АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00, 

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А81-11054/2022

г. Салехард

23 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 10 февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 23 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи  Курековой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о взыскании 124800руб. 00коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО3 по доверенности от 04.07.2022,

от ответчика - ФИО4 по доверенности № 1-ДГ/21/11 от 08.07.2021, ФИО5 по доверенности № 1-ДГ/21/170 от 27.10.2021, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений от 11.04.2013 за август 2022 года в размере 124800руб. 00 коп.

Определением суда от 23.09.2022 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 АПК РФ.

От ответчика поступил отзыв на иск, дополнение к нему, ходатайство о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

От истца поступили возражения на отзыв ответчика.

Определением от 08.12.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

От истца поступили возражения на дополнения к отзыву на иск.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержал.

Представители ответчика поддержали возражения на иск.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд установил, что 11 апреля 2013 года был заключен договор аренды нежилых помещений, по условия которого индивидуальный предприниматель ФИО6 (арендодатель) передала, а ОАО (в настоящее время – ПАО) «Сбербанк России» (арендатор) приняло во временное владение и пользование помещение, общей площадью 186 квадратных метров на первом этаже в составе нежилого помещения общей площадью 724,9 квадратных метров, условный номер: 89-72-36/018/2008-349, выделенное на плане помещения (приложение №1 к договору), расположенного по адресу: Тюменская область, Ямало-Ненецкий автономный округ 

<

...>, принадлежащее арендодателю на основании договора дарения нежилого помещения № 89АА0254287, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным 15.03.2012.

Срок аренды определен с 11 апреля 2013 года по 11 апреля 2023 года включительно (п. 2.1. договора).

Акт приема-передачи помещения в аренду подписан (приложение № 2 к договору).

15 июля 2014 года в связи с переходом права собственности на арендуемое помещение, на основании дополнительного соглашения к договору арендодатель ИП ФИО6 была заменена на нового арендодателя ИП ФИО2.

В соответствии с пунктом 5.4. договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме не позднее 15 числа текущего месяца.

На основании дополнительного соглашения № 1 от 29.05.2015 к договору аренды стороны изменили пункт 5.2. договора и согласовали арендную плату в размере 297600руб. в месяц.

В исковом заявлении истец пояснил, что основания для одностороннего отказа арендатора от исполнения договора не наступили, арендная плата за август 2022 года в полном объеме не внесена, остаток задолженности составляет 124800 руб. Претензия об уплате задолженности в полном объеме ответчиком не исполнена.

ПАО «Сбербанк России» в отзыве на иск пояснило, что согласно п. 8.3 договора аренды, с учетом дополнительного соглашения № 1 от 29.05.2015, арендатор вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть, отказаться от исполнения договора путем направления арендодателю письменного уведомления за 30 календарных дней до даты прекращения договора. Такой отказ был направлен 23.06.2022 посредством электронного документооборота. ИП ФИО2 был уведомлен о расторжении договора, что подтверждается его письмом 24.06.2022 в ответ на уведомление.

01.07.2022 банк повторно почтовым направлением уведомил предпринимателя о досрочном расторжении договора аренды с приложением соглашения о расторжении и акта возврата имущества для подписания, что подтверждается письмом от 01.07.2022 исх. №8369-01-исх./191. Помещение было освобождено от имущества, что подтверждается фотографиями от 28.06.2022. Соглашение о расторжении договора и акт возврата предмета аренды от 18.11.2022 представлены в МФЦ для регистрации расторжения сделки.

Таким образом, ответчик считает, что в связи с надлежащим уведомлением контрагента о расторжении договора последний считается расторгнутым с 19.08.2022.  Оплата за 18 дней августа в размере 172800 руб. произведена 09.09.2022.

ИП ФИО2 с возражениями ответчика не согласился, указав на то, что пункт 8.3 договора аренды предоставлял право арендатору досрочно в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть, отказаться от исполнения договора путем направления арендодателю письменного уведомления за 30 (тридцать) календарных дней до даты прекращения договора, в случае существенного нарушения арендодателем обязательств, предусмотренных договором, если подобное нарушение не устранено в течение 30 (тридцать) календарных дней после направления арендатором письменного уведомления об имевшем место нарушении. Со стороны арендодателя нарушений не было.

В первом предложении пункта 8.3. договора при заключении дополнительного соглашения от 29.05.2015 появилась точка вместо запятой без изменения общего содержания двух предложений. Стороны при заключении дополнительного соглашения 29.05.2015 не имели намерения изменить содержание пункта 8.3., так как второе предложение новой редакции пункта 8.3.  договора лишено какого-либо смысла и имеет значение только вместе с первым предложением.

