АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-13301/2018

город Тюмень

01 июля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26.06.2019 г.

Решение в полном объеме изготовлено 01.07.2019 г.

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Крюковой Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело 

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 

к ООО «АвтоТехКонтракт-74»

третьи лица ООО «Роса», ФИО3, ООО «Фирма Надежда»

о взыскании 539 000 руб. 

при участии: 

от истца: ФИО4, представитель (доверенность от 03.10.2017 г.  № в реестре 2- 3422),

от ответчика: не явился,

от третьих лиц: от ООО «Роса» - не явился, от ФИО3- ФИО4, представитель (доверенность от 03.10.2017 г. № 1-3981), от ООО «Фирма Надежда»- не явился,      

 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП:312723216500187, ИНН:720401352280) (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к ООО «АвтоТехКонтракт-74» (ОГРН:1097447005325, ИНН:7447152207) (далее - ответчик) о взыскании 539 000 руб. в возмещение ущерба.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на договор аренды от 16.03.2016 г.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, указав, что истцом не доказана причинно-следственная связь между причиненным ущербом и действиями ответчика, исковые требования заявлены ненадлежащим истцом, поскольку истец не обладал на момент расторжения договора от 16.03.2016 г. правом собственности на помещение по адресу: 

<

...>, с 24.06.2016 г. собственником помещения является ФИО3. Ответчик не согласен с размером причиненного ущерба, который просит взыскать истец, полагает сумму ущерба завышенной, в силу следующих обстоятельств: осмотр помещения проводился без учета мнения ответчика, а также без оценщика со стороны ответчика; стоимость восстановительного ремонта помещения истца определена без учета износа. Кроме того, ответчик указывает, что в договоре от 16.03.2016 г. помещение, переданное в аренду ответчику, не индивидуализировано, в указанном помещении также находился другой арендатор- ООО «Роса» (т. 2 л.д. 39). 

Определением от 15.11.2018 г. суд по ходатайству ответчика привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Роса» (ОГРН:1027200821647, ИНН:7202003039).

Третье лицо- ООО «Роса» в отзыве на исковое заявление указывает на наличие правоотношений по аренде недвижимого имущества с истцом, а также на отсутствие взаимосвязи между помещениями, арендуемыми третьим лицом и ответчиком (т. 2 л.д. 59).

Определением от 10.01.2019 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

Третье лицо- ФИО3 в отзыве на исковое заявление указывает на обоснованность требований истца в силу представленных ему прав по договору, самостоятельных требований на предмет спора третьим лицом- ФИО3 не заявляется (т. 2 л.д. 114).

Представитель истца в судебном заседании 14.02.2019 г. поддержал заявленные исковые требования, указав, что нежилое помещение после передачи его ответчиком истцу было фактически отремонтировано хозяйственным способом, однако документы, на использованные при ремонте материалы у истца не сохранились. В настоящее время нежилое помещение передано в аренду ООО «Фирма Надежда» по акту- приема- передачи, согласно которому помещение передано в надлежащем техническом состоянии, пригодным для целей аренды, что еще раз доказывает факт проведения текущего ремонта.

Определением от 14.02.2019 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек ООО «Фирма Надежда». 

Третье лицо - ООО «Фирма Надежда» в отзыве на исковое заявление указывает, что 10.07.2017 г. между истцом и ООО «Фирма Надежда» заключен договор аренды части жилого здания № 5/ФМ-О, площадью 166, 30 кв. м по адресу: 

<

...>, сроком до 10.07.2022 г. Какие-либо правоотношения между ответчиком и третьим лицом отсутствуют, договор аренды или субаренды на передачу спорного имущества не заключался (т. 3 л.д. 37). 

Определением арбитражного суда от 01.04.2019 г. по делу № А70-13301/2018 по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза на предмет определения стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, проведение которой поручено эксперту ООО «Арбитр» Центр Независимых Экспертиз», производство по делу приостановлено.

03.06.2019 г. в канцелярию суда поступило экспертное заключение ООО «Арбитр» Центр Независимых Экспертиз» от 31.05.2019 г. № А-067.

