АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-44232/2024

13 сентября 2025  года

г. Новосибирск

Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2025 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Ануфриевой О.В., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Кондрик А.А., рассмотрел в  судебном заседании  в помещении №513 арбитражного суда по адресу: 

<

...>, по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания по эксплуатации жилья "Сибирская инициатива" (ИНН: 

<

***>), г. Новосибирск, 

к муниципальному образованию город Новосибирск в лице Мэрии города Новосибирска (ИНН: 

<

***>) г. Новосибирск, 

об обязании приведения кровли многоквартирного дома в первоначальное состояние,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области (630007, 

<

...>), 2) Государственная жилищная инспекция Новосибирской области (630011, 

<

...>);

об обязании приведения кровли многоквартирного дома в первоначальное состояние,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1 доверенность от 29.10.24 № 157, паспорт, диплом;

ответчика: ФИО2 удостоверение №19 от 02.06.25, доверенность от 06.06.25 № 01/40/03151, диплом;

от третьих лиц: 1-2) не явились, извещены, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания по эксплуатации жилья "Сибирская инициатива" (далее – истец, ООО «УК «Сибирская инициатива», управляющая компания) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением  к муниципальному образованию город Новосибирск в лице Мэрии города Новосибирска (далее – ответчик, Мэрия)  привести кровлю в первоначальное состояние (согласно техническому  паспорту   МКД № 19 по ул. Столетова, г. Новосибирска), в том числе демонтировать лестничные марши во всех подъездных группах, ведущих с пятого на шестой этаж в течение 12-ти месяцев со дня вступления решения Арбитражного суда Новосибирской области в законную силу, взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины (в редакции уточнений от 12.08.2025, принятых судом протокольным определением) 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: 1) Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области (630007, 

<

...>), 2) Государственная жилищная инспекция Новосибирской области (630011, 

<

...>).

В отзыве на  исковое заявление от 25.03.2025  Государственная жилищная инспекция Новосибирской области сообщила, что контроль (надзор) за осуществлением реконструкции жилищного фонда в компетенцию инспекции не входит, в адрес инспекции не поступали обращения собственников (пользователей) помещений в МКД по вышеуказанному вопросу, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В отзыве на  исковое заявление от 09.04.2025 Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области указала, что  региональный государственный строительный надзор инспекцией не осуществлялся, контрольные (надзорные) мероприятия не проводились, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В отзыве на исковое заявление Мэрия заявила возражения против удовлетворения иска, указав, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта после реконструкции по ул. Столетова, 19 (мансардный этаж) отсутствует. Учитывая, что объект по реконструкции не введен в эксплуатацию,  в установленном порядке в муниципальную собственность не передан, основания для удовлетворения искового заявления управляющей организации ООО «УКЭЖ «Сибирская инициатива» к мэрии города Новосибирска об обязании приведения кровли многоквартирного дома в первоначальное состояние отсутствуют.

Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, заявили о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

Дело рассматривается в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей  третьих лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали правовые позиции, изложенные в процессе рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы истца, ответчика и третьих лиц в обоснование своих требований и возражений, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания по эксплуатации жилья «Сибирская инициатива» (далее - Общество, Истец), осуществляет управление многоквартирным домом № 19 по ул. Столетова, г. Новосибирска (далее - МКД) на основании договора управления от 01.01.2012 г. и лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД.

В рамках управления МКД, Общество приняло на себя обязательства по надлежащему содержанию общего имущества в МКД, с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

Указанный МКД, был построен в 1969 году  и относится к многоквартирным домам серии 1-468 (типовой панельный 5-ти этажный многоквартирный дом, с железобетонными перекрытиями и типом кровли совмещенная с рулонным покрытием или чердачная стропильная). При строительстве указанного дома, не предусматривалось наличие мансардных этажей с жилыми помещениями.

В период эксплуатации МКД с момента строительства по 2007 год, кровля указанного дома пришла в аварийное состояние в связи с чем, на основании решения общего собрания собственников помещений, оформленное протоколом от 12.11.2007 г., МКД был включен в городскую целевую программу «Реконструкция и модернизация жилищного фонда на территории города Новосибирска» на 2007 - 2009 года, принятой решением городского Совета Новосибирска от 22.12.2006 г. № 439 и в последующем был включен также в ведомственную целевую программу г. Новосибирска «О реконструкции и модернизации жилищного фонда города Новосибирска» на 2010-2012 г., утвержденной постановлением Мэрии города Новосибирска от 31.12.2009 года № 584.

В рамках реализации целевой программы, муниципальным казенным предприятием г. Новосибирска «Жилищно – коммунальное хозяйство», должны были быть выполнены работы по реконструкции МКД № 19 по ул. Столетова.

