АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203 «Б», тел. (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru, e-mail: info@samara.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

30 сентября 2024 года

Дело №

А55-22711/2024

 

Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 30 сентября 2024 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи  Рысаевой  С.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сурковой Е.В.

рассмотрев в судебном заседании  19 сентября 2024 года  дело по иску

Первого  заместителя прокурора Самарской области

к  Комитету по Управлению Муниципальным Имуществом Красноармейского Района Самарской Области;

Индивидуальному предпринимателю ФИО1

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора

1. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

2. Администрации Красноармейского района Самарской области

о признании недействительными пунктов договора

при участии в заседании

от истца – ФИО2 удостоверение.

от ответчиков – не явились, извещены

от третьих лиц – не явились,  извещены 

 

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Самарской области обратился в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области; Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) пункта 5.1.2 договора аренды от 12.12.2022 № 100 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (по итогам аукциона), заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района и индивидуальным ФИО1.

Определениями Арбитражного суда Самарской области суд в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Администрации Красноармейского района Самарской области.

Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просит  исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик 2, третьи лица надлежащим образом извещены о начавшемся судебном процессе с их участием, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, письменный мотивированный отзыв или иные пояснения относительно заявленных требований во исполнение определений суда не представили.

Ответчик 1 в отзыве на иск исковые требования истца считает необоснованными поскольку запрет установленный п.7 ст.448 ГК РФ не должен применяться к заключению договора субаренды земельного участка  в силу того, что не происходит перехода прав и обязанностей арендатора.

В силу части 1 и части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам; при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав пояснения истца, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, арбитражный суд признал исковое заявление обоснованным и подлежащим  удовлетворению в связи с нижеследующим.

Как следует из материалов дела, Прокуратурой Красноармейского района Самарской области проведена проверка исполнения требований земельного, гражданского законодательства при заключении договоров аренды земельных участков. 

Таким образом, было установлено, что Администрацией муниципального района Красноармейский Самарской области издано постановление от 17.10.2022г. № 1260 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1 385 342 кв.м. с кадастровым номером. 63:25:1401001:15, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Российская Федерация, Самарская область, муниципальный район Красноармейский, сельское, поселение. Волчанка, ЗАО «Заря».

На основании протокола от 25.11.2022 № 65/3 Комитетом по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды от 12.12.2022 № 100 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно пункту 1.1 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:25:1401001:15 площадью 1 385 342 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Российская Федерация, Самарская, область, муниципальный район Красноармейский, сельское поселение; Волчанка, ЗАО "Заря".

Срок аренды участка устанавливается на 10 (десять) лет с 12.12.2022 по 11.12.2032 (пункт 2.1 договора).

Дополнительным соглашением от 21.05.2024 в договор внесеныизменения в части срока аренды участка, который установлен на 49 (сорокдевять лет) с 12.12.2022 по 11.12.2071.                                                                                                                                                            |

В соответствии с пунктом 5.1.2 договора арендатор имеет право передать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его заблаговременного письменного уведомления (предоставить копию договора субаренды).

Указанное    положение   противоречит   требованиям   действующего законодательства и является недействительным (ничтожным) по следующим основаниям.

В силу положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если инре не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской. Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 697 ГК РФ регламентировано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои Права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка,, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия-арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются, все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка,, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности/указанные в пунктах 5 и (5 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по  обязательствам,   возникшим   из  заключенного   на  торгах  договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем-торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В рассматриваемом случае закрепленная в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ норма права является отсылочной к пункту 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

При таких обстоятельствах, право арендодателя на заключение договора субаренды по договору аренды, заключенному по результатам торгов, в силу статьи 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления запрета статьей 448 ГК РФ.

Приведенное ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права либо договора субаренды в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Изложенное подтверждается сложившейся судебной практикой(определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2022,05.07.2022 № 308-ЭС22-2357 по делу № А32-37905/2020, постановлениеАрбитражного суда Поволжского округа от 07.12.2023 по делу№А72-1909/2023).

Для устранения выявленных нарушений прокуратурой Красноармейского района Главе муниципального района Красноармейский Самарской области внесено представление от 08.06.2022 № 07-04-2023/Прдп53-23-235.

