АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № Ф09-4616/19 

Екатеринбург 22 октября 2025 г. Дело № А50-36325/2017 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2025 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Шершон Н.В., судей Столяренко Г.М., Кудиновой Ю.В., 

при ведении протокола помощником судьи Сипатиным А.В., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем веб-конференции и видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края кассационные жалобы Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд развития территорий) и ФИО1 на определение Арбитражного суда Пермского края от 20.05.2025 по делу № А50-36325/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2025 по тому же делу.  

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения данной информации на сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании приняли участие представители: 

ФИО1 - ФИО2 по доверенности от 01.12.2023 (по видеоконференц-связи);  

Фонда развития территорий – ФИО3 по доверенности от 30.07.2024.  

Определением Арбитражного суда Пермского края от 16.11.2017 по заявлению открытого акционерного общества «МРСК Урала» возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «КД-Девелопмент» (далее – общество «КД-Девелопмент», должник).  

Определением Арбитражного суда Пермского края от 20.12.2017 суд перешел к рассмотрению дела о признании общества «КД-Девелопмент» несостоятельным (банкротом) по правилам положений § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.  

Решением Арбитражного суда Пермского края от 24.12.2018 общество «КД-Девелопмент» признано банкротом, открыто конкурсное производство.  

В настоящее время определением от 08.04.2025 производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества «КД-Девелопмент» прекращено на основании абзаца восьмого пункта 1 статьи 57 Закона о банкротстве.  

Определением Арбитражного суда Пермского края от 30.04.2021 удовлетворено заявление унитарной некоммерческой организации - фонда «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Пермского края» (далее – Фонд Пермского края) о намерении стать приобретателем имущества застройщика и исполнении обязательств перед участниками строительства по передаче жилых помещений, о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.  

Определением суда от 31.05.2024 ФИО1 восстановлен срок на подачу требования о включении в реестр требований кредиторов общества «КД-Девелопмент»; в третью очередь реестра требований кредиторов должника включено денежное требование ФИО1, основанное на договоре купли-продажи пая № 349/КП-2015 от 08.04.2015 с уплаченной суммой 2 484 285 руб., в удовлетворении требований ФИО1 о понуждении Фонда Пермского края принять на себя обязательства перед ФИО1 по передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры, общей площадью 57,11 кв.м., номером 59, расположенной на 12 этаже в жилом доме по адресу 

<

...> (далее – квартира № 59) отказано.  

В настоящем обособленном споре рассматривается заявление ФИО1 о взыскании Фонда развития территорий 4 127 227 руб. компенсации в качестве возмещения стоимости квартиры № 59, 13 500 руб. расходов по оценке объекта, с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за период с 18.09.2024 по 26.12.2024 в сумме 408 415 руб. (начисленных на сумму 7 400 000 руб.), за период с 26.12.2024 по 01.04.2025 в сумме 432 440 руб. (начисленных на сумму 7 750 000 руб.), продолжив их начисление с 01.04.2025 по день фактического исполнения обязательства на сумму 4 127 227 руб.  

Определением Арбитражного суда Пермского края от 20.05.2025, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2025, заявление ФИО1 удовлетворено частично, с Фонда развития территорий в пользу ФИО1 взыскано 1 825 191 руб., а также 13 500 руб. судебных расходов.  

В кассационной жалобе Фонд развития территорий просит указанные судебные акты отменить, принять по спору новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований ФИО1 Ссылается на нарушение судами норм процессуального права, выразившееся в рассмотрении дела без участия Правительства Пермского края в лице Министерства строительства Пермского края – учредителя Фонда Пермского края, полагая, что судебные акты непосредственно влияют на права и обязанностях последнего, поскольку денежные средства, полученные от продажи достроенных Фондом субъекта помещений, расходуются, в первую очередь, на покрытие расходов по достройке проблемного объекта, а в оставшейся части возвращаются в бюджет.  