Определением от 26.06.2019 г. производство по делу возобновлено.

Представитель истца в судебном заседании 26.06.2019 г. поддержал заявленные исковые требования, заявив о несогласии с результатами проведенной судебной экспертизы, поскольку в заключении судебной экспертизы от 31.05.2019 г. № А-067 не учтена стоимость восстановительного ремонта колонны торговом зале, судебным экспертом не оценен ущерб, причиненный напольному покрытию (плитке) на входе в помещение № 7.

Ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы от представителя истца не поступило.

Представитель третьего лица - ФИО3 в судебном заседании 26.06.2019 г. поддержал доводы отзыва и позицию истца.

Ответчик и третьи лица - ООО «Роса» и ООО «Фирма Надежда», извещенные надлежащим образом о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание 26.06.2019 г. не явились (т. 1 л.д. 4, 129, т. 4 л.д. 91-95, 97), возражений относительно заключения эксперта от 31.05.2019 г. № А-067 не заявили.

Суд в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) считает возможным рассмотреть исковые требования по существу в данном судебном заседании, в отсутствие надлежащим образом извещенных ответчика и третьих лиц.

Заслушав объяснения представителей истца и третьего лица - ФИО3, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что начиная с 2012 г. ответчик арендовал нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: 

<

...>, принадлежащем истцу на праве собственности.

Так, 25.06.2012 г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды, согласно которому истец (арендодатель) обязуется предоставить ответчику (арендатору) во временное пользование, а ответчик (арендатор) обязуется принять нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с целью использования под автомагазин. Арендуемая площадь помещения составляет 161, 2 кв. м (т. 2 л.д. 2). Договор действует с момента его подписания в течение 11 месяцев (т. 2 л.д. 3).

17.06.2013 г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды, согласно которому истец (арендодатель) обязуется предоставить ответчику (арендатору) за плату во временное пользование, а ответчик (арендатор) обязуется принять нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с целью использования под автомагазин. Помещение будет использоваться под автомагазин. Арендуемая площадь помещения составляет 161, 2 кв. м (т. 2 л.д. 7). Договор действует с момента его подписания в течение 11 месяцев (т. 2 л.д. 9).

17.05.2014 г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды, согласно которому истец (арендодатель) обязуется предоставить ответчику (арендатору) за плату во временное пользование, а ответчик (арендатор) обязуется принять нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с целью использования под автомагазин. Помещение будет использоваться под автомагазин. Арендуемая площадь помещения составляет 161, 2 кв. м (т. 2 л.д. 14). Договор действует с момента его подписания в течение 11 месяцев (т. 2 л.д. 16).

16.04.2015 г. между истцом и ответчиком заключен договора аренды, согласно которому истец (арендодатель) обязуется предоставить ответчику (арендатору) за плату во временное пользование, а ответчик (арендатор) обязуется принять нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с целью использования под автомагазин. Помещение будет использоваться под автомагазин. Арендуемая площадь помещения составляет 161, 2 кв. м (т. 2 л.д. 21). Договор действует с момента его подписания в течение 11 месяцев (т. 2 л.д. 23).

16.03.2016 г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды, согласно которому истец (арендодатель) обязуется предоставить ответчику (арендатору) за плату во временное пользование, а ответчик (арендатор) обязуется принять нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с целью использования под автомагазин. Помещение будет использоваться под автомагазин. Арендуемая площадь помещения составляет 161, 2 кв. м (т. 1 л.д. 9). Срок действия договора - в течение 11 месяцев с момента подписания договора (т. 1 л.д. 11).

Судом установлено, что 26.11.2015 г. между истцом и ООО «Роса» (третье лицо, арендатор) заключен договор аренды, согласно которому арендатор принимает в пользование нежилое помещение, площадью 73, 8 кв. м (учетный номер части 72:23:0427002:1599/1), расположенное на первом этаже одноэтажного нежилого здания, по адресу: 

<

...> (т. 2 л.д. 28). 

