Арбитражный суд Хабаровского края г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-16732/2024

г. Хабаровск

08 ноября 2024 года

Резолютивная часть судебного акта от 30.10.2024 г. Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.М. Левинталь 

рассмотрел в порядке упрощенного производства дело по иску акционерного  общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>, 680013, 

<

...>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Южный парк» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)  

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Гуд Фуд» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)  

о взыскании 61 120 руб. 38 коп. 

Акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска»  (далее – истец, АО «ЦИТ») обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной  ответственностью «Южный парк» (далее – ответчик, ООО «Южный парк») о взыскании  убытков в размере 61 120 руб. Исковое заявление обосновано невозможностью  арендатора использовать помещение в связи с затоплением после протекания кровли и  перерасчетом арендной платы за период неиспользования, что является убытками истца.  

Исковое заявление принято к производству в соответствии со статьей 227 АПК РФ в  порядке упрощенного производства.  

Определением от 17.09.2024 к участию в деле привлечено общество с ограниченной  ответственностью «Гуд Фуд» в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора.  

Ответчиком представлен отзыв на иск, возражает против удовлетворения  требований, указывает, что протекание кровли и возникновение убытков истца произошли  вследствие обстоятельств непреодолимой силы – обильных осадков. Указывает, что  монтаж кондиционеров, находящихся на крыше и принадлежащих АО «ЦИТ» произведен  АО «ЦИТ» с нарушением технологии.  

Истцом представлены возражения на отзыв ответчика. Указывает, что протекание  произошло поскольку управляющая организация не обеспечила надлежащего  содержания общего имущества.  

Решением в виде резолютивной части от 30.10.2024 требования удовлетворены. 

05.11.2024 ООО «Южный парк» обратилось в суд с заявлением о составлении  мотивированного решения.  

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» является собственником  нежилого помещения: III (3,6-34,45-50,52-74,76-100,102-109) площадью 7169,5 кв. м,  расположенного на третьем этаже здания № 25 по улице Суворова города Хабаровска  (торгово-развлекательный центр «Южный парк»), кадастровый номер помещения:  27:23:0051001: 1022; свидетельство о государственной регистрации 27-АВ № 829481).  

08 июня 2012 

<

...>» (эксплуатирующая компания), и ОАО «Центр  инновационных технологий города Хабаровска» (заказчик) заключили договор № 36/2010  на содержание и техническое обслуживание мест общего пользования имущества  собственников помещений здания № 25 по улице Суворова, города Хабаровска (Торговый  комплекс) (далее - договор).  

Согласно п. 2.1. договора, эксплуатирующая компания своими силами и (или)  силами третьих лиц оказывает услуги по содержанию и обслуживанию общего имущества  объекта в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. При  необходимости предоставления лицензируемых видов услуг. Эксплуатирующая компания  привлекает обслуживающие организации, обладающие такими лицензиями, для  осуществления технического обслуживания.  

Согласно п.п.3.2., 3.2.1., 3.2.2. и 3.2.4 договора, эксплуатирующая компания  обязуется: осуществлять содержание и техническую эксплуатацию общего имущества  объектом в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором в  соответствии с действующим законодательством РФ; обеспечить и поддерживать  надлежащее состояние инженерных и технических систем Торгового центра и их  элементов, соблюдение санитарно-гигиенических стандартов и внешнего вида здания;  Немедленно принимать все возможные меры в случаях возникновения каких-либо  повреждений и/или неисправностей инженерных и технических систем, а также  возникновения аварийных ситуаций, грозящих повреждением имуществу Торгового  центра.  

14.02.2023 г между АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска»  (арендодатель) и ООО «Гуд Фуд» (арендатор) был заключен договор № 31/23аренды  объектов нежилого фонда, согласно условиям которого, арендодатель предоставляет  арендатору во временное пользование объект нежилого фонда часть нежилого помещения  II(3,0-34,45-50,52-74,76-100,102-109), в виде комнаты № 109 площадью 1791,2 кв. м,  расположенный в Индустриальном районе города Хабаровска по адресу ул. Суворова, 25,  для использования под бильярд, боулинг.  

