ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-87147/2017

25 октября 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     18 октября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 октября 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Пряхиной Ю.В.

судей  Мельниковой Н.А., Семиглазова В.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем В.И. Лиозко,

при участии:  

от истца: представитель Е.В. Артюшина по доверенности от 23.01.2018;

от ответчика: представитель Р.Р. Мамедов по доверенности от 07.12.2017;

от 3-их лиц: 1), 2) представитель Р.Р. Мамедов по доверенности от 07.12.2017 (1), от 24.01.2018 (2); 

3), 4) – не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-21673/2018)  ООО «ЭДС» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2018 по делу № А56-87147/2017 (судья  Кротов С.М.), 

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЭДС"

к  обществу с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР "ДЕТСКИЙ ХОР ТЕЛЕ-РАДИО СПБ"

3-и лица: 1) ООО "СК "Дальпитерстрой"; 

2) ООО "Полярная звезда"; 

3) Кулакова Мария Владимировна;

4) Вицентьева Светлана Германовна;

об обязании исполнить обязательства по договору купли-продажи объекта

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭДС" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Центр "Детский хор теле-радио СПб" об обязании исполнить обязательства по договору купли-продажи объекта недвижимости №1 от 28.12.2012 в части:

- передачи ООО «ЭДС», в срок не позднее 5 (пяти) дней с момента вступления в силу решения суда, нежилого помещения (целевое назначение Помещения: торговля продовольственными, непродовольственными товарам, в том числе алкогольной и табачной продукцией, сопутствующее оказание услуг населению, складирование товара и размещение офиса), площадью 3 131 кв. в том числе антресоль, Здания расположенного на первом этаже, в Здании находящемся на земельном участке площадью 6930 кв.м., кадастровый номер 78:6:2202:38, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, Василеостровский район, Наличная ул., участок 1 (восточнее дома № 44, корп. 2, литера А, по Наличной улице);

- регистрации переход права собственности на нежилое помещение (целевое назначение Помещения: торговля продовольственными, непродовольственными товарам, в том числе алкогольной и табачной продукцией, сопутствующее оказание услуг населению, складирование товара и размещение офиса), площадью 3 131 кв.м., в том числе антресоль, Здания расположенного на первом этаже, в Здании находящемся на земельном участке площадью 6930 кв.м., кадастровый номер 78:6:2202:38, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, Василеостровский район, Наличная ул., участок 1 (восточнее дома № 44, корп. 2, литера А, по Наличной улице) к ООО «ЭДС».

Решением от 05.07.2018  в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт удовлетворив исковые требования, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела.

Податель жалобы указывает, что в рамках дела №А56-65135/2014 (Постановление Северо-Западного округа от 30.06.2015) установлено, что готовность здания (в котором находится помещение оплаченное истцом) на момент рассмотрения дела составляла более 95%. По мнению истца, строительство здания еще в 2015 году было почти завершено. Истец указывает, что строительство здания произведено, здание полностью построено, территория полностью освобождена от строительных конструкций и ограждений по периметру построенного здания, что свидетельствует об окончании строительных работ.

В судебном заседании истец доводы жалобы поддержал, решение суда первой инстанции просил отменить, принять по делу новый судебный акт.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение от 05.07.2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан продавцом в будущем от 28.12.2012 №1 (далее — договор).

Согласно пункту 2.1 договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить помещение в порядке и на условиях, предусмотренных договором. Стороны пришли к соглашению, что существенной характеристикой помещения является его подключение по постоянной схеме к городским электрическим сетям, сетям тепло-, водоснабжения и канализации и его обеспечение: электроснабжением по II категории надежности с единовременной  электрической мощностью в объеме не менее 500 кВт/ч; холодным водоснабжением в объеме не менее 50 м3 в сутки; горячим водоснабжением в объеме не менее 5 м3 в сутки; сезонным отоплением в соответствии с тепловыми нагрузками на Помещение.

«Здание» означает многофункциональный комплекс в составе: центр творчества, кинотеатр, торгово-офисные помещения, подземная автостоянка, административный и спортивный корпус, находящийся на земельном участке площадью 6930 кв.м., кадастровый номер 78:6:2202:38, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, Василеостровский район, Наличная ул., участок 1 (восточнее дома № 44, корп. 2, литера А, по Наличной улице), строительство которого производит продавец в соответствии с действующим законодательством РФ, а также любая его часть, все машины и оборудование, расположенные в нем или неразрывно связанные с ним, в том числе инженерные коммуникации (пункт 1.1).

В соответствии с пунктом 1.4. договора, под помещением стороны понимают - нежилое помещение (целевое назначение помещения: торговля продовольственными, непродовольственными товарам, в том числе алкогольной и табачной продукцией, сопутствующее оказание услуг населению, складирование товара и размещение офиса) в здании, ориентировочной площадью 3131 кв.м., расположенное на первом этаже, в том числе антресоль здания, подлежащее передаче продавцом покупателю после проведения строительства, в соответствии с настоящим договором, расположение которого указано в приложении №1б к договору. Отсутствие каких-либо сведений, характеризующих помещение, не может расцениваться как несогласие сторонами предмета договора.

По соглашению сторон ориентировочная цена помещения при условии того, что площадь помещения соответствует той, что указана в пункте 1.4 договора, составляет 375750000 руб. 

В случае превышения или уменьшения площади помещения по отношению к величине, указанной в пункте 1.4. договора, более чем на 1 квадратный метр, цена помещения в рублях определяется как произведение площади помещения на 120000 руб. (пункт 4.1).

 Пунктом 4.2 договора предусмотрена частичная предварительная оплата помещения.

Продавец обязуется в срок не позднее 01.11.2014 передать покупателю помещение по акту приема-передачи, техническую документацию на здание, помещение и инженерные сети, исполнительную документацию на помещение.

На момент подписания акта приема-передачи Помещение должно соответствовать приложению №3 к договору (пункт 3.1.9 договора).

Продавец обязуется в срок не позднее 31.12.2014, совместно с покупателем, подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные действующим законодательством РФ и необходимые для государственной регистрации права собственности на помещение к покупателю. 

Как установлено судом первой инстанции, истец по исполнение условий договора осуществил частичную предварительную оплату помещения, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями от от 29.12.2012 №12, от 15.02.2013 №17, от 28.02.2013 №19, от 29.03.2013 №25 на общую суму 300000000 руб.

Поскольку ответчик свои обязательства по передаче истцу спорного помещения и подаче в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов, предусмотренных действующим законодательством РФ и необходимых для государственной регистрации права собственности покупателя на помещение не исполнил, истец обратился с настоящим иском в суд.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что настоящий спор подлежит разрешению по правилам Главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ).

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет Ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Суд первой инстанции квалифицировал требования Истца как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, одним из условий удовлетворения которых является наличие зарегистрированного права собственности продавца на спорное имущество.

Установив, что право собственности Ответчика на спорные объекты недвижимого имущества зарегистрировано не было, на момент рассмотрения спора жилой дом является объектом незавершенного строительства, спорное помещение не имеет индивидуально-определенных характеристик и не учтено в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Довод истца относительно того, что строительство здания произведено, здание полностью построено (на 95%), признан судом апелляционной инстанции необоснованным и подлежащим отклонению. Здание, построенное на 95%, не может быть признано полностью построенным зданием.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных обстоятельств по делу, что в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2018 по делу №А56-87147/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий  двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Пряхина

 

Судьи

 

Н.А. Мельникова

 В.А. Семиглазов