АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                                Дело №А45-3370/2023

              Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2023 года

              Решение изготовлено в полном объеме 06 июня 2023 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, г. Ижевск 

к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

о взыскании 1 294 980 руб., обязании внести изменения в договор, расторжении договора,

при участии в судебном заседании представителей:  

истца: ФИО3 (доверенность  от 30.01.2023, диплом, паспорт);

ответчика: ФИО4 (доверенность от 21.02.2022 в порядке передоверия от ФИО5, диплом, паспорт),

                                           установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее-истец, Арендодатель, ИП ФИО2) обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" (далее-ответчик, Арендатор, ООО "Агроторг") задолженности  по внесению арендной платы в размере повышения на 113 000 рублей (с марта 2022 года по 16 апреля 2023 года в сумме 1 582 000 руб.), пени за просрочку внесения арендных платежей 196 394 руб. за период с 07.11.2022 по 31.03.2022 года, обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения №2186/02 от 06.02.2018 об увеличении суммы арендных платежей с 01 марта 2022 года, включив пункт: «С 01 марта 2022 года ежемесячная величина арендной платы по Договору составляет 678 000 рублей в месяц, НДС не предусмотрен», а также расторжении договора аренды нежилого помещения №2186/02 от 06.02.2018 и обязании возвратить арендуемое имущество.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения требований, указал, что договором предусмотрено изменение арендной платы исключительно по соглашению сторон. Также указал, что истец неверно рассчитывает уровень инфляции, при повышении которого стороны могут пересмотреть размер арендной платы.

Арбитражный суд, выслушав представителей сторон,  изучив доводы искового заявления, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как видно из материалов дела, 06.02.2018 г. между ООО «Агроторг» (Арендатор) и ФИО6 (Арендодатель) был заключен Договор аренды нежилого помещения №2186/02 (далее - Договор аренды) , по условиям которого во временное возмездное владение и пользование была передана часть нежилого помещения, площадью 704,6 кв. м., расположенная в здании по адресу: 

<

...> (арендуемое имущство).

03.07.2020 в отношении указанного нежилого помещения был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого собственником помещения с момента регистрации права (с 14.07.2020) является ФИО2 (далее - Истец, Арендодатель) (выписка из ЕГРН от 15.07.2020 № КУВИ-002/2020-7156641).

Дополнительным соглашением от 19.08.2020 к Договору произведена замена Арендодателя в Договоре на ФИО2

В силу п.5.1. Договора срок аренды составляет 10 лет, в связи с чем право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается сведениями в выписке из ЕГРН от 15.07.2020 № КУВИ-002/2020-7156641.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы по Договору начиная с пятого месяца аренды составляет 565 000 руб. в месяц, без учета НДС.

Согласно условиям Договора (п.3.3.1) Арендодатель имеет право ежегодно пересчитывать размер арендной платы только начиная с 49 месяца после подписания акта приема-передачи помещения, т.е. с 06.02.2022, на ключевую ставку ЦБ РФ.

В иске истец указывает, что пользуясь правом, указанным в п.3.3.1. Договора, Ответчик направил в адрес Истца предложение от 01.02.2022 № 4 об увеличении с 06.02.2022 размера арендной платы на ключевую ставку, действовавшую на 01.02.2022, в размере 8,5%, с приложением проекта соответствующего дополнительного соглашения.

В ответ на указанное предложение ООО «Агроторг» ответил отказом (исх. от 05.0.2022 № б/н) со ссылкой на сложную экономическую ситуацию.

По указанному обращению об увеличении арендной платы на основании п.3.3.1, суд поддерживает доводы ответчика о том, что договором предусмотрено право, но не обязанность арендатора заключить соглашение об увеличении арендной платы. В названном пункте договора Стороны установили, что «В случае превышения инфляции более чем на 10%, согласно данным Росстата, Стороны обязуются пересмотреть процент индексации арендной платы. Изменение размера ежемесячной величины арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.»

В тоже время, вопреки доводам ответчика, договор предусматривает возможность и механизм увеличения арендной платы при наступлении определенных условий, без учета согласия на это Арендатора.

Так, согласно п.3.3.2 договора, «В случае превышения размера инфляции более чем на 10%, согласно данным Росстата, Стороны обязуются пересмотреть размер арендной платы путем увеличения размера арендной платы на ключевую ставку ЦБ РФ.

Изменение    размера   ежемесячной    величины    арендной    платы    по основаниям, предусмотренным настоящим пунктом Договора, допускается и не чаще 1 (одного) раза в год, начиная с момента подписания Акта приема-передачи Помещения, арендная плата считается измененной с момента подписания  дополнительного соглашения к настоящему договору.»

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, из буквального текста договора следует, что между сторонами было достигнуто соглашение о том, что стороны обязуются пересмотреть размер арендной платы путем ее увеличения при наступления  условия, а именно- превышения размера инфляции более чем на 10% по данным Росстата, при этом, арендная плата считается измененной с момента подписания дополнительного соглашения.