Анализ представленного истцом в материалы дела Приложения к договору от 26.11.2015 г. и Приложения к договорам аренды, заключенных с 2012 г. по 2016 г. между истцом и ответчиком, суд приходит к выводу, что помещения, переданные истцом ответчику и третьему лицу по делу- ООО «Роса» являются смежными, самостоятельными помещениями, расположенными на первом этаже здания (т. 2 л.д. 12, 34). Довод ответчика не обоснован.

Судом установлено, что с 24.06.2016 г., т.е. после заключения договора аренды от 16.03.2016 г., нежилое здание, площадью 1 072, 3 кв. м, кадастровый номер: 72:23:0427002:1599, расположенное по адресу: 

<

...>, передано по договору купли- продажи в собственность  ФИО3 (третье лицо по делу) (т. 1 л.д. 15).

24.06.2016 г. между истцом (агент) и третьим лицом - ФИО3 (принципал) заключен агентский договор, согласно которому принципал поручает, а агент принимает на себя обязательство совершать от своего имени и за свой счет юридические и фактические действия, связанные со сдачей имущества принципала в аренду третьим лицам и другие действия, направленные на управление данным объектом.

Агент вправе от своего имени заключать договор аренды следующего недвижимого имущества: нежилое здание (магазин, склад), назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 1072, 3 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, городской округ 

<

...> (т. 1 л.д. 16).

Согласно п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Согласно п. 1.2 договора от 24.06.2016 г. в случае причинения ущерба имуществу, агент (истец) принимает меры по взысканию с арендодателя денежных средств на возмещение причиненного ущерба, в том числе в судебном порядке (т. 1 л.д. 16).

Таким образом, требование о возмещении ущерба, причиненного нежилому помещению, расположенному по адресу: 

<

...>, и принадлежащему на праве собственности третьему лицу - ФИО3 заявлено истцом (агентом) правомерно, исковое заявление подписано уполномоченным лицом (т. 1 л.д. 6, 16). Ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без движения (т. 1 л.д. 138) удовлетворению не подлежит как не обоснованное.

Письмом от 22.03.2017 г. ответчик проинформировал истца о расторжении договора аренды помещения от 16.03.2016 г. (т. 1 л.д. 18).

10.05.2017 г. между истцом и ответчиком подписан акт возврата ответчиком истцу арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 161, 2 кв. м. 

Акт приема- передачи помещения подписан с учетом акта осмотра от 10.05.2017 г., в котором зафиксированы причиненные нежилому помещению в период действия договоров аренды повреждения (т. 1 л.д. 23).

С целью определения стоимости работ и материалов, необходимых для приведения нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, в пригодное для дальнейшего использования состояние, истцом заключен договор возмездного оказания услуг по оценке от 10.05.2017 г. № 74/17 с ООО «Центр экономического содействия». 

Согласно отчету об оценке от 10.05.2017 г. № 497/17 рыночная стоимость права требования на возмещение убытков по состоянию на дату оценки составила 539 000 руб. (т. 1 л.д. 24, 47).

Истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил возместить убытки в размере 539 000 руб., а также расходы на оценку (т. 1 л.д. 103-106). Ответчик требования истца оставил без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Возмещение убытков как мера ответственности применимо в рамках гражданско-правового договорного обязательства либо в качестве деликтной ответственности (из причинения вреда при отсутствии договорного обязательства).

В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как указано в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее- постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. 

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 (постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 г. № 7), разъяснено, что должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. 

В соответствие со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Таким образом, основания возникновения обязательства по возмещению убытков, вытекающих из договора, включает в себя факт неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств стороной договора, наличие вины в неисполнении условий договора, факт наличия вреда у потерпевшей стороны, причинную связь между ненадлежащим исполнением договора и вредными последствиями. Кроме того, лицо, предъявляющее к взысканию убытки согласно ст. 15 ГК РФ должно доказать размер данных убытков.

Правоотношения сторон по договорам, заключенным в период с 25.06.2013 г. по  16.03.2016 г., регулируются нормами главы 34 ГК РФ - аренда.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 2.1 договора от 16.03.2016 г. помещение передается ответчику чистым, полностью освобожденным от не передаваемого ответчику имущества истца и третьих лиц (т. 1 л.д. 9).

