АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

      Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                          Дело №А65-40316/2017 

 

Дата принятия решения – 05 марта 2018 года 

Дата объявления резолютивной части – 26 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Галеевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания и аудиопротоколирования секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Набережные Челны (ОГРНИП 304165017000564, ИНН 

<

***>) с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ИП ФИО3 и Общества с ограниченной ответственностью «Девелопмент», г. Казань  взыскании 281 119 руб. долга, 84 388 руб. 53 коп. неустойки и расторжении договора аренды №80-АЗ от 15.02.2008г.,

с участием:

от истца – представитель по доверенности от 31.08.2017г. №52 ФИО4;

от ответчика -  представитель по доверенности от 12.12.2017г. ФИО5;

от третьих лиц – не явился, извещен,  

 

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Набережные Челны (далее - ответчик) о взыскании  281 119 руб. долга, 84 388 руб. 53 коп. неустойки и расторжении договора аренды №80-АЗ от 15.02.2008г.

Определением суда от 13.12.2017г. в порядке ст. 51 АПК РФ привлечены к участию в деле в качестве третьих не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ИП ФИО3 и Общество с ограниченной ответственностью «Девелопмент», г. Казань.

Истец в судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик направил в суд письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил в удовлетворении исковых требований отказать. 

Третьи лица не явились, извещены, ходатайств не заявили.

Суд, руководствуясь ч.5 ст. 156 АПК РФ определил рассмотреть дело без участия третьих лиц.  

Исследовав материалы дела, суд находит правовые основания для удовлетворения требований истца в части взыскания долга и  неустойки по следующим основаниям. 

            Из материалов дела следует, что 15.02.2008г. между истцом (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) был заключен  договор аренды №880-АЗ, по условиям которого ФИО6 по акту приема-передачи был передан в пользование земельный участок – кадастровый номер 16:52:04 02 06:0073, общей площадью 0,241 га (2410 кв.м.) находящийся в 

<

...> народов, в районе жилого дома 41/09, для строительства спортивно-оздоровительного центра,  а арендатор принял на себя обязательства  по внесению арендной платы ежемесячно не позднее 15 числа, первого месяца квартала, следующего за отчетным (л.д. 23-28).

          Срок аренды – до 08.02.2057г.

          Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРПН –14.03.2008г. внесена соответствующая запись. 

Пунктом 3.5. договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем  в одностороннем порядке и  подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

          В дальнейшем, между ФИО6 и ФИО7 был подписан договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка б/н от 30.04.2008г., по условиям которого, ФИО7 принял на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка  №880-АЗ от 15.02.2008г. (л.д. 29-30).

          Договор передачи прав и обязанностей от 30.04.2008г. зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 30.05.2008г. в  ЕГРПН внесена соответствующая запись.

          Далее между ФИО7 и третьим лицом (ФИО3)  был подписан договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка б/н от 21.10.2010г., по условиям которого, ФИО3 приняла на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка  №880-АЗ от 15.02.2008г. (л.д. 31-34).

          Договор передачи прав и обязанностей от 21.10.2010г. зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 02.11.2010г. в  ЕГРПН внесена соответствующая запись.

          Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.10.2015г. за ФИО3 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости – помещение, назначение: нежилое, площадь 663,4 кв.м., этаж1, за кадастровым номером: 16:52:040 206:3736 по адресу: РТ, Г.Набережные Челны, проспект Дружбы народов, д. 32А, пом. № 1002. (л.д. 36-37).

         10.07.2015 за ООО «Девелопмент» зарегистрировано право собственности на объект недвижимости – нежилое помещение, этаж 1, площадью 316 кв.м., с кадастровым номером 16:52:040206:3719, расположенный в здании с кадастровым номером 16:52:040206:3706, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 16:52:040206:0073, что подтверждается Выпиской из ЕГРП на «Спортивно-оздоровительный центр с кафе» от 12.10.2017г.

