АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

08 апреля 2025 года

Дело №

А56-13634/2024

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Баженовой Ю.С., Захаровой М.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Петропроект» - ФИО1 (доверенность от 10.01.2025), 

рассмотрев 03.04.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2024 по делу № А56-13634/2024,  

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Петропроект» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным оформленного письмом от 12.01.2024 № 05-26-123350/23-0-8 Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) отказа в передаче в собственность заявителя по договору купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Киевская, уч. 113, (юго-восточнее дома 5, корп. 11, лит. В), кадастровый номер 78:14:0007525:1965, как противоречащего пункту 6 части 2 статьи 39.3, статье 30.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи данного земельного участка на основании ранее поданного заявления, по цене, существовавшей на дату ранее поданного заявления (11.12.2023), путем подготовки, подписания проекта указанного договора и направления его для подписания Обществу в течение 30 дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда по настоящему делу.

Решением суда первой инстанции от 09.08.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.12.2024,  заявленные Обществом требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Комитет, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. 

В судебном заседании представитель Общества, ссылаясь на  необоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить её без удовлетворения.

Комитет, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направил, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником следующих объектов недвижимости:

1. Здания, наименование: склад, назначение: нежилое, кадастровый номер 78:14:0007525:1831, общая площадь 4874,4 кв. м, адрес: Санкт-Петербург, ул. Киевская, д. 5. лит. А8. Год постройки 1997, право собственности зарегистрировано 26.12.2001.

2. Здания, наименование: маслонасосная станция, назначение: нежилое, кадастровый номер 78:14:0007525:1122, общая площадь 1067,2 кв. м, адрес: Санкт-Петербург, ул. Киевская, д. 5, корп. 26, лит. ГД. Год постройки 1958, право собственности зарегистрировано 10.04.2002.

3. Железнодорожного пути № 14 необщего пользования, кадастровый номер 78:14:0007525:1938. Право собственности зарегистрировано от 25.08.2012.

4. Железнодорожного пути № 18-А необщего пользования, кадастровый номер 78:14:0007525:1939. Право собственности зарегистрировано от 25.08.2012.

5. Здания, наименование: котельная, назначение: нежилое, кадастровый номер 78:14:0007525:4320, общая площадь 70,4 кв. м, адрес: Санкт-Петербург, ул. Киевская, д. 5, лит. А8, ГД, ВД. Год постройки 2005, право собственности зарегистрировано 18.07.2023.

6. Здания, наименование: БКТП, назначение: нежилое, кадастровый номер 78:14:0007525:4321, общая площадь 22,8 кв. м, адрес: Санкт-Петербург, ул. Киевская, д. 5, лит. А8, ГД, ВД. Год постройки 2005, право собственности зарегистрировано 18.07.2023.

7. Здания, наименование: КПП, назначение: нежилое, кадастровый номер 78:14:0007525:4322, общая площадь 34,8 кв. м, адрес: Санкт-Петербург, ул. Киевская, д. 5, лит. А8, ГД, ВД. Год постройки 2005, право собственности зарегистрировано 18.07.2023.

Все перечисленные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 15 673 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Киевская, уч. 113, (юго-восточнее дома 5, корп. 11, лит. В), кадастровый номер 78:14:0007525:1965 (далее - Участок), предоставленном Обществу Комитетом в аренду на основании договора от 27.02.2015 № 12/ЗК-02951.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на выкуп земельного участка под объектами недвижимости Общество 07.12.2023 обратилось в Комитет с заявлением о передаче в его собственность участка с кадастровым номером 78:14:0007525:1965.

Письмом от 12.01.2024 № 05-26-123350/23-0-8 Комитет отказал Обществу в выкупе земельного участка, ссылаясь на то, что земельный участок предоставлялся в аренду свободным от объектов недвижимости для целей, не связанных со строительством; два здания располагаются в границах двух земельных участков.

Полагая отказ в удовлетворении заявления о выкупе участка незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя Общества, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка, за исключением договора аренды земельного участка, заключенного на срок выполнения собственником расположенного на этом земельном участке объекта культурного наследия условий конкурса по продаже такого объекта, проведенного в соответствии с настоящим Федеральным законом. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов предоставляются в собственность земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Для приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок (пункт 1 и 2 статьи 39.17 ЗК РФ).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Согласно положениям пункта 5 указанной статьи в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, без проведения торгов указан в статье 39.16 ЗК РФ.