В соответствии с п. 2.1 договора от 16.03.2016 г. между сторонами был оформлен акт приема- передачи от 15.03.2016 г., согласно которому ответчик подтвердил, что произвел осмотр передаваемого помещения и проверку исправности всего инженерно-технического оборудования и сетей, помещение передается без видимых недостатков, в пригодном для эксплуатации в соответствии со своим назначением и условиями договора аренды, состоянии (т. 1 л.д. 14).

Какие-либо недостатки передаваемого помещения в акте от 15.03.2016 г. ответчиком зафиксированы не были.

В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По правилам п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В п. 2.2.5 договора от 25.06.2012 г. сторонами согласовано, что ответчик обязан осуществлять текущий косметический ремонт помещения (т. 2 л.д. 2).

В п.п. 3.3.5 договоров от 17.06.2013 г., 17.05.2014 г., от 16.04.2015 г., от 16.03.2016 г. сторонами согласовано, что ответчик обязан своевременно и за счет собственных средств производить ежегодно текущий ремонт помещения. Самостоятельно и за свой счет поддерживать помещение в исправном и надлежащем состоянии в соответствии с требованиями санитарной гигиены и пожарной безопасности. Под текущим ремонтом стороны договорились понимать осуществление следующих действий: восстановление внешнего вида помещения до исходного состояния (т. 1 л.д. 10, т. 2 л.д. 8, 15, 22).

Понятие текущего ремонта раскрывается в п. 3.4 Постановления Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений».

В соответствии с названной нормой права под текущем ремонтом производственных зданий и сооружений следует понимать работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

Работы, относящиеся к капитальному или текущему ремонту, определены также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170 (далее - Правила). Данными Правилами предусмотрен примерный перечень работ, производимых при капитальном или текущем ремонте жилищного фонда (Приложения № 7 и № 8).

В соответствии с Разделом II и Приложением № 7 Правил текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. К текущему ремонту отнесены герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов. Частичная смена отдельных элементов перекрытий; заделка швов и трещин; укрепление и окраска. Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

Следовательно, текущий ремонт - это ремонт, который предупреждает преждевременный износ объекта. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.

Под износом понимается процесс постепенной и ожидаемой потери любым искусственно созданным объектом своих функциональных качеств, связанный с его эксплуатацией, а под нормальным износом понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению. Механические повреждения не охватываются понятием «нормальный износ»

Арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, то есть не допускать его ухудшения. Последнее означает выполнение арендатором всех предписаний о порядке пользования имуществом и его хранения, устранение ухудшений, обусловленных нормальным процессом пользования имуществом и не требующих капитального ремонта.

Доказательств проведения ответчиком в период пользования нежилым помещением по договорам от 25.06.2012 г., от 17.06.2013 г., 17.05.2014 г., от 16.04.2015 г., от 16.03.2016 г. текущего ремонта и профилактических мероприятий, устранения мелких повреждений (неисправностей) в суд не представлено. 

В п. 2.2, 2.4 договора от 16.03.2016 г. сторонами согласовано, что в последний день срока аренды, а в случае досрочного расторжения договора - в последний день срока его действия ответчик обязан возвратить истцу помещение, а также документы и принадлежности, относящиеся к арендованному имуществу, по Акту приема-передачи, в том состоянии, в котором ответчик его получил, с учетом нормального износа и произведенных с согласия ответчика неотделимых улучшений (т. 1 л.д. 9).

В случае возврата ответчиком помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора (п. 2.2 договора), стороны фиксируют данные несоответствия в Акте приема-передачи и согласовывают сроки и способы устранения недостатков. В случае не устранения (несвоевременного устранения/отказа от устранения) ответчиком выявленных истцом недостатков, истец устраняет их своими силами или с привлечением третьих лиц, а ответчик обязуется возместить истцу все разумные и документально подтвержденные расходы, связанные с устранением данных недостатков (т. 1 л.д. 9). 

