенных родовыми признаками, конкретными, только ей присущими характеристиками.

Собственник индивидуально-определенной вещи, истребующий эту вещь из чужого незаконного владения, обязан указать те признаки, которые позволили бы выделить эту вещь из однородных вещей, возможно имеющихся у ответчика.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

нахождение спорных объектов в незаконном пользовании ответчика также не подтверждается материалами дела.

Кроме того, из представленного истцом одностороннего акта от 01.06.2020г., составленного истцом в отсутствие ответчика, доказательств надлежащего извещения ответчика о необходимости явиться для составления акта возврата помещения истцом не представлено, нельзя установить, какое именно имущество арендатора находится в арендуемых помещениях, из представленного ответчиком акта возврата помещений не усматривается, что  на момент составления акта возврата на территории помещения товарно-материальных ценностей, принадлежащих арендатору и документов, касающихся деятельности арендатора, не имеется.

Поскольку истец доказательств, бесспорно свидетельствующих о нахождении спорного имущества у ответчика, в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представил, суд не находит оснований для удовлетворения требования об обязании ответчика возвратить истцу, удерживаемое имущество, находящееся в помещениях по адресу: 

<

...>, эт. 6, пом. XVI, комн. 8, 10, 11 и 13.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на истца.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 10, 11, 12, 307, 309, 310, 381.1, 395, 606, 614, 1102 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181, 227 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение подлежит немедленному исполнению.

Решение арбитражного суда первой инстанции по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.

Арбитражный суд составляет мотивированное решение в течение пяти дней в случае, если лица, участвующие в деле, по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, подали заявления о составлении мотивированного решения. Указанное заявление может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощенного производства, на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                          С.В. Маслов