ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А 

http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-79786/2024

29 августа 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2025 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего С.В. Изотовой, судей М.В. Балакир, Н.Е. Целищевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании при участии: от ФИО2 представитель не явился от Кооператива представитель не явился, от Компании представителя ФИО3 (доверенность от 03.03.2023), от Управления Росреестра представитель не явился, от Администрации представитель не явился, 

от ООО «Касимово Девелопмент» представителя ФИО4 (доверенность от 04.11.2024)  

апелляционную жалобу ФИО2 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2025 по делу № А56-79786/2024 (судья Д.А. Егорова) по иску:  

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

к жилищно-строительному кооперативу «Ладожская симфония» (187320, 

<

...>; ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),  

закрытому акционерному обществу «Финансово-промышленная компания «Энергорос» (195027, Санкт-Петербург, ул. Якорная, д. 15, к. 2 лит. А, пом. 5Н, офис 23; ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),  

третьи лица: 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3; ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,),  

администрация Кировского муниципального района Ленинградской области (187342, 

<

...>; ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),  

общество с ограниченной ответственностью «Касимово Девелопмент» (195027, Санкт-Петербург, ул. Якорная, д. 15, к. 2, лит. А, пом. 5Н, офис 4,5,6; ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

о признании права собственности, взыскании неустойки, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Кировский городской суд Ленинградской области к жилищностроительному кооперативу «Ладожская симфония» (далее – Кооператив) и закрытому акционерному обществу «Финансово-промышленная компания «Энергорос» (далее – Компания) об обязании передать по акту приема-передачи однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, и однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, о признании права собственности на указанные выше объекты недвижимости, о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи жилых помещений по договору от 06.08.2014 № 1/22/08 и договору от 06.08.2014 № 1/23/08 в размере 297 324,25 руб. за каждое помещение за период с 30.01.2023 по 27.02.2024, а также неустойки начиная с 28.02.2024 по дату фактической передачи жилых помещений, начисленной на сумму паевого взноса в размере 2 055 000 руб. в размере 1/300 ключевой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждое жилое помещение.  

Определением Кировского городского суда Ленинградской области определением от 09.07.2024 исковое заявление передано по подсудности в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.  

Определением от 19.08.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра), определением от 04.02.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Касимово Девелопмент» (далее – Общество); произведена замена третьего лица - администрации города Кировска Ленинградской области на администрацию Кировского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация).  

Решением от 04.04.2025 в иске отказано. 

Не согласившись с указанным решением, ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении требований.  

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции не учел, что правопредшественник истца произвел оплату паевого взноса векселем, в силу статьи 147 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) отказ от исполнения обязательства по векселю со ссылкой на отсутствие основания обязательства не допускается, Кооператив не представил доказательств обращения с требованием о взыскании денежных средств по векселям, договор паевого взноса мог быть расторгнут только по соглашению сторон, поведение Кооператива после заключения договоров давало основание полагаться на действительность договоров, ФИО2 не был уведомлен о проведении собрания, на котором решался вопрос о его исключении из членов Кооператива, в связи с чем решение об исключении является ничтожным.  

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит решение оставить без изменения, указывает, что ФИО2 не указаны основания для отмены судебного акта.  

В отзыве на апелляционную жалобу Компания просит решение оставить без изменения, указывает, что в силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи прав и обязанностей по договору другому лицу к сделке применяются положения закона об уступке требования и переводе долга, в материалы дела не представлены доказательства передачи паевого взноса застройщику, в акте реализации инвестиционного проекта отсутствуют спорные квартиры, акты приема-передачи векселей подписаны ранее выдачи векселей, векселя предъявлены Кооперативом предыдущему застройщику к зачету, который отказался зачесть их в счет инвестиций по договору, поскольку общество с ограниченной ответственностью «Строй-Трест» не предоставило встречное предоставление, в соответствии с договором Кооператив вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае нарушения сроков внесения взносов, с 04.03.2016 застройщик – общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Строй» находится в процедуре банкротства, при сверке расчетов установлена задолженность по спорным квартирам.  

В отзыве на апелляционную жалобу Общество также просит оставить решение без изменения, указывает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что инвестиции на строительство спорных объектов не поступали, спорные квартиры отсутствовали в акте реализации, многоквартирные дома были построены на средства застройщика и привлеченные средства, в том числе средства Общества, на момент перехода прав к Обществу квартиры не были обременены правами третьих лиц.  