Из представленной истцом в материалы дела телеграммы от 03.05.2017 г. усматривается, что истец предлагал ответчику передать помещение по ул. Интернациональная, д. 117 в г. Тюмени истцу по акту с выполненным ремонтом в соответствии с условиями договора (т. 1 л.д. 19).

Письмом от 04.05.2017 г. ответчик предложил истцу назначить дату и время передачи помещения по адресу: 

<

...> (т. 2 л.д. 27).

Телеграммой от 05.05.2017 г. истец предложил ответчика прибыть для передачи помещения, расположенному по адресу: 

<

...>, по акту, а также с целью осмотра для проведения независимой оценки стоимости ущерба, причиненного помещению (т. 1 л.д. 21). 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что ответчик был уведомлен истцом не только о том, что 10.05.2017 г. состоится прем- передача помещение, но и осмотр нежилого помещения с целью последующей оценки стоимости причиненного ущерба, в связи с чем ответчик имел возможность прибыть на осмотр с лицом, обладающим специальными познаниями в данной области (оценщиком). Возражения ответчика в данной части судом не принимаются.

Как следует из акта осмотра от 10.05.2017 г., составленного в момент передачи нежилого помещения ответчиком истцу, при осмотре объекта аренды истцом установлены следующие повреждения  (т. 1 л.д. 50):

- торговый зал (помещение по техническому паспорту -2): потолок (темные желтые пятна, местами деформация креплений, 1 светильник деформирован, выпал из крепления); стены (темные желтые пятна, надрезы, отклеивание, следы плесени, многочисленные отверстия, на столбе многочисленные повреждения, пятна, отверстия); откосы (вздутие, многочисленное отслоение, желтый налет, следы плесени, пластиковые оконные рамы загрязнены, повреждения на пластиковой входной двери); пол (сколы, местами деформация);

- подсобное помещение (помещение по техническому паспорту -3): потолок (местами желтые пятна); стены (темные пятна); откосы (темные пятна);

- подсобное помещение (помещение по техническому паспорту -4): потолок (темные пятна не многочисленные); стены (отслоение, многочисленные отверстия, темные пятна);

- подсобное помещение (помещение по техническому паспорту -7): потолок (темные пятна); стены (отклеивание, многочисленные отверстия, темные пятна); откосы (темные пятна); пол (многочисленные сколы, деформация);

- подсобное помещение (помещение по техническому паспорту -1): потолок (темные пятна); стены (отклеивание, следы плесени, многочисленные отверстия); откосы (темные пятна, отверстия от креплений); пол (сколы, деформация);

- входная группа, внешний фасад: стены (отверстия от рекламного баннера), откосы (отслоение, пятна); пол (сколы, частичная деформация).

В акте от 10.05.2017 г. также зафиксировано поврежденное имущество: межкомнатная дверь (3 шт.) - темные пятна, повреждения облицовочного слоя (размер 80*200), входная металлическая дверь (1 шт.) - следы коррозии, сколы (т. 1 л.д. 50, т. 2 л.д. 124).

Оценив зафиксированные в акте осмотра от 10.05.2017 г. повреждения спорного нежилого помещения, суд приходит к выводу, что выявленные повреждения выходят за рамки нормального износа, является следствием эксплуатации помещения без текущего ремонта, т.е. без систематического и своевременного проведения работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранения возникающих повреждений и неисправностей.

Таким образом, ответчик обязан возместить истцу стоимость текущего ремонта спорного нежилого помещения, исходя из повреждений, зафиксированных в акте от 10.05.2017 г.

Истцом в обоснование размера восстановительного ремонта помещения представлен отчет об оценке рыночной стоимости права требования на возмещение убытков от 10.05.2017 г. № 497/17 (т. 1 л.д. 24). 

Согласно отчету об оценке от 10.05.2017 г. № 497/17 стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения составляет 539 000 руб.

С целью определения размера восстановительного ремонта спорного нежилого повреждения судом по ходатайству ответчика назначена экспертиза, результаты которой оформлены в виде заключения № А-067 от 31.05.2019 г. (т. 4 л.д. 1).

