АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-35433/2022

 

Нижний Новгород

  15 августа 2023 года

 

                     Резолютивная часть решения объявлена 08.08.2023.

                     Полный текст решения изготовлен 15.08.2023.

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

cудьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-1131) 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

с участием представителя

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 27.10.2022)

рассмотрел в открытом судебном заседании дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Альбион-2022"

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности и пеней, снятии обременения,

и по встречному исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Альбион-2022» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым,

 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –ФИО4, 

 

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – Предприниматель) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Альбион-2022» (далее – ООО «Альбион-2022», Общество) о взыскании 426 300 рублей 39 копеек задолженности по договору аренды от 03.02.2021 № 31/21 с августа по декабрь 2022 года; 36 723 рулей 16 копеек пеней, начисленных с 01.09.2022 по 20.01.2023; о понуждении к погашению в ЕГРН записи об аренде помещения.

  Определением от 04.04.2023 принято к совместному рассмотрению с первоначальным иском встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Альбион-2022» к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании договора аренды нежилого помещения от 03.02.2021 № 31/21 расторгнутым в одностороннем порядке и прекратившим свое действие с 23.08.2022.

  Определением от 11.05.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4.

            Исковое требование основано на статьях 309, 310, 432, 450, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по внесению платы за аренду нежилым помещением, расположенным по адресу: 

<

...>, Н-98.

Истец и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, явку своих представителей в суд не обеспечили. 

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Представитель ответчика в судебном заседании возражает против удовлетворения  первоначальных исковых требований, встречные исковые требования поддержала.

Изучив материалы дела, заслушав полномочного представителя ответчика, арбитражный суд пришел к следующему.

Как видно из документов, 03.02.2021 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 31/21 нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, Н-98, общей площадью 162 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 22:65:011713:5224. 

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от 18.01.2023 видно, что договор аренды нежилого помещения от 03.02.2021 № 31/21 зарегистрирован 10.02.2021.

Согласно пункту 1.5 договора настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует десять лет, начиная с даты подписания сторонами настоящего договора.

Пунктом 2.2.5 договора предусмотрено, что арендатор в последний день действия договора, в том числе в случае досрочного расторжения договора, обязуется освободить Помещение и передать по акту возврата арендодателю или его представителю в состоянии не хуже того, в котором оно было передано в аренду, с учетом произведенных неотделимых улучшений, работ по ремонту и нормального износа.

Стороны настоящего договора установили, что арендная плата складывается из двух частей: постоянная часть арендной платы и переменная часть арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.2.1 постоянная часть арендной платы начисляется и оплачивается арендатором с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Арендная плата за неполный месяц рассчитывается исходя из фактического срока аренды помещения и фактического числа дней в месяце.

Пунктом 4.2.2 договора установлено, что размер постоянной части арендной платы рассчитывается исходя из стоимости одного кв.м. арендуемой площади, а именно – 618 рублей, и составляет 100 116 рублей в месяц, НДС не облагается.

Согласно пункту 4.2.3 договора арендатор ежемесячно 1 числа месяца, следующего за расчетным, производит оплату постоянной части арендной платы путем перечисления денежных средств по указанным в договоре арендодателем реквизитам. Постоянная часть арендной платы вносится арендатором на основании договора без выставления арендодателем счета.

В силу пункта 4.3.2 договора размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно (за прошедший месяц) в соответствии с количеством потребленных арендатором услуг и на основании счетов, счетов-фактур (актов), выставляемых поставщиками коммунальных услуг арендодателю, с постатейной расшифровкой объема и стоимости каждой услуги.

Переменная часть арендной платы оплачивается арендатором за прошедший месяц на основании выставленных арендодателем счетов и актов на переменную часть арендной платы, в течение 15 банковских дней с их получения.

В соответствии с пунктом 4.4 договора в течение 15 банковских дней с даты государственной регистрации настоящего договора путем перечисления денежных средств по указанным в договоре арендодателем реквизитам арендатор перечисляет обеспечительный платеж в размере 100 116 рублей. Обеспечительный платеж, указанный в настоящем пункте договора, является оплатой арендатором постоянной части арендной платы за последний месяц аренды в полном объеме или частично исходя из фактического срока аренды помещения, числа дней в последнем месяце аренды и размера постоянной части арендной платы, действующего в данный период. 

Пунктом 5.3 договора установлено, что в случае нарушения сроков оплаты арендатором арендной платы, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно пункту 6.1 договора любые из изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами и зарегистрированы в установленном законом порядке. Расходы по государственной регистрации дополнительных соглашений к настоящему договору несет сторона-инициатор заключения дополнительного соглашения, которая и осуществляет регистрацию указанных соглашений своими силами.

В соответствии с пунктом 6.4 договора по требованию арендатора настоящий договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением арендодателя не менее чем за тридцать календарных дней до момента расторжения договора.

Уведомлением от 06.07.2022 Исх. № 906 арендатор ООО "Альбион-2002" обратился к арендодателю с заявлением о досрочном расторжении с 12.08.2022 договора аренды нежилого помещения от 03.02.2021 № 31/21 и просьбой принять помещение по акту приема-передачи не позднее 12.08.2022. 