Проектом реконструкции предусматривалось: - капитальный ремонт системы отопления; - замена магистральных трубопроводов и стояков системы водоснабжения; - замена деревянных оконных блоков на пластиковые; - благоустройство территории МКД; возведение/надстройка мансардного этажа, с целью последующей передачи в собственность мэрии г. Новосибирска жилой площади (20-ти квартир) общей площадью 1 038 м?, с планируемым сроком ввода в эксплуатацию в 2010 году.

Работы по строительству мансардного этажа, проводились в период с 2009 по 2012 годы.

Надстройка мансардного этажа, производилась с полным демонтажем кровли МКД, возведением 6-го этажа с покатой кровлей, обустройством внутри лестничных маршей с 5-го этажа, 20-ти жилых помещений (оборудованных пластиковыми окнами, балконами, инженерным оборудованием электроснабжения, водоснабжения и отопления, приведенных полностью в рабоче-способное состояние).

Как указал истец,  обустройство жилых помещений мансардного этажа МКД № 19, вышеуказанным инженерным оборудованием, повлекло за собой изменение характеристик инженерных коммуникаций всего МКД (переустройство системы отопления, оборудование новых точек подключения к электроэнергии, холодному и горячему водоснабжению и т.д.).

Кроме того, возведение мансардного этажа, фактически привело к изменению внешнего вида/облика многоквартирного дома.

Истец указал, что в нарушение ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ)  на момент начала работ по строительству мансардного этажа, разрешение на такое строительство, фактически отсутствовало. Разрешение на строительство (№ RU 54303000-53, сроком действия до 30.11.2013 г.  было выдано Мэрией города Новосибирска только 16.03.2011 г. (незадолго до завершения строительных работ и спустя два года с начала работ по возведению мансардного этажа МКД № 19), после представления застройщиком документов, предусмотренных ст. 51 ГРК РФ,

Также реконструкция МКД, осуществлялась без извещения инспекции государственного и строительного надзора Новосибирской области, то есть без  государственного строительного надзора.

После завершения работ по № 19 и до строительства мансардного этажа МКД настоящего времени, с целью обеспечения возможности эксплуатации как жилых помещений на мансардном этаже, так и самого мансардного этажа в целом, Мэрией города Новосибирска, не были приняты меры по вводу данного мансардного этажа в эксплуатацию.

Непринятие мер по вводу мансардного этажа МКД № 19, привело к тому, что жилые помещения мансардного этажа остались не включенными в муниципальный реестр жилых помещений города Новосибирска и до настоящего времени находятся в бесхозном состоянии (жилые помещения не заселены, фактическим владельцем не проверяются и не посещаются, инженерное оборудование со временем начинает выходить из строя и т.д.).

Обращаясь с иском, управляющая компания указала, что нахождение мансардного этажа МКД № 19 в бесхозном состоянии влечет за собой угрозу возникновения аварийных ситуаций (порывов коммуникаций в жилых помещениях, затоплений и др.), прямо угрожающих жизни и здоровью жителей МКД.

Истец полагает, что с целью защиты жизни и здоровья, интересов собственников помещений в МКД, мансардный этаж указанного МКД подлежит демонтажу, а кровля приведению в первоначальное состояние.

Поскольку  мэрия добровольно не принимает меры ни по завершению реконструкции МКД, ни по приведению МКД в первоначальное состояние, истец обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Возражая против иска, ответчик указывает, что является ненадлежащим ответчиком по делу.

Вместе с тем, поскольку положением «О порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом», утвержденного решением Совета депутатов 

<

от 26.11.2008 №1092,  которым мэрия наделена правом выступать от имени муниципального образования  как собственника, дом был включен в целевую программу г. Новосибирска «О реконструкции и модернизации жилищного фонда города Новосибирска» на 2010-2012 г., утвержденной постановлением Мэрии города Новосибирска от 31.12.2009 года № 584, финансирование реконструкции велось за счет бюджета муниципального образования,  образованные в результате реконструкции 20 помещений  на мансардном этаже общей площадью 1 038, 00 кв. м подлежали передаче в собственность муниципальному образованию, суд полагает, что истец правомерно обратился с иском к муниципальному образованию города Новосибирска в лице Мэрии города Новосибирска.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) присуждение к исполнению обязанности в натуре является одним из способов защиты гражданских прав.

В силу ст. 304, 305 ГК РФ собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Данная норма Кодекса не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.

Принимая во внимание, что  собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>,  способ управления  МКД выбран с привлечением управляющей компании, то именно ООО «Управляющая компания по эксплуатации жилья «Сибирская инициатива»  несет ответственность за сохранность дома, обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме, принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, истец  правомочен  действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, при обращении в суд.

Право действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в целях защиты их законных интересов, в том числе в отношениях с третьими лицами, принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, предоставлено управляющей компании.

Положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. 

