АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ    РОССИЙСКОЙ    ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

город  Новосибирск                                                             дело № А45-40554/2019   

резолютивная часть решения объявлена 12 мая  2020 года  

решение в полном объеме изготовлено 14 мая 2020 года                                                                                     

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Айдаровой  А.И. при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шипицыной В.А., рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, 

<

...>, зал № 508,  дело по исковому заявлению  товарищества собственников жилья "НА ЗОЛОТОДОЛИНСКОЙ" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,  

 к обществу с ограниченной ответственностью "СЕКРЕТ КРАСОТЫ СПА" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, 

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № 02 АП-08 от 15.12.2008 г. в размере 269 483 рублей 26 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.07.2019 г. по 01.10.2019 г. в размере 4 156 рублей 68 копеек,

при участии в судебном заседании представителей:

истца  - ФИО1, доверенность от 22.01.2020г., паспорт; диплом «выдан: Новосибирским институтом экономики и менеджмента» рег. № 172 от 21.06.2002г.; справка о заключении брака № 2851 от 10.12.2019г.;

ответчик - не явился, извещен, 

установил:

товарищество собственников жилья "НА ЗОЛОТОДОЛИНСКОЙ" (далее - истец), обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СЕКРЕТ КРАСОТЫ СПА" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, (далее -  ответчик)  о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № 02 АП-08 от 15.12.2008 г. в размере 269 483 рублей 26 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.07.2019 г. по 01.10.2019 г. в размере 4 156 рублей 68 копеек.

Ответчик в отзыве на иск просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что акт сверки взаимных расчетов за период: 01.01.2019-03.09.2019 между ТСЖ «На Золотодолинской» и ООО «Секрет красоты СПА» по договору 02/АП-08 от 15.12.2018 г. директор ООО «Секрет красоты СПА»  не подписывала, печать общества соответственно, также не принадлежит обществу, что определяет наличие фабрикации доказательства, предоставленного в материалы гражданского дела. Сомнения также вызывает подпись директора ответчика и якобы выполненная им печать на дополнительном соглашении от 28.02.2019 г. к договору аренды нежилых помещений № 02/АП-08 от 15.12.2008 г.

Акт сверки не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), является вторичным документом (статья 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете») и в отсутствие первичной учетной документации, сам по себе не может являться достаточным доказательством наличия либо отсутствия какой-либо задолженности. Истец, как непосредственно процессуальный субъект обязанный доказать наличие размера задолженности,  должен предоставить всю первичную финансово-хозяйственную документацию, за весь период действия договора т.е. с 15 декабря 2008 г. по 15 мая 2019 г., с предоставлением доказательств реального несения расходов по оплате электроэнергии, коммунальных услуг, водоснабжения и порядка их определения в период действия договорных отношений в соответствии с действующими в период выставления федеральным законам и подзаконным актам, а не путём предоставления лишь последних имеющихся документов, без порядка определения расчета выставленных плат, ещё и при том, что одно дополнительное соглашение директор ООО «Секрет красоты СПА» и не подписывало вовсе.

Предоставление документации лишь за отдельный период действия договорных отношений, основанных на длящейся, а не разовой сделке, само по себе противоречит институту доказывания в арбитражном судопроизводстве, что является недопустимым и не позволяет ни арбитражному суду, ни стороне ответчика видеть полную картину начислений, их правомерности и обоснованности и поступившей оплаты за весь период договорных отношений, заявить обоснованные возражения при усечённом объеме доказательств. Истец обращается в арбитражный суд и именно на него возлагается обязанность должным образом документально мотивировать заявленные исковые требования.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 12.04.2011 № 16646/10, на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 ЖК РФ не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Из всего вышесказанного следует, что плату за содержание общего имущества и за коммунальные услуги в пользу организации, управляющей многоквартирным домом, должен вносить именно собственник помещения. Договором между собственником и арендатором бремя несения данных расходов не может быть перемещено с собственника на арендатора.

Ответчик также заявляет о неправомерном начислении завышенного размера арендной платы в период с 01.03.2013 года с 110 000 рублей в календарный месяц до 126 433 рублей в календарный месяц за пользование нежилым помещением.

Дополнительное соглашение от 01.03.2013г. № 1 к договору аренды нежилого помещения № 02/АП-08 от 15.12.2008 г. является незаключенным, по причине отсутствия государственной регистрации сделки, которой вносятся изменения в договор в части увеличения размера арендной платы.

В силу п. 1 ст. 432 и п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ (в ред. от 11.02.2013г.) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Учитывая изложенное, ответчик также заявляет, что ТСЖ «На Золотодолинской» необоснованно завышало предусмотренный договором размер арендной платы ежемесячно на 16 433 рубля в части подлежащей оплате арендной платы ежемесячно с периода 01 март 2013 года по 15 мая 2019 года. Данные денежные суммы, исходя из принципа добросовестности, должны были быть либо возвращены, либо засчитаны в счет следующих периодов оплаты аренды.