Истец в исковом заявлении указывает, что 29.07.2022 в адрес арендатора было направлено подписанное арендодателем информационное письмо и соглашение о расторжении договора аренды по фактическому месту осуществления деятельности и по фактическому адресу нахождения арендатора, указанному в договоре аренды; арендатору ООО "Альбион-2002" необходимо было подписать соглашение о расторжении договора со своей стороны и подать заявление о снятии обременения с нежилого помещения согласно пункту 6.1 договора аренды.

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды в органе государственной регистрации зарегистрировано не было, договор от 03.02.2021 № 31/21 истец считает действующим на тех же условиях. В связи с этим за арендатором образовалась задолженность по арендной плате за август 2022 года в размере 25 836 рублей 39 копеек, за сентябрь 2022 года – 100 116 рублей, за октябрь 2022 года – 100 116 рублей, за ноябрь 2022 года – 100 116 рублей и за декабрь 2022 года – 100 116 рублей. На 01.01.2023 задолженность по арендной плате с 01.08.2022 по 31.12.2022 составляет в сумме 426 300 рублей 39 копеек.

Арендодатель направил арендатору претензии от 15.09.2022 и от 10.10.2022 с требованиями устранить допущенные нарушения условий договора и погасить имеющуюся задолженности, которые Общество оставило без ответа и удовлетворения.

Неисполнение ООО «Альбион-2002» требований претензий послужило основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данная обязанность возникает после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма во временное владение и пользование или во временное пользование и прекращается с момента возврата арендодателю объекта найма (статьи 611 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик в отзыве на иск возражает против удовлетворения исковых требований и указывает, что помещение возвращено арендатором и принято представителем арендодате-ля – ФИО4 (полномочия представителя подтверждены доверенностью от 01.08.2022, выданной ФИО3), по акту возврата помещения 23.08.2022. Таким образом, ответчик полагает, что обязательства арендатора по внесению арендной платы прекратились 23 августа 2022 года. Соглашение о расторжении договора аренды арендодателем не подписано и не возвращено в адрес ООО «Альбион-2002».

После заключения договора аренды, руководствуясь пунктом 4.4 договора аренды, арендатором был перечислен арендодателю обеспечительный платеж в размере 100 116 рублей платежным поручением от 26.02.2021 № 57183. 

Ответчик ссылается на то, что обеспечительный платеж был зачтен в качестве оплаты за неоплаченный период с 01.07.2022 по 31.07.2022.

Постоянная часть арендной платы с 01.08.2022 по 23.08.2022 в размере 74 279 рублей 61 копейки была оплачена платежными поручениями от 01.09.2022 № 309947 на сумму 38 754 рубля 58 копеек и от 13.10.2022 № 380806 на сумму 35 525 рубля 03 копейки.

Переменная часть арендной платы за июль и август 2022 года оплачена по платежным поручениям от 24.08.2022 № 314846 на сумму 26 781 рубль 65 копеек и от 28.09.2022                  № 362634 на сумму 13 508 рублей 26 копеек.

Таким образом, ответчик полагает, что заявленные истцом требования о взыскании арендной платы не обоснованы и у арендодателя отсутствуют законные основания требовать начисления и оплаты арендной платы после возврата арендатором помещения и подписания сторонами акта возврата 23 августа 2022 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от 23.05.2023 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 22:65:011713:5224 зарегистрированы соглашение о расторжении договора аренды от 23.08.2022 и акт возврата помещения от 23.08.2022.

В возражениях на отзыв ответчика истец указывает, что акт возврата помещения от 23.08.2022 является ничтожным, поскольку доверенность от 01.08.2022, выданная               ФИО3 на имя ФИО4 не была нотариально удостоверена. Кроме того, поскольку Соглашения о расторжении договора между сторонами не было подписано, а Акт возврата является приложением к соглашению, то он не имеет юридической силы.

Довод истца о ничтожности доверенности от 01.08.2022, выданной ФИО3 на имя ФИО4, судом рассмотрен и признан необоснованным в силу следующего. 

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (пункт 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выдача, подписание доверенности по своей правовой природе является односторонней сделкой, которая в ряде случаев, прямо указанных в законе, должна удостоверяться нотариально.

Доверенность может быть совершена в простой письменной либо нотариальной форме (пункт 1 статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение доверенностей, выдаваемых юридическими лицами, обязательно в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. 

Так, нотариального удостоверения требуют доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, доверенности на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

По общему правилу доверенности, выдаваемые в порядке передоверия, подлежат нотариальному удостоверению. Однако доверенности, выдаваемые в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц, такого удостоверения не требуют (пункт 3 статьи 187 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, если законом и соглашением сторон не установлено требование о нотариальном удостоверении доверенности, она может быть совершена в простой письменной форме.

Выданная ИП ФИО3 доверенность не относится к перечню доверенностей, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, соглашение о нотариальном заверении доверенности на принятие (возврат) нежилого помещения от арендатора арендодателю между сторонами не заключалось. Доверенность, выданная ИП ФИО3 своей дочери ФИО4, на принятие нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, Пом. Н-98, по акту приема-передачи не противоречит нормам действующего законодательства, соответственно акт возврата помещения от 23.08.2023 подписан уполномоченным лицом.