Согласно заключению судебной экспертизы № А-067 от 31.05.2019 г. стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения общей площадью 161,2 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, исходя из повреждений, зафиксированных в акте осмотра от 10.05.2017 г. составляет: 369 000 руб. - без учета износа, 332 000 руб. - с учетом износа (т. 4 л.д. 17).

Истец, возражая против стоимости восстановительного ремонта, определенной по результатам судебной экспертизы, указывает, что экспертом не учтен ряд повреждений. В частности, экспертом не учтены повреждения и не определена стоимость восстановительного ремонта опоры (колонны) в торговом зале (помещение № 2 согласно акта от 10.05.2017 г.) и повреждения плитки в помещении № 7.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленный истцом отчет об оценке от 10.05.2017 г. № 497/17 и заключение судебной экспертизы № А-067 от 31.05.2019 г., суд приходит к следующему.

Как следует из акта осмотра от 10.05.2017 г., составленного в момент передачи нежилого помещения ответчиком истцу, при осмотре объекта аренды истцом установлены следующие повреждения помещения № 2:

- торговый зал (помещение по техническому паспорту -2): потолок (темные желтые пятна, местами деформация креплений, 1 светильник деформирован, выпал из крепления); стены (темные желтые пятна, надрезы, отклеивание, следы плесени, многочисленные отверстия, на столбе многочисленные повреждения, пятна, отверстия); откосы (вздутие, многочисленное отслоение, желтый налет, следы плесени, пластиковые оконные рамы загрязнены, повреждения на пластиковой входной двери); пол (сколы, местами деформация).

Ответчик подписал акт от 10.05.2017 г. с возражениями, указав следующее: «С описанием помещения № 4: касательно пола состояние плитки без сколов. Состояние межкомнатных дверей удовлетворительное без видимых повреждений. На входной двери пластиковой имеется два небольших повреждения, в целом дверь в удовлетворительном состоянии. Помещение № 3: стены, плитка без видимых повреждений, состояние удовлетворительное. Столб в помещении № 2 без видимых повреждений, запачканные стены столба требуется только покрасить. Деформации пола/плитки нет по всему помещению, имеются в торговом зале (помещение № 2) сколы возле входа в помещение (т. 1 л.д. 50, т. 2 л.д. 124). 

При этом суд отмечает, что при фиксации повреждений отделки помещений сам истец не указал на повреждение колонны (столба) в торговом зале (зале № 2), т.е. не посчитал, что данная колонна требует ремонта.

Согласно Дефектной ведомости, составленной экспертом-оценщиком 10.05.2017 г., и являющейся Приложением № 2 к отчету об оценке рыночной стоимости права требования на возмещение убытков от 10.05.2017 г. № 497/17, требовалось проведение следующих работ:

1. Торговый зал (2)

Потолок:

- снятие потолочных плит Армстронг на площади 20 кв. м;

- демонтаж креплений на площади 20 кв. м;

- обработка антибактериальным средством 20 кв. м;

- устройство креплений на площади 20 кв. м;

- устройство потолочных плит на площади 20 кв. м;

- монтаж светильника 1 шт.;

Стены:

- расчистка стен от обоев на площади 116, 4 кв. м;

- расчистка стен от отделочного слоя на площади 116, 4 кв. м;

- обработка антибактериальным средством 116, 4 кв. м;

- устройство грунтовки, шпатлевки на площади 116, 4 кв. м;

- устройство обоев на площади 116,4 кв. м;

Откосы:

- расчистка от отделочного слоя на площади 5 кв. м;

- обработка антибактериальным средством 5 кв. м;

- устройство грунтовки, шпатлевки, краски на площади 5 кв. м;

- демонтаж/монтаж пластиковой двери 1 шт.

Пол:

- демонтаж плитки на площади 123,4 кв. м;

- обработка антибактериальным средством пола 123,4 кв. м;

- устройство плитки на площади 123,4 кв. м;

Таким образом, дефектная ведомость, составленная экспертом-оценщиком 10.05.2017 г., также не содержит позиции о необходимости ремонта колонны торгового зала.