         Между третьим лицом ФИО3 (продавцом) и ответчиком (покупатель) 12.11.2015г. заключен договор купли-продажи помещения, общей площадью 382,6 кв.м., этаж 1, этаж 2 по адресу: РТ, Г.Набережные Челны, проспект Дружбы народов, д. 32А, с кадастровым номером: 16:52:040 206:3735. Помещение расположено в здании находящемся на земельном участке общей площадью 2410 кв.м, с кадастровым номером №16:52:040206:0073. Земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды по договору № 880-АЗ от 15.02.2008г. (л.д.95-97).

          Право собственности на объекта недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке за ответчиком, о чем 20.11.2015г. в  ЕГРПН внесена соответствующая запись.

Исковые требования мотивированы не оплатой ответчиком арендных платежей в размере 281 119 руб. за период с 20.11.2015г. по 30.09.2017г.

          Претензией исх. № 06/1026п от 18.10.2017г. истец потребовал оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате (л.д. 18-22).

          Неисполнение ответчиком обязательств по  оплате послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В соответствии со ст. 307 - 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

          В соответствии с ч.5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с ч.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Ответчиком расчет истца в части доли права на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 16:52:040206:0073 и периодом его  пользования с 20.11.2015 по 30.09.2017 – 28% не оспаривается.

          Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

          В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку в силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 №15837/11 разъяснил, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы, влечет изменение условий договора арендной платы без внесения изменений в его текст.

В соответствии с абз. 5 ч. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В Республике Татарстан порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определен положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 №74 «Об арендной плате за землю» (с изменениями и дополнениями). 

Указанное Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан в установленном порядке не отменено и не признано недействительным (незаконным), решением Верховного Суда Республики Татарстан от 10.06.2010 по делу № 3-29/10 применение поправочных коэффициентов признано не противоречащим федеральному законодательству. 

В силу пункта 2.1 Положения о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года № 74 «Об арендной плате за землю», с учетом Постановления Кабинета Министров РТ от 6.02.2012 №86, размер арендной платы рассчитывается с учетом поправочного коэффициента. 

Поправочный коэффициент в свою очередь применяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. 

Согласно разрешению на строительство №RU16302000-66 от 24.04.2012, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №RU16302000-93 от 17.07.2014, совместно составленному акту осмотра земельного участка с кадастровым номером 16:52:040206:0073, площадью 2410 кв.м., на земельном участке находится 2-этажное нежилое здание «Спортивно-оздоровительного центра с кафе». 

Ответчик в судебном заседании также не отрицал наличие в нежилом помещении по адресу: 

<

...>, кафе KINZA и  Ashram.

Таким образом, учитывая фактическое нахождение в пользовании ответчика «Спортивно-оздоровительного центра с кафе», суд считает использование земельного участка с кадастровым номером 16:52:040206:0073, площадью 2410 кв.м., наравне с объектом, относящимся к спортивному сооружению, в том числе  и под объекты общественного питания. 

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года № 74 «Об арендной плате за землю», с учетом Постановления Кабинета Министров РТ от 6.02.2012 №86, предусматривался поправочный коэффициент, учитывающий предоставление земельных участков под объекты общественного питания со значением 4. 

Исходя из изложенного, суд считает доказанным факт нахождения в спортивно-оздоровительном центре  пунктов общественного питания, в связи с чем правомерным применение в расчете размера арендной платы поправочного коэффициента - 4.

Довод ответчика на необоснованное применение истцом в соответствии с п.2 решения Городского совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 09 ноября 2008 г. №35/6 «О земельном налоге»  при расчете размера арендной платы, ставку 1,5 процента  от кадастровой стоимости – в отношении прочих земельных участков, а следует применять пониженную ставку 0,85% в отношении земельных участков занятых объектами, используемыми для оказания услуг в сфере физической культуры и спорта, суд считает несостоятельным,  в виду вышеизложенного.

В ввиду отсутствия в Решении Городского Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 19 ноября 2008 г. №35/6 «О земельном налоге» установленных ставок для земельных участков занятых объектами общественного питания, истцом при расчете размера арендной платы в период с 2015 год включительно применена ставка земельного налога в отношении земельных участков, предназначенных для прочих земельных участков, которая установлена в размере 1,5% (пункт 8 части 2 решения).