Дополнительно истец заявил, что для своих целей арендатор устанавливал кондиционеры, системы вентиляции, различное банковское оборудование, компьютерные и охранные системы. После того, когда арендатор вывез свое оборудование, помещение стало не пригодно для использования, так как остались оголенные провода, трубки, воздуховоды и т.д. На сегодняшний день на фасаде здания имеются значительные повреждения утепления и керамогранитной плитки, которые были повреждены ответчиком при монтаже внешних блоков кондиционеров. Устройство кассы и иная несогласованная перепланировка помещений зафиксирована на фотографиях, представленных ответчиком в материалы дела. Кроме того, истец утверждает, что до настоящего времени ключи от помещения им не получены и ответчиком не переданы.

Разрешая спор, суд принимает во внимание следующее.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статья 610 ГК РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Параграф 1 главы 34 ГК РФ не предусматривает право арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок. В статье 620 ГК РФ идет речь лишь о праве арендатора обратиться в суд с требованием о расторжении договора по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Принимая во внимание данные нормы права, а также положения статьи 1 ГК РФ (основные начала гражданского законодательства), статьи 421 ГК РФ (свобода договора) суд констатирует только два варианта, при которых договор может быть расторгнут во внесудебном порядке – это подписание сторонами соглашения о его расторжении или наличие в договоре и реализация условия о праве арендатора на односторонний отказ от его исполнения (ст. 310, 450.1 ГК РФ).

Первоначально в пункте 8.3 договора аренды было указано следующее: «Арендатор вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть отказаться от исполнения настоящий настоящего договора путем направления арендодателю письменной письменного уведомления за 30 (тридцать) календарных дней до даты прекращения договора, в случае существенного нарушения арендодателем обязательств, предусмотренных настоящим договором, если подобное нарушение не устранено в течение 30 (тридцати) рабочих дней после направления арендатором письменного уведомления об имевшем место нарушении. Арендодатель обязуется в течении 10-ти дней с момента прекращения договора компенсировать документально подтвержденные расходы арендатора на строительно-отделочные работы, произведенные арендатором в помещении по остаточной балансовой стоимости».

Данный пункт договора корреспондировал пункту 8.4. договора, предусматривающему право арендодателя досрочно в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор путем направления арендатору письменного уведомления за 15 календарных дней до даты прекращения договора в случаях нарушения обязательств со стороны арендатора, а именно: в случае неуплаты более чем на 20 (двадцать) рабочих дней арендатором арендной платы более двух раз подряд в течение календарного года по истечении установленного договором срока, невнесения арендной платы в полном объеме; в случае неуплаты коммунальных услуг более чем на 20 дней два и более двух раз подряд в течение календарного года от установленного договором срока; в случае, если арендатором в результате виновного несоблюдения санитарных норм, норм технической эксплуатации, противопожарных правил, причинены существенные повреждения помещению, и подобное нарушение не устранено в течение 20 рабочих дней после получения арендатором письменного уведомления арендодателя о необходимости устранить такое нарушение.

Таким образом, стороны договора с учетом баланса взаимных интересов не предоставляли какой-либо стороне договора право на односторонний отказ от договора, за исключением случаев нарушения условий договора другой стороной.

В редакции дополнительного соглашения № 1 от 29.05.2015 пункт 8.3 договора изменился следующим образом: «Арендатор вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть, отказаться от исполнения настоящего договора путем направления арендодателю письменного уведомления за 30 (тридцать) календарных дней до даты прекращения договора. В случае существенного нарушения арендодателем обязательств, предусмотренных настоящим договором, если подобное нарушение не устранено в течение 30 (тридцать) календарных дней после направления арендатором письменного уведомления об имевшем место нарушении. Арендодатель обязуется в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента прекращения договора компенсировать документально подтвержденные расходы арендатора на строительно-отделочные работы, произведенные арендатором в помещении по остаточной стоимости».

Таким образом, вместо запятой в первом предложении пункта 8.3. договора до слов «в случае» появилась точка, разделившая первое предложение на два предложения, первое из которых приобрело иной смысл, предполагающий право арендатора на односторонний отказ от договора аренды, немотивированный нарушениями со стороны арендодателя, а второе лишено какого-либо самостоятельного смысла.

