Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А12-22833/2022

01 сентября 2023 г.

город Волгоград

Резолютивная  часть   решения объявлена 28 августа 2023 г.

Полный текст  решения изготовлен  01 сентября 2023 г.

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Машлыкин А.П.,

при ведении протокола судебного заседания   помощником судьи Карсаковым А.А., рассмотрев  в открытом судебном заседании арбитражное дело по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Комплекс Технологий» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования – общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Спектр»,       

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 24.05.2023 №59; 

от ответчика - ФИО2, представитель по доверенности от 01.09.2022, ФИО3, представитель по доверенности от 01.09.2022; 

от третьего лица - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

установил:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – истец, Комитет) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Комплекс Технологий»  (далее  – ответчик, ООО «Комплекс технологий».), в котором просит, с учетом заявления в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, взыскать по договору аренды земельного участка № 5519 от 11.10.2004 задолженность в размере 140 510 руб. 08 коп., из которых 115 532 руб. 42 коп. – задолженность по  арендной плате за период с 01.03.2021 по 31.07.2023, 20914 руб. 73 коп. – пени за период с 23.09.2020 по 31.03.2022 , 4 062 руб. 93 коп. – пени за период с 01.01.2023 по 31.07.2023  с учетом моратория, введенного постановлением Губернатора Волгоградской области № 263 от 05.05.2022 «О мерах поддержки арендаторов государственного имущества Волгоградской области в условиях санкционного давления, неустойку, установленную пунктом 6.2 дополнительного соглашения № 1 от 06.10.2021 к договора аренды земельного участка № 5519-В от 23.12.2004, начиная с 30.03.2022 в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации от невыплаченной суммы в размере 115 532 руб. 42 коп. за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства (оплаты суммы задолженности по арендной плате).

           К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Спектр».       

          Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление, просит удовлетворить заявленные требования. 

        Представители ответчиков представили письменный отзыв на исковое заявление, в котором просят отказать в удовлетворении заявленных требований. 

          Общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Спектр» представило письменный отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении заявленных требований.       

         Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.                                          

Согласно пунктам 2.2, 2.3 Положения о комитете по управлению государственным имуществом Волгоградской области, утвержденного постановлением Губернатора Волгоградской области от 26.04.2012 № 222, Комитет осуществляет управление и распоряжение имуществом и земельными участками, находящимися в собственности Волгоградской области; земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград для целей строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, а также комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Как видно из материалов дела,  Комитет является арендодателем по договору аренды от 11.10.2004 № 5519 земельного участка с кадастровым номером 34:34:070058:26 площадью 9 276 кв.м., (с учетом соглашения об определении порядка пользования земельным участком - 6 136 кв.м.), предоставленного для размещения здания мазутонасосной станции с пристроем, с кадастровым номером 34:34:070058:328, здания котельной с кадастровым номером 34:34:070058:175, сооружения - труба дымовая кирпичная с кадастровым номером 34:34:070058:330, насосной станции с кадастровым номером 34:34:070058:327, сооружения - емкость мазутная с кадастровым номером 34:34:070058:329, расположенных по адресу: 

<

...> (далее - договор), заключенным с ООО «Комплекс технологий». Срок договора установлен до 23.09.2053 г.

В соответствии со статьями 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614  Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 39.7 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

По настоящему иску договор аренды земельного участка заключен после вступления, в силу Земельного кодекса Российской Федерации, а потому арендная плата по договору является регулируемой.

Период взыскания задолженности по арендной плате по настоящему иску составляет с 01.03.2021 по 31.07.23

Расчет годовой арендной платы за земельный участок произведен в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участи, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.11 г. № 469-п (далее - Порядок), приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 04.02.2020 № 4н «Об установлении коэффициента минимальной доходности земельного участка применяемого для расчета арендной платы за земельные участки» (далее - Приказ от 04.02.2020 № 4-и); приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 18.02.2021 № 7н «Об установлении коэффициента минимальной доходности земельного участка применяемого для расчета арендной платы за земельные участки» (далее - Приказ от 18.02.2021 № 7-н); приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 05.03.2020 № 11н «Об утверждении Методики определения значения коэффициента арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости» (далее - Приказ от 05.03.2020 № 11-н), Распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской обл. от 27.03.2020 № 282-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объектов недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа города-герой Волгоград, предоставленные в аренду без торгов, за исключением земельных участков находящихся в муниципальной собственности Волгограда», Отчетом № 723/18 от 15.11.2018 об определении рыночной стоимости земельного участка.

Размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка с площадью 6 136 кв.м. с 01.01.2021 по 31.03.202 рассчитан по следующей формуле:

          А = С*Кмд*Кказ (2 944 962,48 *0,0802*0,93= 219 652,97 руб.), 

Размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка с 01.04.2021 рассчитан по следующей формуле:

                                     А = С*Кмд*Кказ (2 944 962,48 *0,0691*0,93= 189 252,12 руб.),

         где: А - величина арендной платы за 12 месяцев;

С - рыночная стоимость в соответствии с отчетом,

         Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка (в соответствии с Приказом № 4-н);

           Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка (в соответствии с Приказом № 7-н);

           Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, установлении п.12Методики, установленной Приказом № 11-н (при отсутствии у арендатора земельного участка кода вида экономической деятельности коэффициент принимается равным 1,00).

В соответствии со статьей 309  Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Истец считает, что ответчик в нарушение статьи 309  Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды обязательство по внесению арендной платы должным образом не исполняется, в связи с чем образовалась указанная задолженность 

           Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан уплатить неустойку (штраф, пеню), установленную в договоре, кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с условиями договора, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере, предусмотренным договором.        

Истец указывает, что на основании указанных положений закона и ненадлежащего исполнения  ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы ответчику начислена неустойка за просрочку платежа в указанном размере.

Комитетом в адрес  ответчика была направлена претензия с указанием на наличие долга по договору с требованием его погашения, которая оставлена без удовлетворения.

Истец обращает внимание, что в соответствии с постановлением Губернатора Волгоградской области № 263 от 05.05.2022 «О мерах поддержки арендаторов государственного имущества Волгоградской области в условиях санкционного давления» неустойка с 01.04.2022 по 31.12.2022 не начисляется.

          Согласно отчёту от 15.11.2018 г. № 723/18, выполненного  обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговое агентство "Спектр", рыночная стоимость земельного участка, кадастровый номер 34:34:070058:26, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, площадью 9276 кв.м., разрешенное использование: котельная, на дату оценки с учетом принятых при проведении оценки допущений и округления составляет 4 452 000 руб.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. №  135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленным законодательством Российской Федерации (ст. 6)

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, данных в пунктах 1 и 2 Информационного письма Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. №  92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки  имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абзац 4 пункта 1); в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ); оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ; для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.03.2023 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Волгоград-Консалтинг» ФИО4. 

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 

1. Определить соответствует ли отчет №723/18 от 15.11.2018 об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности, допущены ли оценщиком ошибки, которые могут повлиять на результат оценки? 

2. В случае несоответствия отчета №723/18 от 15.11.2018 требованиям законодательства об оценочной деятельности, определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:070058:26 площадью 9 276 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 13.06.2019?   

Из заключения эксперта, общества с ограниченной ответственностью «Волгоград-Консалтинг» ФИО4 от 10-13.03.2023  № 23/03/13  видно, что отчет №723/18 от 15.11.2018 об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности не соответствует, оценщиком допущены ошибки, которые могут повлиять на результат оценки. 

Рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:070058:26 площадью 9276 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 13.06.2019 составляет 1 297 904 руб.  

Представители истца заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

         Суд считает, что представитель истца не представил суду доказательства, подтверждающие недостаточную ясность или полноту заключения эксперта, а также возникновение вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела, поэтому ходатайство  о назначении дополнительной экспертизы не подлежит удовлетворению.     

Согласно частям 1, 2, 3, 4, 5  статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.  

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.     

Из представленного ответчиком расчета, с учетом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:070058:26 площадью 9276 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 13.06.2019 в размере 1 297 904 руб., видно, что задолженность ответчика перед истцом по названному договору за спорный  период отсутствует, поэтому исковые требования не подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.            

Суд считает, что истец не представил доказательства, подтверждающие заявленные требования, поэтому  иск не подлежит удовлетворению.                     

         Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

         На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Волгоградской области  

решил:

В удовлетворении иска отказать. 

          Решение  может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.    

            Судья                                                                                               А.П. Машлыкин