В судебном заседании представители Компании и Общества против удовлетворения апелляционной инстанции возражали по мотивам, изложенных в отзывах.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Кооперативом и закрытым акционерным обществом «СпецПромСМУ» 19.03.2012 заключен инвестиционный договор, впоследствии застройщик – общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Строй» привлекло инвестора в лице Кооператива и заключила договор инвестирования от 01.07.2013 № И-1/2.  

В дальнейшем права застройщика по инвестиционному договору перешли к Компании на основании заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-Строй» соглашения об уступке прав, которое в свою очередь являлось застройщиком объекта с 01.04.2013 на основании заключенного соглашения об уступке прав с закрытым акционерным общество «СпецПромСМУ» по инвестиционному договору от 05.12.2006, заключенному с администрацией города Шлиссельбурга.  

06.08.2014 между Кооперативом и обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Трест» заключены договоры паевого взноса 1/22/08 и 1/23/08, которыми определены порядок участия члена кооператива в строительстве многоквартирных домов с последующей передачей по договорам паевого взноса:  

- по договору 1/22/08 - однокомнатной квартиры, расположенной в доме № 1 на 1 этаже, подъезд № 2, условный № 22 общей площадью 41.1 кв. м, расположенной по адресу: Ленинградская область, город Шлиссельбург, район внутриквартальной застройки по Северному переулку, ул. Северная, микрорайон «Стрелка», с оплатой паевого взноса в размере 2 055 000 руб.;  

- по договору № 1/23/08 - однокомнатной квартиры, расположенной в доме № 1 на 1 этаже, подъезд № 2, условный № 23 общей площадью 41.1 кв. м, расположенной по адресу: Ленинградская область, город Шлиссельбург, район внутриквартальной застройки по Северному переулку, ул. Северная, микрорайон «Стрелка», с оплатой паевого взноса в размере 2 055 000 руб.  

В счет оплаты паевого взноса общество с ограниченной ответственностью «Строй-Трест» передало векселя общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Строй».  

28.08.2014 между обществом с ограниченной ответственностью «Строй- Трест», Кооперативом и ФИО2 заключены соглашения о замене стороны по договорам паевого взноса от 06.08.2014 № 1/22/08 и 1/23/08, согласно которым к ФИО2 перешли все права и обязанности по договорам паевого взноса от 06.08.2014 № 1/22/08, 1/23/08.  

На основании решения правления Кооператива от 27.08.2014, оформленного протоколом № 13, ФИО2 принят в члены Кооператива.  

Согласно пункту 3.2.4 договоров паевого взноса Кооператив обязался в течение одного месяца с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и в соответствии с пунктом 3.1.5 договора при условии надлежащего исполнения членом кооператива своих обязанностей уведомить члена кооператива о возможности передачи квартиры по акту приема-передачи.  

Пунктом 3.2.7 договора Кооператив обязан передать в государственный регистрирующий орган документы, необходимые для регистрации за членом кооператива права собственности на квартиру.  

Жилой дом, расположенный по адресу: Ленинградская область, город Шлиссельбург, район внутриквартальной застройки по Северному переулку, ул. Северная, микрорайон «Стрелка», введен в эксплуатацию 30.12.2022.  

Ссылаясь на то, что квартиры до сих пор истцу не переданы, ФИО2 обратился в суд с настоящим иском.  

Суд первой инстанции в иске отказал. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).  

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.  

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.  

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.  

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 (далее – Постановление № 54) «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в  

будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.  

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.  

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за покупателем.  

Оценив условия представленных в материалы дела договоров, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что рассматриваемые договоры являются договорами купли-продажи будущей вещи.  

 Согласно пункту 5 Постановления № 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.  

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).  

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.  

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.  

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов  

на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).  

Судом первой инстанции установлено, что в связи с расторжением инвестиционного договора, заключенного с Кооперативом, 14.07.2017 Компания заключила с Обществом договор инвестирования от 21.09.2018 № 115, а затем дополнительное соглашение к инвестиционному договору к нему от 02.05.2023.  

Спорные квартиры по акту реализации от 02.05.2023 переданы Обществу, право собственности Общества зарегистрировано 13.05.2023.  

Поскольку спорные объекты не находятся в собственности ответчиков, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.  

С прекращением основного обязательства прекращаются и акцессорные обязательства.  

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с принятым судом первой инстанции решением, не содержит фактов по существу, которые небыли бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, поэтому не могут служить основанием для отмены решения.  

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2025 по делу № А56-79786/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

 Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий С.В. Изотова  

Судьи М.В. Балакир  

 Н.Е. Целищева