Как установлено судом, оспариваемый отказ в предоставлении Обществу земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007525:1965, на котором расположены принадлежащие заявителю на праве собственности объекты недвижимости, обоснован тем, что участок предоставлялся Заявителю свободным от объектов недвижимости для целей, не связанных со строительством, в связи с чем возведение на публичном земельном участке объектов капитального строительства с нарушением установленного законом порядка не влечет возникновение у его собственника права на приобретение в собственность публичного земельного участка в порядке, предусмотренным пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ. Кроме того, Комитет указал, что два здания располагаются в границах двух земельных участков.

Однако, как верно отмечено судами, из представленных в материалы дела доказательств очевидно усматривается, что на момент предоставления Обществу в аренду земельного участка на нем уже располагались принадлежащие заявителю объекты недвижимости.

Кроме того, указанные объекты используются Обществом именно для тех целей, которые указаны в договоре аренды - для размещения складских объектов с организацией подъезда и выезда крупногабаритного транспорта.

Если Комитет считал, что указанные объекты возведены незаконно, он не был лишен возможности обратиться с иском о признании их самовольными постройками и об их сносе. Подобные требования Комитетом в суд не заявлялись. 

Расположение принадлежащих Обществу объектов недвижимости в границах земельных участков, относящихся как к публичной собственности, так и являющихся собственностью Общества, не может служить основанием для отказа в заключении договора купли-продажи с заявителем, поскольку заключение такого договора направлено на реализацию принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, устраняет положение, противоречащее данному принципу.   

В кассационной жалобе Комитет ссылается на то, что вид разрешенного использования земельного участка, подлежащего выкупу, не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны. Данное обстоятельство, по мнению Комитета является препятствием для передачи земельного участка в собственность Общества. 

Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, установлено, что испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне ТД 1-1 общественно-деловой зоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов и исторической застройки пригородов с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Комитет указывает, что градостроительный регламент территориальной зоны ТД 1-1 не предусматривает отнесение назначения спорного земельного участка «для размещения коммерческих объектов, не связанных с проживанием населения» ни к основным, ни к условно разрешенным видам использования. Территориальная зона, в пределах которой расположен земельный участок не предусматривает возможности размещения коммерческих объектов.

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет в 2015 году, фактически используется в целях эксплуатации объектов, часть из которых построена значительно ранее утверждения ПЗЗ. При таких обстоятельствах Общество вправе продолжить использование данного земельного участка под исторически сложившиеся виды деятельности, независимо от последующего изменения градостроительных регламентов.

Более того, апелляционный суд признал, что фактический вид использования земельного участка, указанный в ЕГРН, и вид разрешенного использования, установленный ПЗЗ, идентичны.

В кассационной жалобе Комитет также ссылается на несоответствие площади испрашиваемого Обществом земельного участка, размеру объектов, расположенных на нем, в связи с чем выводы судов о возможности выкупа участка являются необоснованными. 

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 АПК РФ) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 АПК РФ). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Кодекса), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ), не допускается.

Оценка соразмерности земельного участка, подлежащего выкупу, и расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих лицу, претендующему на приобретение данного участка в собственность, определение конкретного размера земельного участка, необходимого для эксплуатации указанных объектов, производятся судами, рассматривающими дело, по результатам исследования совокупности обстоятельств и представленных в дело доказательств. Сделанные при рассмотрении настоящего дела выводы судов первой или апелляционной инстанций об отсутствии оснований считать, что испрашиваемый Обществом земельный участок превышает по размеру участок необходимый для использования принадлежащих заявителю объектов, не связаны с применением норм права. 

Данный довод Комитета, по сути, направлен на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление иных обстоятельств, что на стадии кассационного обжалования недопустимо.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемые  решение и постановление являются законными, обоснованными отмене и не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2024 по делу № А56-13634/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.08.2024 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2024 по делу № А56-13634/2024, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.02.2025.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Ю.С. Баженова

 М. В. Захарова