При этом пункт 8.4. договора, предусматривающий корреспондирующие права арендодателя, напротив, не изменен в части того, что односторонний отказ арендодателя от договора возможен только при нарушении договора арендатором. При этом сокращены виды нарушений договора арендатором, дающие арендодателю право на отказ от договора, и приведен к общему знаменателю с п. 8.3. договора срок письменного уведомления о таком отказе (30 календарных дней) до даты прекращения договора.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из пунктов 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия (пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Как установлено судом с учетом объяснений представителей сторон, проект дополнительного соглашения № 1 от 29.05.2015 готовил ответчик.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) в силу статьи 327.1 ГК РФ, исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или не совершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Между тем, защита интересов другой стороны договора, не имеющей возможности контролировать обстоятельство, от которого зависит исполнение обязанности его контрагента, осуществляется через механизм фикции наступления или ненаступления определенного обстоятельства, чему намеренно способствовала сторона, которой это выгодно (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 157 ГК РФ).

Если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или не наступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ, пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении»).

Применяя данные разъяснения к рассматриваемой ситуации по аналогии, суд исходит из того, что подготовленная ответчиком редакция изменений в п. 8.3. договора, отраженная в дополнительном соглашении, не имеет какого-либо смысла в отсутствие завершенности второго предложения в измененном пункте 8.3 договора, кроме как установление необоснованного преимущества арендатору, что противоречит ст. 10 ГК РФ.

При этом истец (арендодатель) утверждает, что стороны не обсуждали изменение оснований, по которым арендатору предоставляется право на отказ от договора аренды. Предпосылкой для заключения дополнительного соглашения № 1 от 29.05.2015 являлось предложение ответчика по изменению арендной платы, о чем свидетельствует представленная истцом переписка за апрель-май 2015 года. Истец трактует условия пункта 8.3. договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 29.05.2015 в их совокупности.

Принимая во внимание изложенное, исходя из обстоятельств дела, с учетом изначально согласованного пункта 8.3 договора, к тому же в полном объеме соответствующего положениям статьи 620 ГК РФ, следует признать, что изменение данного условия в дополнительном соглашении № 1 от 29.05.2015 не состоялось.

Соответственно, в отсутствие нарушений договора со стороны истца, у ответчика не было оснований для одностороннего отказа от исполнения договора аренды в письмах от 23.06.2022, от 01.07.2022.

На данное обстоятельство также указывает направление ответчиком истцу проекта соглашения от 31.07.2022 о расторжении договора аренды, которое не требуется в случае одностороннего отказа стороны от договора.

Соглашение о расторжении договора аренды истцом не подписано. Передача ответчиком неподписанного со стороны истца соглашения о расторжении договора в МФЦ для регистрационных действий правового значения не имеет.

В таком случае дата досрочного освобождения помещения не имеет значения, если только арендодатель не принял предложение арендатора.

Из материалов дела не усматривается того обстоятельства, что истец добровольно принял от ответчика помещение из аренды. Истец также не признает факт прекращения договора в связи с отказом от него арендатора, на что указано в письме от 31.07.2022, направленном ответчику.

Более того, само по себе освобождение ответчиком арендованного помещения от своего имущества не свидетельствует о передаче объекта арендодателю. Для установления факта передачи определяющим является обеспечение доступа к объекту и поступление объекта во владение арендодателя.

Однако, как следует из материалов дела, ключи от помещения были впервые направлены ответчиком истцу посредством почтовой связи 06.09.2022. При этом посылка направлена по адресу: 

<

...>, то есть, по месту нахождения арендованного нежилого помещения, не являющемуся адресом истца, указанным в реквизитах арендодателя в дополнительных соглашениях к договору. Соответственно, ключи истцом не были получены и возвращены органом почтовой связи по истечении хранения отправителю (ответчику). В последующем акт возврата ключей от 23.11.2022 истцом не подписан, представитель истца проставил отметку о получении оригиналов ключей для изготовления дубликатов 23.11.2022. После изготовления дубликата ключей для целей обслуживания помещения ключи были направлены истцом ответчику посылкой, полученной ответчиком 08.12.2022.

Следовательно, в августе 2022 года объект аренды находился во владении арендатора (ответчика), в связи с чем ответчик обязан внести плату по договору за полный месяц.

Поскольку обязанность по внесению арендной платы за август 2022 года исполнена ответчиком частично в сумме 172800 руб., задолженность в сумме 124800 руб. (297600 руб. - 172800 руб.) подлежит взысканию с ответчика в пользу истца по требованию последнего.

В связи с удовлетворением иска расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Государственная пошлина в сумме 4208 руб. 00 коп., излишне уплаченная истцом, подлежит возврату из федерального бюджета на основании ст. 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 124800 руб. 00 коп. задолженности и 4744 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины. Всего взыскать 129544 руб. 00 коп.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4208 руб. 00 коп., уплаченную по платежному поручению № 85 от 08.09.2022.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья

О.В. Курекова