ФИО4 подтвердила, что подписывая акт передачи арендованного ответчиком помещения и принимая ключи от него действовала по поручению ФИО3 Оснований для признания ничтожным данного поручения суд не нашел.

Суд установил, что на стороне арендатора задолженность по оплате арендных платежей по постоянной и арендной плате отсутствует, постоянная часть арендной платы с 01.08.2022 по 23.08.2022 в размере 74 279 рублей 61 копейки оплачена платежными поручениями от 01.09.2022 № 309947 и от 13.10.2022 № 380806. Переменная часть арендной платы за июль и август 2022 года оплачена по платежным поручениям от 24.08.2022 № 314846, от 28.09.2022 № 362634, от 13.10.2022 № 380806.

Факт возврата арендатором помещения подтверждается представленным в материалы дела актом от 23.08.2023, поэтому оснований для взыскания задолженности по договору аренды от 03.02.2021 № 31/21  с 23.08.2023 по декабрь 2022 года не имеется. Кроме того, истец в пояснениях подтвердил факт передачи спорного помещения 01.10.2022 новому арендатору. В материалы дела представлен договор аренды от 01.09.2018 № 13, заключенный между истцом и индивидуальным предпринимателем ФИО5 в отношении спорного нежилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Факт просрочки внесения ответчиком арендной платы за август 2022 года по платежному поручению от 13.10.2022 № 380806 подтвержден материалами дела. Несвоевременного исполнения ответчиком обязательств по оплате в отношении иных периодов не установлено.

В случае нарушения сроков оплаты арендатором арендной платы, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.3 договора).

По расчету суда пени, начисленные с 02.09.2022 по 13.10.2022 за несвоевременное внесение арендной платы за август 2022 года составят1492 рубля 05 копеек.

Доказательств добровольной оплаты неустойки ответчик не представил, в связи с чем исковое требование является обоснованным и подлежит удовлетворению в указанной части.

Согласно выписке из ЕГРН, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от 23.05.2023 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 22:65:011713:5224 снята запись об обременении в виде аренды по заявлению ответчика, поданного в период производства по делу, требования истца о понуждении к погашению в ЕГРН записи об аренде помещения удовлетворению не подлежит.

Истец по встречному иску в обоснование требования о признании договора аренды нежилого помещения от 03.02.2021 № 31/21 расторгнутым в одностороннем порядке и прекратившим своей действие с 23.08.2022 ссылается на направленное Предпринимателю уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке от 06.07.2022 исх. № 906 и на подписанный сторонами договора 23.08.2022 акт возврата помещения. 

Статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 (ст. 165.1 "Юридически значимые сообщения") Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Право арендатора на односторонний отказ от договора предусмотрен пунктом 6.4 договора аренды.

Согласно пункту 6.4 договора по требованию арендатора настоящий договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением арендодателя не менее чем за тридцать календарных дней до момента расторжения договора.

Уведомлением от 06.07.2022 Исх. № 906 арендатор ООО "Альбион-2002" обратился к арендодателю с заявлением о досрочном расторжении с 12.08.2022 договора аренды нежилого помещения от 03.02.2021 № 31/21 и просьбой принять помещение по акту приема-передачи не позднее 12.08.2022. 

Таким образом, несмотря на неподписание сторонами соглашение о расторжении договора аренды, учитывая право арендатора на одностороннее расторжение договора аренды по истечении тридцати календарных дней с момента уведомления арендодателя, получение арендодателем 20.07.2022 уведомления о досрочном одностороннем расторжении договора аренды и возврат нежилого помещения представителю арендодателя, договор аренды нежилого помещения от 03.02.2021 № 31/21 прекратил свое действие и считается расторгнутым, а помещение считается надлежащим образом переданным арендатором арендодателю 23.08.2022.

В силу изложенного требование арендатора о признании договора аренды расторгнутым с 23.08.2022 не противоречит действующему законодательству, в связи с чем подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по первоначальному иску подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям с учетом добровольного исполнения ответчиком части требований после обращения в суд. Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение встречного иска относятся на истца.

В силу абзаца 2 части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

В данном случае из материалов дела не усматривается наличие правовых препятствий к зачету по удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альбион-2022" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 1492 рубля 05 копеек пеней, начисленных с 02.09.2022 по 13.10.2022 за несвоевременное внесение арендной платы за август 2022 года по договору аренды нежилого помещения от 03.02.2021 № 31/21; 6040 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать договор аренды нежилого помещения от 03.02.2021 № 31/21 расторгнутым в одностороннем порядке и прекратившим свое действие с 23.08.2022.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альбион-2022" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 6000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Произвести зачет требований, в результате которого взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альбион-2022" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 1492 рубля 05 копеек пеней, начисленных с 02.09.2022 по 13.10.2022 за несвоевременное внесение арендной платы за август 2022 года по договору аренды нежилого помещения от 03.02.2021 № 31/21;   40 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья

Т.Н. Назарова