Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-6430/2021

г. Петрозаводск

17 июня 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена   14 июня 2022 года.

Полный текст решения изготовлен   17 июня 2022 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Гарист С.Н.,   

при ведении протокола судебного заседания с применением технических средств аудиозаписи помощником судьи Хе Ю.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Сегежский дом» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 94 608 руб. 23 коп., обязании освободить нежилое помещение, а также  о взыскании 60 000 руб.,

при участии представителей;

от истца, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Сегежский дом», - не явился, извещен; 

от ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО1, – Горячий И.Б. по доверенности от 10.12.2021, личность установлена по паспорту, диплом о высшем профессиональном образовании имеется в материалах дела. 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Сегежский дом» (далее – ООО «Управляющая организация «Сегежский дом», общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) о взыскании 99 312 руб. 79 коп. и обязании освободить нежилое помещение по адресу: 

<

...>.

15.03.2022 от общества поступило ходатайство об уточнении исковых требований. Просит взыскать с ответчика 94 608 руб. 23 коп., в том числе 57 604 руб. 50 коп. задолженности за период с 01.01.2018 по 31.05.2021 и 37 003 руб. 73 коп пеней, а также обязать ИП ФИО1 освободить занимаемые ею подвальные помещения по адресу: 

<

...>, передать по акту приема-передачи. 

Суд удовлетворил ходатайство в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и принял к рассмотрению требование о взыскании с ответчика 94 608 руб. 23 коп. и освобождении подвальных помещений. 

Определением суда от 11.01.2022  к производству принят иск ООО «Управляющая организация «Сегежский дом» о взыскании с ИП ФИО1 задолженности по арендной плате в размере 60 000 руб. 00 коп. за период с 01.04.2021 по 30.09.2021. Делу присвоен номер А26-117/2022.

Определением суда от 15.03.2022 были объединены дела №№ А26-6430/2021, А26-117/2022 в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу номера А26-6430/2021. 

Истец в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Представитель предпринимателя с исковыми требованиями не согласен как по праву, так и по размеру. Указав, что в материалах дела имеется письмо Государственного комитета Республики Карелия по обеспечению жизнедеятельности и безопасности населения от 20.04.2016 № 194/33. В данном письме сообщается, что подвал многоквартирного дома по адресу 

<

...>, снимается  с  учета объектов (ПРУ)  как защитное сооружение гражданской обороны (лист дела 130-131, том 1). Таким образом, подвальное помещение по адресу 

<

...>, изначально было предназначено под защитное сооружение гражданской обороны (ПРУ) и не является общим имуществом собственников помещения указанного многоквартирного дома. Обратил внимание суда на  то, что в обоснование иска приложен договор аренды нежилого помещения от 01.11.2020. Сторонами договора являются: Арендодатель - ООО «Управляющая организация Сегежский Дом» и арендатор - ИП ФИО1 Со стороны арендодателя договор подписан не надлежащим лицом, а именно заместителем директора ФИО2 без указания и приложения доверенности на выполнение указанных действий (листы дела 8 и 12). По общему правилу единоличным исполнительным органом ООО является директор. В нашем случае это ФИО3 (листы дела 5 и 39). Только директор имеет право действовать от имени общества, в том числе заключать договора без доверенности. При таких обстоятельствах, договор подписан ненадлежащим лицом и считается недействительным. Следовательно, у ответчика нет никаких обязательств перед истцом. Кроме того, в материалы дела не представлен акт приема-передачи, что является обязательным условием договора аренды. В материалы дела приложены протоколы общих собраний собственников помещений МКД № 25 по ул. Спиридонова. В протоколе от 01.10.2017 (листы дела с 19) пунктами 11 и 12 решались вопросы установления арендной платы для ИП ФИО1 Согласно принятым решениям, установлена плата для двух помещений площадью 114,3 и 74,7 квадратных метров. Вопрос согласования условий договора аренды, сроков аренды на собрании не решался. В протоколе от 23.04.2018 пунктами 7 и 8 решались вопросы установления арендной платы для ИП ФИО1 Согласно принятым решениям, плата установлена с 01.01.2018 для двух помещений площадью 114,3 и 74,7 квадратных метров без указания на условия договоров, сроков аренды.

Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности. 

Более подробно позиция предпринимателя изложена в отзывах от 18.01.2022 (листы дела 83-84, том 2), от 22.02.2022 (листы дела 66- 67, том 3)

При указанных обстоятельствах суд рассматривает дело в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя ООО «Управляющая организация «Сегежский дом».

Заслушав пояснения представителя предпринимателя, рассмотрев имеющиеся материалы дела, суд приходит к следующему.

01.03. 2017 между ООО «Управляющая компания «Дом 1» и ИП ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 114,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

01.06.2017 между ООО «Управляющая  компания «Дом 1» и ИП ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещенияобщей площадью 74,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

03.07.2019 наименование общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Дом 1» изменено на общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Сегежский Дом».В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если в соответствии с законом или договором для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Ответчик занимает данные помещения с 01.06.2017 года (74,7 кв.м.), с 01.03.2017 года (114,3 кв.м.), что подтверждается актами приема-передачи. В соответствии с пунктом 3.2 договоров аренды, при продлении договора или заключении нового договора акт приема-передачи может не составляться.