Решением Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 09 ноября 2015 г. №3/4 «О земельном налоге» 1 января 2016 года установлены налоговые ставки земельного налога, в том числе  в отношении земельных участков, занятых объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания установлена ставка - 1,35 процента от кадастровой стоимости (п.12 ч.2 решения).

Решением Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 09 ноября 2016 г. №11/6 «О земельном налоге» 1 января 2017 года установлены налоговые ставки земельного налога, в том числе  в отношении земельных участков, занятых объектами общественного питания установлена ставка - 1,35 процента от кадастровой стоимости (п.53 ч.2 решения).

          Учитывая, что  задолженность ответчика перед истцом подтверждается документально, требование истца о взыскании  281 119  руб. долга за период с 20.11.2015г. по 30.09.2017г.,  в силу ст. ст. 309, 614  ГК РФ и ст. 22, 65 ЗК РФ является правомерным и  подлежит удовлетворению.

          Доводы ответчика о перечислении арендной платы третьему лицу противоречат положениям ст. 209 ГК РФ и могут быть предметом иного судебного разбирательства. 

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 84 388 руб. 53 коп. за период с 16.01.2016г. по 19.10.2017г.

          В соответствии с п. 5.2 договора в случае нарушения арендатором п. 3.4   договора, начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки платежа.

          В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в определении условий договора, если они не противоречат закону или иным правовым актам. 

          Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

          Основанием для применения неустойки является факт нарушения обязательства.

           При этом, как разъяснено в п. 71 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация  при осуществлении ею  приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст.2, п. 1 ст. 6, п.1 ст. 333 ГК РФ).

         Ответчик ходатайство об уменьшении размера неустойки  ввиду ее несоразмерности не заявил. 

         С учетом изложенного, требование истца о взыскании 84 388 руб. 53 коп. неустойки, начисленной на сумму долга, за период с 16.01.2016г. по 19.10.2017г., по ставке 0,1 % является правомерным и соразмерным последствиям нарушения обязательств ответчиком. 

Истцом заявлено требование  о расторжении договора аренды №880-АЗ от 15.02.2008.

В силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как разъяснено в пункте 30 указанного информационного письма необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 ГК РФ является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

В силу указанного в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит наличие доказательств соблюдения досудебной процедуры расторжения договора.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец предоставил направленную в адрес ответчика претензию №06/1028п от 18.10.2017, которая содержит требование об уплате задолженности по арендной плате в 10-дневный срок со дня получения претензии и предложение о расторжении договора также в 10-дневный срок со дня получения настоящей претензии.

Однако предъявив требование о погашении задолженности по арендной плате с одновременным предложением о расторжении договора аренды к тому же сроку, истец не учел требования указанных норм, чем нарушил права ответчика, который лишен был возможности исполнить обязательство в разумный срок.

В связи с этим, данная претензия не является доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, поскольку исключает возможность добровольного исполнения ответчиком обязательства, что противоречит ч. 3 ст. 619 и ч. 2 ст. 452 ГК РФ (аналогичные выводы содержаться в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 28.07.2017 по делу №А65-20046/2016).

Иных доказательств, свидетельствующих о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, истцом не представлено.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

С учетом изложенного, требование истца о расторжении договора аренды №880-АЗ от 15.02.2008 подлежит оставлению без рассмотрения. 

Расходы по уплате госпошлины согласно  ст.110 АПК РФ относятся на ответчика.

 

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, 176, 148  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

 

                                                           Р Е Ш И Л :

 

Исковые требования в части расторжения договора аренды №880-АЗ от 15.02.2008г. оставить без рассмотрения. 

Иск удовлетворить.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Набережные Челны (ОГРНИП 304165017000564, ИНН 

<

***>)  в пользу Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 281 119 руб. долга и 84 388 руб. 53 коп. неустойки.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Набережные Челны (ОГРНИП 304165017000564, ИНН 

<

***>)  в доход бюджета  10 310 руб. 14 коп. госпошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Председательствующий судья                                                                                 Ю.Н. Галеева