При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

По предложению суда ответчиком представлено  техническое заключение по результатам обследования жилого дома с надстройкой, подготовленному экспертом ФИО3 с целью определения целесообразности дальнейшей эксплуатации надстроенного этажа (мансарды)

В результате проведенного обследования технического мансардного этажа и лестничных площадок здания по адресу: 

<

...> установлено, ч то объект экспертизы не соответствует проектной документации «Жилой дом с надстройкой мансардного этажа», по результатам обмерных работ было установлено расхождение с проектной документацией в размерах планировки квартир расположенных на 6 этаже здания.

По результатам технического обследования и проведенных расчетов скорости движения воздуха в воздуховодах систем вытяжной вентиляции для общественных зданий , согласно СП 60.13330,2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», установлено, что скорость воздуха ниже рекомендуемой норме 1,5-2,5 м/с. Так же установлено, что у некоторых каналов воздуховода , полностью отсутствует расход воздуха. Отсутствие расхода воздуха связано с полным или частичным загрязнением и разрушением каналов. Вентиляционные каналы находятся в аварийном состоянии и несут угрозу для здоровья людей.

По результатам технического обследования и проведенных расчетов лестничных маршей, установлено, что лестничные марши ведущие с 5 на 6 этаж выполнены не в соответствии с СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», так же установлено, что лестничные ступени имеют разную высоту, эвакуационные выходы из квартир не соответствуют по горизонтальной ширине проема, нормам и правилам СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений».

По результатам технического обследования и проведенных расчетов квартир мансардного этажа, установлено, что габариты всех комнат квартир имеют расхождения с рабочей документацией.  Данные расхождения не являются критичными для принятия решения о возможности эксплуатации помещений.

Данные расхождения необходимо учесть при составлении паспорта БТИ в случае  ввода объекта в эксплуатацию.

Вводить в эксплуатацию надстройку (мансарду) в качестве жилых помещений многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> возможно только после приведения строительных конструкций, а именно дверных проемов. Так же после приведения инженерных коммуникаций: вентиляция в санитарных комнатах и кухнях - гостиных, стояки отопления на лестничных маршах и др. к действующим нормативным требованиям.

По мнению эксперта,  выполнение работ по введению мансардного этажа в качестве жилых помещений многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> не возможно, по следующим причинам:

- замена лестничных маршей и площадок ведущих с пятого этажа на надстройку потребует разбор несущих конструктивных элементов самой надстройки (мансарды) расположенных над ними; 

- эвакуационный путь с пятого на первый этаж также не соответствует действующим нормам Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" от 22.07.2008 N 123-ФЗ, технически данное нарушение является не устранимым в существующем здании. Соответственно целесообразен вариант размещения внешних лестничных маршей, что повлечет за собой перепланировку существующих помещений; 

- выполнение вышеперечисленных мероприятий потребует разработку комплексной проектно-сметной документации на реконструкцию надстройки с дальнейшим прохождением государственной вневедомственной экспертизы. При этом их стоимость будет значительно выше затрат понесенных на строительство мансарды, так как будут содержать расходы на демонтаж существующих конструкций.

Выводы эксперта по результатам обследования объекта ответчиком не оспорены, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства.

Подвергать сомнению указанное заключение у суда оснований не имеется, поскольку заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий,  исследование проведено компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы и сертификат судебного эксперта.

 Принимая во внимание, что ответчиком не заявлено о намерении приводить надстроенный этаж в соответствии с требованиями строительных норм и правил, возможность причинения вреда жизни и здоровью жильцов многоквартирного дома  сохранение  мансард, а также вреда их имуществу сохранением надстроенного этажа, не введенного в эксплуатацию и  не соответствующего требованиями строительных норм и правил, с учетом установленных обстоятельств по делу, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований  для удовлетворения исковых требований.

Суд полагает, что, с учетом объема мероприятий, подлежащих выполнению для   приведения  многоквартирного дома  по адресу: 

<

...> в первоначальное состояние путем демонтажа незавершенного строительством  мансардного этажа, лестничных маршей во всех подъездных группах, ведущих с пятого этажа на шестой, восстановлением типа кровли здания мансардного этажа и системы инженерных коммуникаций, разумным будет установить срок 24 месяца. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины  подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Обязать муниципальное образование город Новосибирск в лице мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>, г. Новосибирск) в течение 24-х  месяцев со дня вступления решения в законную силу привести многоквартирный дом  по адресу: 

<

...> в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом  на жилой дом,  путем демонтажа незавершенного строительством  мансардного этажа, лестничных маршей во всех подъездных группах, ведущих с пятого этажа на шестой, восстановлением типа кровли здания мансардного этажа и системы инженерных коммуникаций.

Взыскать  с муниципального образования  город Новосибирск в лице мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>, г. Новосибирск) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания по эксплуатации жилья «Сибирская инициатива»  (ИНН 

<

***>, г. Новосибирск) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000, 00 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

           Судья

О.В. Ануфриева