АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-19920/20

11 ноября 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   05 ноября 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            11 ноября 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> 

к обществу с ограниченной ответственностью "специализированный застройщик ККПД-Инвест" ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>

            о взыскании задолженности в размере 448 696 рублей 51 копейка, пени 36 438 рублей 78 копеек, пени по день фактической оплаты

при участии

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 11.06.2020 № 88/13; 

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 17.03.2020 № 0023/20-045

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "специализированный застройщик ККПД-Инвест" о взыскании задолженности в размере 448 696 рублей 51 копейка, пени 36 438 рублей 78 копеек, пени по день фактической оплаты.   

           В судебное заседание представитель истца не явился, заявлений, ходатайств не направил, о рассмотрении дела извещен.   

           Ответчик в отзыве на иск указал, что в связи с регистрацией права собственности на жилые помещения в доме договор аренды прекращен, переход доли права собственности на земельный участок к собственникам помещений.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд нашел иск подлежащим отклонению ввиду следующего.

Судом установлено, что между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  и ООО «ККПД-Инвест» заключен договор аренды от 22.03.2016 № 36544 земельного участка с кадастровым номером № 61:44:0073012:171 общей площадью 9133 кв. м. имеющий адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, жилой район «Левенцовский», микрорайон №5.

Участок предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания. Договор заключен   на срок до 27.08.2022.

Согласно пункту 3.1 договора годовой размер арендной платы составляет 697 878  рублей. Согласно пункту 5.3 договора в случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки арендатор обязан уплатить пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору явилось основанием обращения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  в арбитражный суд с настоящим иском за период с 1.09.2018 по 28.05.2019 и пени за период с 21.09.2018 по 26.11.2019.

Суд полагает, что отношения сторон следует квалифицировать как сделку аренды, подлежащую регулированию следующими законоположениями. 

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.  Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Ответчик с иском  не согласен, ссылается на следующие обстоятельства.

Предметом договора аренды является земельный участок, предоставленный для строительства двух многоквартирных жилых домов.

29.12.2017 введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения корп. 5-17.1, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 61-310-890809-2017. 

26.04.2018 произведена первого регистрация права собственности на квартиру, расположенную в корпусе 5-17.1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Ссылаясь на эти обстоятельства, ответчик утверждает, что отношения аренды прекратились в отношении  части земельного участка, занятой введенным в эксплуатацию домом.

Суд при разрешении спора исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме. Вместе с тем, в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Следовательно,  после регистрации права собственности на первое из помещений в жилом доме (в 2018 году) с учетом более ранней  постановки на кадастровый учет земельного участка возникло право общей долевой собственности на земельный участок. 

В  пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того; в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации возведения на арендуемом застройщиком земельном участке жилого многоквартирного дома, право собственности первого лица на любое из помещений в котором зарегистрировано в ЕГРП, также исходит из того, что у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации такого жилого дома.

Таким образом, судом сделан вывод о том, что право муниципальной собственности на земельный участок прекратилось до начала спорного периода, с этого же момента прекратились арендные правоотношения по поводу этого участка. 

То обстоятельство, что ответчик планирует возведение на участке еще одного дома, не имеет значения, поскольку участок по буквальному толкованию договора предоставлен для возведения одного жилого дома. Возможный последующий раздел земельного участка не влияет на приведенную выше юридическую квалификацию спорного правоотношения. Земельный участок является единым объектом гражданских прав и в данном случае предоставлен не в целях комплексного освоения территории, что предполагает его обязательный раздел, а для единичной застройки. Поэтому в спорном правоотношении его юридическая судьба определяется фактом регистрации права на жилое помещение.

Указанная позиция нашла отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2016 по делу № А32-2056/2016, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 декабря 2017 г. по делу N А32-19720/2016 

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее его изменение недопустимы (статья 310 Кодекса).

Это означает не только то, что арендатор обязан вносить плату, предусмотренную договором, но и то, что арендодатель не вправе требовать сверх того, что обусловлено договором и законным регулированием спорного правоотношения  аренды земли.

Следовательно, основания для взыскания с ответчика арендной платы нет, в иске надлежит отказать.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску относятся на истца, который в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты освобожден. 

Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.