Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-125193/2023

16 октября 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  08 октября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  16 октября 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес:  Россия 191124, 

<

...>, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Петраком» (адрес:  Россия 191104, Санкт-Петербург, ул. Кирочная, д.13., литера А, помещение 1-Н, ИНН 

<

***>);

третьи лица: 1) Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга; 2) акционерное общество «Медицинский центр РАМИ»;

о взыскании штрафа и обязании устранить нарушения,

при участии:

- от истца: ФИО1 (доверенность от 02.08.2024), 

- от ответчика: 1) не явился, извещен;

- от третьих лиц: 1) не явился, извещен; 2) ФИО2 (доверенность от 02.05.2024), 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Петраком» (далее – ответчик, Общество) о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды № 03-А126911 от 10.05.2001 в размере 21 401 936,98 руб., об обязании ответчика устранить нарушения условий договора, об установлении размера денежных средств, подлежащих взысканию как 100 000 руб. за неисполнение решения суда в установленный решением суда срок, а в случае дальнейшего неисполнения решения суда – 200 000 руб. в месяц до месяца фактического исполнения решения суда. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ), акционерное общество «Медицинский центр Рами» (далее – Медицинский центр).

ККИ, ответчик, извещенные о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представителей в арбитражный суд не направили в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал заявленные требования в части нарушения условий договора относительно неправомерно заложенного оконного приема.

Представитель третьего лица против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

10.05.2001 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (впоследствии Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга) и Обществом был заключен договор № 03-А126911 в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2019 № 5 (далее – Договор), в соответствии с которым Обществу в аренду было передано нежилое помещение 1-Н общей площадью 138,2 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001271:2133 (предыдущий кадастровый номер 78:1271:4:4:3), подвал, расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кирочная, д. 13, лит. А (далее – Объект). 

Пунктом 2.2.12 Договора предусмотрено, что Общество обязуется не заключать и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по Договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога и др.) без письменного разрешения арендодателя, а также не обременять Объект имуществом третьих лиц. 

В соответствии с условиями Договора ответчик обязался не производить:

-     перепланировку Объекта, результатом которой будет являться изменение внешних границ Объекта и/или нарушение целостности капитальных стен и несущих строительных конструкций здания, в котором расположен Объект;

-     без письменного разрешения Комитета и Организации по переустройству работы Объекта, результатом которых будет являться установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического электрического и другого оборудования. 

15.09.2023 ККИ было выполнено обследование Объекта, в ходе которого была выявлена перепланировка/переустройство Объекта, а также использование Объекта сторонним лицом, что отражено в акте обследования объекта нежилого фонда от 15.09.2023. Согласно указанному акту перепланировка/переустройство Объекта заключается в: установлении сантехнического оборудования (раковина) в ч.п. 14; демонтаже перегородки между ч.п. 2 и ч.п.3; заложении оконного проема в ч.п.7. Также в акте указано, что пользователем объекта является Медицинский центр.

Комитет указывает, что не давал Обществу согласие на передачу Объекта третьему лицу в пользование и на выполнение перепланировки/переустройства Объекта, в связи с чем пришел к выводу о том, что Обществом нарушены условия пунктов 2.2.12, 2.2.18 и 2.2.6 Договора в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2019 № 5 соответственно. 

Поскольку пунктами 4.8 и 4.10 Договора в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2019 № 5 предусмотрена ответственность за нарушение пунктов 2.2.6, 2.2.12, 2.2.18 Договора в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2019 № 5 в виде уплаты штрафа, Комитет начислил Обществу спорный штраф и 17.10.2023 направил Обществу претензию от 29.09.2023 № ПР-37466/23-0-0 об его уплате, содержащую также требование о приведении Объекта в первоначальное состояние.

Данная претензия была оставлена Обществом без исполнения, что послужило основанием для обращения Комитета в суд с настоящим иском. 

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего. 

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Статьей 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с ч. 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором. 

Согласно п. 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Из пункта 4.10 Договора следует, что в случае обременения объекта правами и (или) имуществом третьих лиц в соответствии с п. 2.2.12 договора арендатор выплачивает штраф в размере годовой арендной платы. 

В силу пункта 4.8 Договора, в случае нарушения иных условий договора кроме пункта 2.2.2 Договора, сторона, нарушившая их, выплачивает штраф в размере тридцати процентов от суммы квартальной арендной платы вне зависимости от вины.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В обоснование иска Комитет ссылается на нарушение Обществом установленного пунктами 2.2.12, 2.2.18 и 2.2.6 Договором запрета на осуществления перепланировки/переустройства и передачу Объекта в пользование третьему лицу без его согласия, в подтверждение чего Комитетом в материалы дела представлен акт ККИ от 15.09.2023.

Общество, возражая против удовлетворения иска, указывает на законность выполненных перепланировок/переустройств и отсутствие обременения в пользу третьего лица. 

Согласно акту ККИ от 15.09.2023 перепланировка/переустройство Объекта заключается в установлении сантехнического оборудования (раковина) в ч.п. 14; демонтаже перегородки между ч.п. 2 и ч.п.3 и закладке оконного проема в ч.п.7.

Между тем, на основании представленных ответчиком в материалы дела документов судом установлено, что демонтаж перегородки между ч.п. 2 и ч.п.3 выполнен ответчиком с согласия Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее – КГА), данному в письме от 04.07.2013 № 1-4-32860/Э. Согласно указанному письму ответчику разрешено разработать проект раскрытия оконных проемов по ул. Кирочной и устройство входа с приямком по ул. Маяковского в соответствии с заданием Комитета по государственному использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП) от 04.06.2013 № 2-4442-1. 

