Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-76819/2022

09 ноября 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  27 октября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  09 ноября 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: открытое акционерное общество «Пластполимер» (195197, Санкт-Петербург, Полюстровский проспект, 32, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.07.2002, ИНН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Бонава» (191025, Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 114-116, ЛИТЕР А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.05.2020, ИНН: 

<

***>);

о расторжении договора, 

при участии 

от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 30.09.2022), ФИО3 (представитель по доверенности от 12.10.2022);

от ответчика: ФИО4 (представитель по доверенности от 27.11.2020); 

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Пластполимер» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Бонава» (далее – ответчик) о расторжении Предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от «08» сентября 2021 г. заключенный между Истцом и Ответчиком, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Определением суда от 01.08.2020 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, в обоснование заявленных требований истец указал на существенное изменение обстоятельств, преодолеть которые общество не могло по независящим от него причинам.

Ответчик исковые требования не признал, указав, что предполагаемая Истцом невозможность изменения функциональной зоны под жилищное строительство в существующих границах Земельных участков путем внесения изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга в ближайшее время не является существенным изменением обстоятельств; территории Земельных участков достаточно для размещения социальных объектов для пользования жителями жилого комплекса и невозможность выполнения условий Администрации о необходимости размещения социальных объектов общего пользования на прилегающей на территории нельзя признать существенным изменением обстоятельств; материнская компания ответчика – шведская компания Bonava продолжает деятельность в России, исполняет все существующие обязательства.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство. 

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между ОАО «Пластполимер» (истец) и ООО «Специализированный застройщик Бонава» (ответчик) был заключен Предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от «08» сентября 2021 г.  (далее – Предварительный договор), по условиям которого стороны (истец – Продавец, ответчик – Покупатель) обязуются заключить Основной договор купли-продажи объектов недвижимости на условиях, определенных в Предварительном договоре, при исполнении всех отлагательных условий, указанных в разделе 4 Предварительного договора, в срок до 31.12.2025 г. (при отсутствии отказа ответчика от Предварительного договора, до 31.12.2027 г.).

Предметом Основного договора купли-продажи должны выступить объекты недвижимости – Земельный участок 1 (расположенный по адресу: 

<

...>, литера А, кадастровый номер 78:10:0005161:25, площадью 28933 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов), Земельный участок 2 (расположенный по адресу: 

<

...>, литера А, кадастровый номер 78:10:0005161:24, площадью 2408 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов) (далее совместно – Земельные участки) и здания, помещения и сооружения, расположенные на данных Земельных участках.

Ответчик намерен приобрести объекты недвижимости для реализации Проекта по строительству на Земельных участках жилого комплекса (многоквартирного жилого дома/жилых домов). 

Заключение Основного договора обусловлено исполнением отлагательных условий, указанных в главе 4 Предварительного договора, которые включают в себя в том числе вступление в силу новой редакции Генерального плана Санкт-Петербурга с учетом изменений, предусматривающих нахождение Земельных участков в функциональной зоне Генерального плана Санкт-Петербурга и территориальной зоне правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, разрешающих жилую застройку (многоэтажную жилую застройку (высотную застройку) в качестве основного вида разрешенного использования Земельных участков или условно-разрешенного вида использования Земельных участков, получение Градостроительного плана, предусматривающего размещение на Земельных участках жилой застройки в качестве основного вида разрешенного использования Земельных участков, либо содержащий информацию о распоряжении Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга о предоставлении Разрешения на условно-разрешенный вид использования Земельных участков для размещения жилой застройки.

В соответствии с концепцией Предварительного договора, изложенной в Преамбуле, стороны договора определяют свои намерения, которые заключаются в том, что Продавец намерен передать Покупателю, а Покупатель намерен принять все объекты недвижимости, поименованные в договоре, единовременно и стать единственным правообладателем указанных объектов недвижимости для целей реализации Проекта на земельных участках. При этом «Проект» означает проект по строительству на Земельных участках многоквартирного жилого дома/жилых домов, который Покупатель планирует реализовать (п. 2.12 Предварительного договора).

Как следует из письма Комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт-Петербурга № 01-26-6616/22-0-1 от 20.07.2022 г., КППИТ полагает возможным рассмотрение представленной градостроительной инициативы на Комиссии по подготовке изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга исключительно на основании концепции, предусматривающей выделение не менее 1 га территории для размещения производственных объектов, после предоставления такой концепции в КППИТ. 