Согласно заключению судебной экспертизы от 31.05.2019 г. № А-067 с учетом зафиксированных в акте осмотра от 10.05.2017 г. повреждений требовалось проведение следующих ремонтно-восстановительных работ:

Торговый зал, общая площадь 123, 4 кв. м, стоимость работ составила 100 257 руб.:

- разборка потолка «Армстронг» на площади 20 кв. м,

- монтаж потолка «Армстронг» на площади 20 кв. м,

- монтаж светильника 1 шт.,

- очистка стен от обоев на площади 114, 33 кв. м,

- грунтование (антисептирование) стен на площади 114, 33 кв. м,

- оклейка стен обоями на площади 114, 33 кв. м,

- очистка откосов от шпатлевочного слоя на площади 5 кв. м,

- шпатлевка шлифовка откосов под покраску на площади 5 кв. м,

- окраска откосов на 2 раза на площади 5 кв. м,

- демонтаж плитки с пола на площади 123,4 кв. м,

- укладка плитки на пол на площади 123,4 кв. м,

Факт повреждения колонны торгового зала (помещения № 2) судебным экспертом не зафиксирован.

Таким образом, суд исходит из того, что при оценке стоимости восстановительного ремонта торгового зала (помещение № 2) оценщиком в досудебном порядке и судебными экспертами оценен равнозначный объем ремонтного воздействия на данное помещение. Довод истца в данной части судом не принимается.

Как следует из акта осмотра от 10.05.2017 г., составленного в момент передачи нежилого помещения ответчиком истцу, при осмотре объекта аренды истцом установлены следующие повреждения помещения № 7:

- подсобное помещение (помещение по техническому паспорту -7): потолок (темные пятна); стены (отклеивание, многочисленные отверстия, темные пятна); откосы (темные пятна); пол (многочисленные сколы, деформация).

Согласно Дефектной ведомости, составленной экспертом-оценщиком 10.05.2017 г., и являющейся Приложением № 2 к отчету об оценке рыночной стоимости права требования на возмещение убытков от 10.05.2017 г. № 497/17, требовалось проведение следующих работ:

Подсобное помещение (7)

Потолок:

- расчистка потолка от отделочного слоя на площади 14 кв. м;

- обработка антибактериальным средством 14 кв. м;

- устройство шпатлевки, грунтовки, окраски на площади 14 кв. м;

Стены:

- расчистка стен от обоев на площади 35,7 кв. м;

- расчистка стен от отделочного слоя ан площади 35,7 кв. м;

- обработка антибактериальным средством 35, 7 кв. м;

- устройство грунтовки, шпатлевки на площади 35,7 кв. м;

- устройство обоев на площади 35, 7 кв. м;  

Откосы:

- расчистка от отделочного слоя на площади 1,5 кв. м;

- обработка антибактериальным средством 1,5 кв. м;

- устройство грунтовки, шпатлевки, краски на площади 1,5 кв. м;

Пол:

- демонтаж плитки на площади 14 кв. м;

- обработка антибактериальным средством пола 14 кв. м;

- устройство плитки на площади 14 кв. м;

Согласно заключению судебной экспертизы от 31.05.2019 г. № А-067 с учетом зафиксированных в акте осмотра от 10.05.2017 г. повреждений требовалось проведение следующих ремонтно-восстановительных работ:

Помещение № 7, общая площадь 14,0 кв. м, стоимость работ составила 22 252, 80 руб.:

- демонтаж шпатлевочного слоя с потолка на площади 14 кв. м,

- грунтование (антисептирование) потолка на площади 14 кв. м,

- шпатлевание и шлифование потолка на площади 14 кв. м,

- покраска потолка в 2 слоя на площади 14 кв. м,

- очистка стен от обоев на площади 36, 334 кв. м,

- грунтование (антисептирование) стен на площади 36, 334 кв. м,

- оклейка стен обоями на площади 36, 334 кв. м,

- очистка откосов от шпатлевочного слоя на площади 1, 5 кв. м,

- шпатлевка шлифовка откосов под покраску на площади 1, 5 кв. м,

- окраска откосов на 2 раза на площади 1, 5 кв. м,

- демонтаж плитки с пола на площади 14 кв. м,

- укладка плитки на пол на площади 14 кв. м.