В этом случае, необходимо отметить, что данное условие связало стороны договора обязательством –заключить дополнительное соглашение об изменении арендой платы в сторону увеличения.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Следовательно, в рассматриваемом случае, уклонение ответчика от подписания дополнительного соглашения нельзя признать правомерным.

На основании статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с частью 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пункт 3 статьи 614 ГК РФ является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

По данным Росстата, опубликованным на официальном сайте www.rosstat.gov.ru , превышение инфляции более, чем на 10%, зафиксировано начиная с марта 2022 года (16,69%). При этом, ключевая ставка ЦБ РФ с 28.02.2022 составила 20% (Информационное сообщение Банка России от 28.02.2022).

Руководствуясь указанными фактами, а также п. п.3.3.2 Договора, Истец направил в адрес Ответчика уведомление от 06.10.2022 № 25 об увеличении размера арендной платы с 01.03.2022 на 20%, то есть до размера ежемесячной арендной платы в сумме 678 000 рублей, с приложением соответствующего дополнительного соглашения к Договору и указанием на необходимость его подписания в течение 10 дней с момента его получения (получено 07.10.2022). Подписанный экземпляр дополнительного соглашения Истцу не возвращен.

В части требований об установлении ежемесячного размера арендной платы, суд находит их подлежащими частичному удовлетворению, учитывая следующее.

Устанавливая условие о необходимости повышения арендной платы на ключевую ставку ЦБ РФ, стороны не установили условия о размере такой ставки, учитывая, что ее величина постоянно меняется. 

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Так, истец ссылается на то, что поскольку превышение инфляции более, чем на 10% зафиксировано начиная с марта 2022 года, то необходимо брать в расчет ставку действующую в указанный период, а именно 20% годовых.

Из анализа размера ставок следует очевидный вывод, что эта ставка была принята 28.02.2022 года, в исключительном случае, вызванного определенными негативными событиями в Российской Федерации, при этом уже через 2 месяца, ее размер был понижен до 11% годовых (Информационное сообщение Банка России от 26.05.2022), а в настоящее время ставка, начиная с 19 сентября 2022 года составляет 7,5% годовых.

Нужно указать, что до ставка банковского процента повысилась до 20% всего за три дня до даты, на которую ссылается истец (т.е. действовала в течении трех дней до наступления события),  при этом предшествующая ставка составляла 9.5% годовых. 

В силу ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пользуясь приведенной выше практикой, в рассматриваемом  случае, суд находит возможным руководствоваться самим условием договора, согласованным сторонами, установившего необходимость увеличения размера арендной платы при превышении  уровня инфляции в 10%, установив в дополнительном соглашении размер увеличения арендной платы также на 10%.

Исходя из этого, размер увеличения арендной платы составит 565 000/100х10=56 500 рублей.

Доводы ответчика о неверном исчислении уровня инфляции судом не принимаются.

Ответчик указывает, что Арендатор и Арендодатель при заключении Договора аренды конкретно не предусмотрели период, который берется для определения коэффициента инфляции. Исходя из этого, ответчик считает, что годовой уровень инфляции имеет основополагающее значение, т.к. именно он отражает устойчивое повышение общего уровня иен, в отличие от размера инфляции за каждый месяц, который не является окончательным и не отражает устойчивого уровня изменения цен. Годовой уровень инфляции является более справедливым, учитывая быстрые колебания в экономике страны.

Исходя из этого, ответчик указывает, что расчет годового уровня инфляции (от декабря 2021 г. к декабрю 2022 г.) выгладит следующим образом:

Годовой уровень инфляции в 2021 г. составлял 8,39% из расчета 108,39 - 100 = 8,39%.

Годовой уровень инфляции в 2022 г. составлял 11,94% из расчета 111,94 - 100 = 11,94%

Таким образом, согласно официальным данным Росстата прирост инфляции в годовом выражении из расчета декабрь 2021 г. к декабрю 2022 г. составил 3,55 % (11,94-8,36 = 3,55%), что составляет менее 10 % роста и не является основанием для увеличения размера арендной платы на уровень ключевой ставки ЦБ РФ.

Указанный расчет не может быть признан верным, поскольку в соответствии с Приказом Росстата от 15.12.2021 N 915 (ред. от 22.07.2022) "Об утверждении Официальной статистической методологии наблюдения за потребительскими ценами на товары и услуги и расчета индексов потребительских цен" (далее - Приказ Росстата № 915) определено понятие инфляции - социально-экономическое явление, характеризующееся общим повышением уровня цен в результате обесценивания наличных и безналичных денежных средств и снижения их покупательной способности.

Согласно п. 4 Приказа Росстата № 915 индекс потребительских цен на товары и услуги (далее - ИПЦ) имеет широкую область применения и, в первую очередь, используется в качестве одного из важнейших показателей, характеризующих инфляционные процессы в стране.

При этом, согласно п. 57 Приказа Росстата № 915 рассчитанные и опубликованные ежемесячные индексы потребительских цен на товары и услуги и еженедельные данные об оценке индекса потребительских цен являются официальной статистической информацией и не подлежат корректировке.

Инфляция — это макроэкономический процесс, обозначающий обесценивание денег по причине роста цен, а индекс потребительских цен — это статистический показатель, характеризующий инфляцию через динамику цен на определенный набор товаров и услуг в конкретный период времени. Таким образом, инфляция и ИПЦ — это практически одно и то же: инфляция = ИПЦ — 100%.