Согласно Положению о Комитете по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт-Петербурга, утвержденному Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.07.2019 № 482, Комитет для осуществления задач, в частности, осуществляет координацию деятельности по реализации промышленной политики Санкт-Петербурга, принимает участие в проведении комплексного анализа социально-экономического развития Санкт-Петербурга в части, касающейся формирования и анализа финансово-экономических показателей развития промышленности Санкт-Петербурга и эффективности реализации мер по ее развитию. 

Согласно Закону Санкт-Петербурга от 21.12.2005 № 728-99 «О Генеральном  плане Санкт-Петербурга», рассматриваемые Земельные участки расположены в функциональной зоне ПД – «зоне объектов производственного, транпортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием данной зоны».

Вид разрешенного использования Земельных участков: «для размещения промышленных объектов».

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, КППИТ является профильным комитетом, определяющим политику перспективного использования рассматриваемых Земельных участков.

Таким образом, выполнение отлагательных условий, предусмотренных Предварительным договором, в части изменения функциональной зоны под жилищное строительство в существующих границах Земельных участков не представляется возможным, ввиду требования КППИТ сохранить существующую производственную зону на 1 га общей площади Земельных участков.

Кроме того, на территории Земельных участков расположено научно-производственных объединений (ОАО «Пластполимер») в области исследования и разработки технологий производства широкого ассортимента пластмасс: фторопластов, полистирольных и поливинилацетатных пластиков, создания и проектирования пилотных и промышленных установок для их производства. На предприятии работает более 150 сотрудников. Предприятие является исполнителем по 46 (сорока шести) государственным контрактам, выполняемым в рамках государственного оборонного заказа (далее – ГОЗ).

Любые сделки, ставящие под угрозу деятельность истца по исполнению ГОЗ являются недопустимыми. Такие сделки могут привести к разрыву цепочек поставок по ГОЗ.

Письмом от «17» мая 2022 г. № 01-17/05/22 истец предложил ответчику расторгнуть Предварительный договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Ответчик данное предложение добровольно не удовлетворил.

Досудебные встречи представителей сторон, направленные на примирение, не дали результатов, договоренности между сторонами достигнуто не было, в связи с чем истец обратился с настоящими требованиями в суд.

В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В качестве подтверждения существенных изменений обстоятельств истцом заявлена невозможность выполнения отлагательных условий, предусмотренных Предварительным договором, в части изменения функциональной зоны под жилищное строительство в существующих границах Земельных участков ввиду требования КППИТ сохранить существующую производственную зону на 1га общей площади Земельных участков, что в совокупности с требованиями о размещении объектов социальной инфраструктуры делает невозможным реализацию инвестиционного проекта о постройке на Земельных участках жилого комплекса площадью не менее 38 000 кв.м.

Кроме того, Предварительный договор предусматривает передачу Покупателю всех объектов недвижимости, поименованных в договоре, для целей реализации проекта строительства жилого комплекса на земельных участках. Между тем, в зданиях на Земельных участках, являющихся предметом продажи, расположено предприятие, являющееся исполнителем по государственным контрактам, выполняемым в рамках государственного оборонного заказа, что делает невозможным исполнение данной сделки.

Абзац второй пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

С учетом представленных доказательств, суд приходит к выводу о том, что после заключения договора обстоятельства, в связи с которыми он заключался, существенным образом изменились.  

Кроме того, ответчиком не заявлялось требований об изменении Предварительного договора в связи введением в действие Указа Президента РФ от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации», соответствии с которым сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемые с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия (в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), связанные с введением ограничительных мер в отношении российских граждан и юридических лиц, или с лицами, находящимися под контролем вышеуказанных лиц, могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации (далее - Правительственная комиссия) и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) таких сделок (операций) в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.

Разрешение Правительственной комиссии на проведение сделки купли-продажи объектов недвижимости Ответчиком в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

 Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Под достаточностью доказательств понимается такая их совокупность, которая позволяет сделать однозначный вывод о доказанности или о недоказанности определенных обстоятельств. 

С учетом вышеизложенного, требование истца о расторжении Предварительного договора подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть Предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от «08» сентября 2021, заключенный между открытым акционерным обществом «Пластполимер» и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Бонава», в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Бонава» в пользу открытого акционерного общества «Пластполимер» 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Нетосов С.В.