Согласно пункту 5.1 договора, арендатор ежемесячно вносит арендную плату до 25 числа каждого месяца.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По мнению общества, сумма задолженности с учетом уточненных требований, за период с 01.04.2018 по 31.09.2021 составляет 117 604 руб. 50 коп., в том числе 60 000 руб. ежемесячное вознаграждение председателю совета многоквартирного дома за период с апреля 2021 по сентябрь 2021 года.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. 

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Таким образом, изменение размера арендной платы требует внесения изменений в договор путем заключения к нему дополнительного соглашения. 

В силу упомянутых законодательных норм, поскольку такого соглашения стороны между собой не заключили, то одностороннее изменение цены договора арендодателем, в нарушении условий договора, является неправомерным. 

В данном случае изменение размера арендной платы произведено на основании протокола №1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме №25 по улице Спиридонова от 20.09. 2019,  а не путем внесения изменений в договор. В деле также отсутствуют доказательства направления уведомлений предпринимателю об изменении размера арендной платы.

Как следует из письма общества от 25.04.2022, в апреле 2020 ИП ФИО1 была произведена корректировка счетов с ноября 2019 г. на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Протоколом от 20.09.2019 собственники установили арендную плату для ИП ФИО1 с 01.11.2019  в размере 110,00 рублей с 1 кв.м., т.е сумма аренды на помещение 83,7 кв.м. составила 9207,00 рублей (83,7*110=9207,00).

С  01.11.2019 по 31.05.2021 общество доначисляло предпринимателю к арендной плате, установленной в договоре в размере 4544 руб. 00 коп., дополнительно сумму 4 663 руб.00 коп. Сумма доначисления составила 88597 руб., в том числе в апреле 2020 была произведена корректировка счетов с доначислением 4663,00 рублей (4544,00+4663,00=9207,00), 4663,00*5 (5 месяцев с ноября 2019 г. по март 2020 г.)=23 315,00 рублей.

Таким образом, в связи с нарушением обществом порядка внесения изменений цены договора, задолженность по арендной плате у предпринимателя отсутствует. Суд отказывает в удовлетворении требования о взыскании арендной платы в сумме 57 604 руб. 50 коп. 

Истец также просит взыскать пени, начисленные в связи с просрочкой внесения арендной платы за спорный период на основании пункта 12.1 договоров аренды, которым предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0, 1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Поскольку оснований для предъявления требований о взыскании арендной платы в сумме 57 604 руб. 50 коп. не имеется, то пени не могут быть начислены на указанный размер платежа. 

При таком положении, учитывая, что задолженность отсутствует, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды. 

В силу статей 606, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок (пункт 3 части 1 статьи 619 ГК РФ).

В соответствии пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 года № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Поскольку ответчик не имеет задолженности, иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено, оснований для расторжения договоров не имеется.

Суд также не усматривает оснований и для взыскания 60 000 руб. 00 коп.

01.06.2017 года собственниками помещений МКД № 25 по ул. Спиридонова в г.Сегежа было принято решение о выплате ежемесячного вознаграждения председателю совета многоквартирного дома в размере 10 000 руб. 00 коп.

ИП ФИО1 самостоятельно перечисляла вознаграждение на счет председателя совета МКД ФИО4

В октябре 2021 года в адрес общества поступило заявление от председателя совета многоквартирного дома о том, что с апреля 2021 по сентябрь 2021 отсутствуют поступления от ИП ФИО1 в виде вознаграждения председателю совета дома. В связи с этим, председатель совета МКД просит доначислить ИП ФИО1 недополученные денежные средств в размере 60000 руб. и обратиться в суд о взыскании данной суммы задолженности.

Однако истец, как управляющая организация, ни положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, ни положениями Жилищного кодекса Российской Федерации не наделен автоматическим правом на обращение в защиту прав и законных интересов третьих лиц, в данном случае председателя совета многоквартирного дома.

Фактически обращение общества в арбитражный суд с рассматриваемым требованием не может расцениваться как надлежащий способ защиты, поскольку не затрагивает права и законные интересы самого истца, а также не может быть квалифицировано как иск в защиту интересов третьих лиц, поскольку соответствующие правомочия у истца отсутствуют.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии у общества процессуального права требовать взыскания с ИП ФИО1 денежных средства в пользу председателя совета многоквартирного дома.

Что касается ссылки представителя предпринимателя на то, что подвальное помещение по адресу 

<

...>, изначально было предназначено под защитное сооружение гражданской обороны (ПРУ) и не является общим имуществом собственников помещения указанного многоквартирного дома, то она не принимается судом. 

Из перечня объектов капитального строительства, являющегося приложением к письму Государственного комитета Республики Карелия по обеспечению жизнедеятельности и безопасности населения от 20.04.2016 № 194/33 (листы дела 130-131, том 1), следует, что защитное сооружение гражданской обороны по адресу: 

<

...>, необоснованно поставлено на учет, как защитное сооружение гражданской обороны. 

Данный документ подтверждает тот факт, что вышеуказанное помещение изначально не являлись защитным сооружением гражданской обороны, и не имело указанного статуса. 

По вышеизложенным основаниям поданный иск удовлетворению не подлежит в полном объеме. 

В порядке статей 106, 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на истца. 

Руководствуясь статьями 167-170, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска  общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация "Сегежский дом" о взыскании задолженности с индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

2. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

 

Судья

Гарист С.Н.