В целом ответчик ссылается на то, что  истцом не предоставлено доказательств, которые позволили бы сделать вывод о наличии какой-либо задолженности ООО «Секрет красоты СПА» перед ТСЖ «На Золотодолинской» по договору аренды нежилого помещения №02/АП-08 от 15.12.2008 г.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, К урегулированию спора стороны не пришли.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие надлежащим  образом уведомленного ответчика о времени и месте судебного разбирательства.   

Поступившие от ответчика письменная позиция по возражениям относительно отзыва на исковое заявление, заявление о фальсификации доказательства, об отложении судебного разбирательства, судом не рассмотрены, поскольку поступили в материалы дела после рассмотрения данного дела. Ответчиком данные документы были поданы в канцелярию арбитражного суда за полчаса до судебного заседания, когда состав суда (судья и помощник)  находился в зале судебного заседания и рассматривал иные дела. 

Рассмотрев исковое заявление, суд пришел к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, между ТСЖ «На Золотодолинской» (арендодателем) и ООО «Секрет Красоты СПА» (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения № 02 АП-08 от 15| декабря 2008 года, согласно которому  арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 271, 9 кв.м., расположенное в цокольном этаже здания по адресу: 

<

...>, а арендатор принимает указанное помещение в аренду на срок, указанный в договоре и обязуются уплачивать арендную плату в порядке и размерах, установленных договором. 

Согласно пункту 2.1. договора аренды за период с 15 декабря 2008 г. по  31 января 2009 г. арендная плата устанавливается в размере 165 000 (Сто шестьдесят пять тысяч) рублей, НДС не предусмотрен, и уплачивается в срок до 31 января 2009 г.

На остальной срок действия настоящего договора арендная плата устанавливается в размере 110 000 рублей в календарный месяц, НДС не предусмотрен: из расчета 404 рубля 56 коп. за 1 кв.м. в календарный месяц, без НДС.

Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно, не позднее 10-го числа каждого месяца за текущий календарный месяц аренды, начиная с февраля 2009 г. и в течение всего срока действия настоящего договора.

Истец во исполнение условий договора аренды передал арендатору по акту приема-передачи от 15.12.2008 года спорное помещение. 

Дополнительным соглашением к договору аренды от 01 марта 2013 г. № 1 размер арендной платы был увеличен и составил 126 433 рубля ежемесячно.       

Также пунктом 2.3. договора аренды предусмотрено, что возмещение расходов арендодателя за фактически потребленную арендатором электроэнергию, оплата коммунальных услуг, а также оплата за междугородние и международные переговоры в установленном пунктом 2. 1. настоящего договора  в размер арендной платы не входит, а производится путём ежемесячного увеличения указанного размера  арендной платы на сумму, которая согласовывается сторонами в дополнительном соглашении к настоящему договору. 

Дополнительным соглашением от 15 мая  2019 года стороны пришли к соглашению  о расторжении договора аренды с 15 мая 2019 года (дата регистрации соглашения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области произведена 20 июня 2019 г. за номером регистрации: 54:35:091580:828-54/001/2019-3). 

Согласно пункту 3 Дополнительного соглашения от 15.05. 2019 года арендатор обязуется исполнить обязанности по уплате имеющейся задолженности по арендной плате  в срок до 15 июля. 

На период 01.01.2019 года задолженность по аренде составила 144 474,00 руб., что не оспаривалось сторонами на момент подписания акта сверки взаимных расчетов за период с  01.01.2019 г. - 03.09.2019 г. 

В период с 01.01.2019 года по 15.05.2019 года арендная плата за пользование нежилым помещением  и компенсацией расходов арендодателя составила 639 794, 26 руб.

Уплачено ответчиком за период с 01.01.2019 по 15.05.2019 года 514 785 руб. 

Согласно акта сверки взаимных расчетов за период: 01.01.2019 г. - 03.09.2019 г. между ТСЖ «На Золотодолинской» и ООО «Секрет Красоты СПА», подписанного обеими сторонами,  размер задолженности по аренде составил: 269 483,26 рублей.

Претензию, направленную истцом ответчику, ответчик оставил без удовлетворения, что вынудило истца обратиться с иском в арбитражный суд.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 614, пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Рассмотрев доводы ответчика о том, что  истцом не предоставлено доказательств, которые позволили бы сделать вывод о наличии какой-либо задолженности ООО «Секрет красоты СПА» перед ТСЖ «На Золотодолинской» по договору аренды нежилого помещения №02/АП-08 от 15.12.2008 г., суд полагает,  что они не могут быть признаны судом обоснованными. 

Как пояснил истец, подлинный акт сверки и дополнительного соглашения, им представлен в материалы дела не может, поскольку предыдущим председателем ТСЖ указанные подлинники новому председателю не переданы.