28.07.2023 г. в АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска»  обратился генеральный директор ООО «Гуд Фуд» ФИО1 с просьбой произвести  перерасчет арендной платы с 10.07.2023 г. по 12.07.2023 г. включительно, по договору   № 31/23 от 14.02.2023 г. в связи с затоплением арендуемых помещений дождевой водой  из-за разрушения несущих конструкций кровли. Невозможность эксплуатации  оборудования и осуществление деятельности связана с отключением электроснабжения в  целях соблюдения правил и норм пожарной безопасности с приложением акта о  последствиях залива от 12.07.2023 г.  

Согласно, акту от 12.07.2023г, в результате визуального осмотра выявлены  следующие повреждения:  

1. Помещение № 108 площадью 76,1 кв.м. (аварийный коридор 3 эт.) - пол  (линолеум) мокрый, в связи с попаданием воды следы вздутия по всей площади; стены  (покрытие краска) по всему периметру (81,76 м) мокрые пятна, разводы, следы подтеков;  повреждения покрытия кровли крыши в результате большого скопления воды.  

2. Часть помещения № 109 общей площадью 722,16 кв.м. (зона боулинга и бильярда  3 эт.) напольное покрытие ковролин полностью повреждено в связи с попаданием воды  (намокание, вздутие)  

3. Часть помещения № 109 (машинное отделение 3 эт.) пол (линолеум) мокрый, в  связи с попаданием воды следы вздутия на площади 25,2 кв.м.  

4. Часть помещения № 6 (детский лабиринт 3 эт.) на части стены длиной 12,26 м  (покрытие краска) мокрые пятна, разводы, следы подтеков; игровые аттракционы (батуты)  намокание в результате попадания воды с крыши.  

5. Помещение № 36 (кинопроекционная 4 эт.) площадь 8.2 кв.м., повреждение  потолочных плиток Armstrong, следы протекания крыши.  

6. Помещение № 33 (кинопроекционная 4 эт.) на стене длиной 22,57 м (покрытие  краска) мокрые пятна, разводы, следы подтеков. В результате залива водой с крыши  возможны скрытые дефекты, которые могут проявиться в последствии во всех  осмотренных помещениях. В помещении № 1 08 продолжается течь воды в установленные  емкости.  

Соглашением от 21.08.2023г. между АО «Центр инновационных технологий города  Хабаровска» и ООО «Гуд Фуд», о внесении изменений в договор аренды объекта  нежилого фонда № 31/23 от 14.02.2023г. произведен перерасчет арендной платы с  01.07.2023 по 01.08.2023 за вычетом платежа за три дня с 10 по 12.07.2023 г. в размере 61  120 руб. 38 коп. в связи с затоплением помещения.  

в виде неполученных денежных средств за три дня (10,11 и 12.07.23 г) аренды  помещения.  

22.04.2024 г истцом директору ООО «Южный парк» вручена нарочно претензия №  1531/10-13.  

Согласно, ответу ООО «Южный парк» от 27.04.2024г. после уборки снега  обнаружено протекание кровли в виде трещин, ремонт на мембране произведен;  обнаружена разгерметизация мест монтажа гильзы с хладоном, проходящие через  кровлю. Указаноm что протечки в помещения начинаются не сразу, а только после  напитывания утеплителя водой и выход воды из утеплителя происходит через  определенное время. Указано, что система кондиционирования, смонтированная на  крыше торгового комплекса, принадлежит АО «ЦИТ», не относится к общему  имуществу. В удовлетворении претензионных требований отказано.  

ООО «Южный парк», по мнению истца, путем бездействия при исполнении  принятых на себя договорных обязательств, не принимала мер по надлежащему  содержанию мест общего пользования и инженерно-технических систем, что привело к  затоплению нежилого помещения II(3,0-34,45-50,52-74,76-100,102-109), в виде комнаты №  109 площадью 1791,2 кв. м., арендуемого ООО «Гуд Фут» и тем самым причинило убытки  АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» в размере 61 120 руб. 38 коп.,  

Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в  суд с настоящим иском.  

Учитывая представленные доказательства, суд признал иск подлежащим  удовлетворению по следующим основаниям.  

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных  законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц,  которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и  смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности  (пункт 1 статьи 8 ГК РФ).  

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в  соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.  

Статья 393 ГК РФ предусматривает, что должник обязан возместить кредитору  убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.  Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьёй 15 ГК РФ.  

 По правилам статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать  полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не  предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются  расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для  восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный  ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных  условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная  выгода).  