В целях выполнения указанных работ по заданию ответчика был разработан проект перепланировки помещения 1Н под офис по ул. Кирочная дом № 13 литер А (далее – Проект), который впоследствии был утвержден КГА и КГИОП.

Согласно выводам технического заключения Проекта, существующие несущие и ограждающие конструкции находятся в удовлетворительном состоянии и отвечают условиям прочности для перепланировки помещения под офис. Оконные заполнения подлежат замене и частично восстановлению. 

Из ведомости основных комплектов рабочих чертежей Проекта следует, что Проектом предусмотрен холл-переговорная, значащаяся на экспликации помещений под № 3. Ограждающими конструкциями холла-переговорной предусмотрено две раздвижные остекленные перегородки из алюминиевого профиля до несущей балки под перегородку. 

Как следует из акта ККИ от 15.09.2023 на фотографии № 5, являющейся приложением к данному акту, отображена остекленная раздвижная перегородка до несущей балки. 

Соответствие выполненных работ Проекту подтверждается актом о приемке в эксплуатацию после перепланировки и(или) переустройства Объекта Приемочной комиссией Центрального района от 21.04.2013. 

Также следует отметить, что в процессе судебного разбирательства представителем Комитета в судебном заседании 08.10.2024 фактически подтверждено, что перепланировка в виде установления сантехнического оборудования (раковина) в ч.п. 14 и демонтаже перегородки между ч.п. 2 и ч.п.3 не является самовольной. 

Таким образом, зафиксированный ККИ демонтаж перегородки между ч.п. 2 и ч.п.3 выполнен Обществом в соответствии с согласованным Проектом, в связи с чем довод Комитета о том, что данная перепланировка/переустройство является самовольной является необоснованным. 

Оснований для признания выполнения Обществом самовольного заложения оконного проема в ч.п.7 Объекта у суда не имеется в силу следующего. 

На основании распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 05.04.1999 № 360-р жилые квартир № 11, 14, 16 в доме № 13 по Кирочной улице были переведены в нежилой фонд для использования под медицинский центр.

26.05.1999 Санкт-Петербургским государственным учреждением «Жилищное агентство Центрального административного района» согласован проект переоборудования жилых квартир № 11, 14, 16 в доме № 13 по Кирочной улице с устройством дополнительного входа. 

11.06.1999 рабочий проект перепланировки указанных жилых квартир был утвержден КГИОП.

Как следует из пункта 2.2 Проектного решения при перепланировке предусматривается устройство самостоятельного наружного входа в медицинский центр со стороны ул. Кирочной для чего, в том числе, предусматривается:

а) пробивка дверного проема на месте существующего оконного проема с организацией входного тамбура;

б) понижение части перекрытия над входным тамбуром и устройство лестничного марша из 4-х ступеней в вестибюле

Из ведомости рабочих чертежей усматривается, что новый дверной проем размещается со стороны ул. Кирочная, над дверью размещается тамбур (вестибюль) для входа в медицинский центр, который располагается по левую сторону, а затем идет понижение лестничного марша на 4 ступени, которые согласно проекту, располагаются в месте спорного оконного проема, для обустройства лестничного марша проем был закрыт.

После выполненной перепланировки нежилые помещения были приняты в эксплуатацию, что подтверждается актом приемочной комиссии о приемке нежилых помещений в эксплуатацию после реконструкции от 15.09.1999.

Факт переоборудования оконного проема в дверной также подтверждается заключением СПб ГБУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» от 19.07.2024 (страница 9).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что заложение спорного оконного проема также не является самовольной перепланировкой, следовательно, доводы Комитета в данной части необоснованны. 

Довод Комитета о том, что фактическим пользователем Объектом является Медицинский центр, также не подтвержден соответствующими доказательствами. 

Так судом установлено, что Медицинский центр на основании договора от 16.06.2003 аренды нежилого помещения арендует у ФИО3 и ФИО4 объект нежилого фонда – помещение 6-Н, 7-Н, 8-Н, расположенные на 1, 2 и 3 этажах здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кирочная, д. 13, лит. А.

20.02.2013 между Обществом и Медицинским центром было заключено соглашение о сотрудничестве и о совместной деятельности, согласно которому Общество со своей стороны обеспечивает хранение документов, серверов, компьютерной техники, оборудования Медицинского центра; обеспечение нормального функционирования инженерных сетей, сантехнического оборудования, электрических, малоточных сетей, иного оборудования Медицинского центра; осуществляет рекламную компанию Медицинского центра; обеспечивает проведение профориентационных, научно-методических мероприятий, проводимых для медицинских сотрудников Медицинского центра. 

В свою очередь Медицинский центр финансирует перепланировку и ремонт Объекта, обеспечивает финансирования обучения в профильных организациях сотрудников Общества по охране труда, электробезопасности, пожарной безопасности.

Таким образом, размещение на оконных проемах информации о Медицинском центре, а также нахождение сотрудников Медицинского центра на Объекте, полностью соответствует указанному соглашению о сотрудничестве.

При таких обстоятельствах, в отсутствие реальных доказательств использования Объекта Медицинским центром как субарендатором Объекта, суд приходит к выводу о недоказанности Комитетом довода о передаче Объекта в субаренду третьему лицу. 

Учитывая изложенное, суд не нашел подтверждения доводам Комитета о нарушении Обществом пунктов 2.2.6, 2.2.12, 2.2.18 Договора в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2019 № 5, в связи с чем оснований для взыскания с Общества спорных штрафов не имеется. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

В иске отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия. 

 

Судья                                                                                                   Вареникова А.О.