Посредством индекса инфляции определяется величина, на которую изменяется уровень цен (во сколько раз). Формула расчета ИПЦ - это математическая пропорция.

 Стоимость потребительской корзины в интересуемый период делят на стоимость в ценах базового периода и умножают на 100%. Базовый период при этом обозначается 100. Если результатом вычисления становится 113 значит, уровень инфляции составляет 13%.

Согласно данным Росстата, изложенным на официальной странице, https ://rosstat. gov.ru/storage/mediabank/Opredeleniya IPC.pdf,

индекс потребительских цен (ИПЦ) является одним из важнейших показателей, характеризующих фактически сложившийся уровень инфляции, и используется для целей государственной и денежно-кредитной политики, анализа и прогноза ценовых процессов в экономике, пересмотра минимальных социальных гарантий, решения правовых споров, а также при пересчете ряда показателей системы национальных счетов из текущих цен в постоянные цены. ИПЦ измеряет отношение стоимости фиксированного перечня товаров и услуг в текущем периоде к его стоимости в базисном периоде и отражает изменение во времени общего уровня цен на товары и услуги, приобретаемые населением для непроизводственного потребления.

На указанной странице Росстат поясняет, что ИПЦ рассчитывается по субъектам Российской Федерации, федеральным округам и в целом по России к различным базисным периодам (к предыдущему месяцу, к декабрю предыдущего года, к соответствующему месяцу предыдущего года, за период с начала года к соответствующему периоду предыдущего года).

Увеличение размера инфляции в марте 2022 года на более чем 10 процентов доказано Истцом официальной справкой Росстата.

В рассматриваемом споре Истец ссылается на два периода, подтверждающего изменение уровня инфляции в марте 2022 года более чем на 10 процентов:

-        данные Росстата об индексе потребительских цен на товары и услуги по Новосибирской области за весь период аренды на 01.03.2022 (период с февраля 2018 года по март 2022 года, который составил более 10 %, а именно 33,86 %

https://novosibstat.gks.ru/storage/mediabank/ipc-calc.v2.html

-        данные Росстата об индексе потребительских цен на товары и услуги по Новосибирской области к соответствующему месяцу предыдущего года, то есть за период с марта 2021 по март 2022 года, который составил более 10%), а именно, 119,00 %.

https://novosibstat.gks.ru/storage/mediabank/ipc-calc.v2.html

Ответчик, необоснованно использует при расчетах повышения уровня инфляции именно годовой уровень инфляции, считая его основополагающим.. Стороны в договоре использовали формулировку «повышение инфляции более чем на 10 процентов по данным Росстата» без указания сравниваемых периодов, следовательно, буквальная трактовка данного условия позволяет сделать вывод о том, что при повышении инфляции в любом сравниваемом периоде свыше 10 процентов, арендная плата повышается на ключевую ставку ЦБ РФ.

С учетом положений п.1 ст. 614 ГК РФ, по смыслу ст. 65 АПК РФ обязанность представить доказательства оплаты задолженности, либо отсутствия оснований для её оплаты возлагается на ответчика (Арендатора).

Оплата арендной платы производится Арендатором не позднее 15 (Пятнадцатого) числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды, но не ранее даты государственной регистрации настоящего договора.

По расчету суда, размер задолженности за заявленный период составил сумму 791 000 рублей ( половину от заявленных требований).

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

П.4.5. Договора установлена ответственность за нарушение Арендатором сроков внесения арендной платы - 0,1% за каждый день просрочки от невнесенной в срок денежной суммы.

Размер неустойки, подлежащий взысканию за просрочку внесения арендных платежей за период с 07.11.2022 по 31.03.2022 года составляет сумму в размере 98 197 рублей.

В соответствие с п. 5.4 договора, ст. 619 ГК РФ,  по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора, в уведомлении от 01.02.2022 (полученным ответчиком) предложено расторгнуть договор по соглашению сторон и уплатить задолженность.

В связи с этим, требование о расторжении договора является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствие со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с расторжением договора аренды, требования об обязании освободить арендуемое имущество обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствие со ст. 110 АПК РФ  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем оплаченная истцом при подаче искового заявления государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенным требованиям, с учетом требований неимущественного характера.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 сумму задолженности по арендной плате (с марта 2022 года по 16 апреля 2023 года)  в размере 791 000 рублей, сумму неустойки в размере 98 197 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 27 392 рублей.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Агроторг" заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения №2186/02 от 06.02.2018 об увеличении суммы арендных платежей с 01 марта 2022 года, включив пункт: «С 01 марта 2022 года ежемесячная величина арендной платы по Договору составляет 621 500  рублей в месяц, НДС не предусмотрен».

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения №2186/02 от 06.02.2018, обязать общество с ограниченной ответственностью "Агроторг" передать имущество, арендованное по договору аренды.

          В удовлетворении остальной части исковых требований-отказать.  

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета сумму излишне оплаченной государственной пошлины в размере 1166 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов