ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-105502/2022

10 июля 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Слобожаниной В.Б.

судей Масенковой И.В., Семиглазова В.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

при участии: 

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 02.03.2023;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 11.11.2022;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-14361/2023, 13АП-18417/2023) общества с ограниченной ответственностью «М-Стиль» и общества с ограниченной ответственностью «Технополис» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.03.2023 по делу № А56-105502/2022 (судья Корчагина Н.И.), принятое по иску 

общества с ограниченной ответственностью «М-Стиль»

к обществу с ограниченной ответственностью «Технополис»

о взыскании, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «М-Стиль» (далее – истец, ООО «М-Стиль», Арендодатель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – суд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Технополис» (далее – ответчик, ООО «Технополис», Арендатор) о взыскании задолженности по уплате фиксированной части арендной платы по договору аренды № 01/18БП от 21.01.2018 в размере 75 751 руб. 20 коп. за период с 01.09.2022 по 07.09.2022, неустойки в размере 5 194 руб. 37 коп., стоимости восстановительного ремонта в размере 903 595 руб. 48 коп., стоимости комплексной уборки в размере 34 068 руб., расходов по госпошлине в размере 23 176 руб.

В свою очередь ответчиком заявлен встречное исковое заявление о взыскании с ООО «М-Стиль» в пользу ООО «Технополис» неосновательного обогащения в размере 702 234 руб. 02 коп., судебных расходов по уплате госпошлины в размере 17 045 руб.

Решением суда от 21.03.2023г в удовлетворении встречного искового заявления ООО «Технополис» отказано.

Встречные исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Технополис» в пользу ООО «М-Стиль» взысканы задолженность по договору аренды № 01/18БП от 21.01.2018 по уплате фиксированной части арендной платы за период с 01.09.2022 по 07.09.2022 в размере 75 751 руб. 20 коп., неустойку в размере 5 194 руб. 37 коп., стоимость восстановительного ремонта в размере 879 339 руб. 35 коп., стоимость комплексной уборки в размере 32 121 руб., 22 848 руб. 12 коп. государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции, в остальной части встречного иска отказано.

Решение суда обжаловано обеими сторонами.

Обжаловав в апелляционном порядке решение, ООО «Технополис» считает, что в решении суда не нашли отражения доводы и обстоятельства принятия мер по проведению совместного осмотра после расторжения договора аренды N 01/18БП от 21.01.2018, а именно: 

Письмом от 04.08.2022 года (исх. № 1439-5/22) Арендодатель сообщал о проведении совместного осмотра 07.09. 2022, однако данное письмо по почте или нарочно Арендатор не получал, соответственно, по объективным причинам, как он считает, не имел возможности направить своего представителя на совместный осмотр и подписание акта приема-передачи помещения. О наличии такого письма стало устно известно от административного работника уже после 07.09. 2022. 

Письмом исх. №88 от 03.10.2022г ООО «Технополис» просило ООО «М-Стиль» согласовать новую дату совместного осмотра и подписания акта сдачи-приемки помещения, ввиду отсутствия ответа письмом исх.№99 от 11.11.2022 г. ООО «Технополис» повторно просило согласовать дату совместного осмотра и направило для подписания акт сдачи-приемки помещения, на который также от ООО «М-Стиль» не поступило, в третий раз письмом исх. №104 от 14.11.2022 г. ООО «Технополис» просило согласовать дату совместного осмотра и направило для подписания акт сдачи-приемки помещения. 

Ссылаясь на неприменение судом норм пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми уклонение от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от принятия имущества, положения пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ, в силу которых не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), податель апелляционной жалобы просил отменить решение суда, вынести по делу новое решение, которым первоначальный иск удовлетворить частично, а именно: взыскать с ООО «Технополис» в пользу ООО «М-Стиль» задолженность по договору аренды № 01/18БП от 21.01.2018 по уплате фиксированной части арендной платы за период с 01.09.2022 по 07.09.2022 в размере 75 751 руб. 20 коп., неустойку в размере 5194 руб. 37 коп., стоимость комплексной уборки в размере 32 121 руб., 22 848 руб. 12 коп. государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции, в остальной части отказать, встречный иск удовлетворить полностью. 

Не согласившись с решением суда, ООО «М-Стиль» не согласен с выводами суда, который посчитал доказанными исковые требования по взысканию задолженности по фиксированной части арендной плате в размере 75 751 руб. 20 коп., неустойки в размере 5 194 руб. 37 коп., также посчитал доказанными требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта в размере 879 339 руб. 35 коп. и стоимости комплексной уборки в размере 32 121 руб., указав следующее. 