Однако наличие задолженности подтверждается иными документами, подтверждающими  наличие данной задолженности, а именно, ежемесячными актами, выставленными истцом по аренде, которые ответчиком  подписаны и не оспариваются, а также платежными поручениями ответчика об оплате сумм арендной платы за январь-март (частично) 2019 года.

О  фальсификации доказательств ответчиком в соответствии с положениями статьи 161 АПК РФ не заявлено.

   В силу ч. 2, 3 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Согласно ч. 6 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Из содержания названных норм следует, что доказательство не будет являться допустимым в случае невозможности установить подлинное содержание первоисточника при утрате подлинника и одновременном расхождении содержания представленных участниками процесса копий этого документа.

Однако ответчиком иных копий документов или подлинных акта сверки и дополнительного соглашения, из которых бы усматривалось, что имеются какие-либо расхождения в содержании представленных истцом документов,  не представлено, следовательно, представленные истцом копии документов являются надлежащими доказательствами.

Из представленных копий документов следует, что они подписаны директором ответчика ФИО2, и скреплены печатью ООО «Секрет Красоты СПА».

Акт сверки расчетов, в свою очередь,  является документом, подтверждающим факт того, что ответчик не оспаривал наличие задолженности в указанном размере на момент его подписания и вопреки доводам ответчика может расцениваться судом как иное косвенное доказательство признания ответчиком долга согласно п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 07.02.2017) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности". 

Доводы ответчика о том, что в силу действующего законодательства  собственник несет обязанность по уплате расходов, связанных с содержанием помещением, судом рассмотрены и отклонены. 

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Плата за коммунальные услуги может включать  в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

По общему правилу возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных и прочих услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (пункт 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Следовательно, указанные расходы подлежат уплате арендатором дополнительно к арендным платежам.

Договором аренды нежилого помещения №02/АП-08 от 15.12.2008г., стороны предусмотрели помимо арендной платы обязанность арендатора производить оплату за коммунальные услуги (пункт 2.3. договора).

Таким образом, с момента получения арендуемого помещения ответчик пользовался коммунальными услугами и обязан в силу договора аренды нести расходы на содержание имущества.

Между тем обязательства по внесению платы за потребленные коммунальные услуги не были исполнены ответчиком надлежащим образом в установленный срок.

Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» предусмотрено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, из указанных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что отсутствие государственной регистрации соглашения не освобождает стороны от принятых на себя обязательств, поскольку условия договора аренды сторонами были согласованы и исполнялись.

Ответчик подписывал представленные истцом ежемесячные акты об оказании услуг  с учетом размера арендной  платы в сумме 126 433 рубля + расходы по оплате коммунальных услуг 16 176руб., что следует из  дополнительного соглашения к договору от 30.04.2019 года, акта от 30.04.2019 года (аналогично за иные периоды).

Согласно пункту 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно пункту 3 статьи432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Суд полагает, что такое поведение ответчика (подписание ежемесячных актов, акта сверки, частичные оплаты)  давало основание истцу полагаться на согласованность указанных условий договора, в связи с чем  судом отклонятся доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по уплате коммунальных платежей и незаключенности дополнительного соглашения от 01.03.2013 года № 1.

Таким образом, исковые требования в части взыскания задолженности подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку ответчиком не представлено доказательств уплаты задолженности в установленном договором порядке и размере.

Согласно статье 395 ГК РФ истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами.

Расчет процентов судом проверен, признан правильным, ответчикам не оспорен, в связи с чем требование о взыскании с ответчика процентов за просрочку в уплате денежных средств подлежит удовлетворению в размере 4 156 руб. 68 коп., начисленных  по состоянию на 01.10.2019 года.

 В соответствии со ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к числу судебных издержек отнесены расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей).

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Также с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8 472 рубля 80 копеек, расходы по уплате услуг представителя в сумме 8 047 руб. 

Расходы на оплату услуг представителя состоят из оплаты услуг представителя по  подготовке искового заявления в сумме 5 747 руб. и подготовки претензии в сумме 2 300 руб. Указанные расходы истцом документально подтверждены – представлены договоры на разовое юридическое обслуживание  от 01.10.2019 года, от 11.11.2019 г.  с ФИО3, платежные поручения об оплате услуг.

Ответчик возражений в части размера расходов не представил. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества  с ограниченной ответственностью "СЕКРЕТ КРАСОТЫ СПА" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, в пользу товарищества собственников жилья "НА ЗОЛОТОДОЛИНСКОЙ" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,  задолженность по договору аренды нежилого помещения № 02 АП-08 от 15.12.2008 г. в размере 269 483 рублей 26 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.07.2019 г. по 01.10.2019 г. в размере 4 156 рублей 68 копеек, 8 472 рубля 80 копеек государственной пошлины, 8 047 руб. расходов на оплату услуг представителя. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                 А.И. Айдарова