Также кассатор полагает, что выводы судов не соответствуют положениям Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Закон № 218-ФЗ) и материалам настоящего дела. Кассатор считает, что в деле о банкротстве застройщика, в рамках которого фондом принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта, граждане – участники долевого строительства могут попасть в две правовые ситуации: первая группа – граждане, включенные в реестр до даты принятия решения наблюдательным советом фонда вправе ожидать получения достроенных жилых помещений, вторая группа – граждане, включенные в реестр после принятия решения наблюдательным советом фонда вправе ожидать выплаты компенсации по статье 13 Закона № 218-ФЗ. Кассатор указывает, что требование ФИО1 включено в реестр требований кредиторов после принятия фондом решения о финансировании мероприятий по достройке проблемного объекта, применение пункта 15 статьи 201.14 Закона о банкротстве исключает возможность влияния изменений реестра требований участников строительства на принятое решение о завершении строительства в части определения размера финансирования, необходимого для завершения строительства, тогда как в нарушение императивных норм, содержащихся в статье 13 Закона № 218-ФЗ, суды обязали Фонд развития территорий выплатить сумму, превышающую установленный законом размер компенсации, поставив ФИО1 в более выгодное положение по сравнению с другими кредиторами. Кроме того, кассатор указывает, что при рассмотрении заявления ФИО1 судами проигнорирована вина самой ФИО1 в сложившейся ситуации.  

ФИО1 в своей кассационной жалобе просит определение от 20.05.2025 и постановление от 08.08.2025 отменить, взыскать с Фонда развития территорий в ее пользу 4 127 227 руб., настаивая на том, что общая стоимость возмещения за квартиру № 59 составляет 7 750 000 руб. в соответствии с отчетом от 23.01.2025 № 022-2025 по определению рыночной стоимости размера возмещения участнику строительства, а также проценты по статье 395 ГК РФ. По мнению данного кассатора, судами не учтено, что квартира ФИО1 реализована Фондом Пермского края, соответственно, выплата возмещения участнику строительства не является мерой ответственности, а решением в кризисной ситуации для приобретения жилого помещения участнику строительства; размер взысканной судом компенсации ФИО1 не восстановит ее прав на жилое помещение, на которое она могла бы претендовать. Кассатор настаивает, что именно стоимость квартиры, отраженная в представленном ею отчете об оценке, соответствует рыночной стоимости, однако данному отчету судами должная оценка не дана, необоснованно отклонено ходатайство ФИО1 о назначении оценочной экспертизы для определения стоимости возмещения на дату проведения экспертизы, тогда как рыночная стоимость квартиры увеличилась с момента обращения ФИО1 за возмещением в Фонд развития территорий и на момент сдачи дома в эксплуатацию, размер выплаты, определенной Фондом развития территорий, не является достоверным. Относительно требования о  

выплате процентов по статье 395 ГК РФ, кассатор указывает, что в данном случае очевидно длительное и неправомерное удержание денежных средств, более полугода, а с учетом возраста заявителя, наличия у нее сердечно - сосудистых заболеваний, отсутствия жилья, такие действия, по убеждению кассатора, являются злоупотреблением правом.  

Отзывов на кассационные жалобы не поступило. 

В судебном заседании представители Фонда развития территорий и ФИО1 поддержали доводы своих кассационных жалоб и придерживались изложенных в них процессуальных позиций.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, между жилищностроительным кооперативом «Синица» (далее – кооператив «Синица») и обществом с ограниченной ответственностью «Агентство инвестиций в недвижимость» (далее – общество «Агентство инвестиций в недвижимость») заключен договор паенакопления от 25.02.2015 № 57-2015, по условиям которого, в целях удовлетворения социально-бытовых потребностей членов кооператива, кооператив принимает участие в финансировании строительства комплекса жилых домов, расположенного по строительному адресу: 

<

...> и имеет право на приобретение в собственность жилых помещений, в том числе квартиры № 59.  

Далее, между обществом «Агентство инвестиций в недвижимость» и ФИО1 заключен договор купли-продажи пая от 08.04.2015 № 349/КП2015, в соответствии с которым последняя оплатила и приняла в собственность пай в кооперативе «Синица» в сумме 2 484 285 руб., соответствующей стоимости жилого помещения – квартиры № 59, выкупная стоимость пая – 3 109 639 руб.  