Согласно ответу от 16.06.2023 № 1491 органом местного самоуправлениянарушения не устранены.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Признание недействительным пункта 5.1.2 договора аренды от 12.12.2022 № 100 не повлияет на исполнение сторонами своих обязательств и не влечет: ничтожности прочих условий договора.

Федеральным законом от 17.01.1992 № - 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре) определено, что прокуратура Российской Федерации - это единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 27, пунктом 3 статьи 35 Законао прокуратуре, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этоготребует защита прав граждан и охраняемых законом интересов обществаи государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан,либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественноезначение.

В соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями.

Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу, законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного крута, лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также., обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Публичный интерес муниципального образования, а также неопределенного крута лиц состоит в обеспечении соблюдения принципов свободной конкуренции и равенства прав участников гражданско-правовых отношений и экономических интересов публично-правового образования, обеспечении интересов общества в правовой стабильности, недопустимости нарушения явно выраженных законодательных запретов и обхода закона.

Обращение в арбитражный суд с настоящим иском обусловлено необходимостью обеспечения законности и является формой реализации функции прокурора по надзору за исполнением требований действующего законодательства.

Поскольку договор аренды является типовой формой договора на распоряжение муниципальным имуществом, разработанной, в муниципальном образовании, подобная правоприменительная практика ответчиков может способствовать формированию неправомерного поведения субъектов права в будущем, в связи с чем правовой целью оспаривания данной, сделки является превентивная функция права.

Условия договора не могут соответствовать принципам добросовестноговедения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичныхи частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение правнеограниченного круга лиц.

Возражая относительно заявленных требований Комитет по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области представил отзыв на исковое заявление, доводы которого сведены к тому, что оспариваемые положения вышеуказанного договора аренды соответствуют пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Доводы ответчика суд считает несостоятельными, так как они противоречат фактическим обстоятельствам и не подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами в виду нижеследующего.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных   преимуществ;   на   исключение   возможности   для   лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357 по делу А32-37905/2020, от 29.05.2023 № 301-ЭС23-7749 по делу А11-4284/2020 (в указанном деле оценке судов подлежал договор субаренды).

Суд считает  необоснованным довод ответчика о том, что торги признаны несостоявшимися, в связи с чем положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ не применимы.

Как следует из материалов дела Администрацией муниципального района Красноармейский Самарской области издано постановление от 17.10.2022 № 1260 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1 385 342 кв.м. с кадастровым номером 63:25:1401001:15, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Российская Федерация, Самарская область, муниципальный район Красноармейский, сельское поселение Волчанка, ЗАО «Заря».

В соответствии с протоколом от 25.11.2022 № 65/3 о рассмотрении заявок на участие в аукционе о принятии решения о признании аукциона несостоявшимся на право заключения договора аренды земельного участка, на основании пункта 13 статьи 39.12 ЗК РФ, Комитетом по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды от 12.12.2022 № 100 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Вышеуказанное свидетельствует, что основанием возникновения правоотношений послужили результаты проведенных торгов в виде аукциона, в отсутствие которых индивидуальный предприниматель ФИО1 не имел бы права претендовать на заключение соответствующего договора аренды.

Руководствуясь положениями статей 166, 168, 448 ГК РФ, статей 3, 22, 39.6 ЗК РФ, учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" (далее - Постановление N 15), суд приходит к выводу, что  п.5.1.2 договора является  ничтожным, посягающими на публичные интересы, поскольку нарушают установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом. Иск подлежит удовлетворению.

В  соответствии с п. 19 ч 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации  истец  освобожден от ее оплаты, судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчиков и взысканию в доход федерального бюджета применительно к ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при этом ответчик Комитет по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района  в  соответствии с п. 19 ч. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации   освобожден от ее оплаты.

Руководствуясь ст.ст.110,156,167-171,176,259  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным (ничтожным) пункта 5.1.2 договора аренды от 12.12.2022 № 100 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (по итогам аукциона), заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района и индивидуальным ФИО1.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3000 руб.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

С.Г. Рысаева