Таким образом, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт  причинения убытков, противоправность поведения причинителя и наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками.  

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой  Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что в соответствии с пунктом  1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников  помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего  имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства,  регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 Гражданского  кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.  

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также  подп. "б" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме,  утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N  491 (ред. от 14.09.2024), крыши включены в состав общего имущества в многоквартирном  доме.  

Согласно п. 7 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего  содержания крыш многоквартирных домов, относятся, кроме прочего проверка кровли на  отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, -  незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана  восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ  (Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 29.05.2023).  

Положениями ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом управляющая организация  несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за  оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее  содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно  соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством  Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.  

Кроме того, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить  исправное состояние кровли, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли,  устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в различных кровельных  конструкциях согласно пп. 4.6.1.1, 4.6.1.2 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170  (с изм. от 22.06.2022) "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации  жилищного фонда".  

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная  обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и  ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от  обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях -  незамедлительно (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2  (2021)", утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации  30.06.2021).  

Заявляя об отсутствии вины в протечке кровли, ответчик ссылался на обстоятельства  непреодолимой силы – обильные осадки .  

 Указанный довод судом отклоняется. 

В соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества в  многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской  Федерации от 13 августа 2006 года N 491, общее имущество должно содержаться в  соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии,  обеспечивающем, в том числе: соблюдение характеристик надежности и безопасности  многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность  имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного  

имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также  иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с  проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.  

Ответчик указал на то, что 17.08.2023 собственником нежилых помещений ИП  ФИО2 была инициирована проверка на предмет правильности эксплуатации  кровли и ливневой канализации эксплуатирующей компанией ООО «Южный парк.  

Проверку провело ООО «Дальневосточный экспертно-юридический центр «Элатея».  

В составленном акте осмотра от 17.08.2023 № 073/С-23 указано: признаки наличия  эксплуатационных дефектов, способных вызывать разрушения кровли, визуально на  момент осмотра – не выявлено. Указанная проверка была проведена после затопления  помещений истца.  

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на  которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Ответчиком не представлены доказательства надлежащего исполнения обязательств  по содержанию кровли, являющейся общим имуществом, осуществления ремонта  кровли до наступления обстоятельств непреодолимой силы, повлекших протекание  кровли и невозможность использования арендованных помещений.  

Доказательства своевременного совершения иных действий, направленных на  содержание и сохранность имущества собственников нежилых помещений, ответчик, как  лицо, ответственное перед собственниками помещений, не представил.  

Факт монтажа системы кондиционирования истцом не имеет правового значения, 

поскольку не исключает обязанности управляющей организации по надлежащему  содержанию общего имущества.  

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий  совершения или несовершения ими процессуальных действий.  

Учитывая совокупность установленных выше обстоятельств, принимая во внимание,  что ответчик является лицом, ответственным за содержание общего имущества,  арбитражный суд признаёт доказанными факты наличие вины ответчика в причинении  убытков истцу и причинно-следственной связи между бездействием ответчика и  возникшим у истца убытков от протекания кровли.  

В связи с изложенным, суд признает обоснованным требование истца о взыскании  убытков в заявленном размере.  

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине подлежат  отнесению на ответчика.  

Руководствуясь статьями 110, 229 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Южный парк» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>) в пользу акционерного общества «Центр инновационных технологий города  Хабаровска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680013, 

<

...>) убытки 61 120 руб.38 коп., расходы по оплате  госпошлины 10 000 руб.  

Арбитражный суд составляет мотивированное решение по заявлению лица,  участвующего в деле, которое может быть подано в течение пяти дней со дня размещения  настоящего решения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».  

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в  срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления  

мотивированного решения арбитражного суда – со дня принятия решения в полном  объеме.  

Решение, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде  апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в  восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, и постановление  арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, могут быть  обжалованы в суд кассационной инстанции – Арбитражный суд Дальневосточного округа  по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 АПК РФ.  

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд  апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.  

Решение вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его  принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае составления мотивированного  решения арбитражного суда решение вступает в законную силу по истечении срока,  установленного для подачи апелляционной жалобы. В случае подачи апелляционной  жалобы решение арбитражного суда первой инстанции, если оно не отменено или не  изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражным судом  апелляционной инстанции.  

Судья О. М. Левинталь