В дальнейшем - 16.11.2017 в отношении должника возбуждено дело о банкротстве, 20.12.2017 в настоящем деле применены правила о банкротстве застройщика, 05.04.2018 в отношении должника введена первая процедура банкротства – наблюдение. Решением суда от 24.12.2018 должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.  

Наблюдательным советом Фонда развития территорий 25.12.2020 принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства застройщика общества «КД-Девелопмент». Между Фондом развития территорий и Фондом Пермского края заключено соглашение от 17.02.2021 № ФЗП-28/373-21 о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов должника.  

Определением суда от 30.04.2021 удовлетворено заявление Фонда Пермского края о намерении стать приобретателем имущества застройщика и исполнении обязательств перед участниками строительства по передаче жилых помещений, о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика, переданы обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, включенные в реестр до дня принятия решения Фондом развития территорий (25.12.2020), в общем размере 1 149 548 303 руб.  

Согласно условиям указанного выше соглашения в целях компенсации выделенной финансовой помощи Фонд Пермского края осуществляет реализацию свободных помещений в переданном объекте незавершенного строительства по договорам долевого участия, вырученные от продажи объектов денежные средства, перечисляет Фонду развития территорий.  

Поскольку известные Фонду Пермского края притязания на квартиру № 59 отсутствовали, данное жилое помещение реализовано по договору участия в долевом строительстве от 26.07.2023 № 246-37-12/23 ФИО4 (переход права зарегистрирован 27.07.2023), по цене 5 636 700 руб. Затраты на реализацию согласно оборотно-сальдовой ведомости составили 134 489 руб., оставшуюся сумму от реализации квартиры № 59 - 5 447 964 руб. Фонд Пермского края перечислил 23.07.2024 Фонду развития территорий.  

ФИО1 15.12.2023 обратилась в суд с заявлением о включении ее требования о передаче квартиры № 59 в реестр требований кредиторов должника, заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока.  

При рассмотрении заявления судом заключено, что в многочисленных спорах в деле о банкротстве общества «КД-Девелопмент» установлена порочная схема реализации прав требований юридическим и физическим лицам, в связи с использованием которой ни конкурсный управляющий, ни Фонд Пермского края на момент передачи ему прав застройщика и обязанностей перед участниками строительства объективно не имели возможности получить информацию о наличии притязаний таких участников строительства, поскольку договоры паенакопления и купли-продажи пая не относятся к публично раскрываемым договорам. При этом, приняв во внимание социальный статус и возраст гражданина, имеющего хронические заболевания, который не является профессиональным участником сферы инвестирования в строительство, не обладает специальными юридическими познаниями, позволяющими свободно ориентироваться в правовых механизмах защиты, не направление ФИО1 отдельного уведомления с разъяснением возможности предъявления требований к должнику, а также то, что заявитель проживает не в г. Перми, а в г. Березники Пермского края, ввиду чего о банкротстве застройщика не была уведомлена, суд восстановил ФИО1 срок на подачу заявления о включении в реестр требований кредиторов должника, признав, что ввиду продажи квартиры № 59 добросовестному приобретателю, отсутствия иных свободных аналогичных квартир, учитывая, что на момент передачи прав застройщика и обязанностей перед участниками строительства новый застройщик и конкурсный управляющий не могли знать о договоре купли-продажи пая от 08.04.2015 и о наличии правопритязаний ФИО1 на спорную квартиру, суд включил денежные требования ФИО1 в третью очередь реестра требований кредиторов общества «КД-Девелопмент», отказав в возложении на Фонд Пермского края обязанности по передаче заявителю жилого помещения (определение суда от 31.05.2024 по настоящему делу, оставленное без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 28.08.2024 и постановлением суда округа от 25.12.2024).  

Далее, 11.09.2024 ФИО1 обратилась к Фонду Пермского края и Фонду развития территорий с заявлениями о выплате компенсации в размере 7 400 000 руб., представив отчет от 26.03.2024 № 1063-2024.  