«В соответствии с п. 3 Дополнительного соглашения №10 от 02.12.2021 к Договору аренды № 01/18БП от 21.01.2018 стороны прийти к соглашению о том, что сумма депозита в размере 701 656 руб. 50 коп, в т.ч. НДС 20%, уплаченная арендатором в соответствии с п.п. 3.4.3 Договора аренды зачитывается в следующем порядке:

- 649 296руб. остаются в качестве депозита согласно п. 3.4.3. Договора;

- 24 256 руб. 13 коп. в счет оплаты восстановительного ремонта согласно п. 1.1. настоящего Соглашения;

- 1 947 руб. в счет оплаты комплексной уборки согласно п. 1.2. Соглашения;

- 26 157руб. 37 коп. в счет частичной оплаты арендной платы за декабрь 2021 года. 

Таким образом, требование о взыскании стоимости восстановительного ремонта подлежит удовлетворению в размере 879 339 руб. 35 коп. (903 595,48-24 256,13), требование о взыскании стоимости комплексной уборки подлежит удовлетворению в размере 32 121 (34 068-1947).»

 Арендодатель полагает указанный вывод суда первой инстанции ошибочным, поскольку положения Дополнительного соглашения №10 к Договору подписаны сторонами 02.12.2021г. тогда как осмотр возвращаемого Арендатором Арендодателю Помещения площадью 200,4 кв.м. и подписание дефектационного акта произошло 07.09.2022г. Кроме того Дополнительным соглашением №10 к Договору стороны определили порядок и условия возврата Арендатором Арендодателю части арендуемого помещения, а именно - помещения площадью 11,8 кв.м. (помещение 10-Н, комн.№1 на 1 этаже) и пунктом 1 указанного Дополнительного соглашения Стороны указали на необходимость проведения в помещении (площадью 11,8 кв.м.) восстановительного ремонта, согласовали стоимость ремонта в размере 24 256 руб. 13 коп. и стоимость комплексной уборки в размере 1 947 руб. Пунктом 3 Дополнительного соглашения №10 Стороны согласовали использование суммы депозита в том числе в счет стоимости восстановительного ремонта в размере 24 256 руб. 13 коп., стоимости комплексной уборки в размере 1 947 руб.

Таким образом, Арендодатель считает, что требования истца по первоначальному иску в части взыскании стоимости восстановительного ремонта подлежит удовлетворению в размере 903 595 руб. 48 коп. (без учета суммы в размере 24 256,13), требования о взыскании стоимости комплексной уборки подлежащими удовлетворению в размере 34 068 руб. (без учета суммы в размере 1 947 руб.).

Арендодатель просит изменить решение суда, изложив его в следующей редакции: Взыскать с ООО «Технополис» в пользу ООО «М-Стиль» задолженность по уплате фиксированной части арендной платы в размере 75 751 руб. 20 коп. за период с 01 сентября по 07 сентября 2022г., неустойки в размере 5 194 руб. 37 коп., стоимости восстановительного ремонта в размере 903 595 руб. 48 коп., стоимости комплексной уборки в размере 34 068 руб. 00 коп. по договору аренды № 01/18БП от 21.01.2018г., а также расходов по государственной пошлине в размере 23 176 руб.

Таким образом, ответчик не согласен с решением от 21.03.2023г. только в части взыскания в пользу истца стоимости восстановительного ремонта в размере 879 339 руб. 35 коп., а истец не согласен с размером удовлетворенных требований по стоимости восстановительного ремонта и стоимости комплексной уборки.

В судебном заседании представителями сторон поддержаны доводы своих апелляционных жалоб, представителем истца – доводы отзыва на жалобу ответчика. 

Отзыва на апелляционную жалобу истца во стороны ответчика не представлено. 

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, оценив доводы жалобы и возражений на неё, суд апелляционной инстанции не установил оснований для изменения решения по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, между ООО «М-Стиль» как Арендодателем и ОО «Технополис» как Арендатором 21.01.2018 заключен договор аренды №01/18БП (далее - Договор аренды), на неопределенный срок.

Арендодатель согласно п. 1.1 Договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения №10 от 02.12.2021г. к Договору аренды) сдал, а Арендатор принял в аренду часть нежилого здания с кадастровым номером 78:07:0003090:3459, расположенную по адресу: 

<

...>, лит. А, общая площадь арендуемой части здания составила 200,4 кв.м. (часть помещения 1-Н комнаты 2-7, 9-12 на 1 этаже).