При сопоставлении фототаблиц, приложенных к отчету об оценке от 10.05.2017 г. № 497/17 и  заключению судебной экспертизы от 31.05.2019 г. № А-067, фиксирующих повреждение напольной плитки помещения № 7 (т. 1 л.д. 77, т. 4 л.д. 43), суд установил, что и оценщик в досудебном порядке,  и эксперты при проведении судебной экспертизы оценивали одни и те же повреждения напольного покрытия помещения № 7. Доводы истца в данной части суд считает необоснованными.

Согласно ст. 15 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее- ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ) оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

В целях реализации положений ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 256 утвержден федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 254 утвержден федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)». 

Пунктами 3, 8, 11 ФСО № 3 установлено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В соответствии с п . 13 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления повреждений подобного имущества.

И отчет об оценке рыночной стоимости от 10.05.2017 г. № 497/17, и заключение судебной экспертизы от 31.05.2019 г. № А-067 содержат анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов. В отчетах имеются ссылки на источники информации о ценах на работы и материалы, необходимые для ремонта нежилых помещений.

Между тем, из заключения от 31.05.2019 г. № А-067 усматривается, что судебными экспертами проведен более обширный анализ предложений на рынке строительных материалов и работ, позволивший экспертам сделать вывод о наличии на рынке города Тюмени более экономичных предложений в части стоимости работ и материалов, необходимых для восстановительного ремонта нежилого помещения истца.

Согласно п. 2, 3 ст. 393 ГК РФ возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

Поскольку в ходе рассмотрения дела истец указал, что восстановительный ремонт спорного нежилого помещения произведен им хозспособом непосредственно после передачи ответчиком помещения по акту от 10.05.2017 г., после чего данное помещение передано по договору аренды от 10.07.2017 г. № 5/ФМ-О ООО «Фирма Надежда» (третьему лицу по делу), суд считает необходимым определить стоимость восстановительного ремонта на момент фактического несения истцом соответствующих расходов, т.е. по состоянию на май 2017 г. 

Согласно заключению судебной экспертизы о 31.05.2019 г. № А-067 экспертом установлено, что не все повреждения, зафиксированные актом от 10.05.2017 г., устранены истцом при ремонте помещения. Так не произведен ремонт напольного покрытия в помещениях № 1 и № 7, не осуществлена замена межкомнатных дверей и входной двери, не отремонтирован фасад здания. При этом стоимость материалов и работ по восстановительному ремонту помещения в части невыполненных работ принята судебными экспертами исходя из средних цен, существующих на момент проведения экспертизы, что соответствует положению п. 3 ст. 393 ГК РФ.

Учитывая, что в соответствии со ст. 15 ГК РФ возмещению подлежат не только расходы, понесенные кредитором, но и расходы, которые неизбежно необходимо будет понести в будущем, принимая во внимание, что все последующие арендаторы истца не имеют в силу действующего законодательства обязанности по проведению восстановительного ремонта помещения в части повреждений, имеющихся в момент приемки помещения в аренду, суд считает, что на ответчике лежит обязанность по возмещению истцу стоимости восстановительного ремонта помещения и в части не произведенных к моменту рассмотрения дела по существу работ.

В соответствии с п . 13 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25, если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. 

На основании изложенного доводы ответчика о необходимости определения размера восстановительного ремонта с учетом износа помещения суд считает несостоятельными.

Таким образом, при определении стоимости восстановительного ремонта спорного нежилого помещения суд руководствуется заключением судебной экспертизы от 31.05.2019 г. № А-067.

На основании изложенного суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика 369 000 руб. в возмещение ущерба. В удовлетворении оставшейся части требований суд отказывает.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при обращении в суд, относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «АвтоТехКонтракт-74» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 369 000 руб. в возмещение ущерба и 9 433, 80 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, а всего 378 433, 80 руб.

В удовлетворении оставшейся части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный  апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в арбитражный суд Тюменской области.

 

Судья

 

Крюкова Л.А.