Фонд Пермского края в выплате отказал, Фонд развития территорий направил ответ от 02.10.2024 № 05-23/1-19292 об осуществлении мероприятий по расчету и начислению подлежащего выплате возмещения.  

Фондом развития территорий 01.04.2025 в пользу ФИО1 осуществлена выплата компенсации в общем размере 3 622 772 руб.  

ФИО1, настаивая на том, что ей должна быть выплачена компенсация в размере 7 400 000 руб., обратилась в суд с рассматриваемым в настоящем споре заявлением.  

Частично удовлетворяя заявление ФИО1, суды исходили из следующего.  

По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение при банкротстве застройщика требования участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений, преследует один и тот же материальный интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве застройщика.  

Удовлетворение требований участников строительства - физических лиц, требования которых включены в реестр требований кредиторов должника - участников строительства может происходить двумя способами: путем передачи региональным фондом участникам строительства жилых помещений после завершения строительства и ввода объекта строительства в эксплуатацию; путем выплаты участнику строительства возмещения федеральным фондом. Указанные способы являются взаимоисключающими.  

Фонд развития территорий предназначен для реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан-участников строительства. Осуществляя возложенные на него полномочия, Фонд, помимо прочего, производит выплаты, финансирует мероприятия по завершению строительства многоквартирных домов (статьи 2, 3 Закона № 218-ФЗ).  

Для решения аналогичных задач на региональном уровне в соответствии со статьями 21.1 - 21.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» создаются Фонды субъектов Российской Федерации.  

Таким образом, в правоотношениях, возникших из участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, фонды выполняют прежде всего публичную функцию по разрешению вопросов о жилищных правах граждан. По существу, посредством участия фондов в этих правоотношениях, государство оказывает добровольную помощь гражданам в реализации их жилищных прав, что полностью соответствует гарантиям, провозглашенным в статьях 2, 7, 40 Конституции Российской Федерации.  

При этом участие фондов в банкротстве застройщиков значительно повышает вероятность удовлетворения требований участников строительства в натуральном виде.  

 В данном случае судами установлено, что Фонд Пермского края осуществляет мероприятия, направленные на завершение строительства многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, соответственно, участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, ожидают получения квартир.  

При этом ФИО1 оказалась в ином положении. 

Как уже указано выше, ФИО1 по обстоятельствам, в том числе связанным с личностью заявителя, не располагала сведениями о банкротстве должника и не смогла заявить свои требования в настоящем деле своевременно; в свою очередь, у Фонда Пермского края после приобретения имущества застройщика также объективно отсутствовали сведения о притязаниях на квартиру № 59, являющуюся предметом заключенного ФИО1 договора купли-продажи пая от 08.04.2015 № 349/КП2015, в связи с чем данное жилое помещение было реализовано иному приобретателю. Указанное обстоятельство в совокупности с отсутствием иных свободных помещений послужило основанием для отказа в возложении на Фонд Пермского края обязанности по передаче заявителю жилого помещения.  

При этом Фонд развития территории, получив от Фонда Пермского края денежные средства в размере 5 447 964 руб. 12 коп., вырученные от реализации квартиры № 59, произвел выплату компенсации ФИО1 в сумме лишь 3 622 772 руб. 85 коп., ссылаясь на определение размера компенсации в соответствии с положениями статьей 13, 13.1 Закона № 218-ФЗ.  

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что федеральный и региональные фонды не осуществляют коммерческую деятельность, направленную на извлечение прибыли, их деятельность носит социальный защитный характер, от продажи квартиры № 59, на которую ФИО1 имела законные притязания, у Фонда развития территорий остались денежные средства в размере 1 825 191 руб., суды первой и апелляционной инстанций заключили, что указанная суммы также причитается выплате Фондом развития территорий в пользу ФИО1  

Проверив в порядке, предусмотренном статьями 284 – 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемых судебных актов, суд округа оснований для несогласия с выводами судов первой и апелляционной инстанций и отмены определения от 20.05.2025 и постановления от 08.08.2025 не усматривает.  

Доводы кассационных жалоб судом округа рассмотрены и отклоняются. 