Помещение было передано Арендодателем, а Арендатором принято по акту сдачи-приемки 21.01.2018 без замечаний Арендатора к его состоянию. Характеристика Помещения, с указанием технического состояния передаваемого в аренду Помещения, приведена в Приложении №2 к Договору аренды.

При заключении Договора аренды Арендатор в соответствии с пунктом 3.4.3 исполнил обязательство по уплате суммы депозита, по состоянию на 03.12.2021 сумма депозита составила (в редакции Дополнительного соглашения №10 от 02.12.2021), 649 296 руб. (в т.ч. НДС 20%), обязательство по оплате указанной суммы исполнено Арендатором полностью. Сумма депозита является обеспечением исполнения (надлежащего исполнения) Арендатором любого из обязательств по Договору аренды, в т.ч. обязательств, предусмотренных пп.2.2.11, п.3.6. Договора аренды.

Согласно п.2.2.26 Договора аренды Арендатор при намерении расторгнуть Договора аренды и освободить Помещение обязан не позднее чем за три календарных месяца до даты прекращения Договора аренды письменно предупредить об этом Арендодателя. При этом оплата ежемесячной арендной платы по Договору аренды до момента его расторжения должна производиться Арендатором на условиях Договора аренды.

Арендатор уведомлением от 18.05.2022г. (исх.№69) сообщил Арендодателю о своем намерении освободить Помещение и расторгнуть Договор аренды. Указанное уведомление Арендатор направил Почтой России в адрес Арендодателя 25.05.2022 (согласно Отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 19516071003508), 07.06.2022 уведомление получено Арендодателем. Соответственно действие Договора аренды прекратилось по истечении 3-х месяцев с даты получения Арендодателем уведомления, то есть 07.09.2022г., о чем Арендодатель в ответном письме от 09.06.2022г (исх. №1086-5/22) уведомил Арендатора.

Согласно пункту 3.1. Договора ежемесячная арендная плата за Помещение состоит из Фиксированной части и Переменной части.

Фиксированная часть арендной платы с 03.12.2021г. составила 324 648 рублей 58 копеек (в т.ч. НДС 20%) (в редакции Дополнительного соглашения №10 от 02.12.2021г.). Фиксированная часть включает в себя плату за пользование Помещением, расходы по охране периметра здания, коммунальные услугу, потребляемые в процессе обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой Арендатором в помещении, за исключением электроэнергии.

Фиксированная часть арендной платы должна вноситься ежемесячно не позднее 20 числа текущего оплачиваемого месяца (п.3.2.1. Договора).

Датой платежа считается дата поступления денежных средств на счет Арендодателя (п.3.2.3. Договора).

По данным бухгалтерского учета Арендодателя задолженность Арендатора перед Арендодателем по оплате Фиксированной части арендной платы по Договору за период с 01 сентября 2022 г. по 07 сентября 2022 г. составила 75 751 руб. 20 коп. (в т.ч. НДС 20%).

Кроме того, обязательство по оплате фиксированной части арендной платы за август 2022г. Арендатор исполнил с нарушением срока оплаты, согласно п.3.2.1 Договора аренды, что подтверждается платежным поручением от 28.07.2022г. №279. В связи с чем, истец в порядке п.4.4 Договора аренды начислил неустойку согласно расчета: 5194 руб. 32 коп.

В данной части исковые требования не оспариваются ответчиком.

В нарушение п.1 ст.65 ГК РФ ООО «Технополис» не представил доказательств надлежащего исполнения обязательств по возврату помещения истцу, необоснованности требований Арендодателя о стоимости восстановительного ремонта, в том числе контррасчета или иных доказательств, свидетельствующих о неправомерных действиях Арендодателя по использованию суммы депозита (обеспечительной суммы).

В качестве довода апелляционной жалобы Арендатор указывает, что судом первой инстанции не исследовался вопрос недобросовестного поведения Арендодателя, и усматривает недобросовестность поведения в том, что Арендодатель не предоставил Арендатору возможность присутствовать при осмотре Помещения при возврате Помещения с целью завышения стоимости восстановительного ремонта, без мотивированных возражений Арендатора.

Однако представленным в материалы дела доказательствам, подтверждающим соблюдение Арендодателем положений п. 2.2.11 Договора аренды, судом первой инстанции дана правильная оценка. 

Арендатор уведомлением от 18.05.2022г. (исх.№69) сообщил Арендодателю о своем намерении освободить Помещение и расторгнуть Договор аренды, действие Договора аренды прекратилось по истечении 3-х месяцев с даты получения Арендодателем уведомления, то есть 07.09.2022г.

Пунктом 2.2.11 Договора аренды предусмотрено обязательство Арендатора передать Помещение при его освобождении в связи с окончанием срока действия Договора по акту не позднее срока истечения договора, даты его расторжения, в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа.

В случае ухудшения состояния Помещения вследствие деятельности Арендатора, последний обязан в течение 10-ти рабочих дней с даты направления Арендодателем соответствующего требования возместить Арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной на основании дефектационного акта, составленного сторонами. При неподписании дефектационного акта Арендатором в течение 10-ти дней с даты его направления Арендатору, односторонний акт, подписанный Арендодателем, является основанием возмещения Арендодателю заявленной стоимости восстановительного ремонта. Споры, возникающие между Сторонами по поводу стоимости восстановительного ремонта, разрешаются в порядке пункта 8.1. Договора аренды.

Кроме того, пунктом 2.2.11 Договора Стороны согласовали, что нормальный износ не включает в себя: наличие любых загрязнений (на любых поверхностях включая окна), механические повреждения любых поверхностей (не исключая проколы в стенах, царапины, потертости на стенах от спинок кресел, стульев, на напольном покрытии от кресел, стульев и т.п.). Таким образом, Стороны согласовали, в каком состоянии Помещение должно быть возвращено Арендатором Арендодателю.

В связи с намерением Арендатора освободить Помещение и расторжением Договора аренды 07.09.2022г. Арендодатель заблаговременно направил в адрес Арендатора уведомление от 04.08.2022 (исх.№ 1439-5/22) о проведении 07.09.2022 осмотра Помещения в связи с его освобождением ответчиком, для чего ответчику было предложено обеспечить явку в указанную дату надлежаще образом уполномоченного представителя.

07.09.2022г. Арендодатель в отсутствие уполномоченного представителя Арендатора провел осмотр помещения, зафиксировал дефекты Помещения, определил способы их устранения.

Истец письменно и заблаговременно уведомил ответчика о необходимости участвовать в осмотре помещения, составлении дефектационного акта, заявления ответчиком своих замечаний и возражений, однако ответчик таким правом не воспользовался.

Апелляционный довод ответчика о неполучении уведомления Арендодателя от 04.08.2022 и об отсутствии возможности направить своего представителя на осмотр помещения и для передачи его Арендодателю по окончании действия Договора аренды суд апелляционной инстанции считает несостоятельными. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25), с учетом положений пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим юридическим лицом.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзаце втором данного пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя (абзац 3 пункта 63 постановления Пленума № 25). 

Кроме того, как правильно указал Арендодатель, ответчик обязан самостоятельно инициировать осмотр Сторонами помещения, требовать от Арендодателя не позднее последнего дня аренды проведения совместного осмотра Помещения, однако действий, направленных на подготовку помещения к возврату истцу, ответчик не предпринял.

Истец в отсутствие надлежаще уполномоченного представителя ответчика провел осмотр помещения, зафиксировал дефекты, определил способы их устранения, при том ответчиком не опровергнуты стоимость работ и способов по устранению дефектов. 

Согласно дефектационному акту от 07.09.2022г. Помещение возвращено Арендодателю в состоянии, требующем проведения восстановительного ремонта.

Не установлено и оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Арендодателя.

Истцом заявлены требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта в размере 903 595 руб. 48 коп. и стоимости комплексной уборки в размере 34 068 руб., что подтверждается локальной сметой № 1.

Судом первой инстанции при частичном удовлетворении первоначальных требований правомерны применены положения Дополнительного соглашения № 10 от 02.12.2021 к Договору аренды № 01/18БП от 21.01.2018, в соответствии с п. 3 которого стороны пришли к соглашению о том, что сумма депозита в размере 701 656 руб. 50 коп, в т.ч. НДС 20%, уплаченная арендатором в соответствии с п.п. 3.4.3 Договора аренды зачитывается в следующем порядке:

- 649 296 руб. остаются в качестве депозита согласно п. 3.4.3. Договора;

- 24 256 руб. 13 коп. в счет оплаты восстановительного ремонта согласно п. 1.1. настоящего Соглашения;

- 1 947 руб. в счет оплаты комплексной уборки согласно п. 1.2. Соглашения;

- 26 157 руб. 37 коп. в счет частичной оплаты арендной платы за декабрь 2021 года.

Таким образом, требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта обоснованно признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере 879 339 руб. 35 коп. (903 595,48-24 256,13), требования о взыскании стоимости комплексной уборки подлежат удовлетворению в размере 32 121 руб. (34 068-1947).

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлине по апелляционным жалобам, оставлены за их подателями. 

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.03.2023 по делу № А56-105502/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.Б. Слобожанина

Судьи

 

И.В. Масенкова

 В.А. Семиглазов