Фонд развития территорий, в отличие от застройщика, не является стороной договора, заключенного с участником строительства, и поэтому не обязан компенсировать убытки в полном объеме. Он, содействуя в разрешении кризисных ситуаций, осуществляет выплаты гражданам в ином размере – в размере, установленном Законом № 218-ФЗ и принятым во исполнение данного Закона актом Правительства Российской Федерации.  

Если произведенная Фондом развития территорий выплата оказалась меньше денежного эквивалента обязательства застройщика передать вещь в натуре, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, то соответствующая разница должна быть сохранена в реестре как остаток требования участника строительства в деньгах. Упомянутая разница может возникать вследствие того, что размер выплат, предусмотренных Законом № 218-ФЗ, определяется иначе, чем сумма, включаемая в реестр. При этом правовых оснований для отнесения указанной разницы к числу обязательств, исполняемых Фондом развития территорий, не имеется.  

Соответствующая правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2025 № 305-ЭС18-18368(6).  

Между тем, как уже указано выше и верно учтено судами, в настоящем деле сложилась иная ситуация, когда Фонд развития территорий принял решение о финансировании мероприятий по завершению строительства дома, в связи с чем участникам строительства причитаются жилые помещения, в том числе квартира № 59, при этом у ФИО1 имелись законные притязания на указанную квартиру, однако, по причинам, не зависящим от сторон спора, квартира № 59 была передана иному лицу по рыночной цене, которая получена Фондом развития территорий, а ФИО1 не имеет возможности получить жилое помещение. При таких обстоятельствах доводы Фонда развития территорий о том, что ФИО1 в сложившейся ситуации может претендовать только на сумму возмещения, исчисленную соответствии с положениями статьей 13 Закона № 218-ФЗ, не могут быть признаны обоснованными и верно отклонены судами.  

Выводы судов первой и апелляционной инстанций о результатах рассмотрения заявления ФИО1 постановлены, исходя из обстоятельств конкретного рассматриваемого спора, и правовым позициям, приведенным в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2023 № 305-ЭС19-22493(38) и от 06.02.2025 № 305-ЭС18-18368(6), не противоречат.  

Вместе с тем, доводы ФИО1 о том, что Фонд развития территорий должен выплатить ей сумму возмещения в размере 7 400 000 руб., определенную привлеченным ею оценщиком по состоянию на 20.12.2024, также подлежат отклонению. Права на квартиру № 59 реализованы Фондом Пермского края 23.07.2023, оснований полагать, что цена реализации при этом не являлась рыночной, не имеется, вся полученная за квартиру № 59 выручка за минусом затрат на реализацию, определена судом к выплате ФИО1, при этом, как верно учтено судами, Фонд развития территорий не обязан компенсировать участнику строительства убытки в полном объеме по правилам статей 15, 393 ГК РФ (с учетом особенностей, предусмотренных законодательством о банкротстве), в том числе компенсировать все его затраты на приобретение иного жилого помещения.  

Кроме того, суды правильно не усмотрели оснований для применения к Фонду развития территорий меры ответственности за неправомерное удержание денежных средств в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 ГК РФ.  

Ссылки Фонда развития территорий на наличие безусловных оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду рассмотрения спора без участия Правительства Пермского края в лице Министерства строительства Пермского края, отвергаются; суд округа не усматривает оснований полагать, что определение от 20.05.2025 и постановление от 08.08.2025 непосредственно затрагивают права и обязанности названного лица, в том числе создают препятствия для реализации его прав по отношению к сторонам спора и иным лицам. То обстоятельство, что Правительство Пермского края в лице Министерства строительства Пермского края осуществляет полномочия учредителя Фонда Пермского края, не свидетельствует о том, что судебные акты по настоящему спору приняты о его правах и обязанностях.  

Таким образом, учитывая, что нарушений норм материального и/или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не выявлено, обжалуемые определение от 20.05.2025 и постановление от 08.08.2025 отмене не подлежат, оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Пермского края от 20.05.2025 по делу № А50-36325/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и ФИО1 – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Н.В. Шершон 

Судьи Г.М. Столяренко 

 Ю.В. Кудинова