﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

25 июня 2020 года

Дело №

А56-58207/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего   Щуриновой  С.Ю.,   судей  Бобарыкиной  О.А.,  Кустова А.А., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «ЖК Маршал» Думшенковой Н.Я. (доверенность от 15.04.2019), от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «КВС-Комфорт» Григорьева И.В. (доверенность от 01.10.2019), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Жилищное агентство Калининского района Санкт-Петербурга» Соколовой Д.А. (доверенность от 21.01.2020), от общества с ограниченной ответственностью «Верона Менеджмент» Попадюшкиной А.В. (доверенность от 05.09.2019),

рассмотрев 22.06.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Калининского района Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2020 по делу № А56-58207/2019, 

 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «ЖК Маршал», адрес: 197110, Санкт-Петербург, ул. Глухая Зеленина, д. 2, лит. А, пом. 19Н, ОГРН 1187847037047, ИНН 7813299767 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к администрации Калининского района Санкт-Петербурга, адрес: 195009, Санкт-Петербург, Арсенальная наб., д. 13/1, ОГРН 1027802508271, ИНН 7804042349 (далее – Администрация) о признании открытого конкурса от 25.03.2019 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, пр. Металлистов, д. 117, стр. 1, недействительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «КВС-Комфорт», адрес: 195197, Санкт-Петербург, пр. Маршала Блюхера, д. 12, лит. Д, оф. 1, ОГРН 1177847095250, ИНН 7804592776 (далее – ООО «УК «КВС-Комфорт»), Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Жилищное агентство Калининского района Санкт-Петербурга», адрес: 195009, Санкт-Петербург, ул. Комсомола, д. 33, ОГРН 1037808052248, ИНН 7804070681 (далее – Агентство), общество с ограниченной ответственностью «Верона Менеджмент», адрес: 196066, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 183-185, лит. Б, пом. 170-Н, ОГРН 1057813000630, ИНН 7802339288 (далее – ООО «Верона Менеджмент»).

Решением суда от 24.10.2019, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2020, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, а также на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит вынесенные решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы указывает, что застройщик должен заключить договор управления многоквартирным домом на срок не более чем три месяца до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Открытый конкурс в отношении многоквартирного дома, только введенного в эксплуатацию, не может быть проведен по основаниям части 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее –  ЖК РФ), только в случае, если до проведения конкурса общим собранием собственников помещений, принявших помещения от застройщика по передаточному акту принято решение о выборе управляющей организации. При этом застройщик имеет право голосовать только за те помещения, которые он строил для себя и на которые не были заключены договоры долевого участия в строительстве.

Кроме того, при подготовке документации для проведения Конкурса, а также во время его проведения Администрация и Агентство не обладали сведениями о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома или лиц, принявших от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче по вопросу выбора способа управления.

Также судами сделан ошибочный вывод о нарушении процедуры проведения Конкурса. Процедура принятия решения общего собрания проведена с существенными нарушениями порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания, а само решение принято лицом, не уполномоченным на совершение подобных действий. Принятое решение от 10.02.2019 № 1/1 не может быть реализовано, а заключенный между ООО «Верона Менеджмент» и Обществом договор управления является недействительным.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Верона Менеджмент» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

Информация о принятии жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://fasszo.arbitr.ru.

В судебном заседании представители Агентства и ООО «УК «КВС-Комфорт» поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе Администрации, а представитель ООО «Верона Менеджмент» возражала против ее удовлетворения.

Администрация надлежаще извещена о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителя в суд не направила, в связи с чем жалоба рассмотрена в ее отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО «Верона Менеджмент» является застройщиком многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, пр. Металлистов, д. 117, стр. 1 (далее - МКД), который был введен в эксплуатацию 27.12.2018, что подтверждается разрешением на  ввод  объекта в эксплуатацию от 27.12.2018 № 78-04-35-2018.

В соответствии с пунктом 14 статьи 161 ЖК РФ между застройщиком и Обществом 28.12.2018 заключен договор № М117-У управления МКД. В этот же день МКД было передано управляющей компании для осуществления своих функций.

ООО «Верона Менеджмент» как правообладатель в отношении помещений МКД, не переданных по акту иным лицам, решением от 10.02.2019 № 1/1 выбрано способ управления МКД - управление управляющей организацией – Обществом, после чего между ними заключен договор управления МКД. На основании указанного договора Общество приступило к управлению домом.

В то же время Администрация 25.03.2019 провела конкурс по отбору управляющей организации для управления спорным МКД, по результатам которого выбрана управляющая компания ООО «КВС-Комфорт», с которой Администрацией заключен договор на управление МКД.

Считая проведение торгов незаконным, нарушающим действующее законодательство, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования, признав их обоснованным по праву.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Основной целью проведения конкурса по выбору управляющей организации является соблюдение прав собственников жилых помещений на благоприятные и безопасные условия проживания граждан. Данные условия должны быть обеспечены путем проведения конкурса, так как по результатам его проведения может быть определена управляющая компания, предложившая лучшие условия оказания услуг.

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Частью 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс.

В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, положениями статьи 161 ЖК РФ обязанность по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом возложена на органы местного самоуправления. Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности (части 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ), способ отбора управляющей организации (открытый конкурс), сроки исполнения установленной обязанности.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся (часть 8 статьи 161 ЖК РФ).

В силу пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Из содержания вышеуказанных норм права усматривается, что лица, поименованные в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, исполняют свою обязанность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг через организацию, управляющую многоквартирным домом на основании части 13 или части 14 статьи 161 ЖК РФ.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статья 161 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75  (далее – Правила  № 75), конкурс не проводится в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Согласно части 7 статьи 46 ЖК РФ в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.

В силу положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 153 ЖК РФ, статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» до передачи вновь построенного помещения иному лицу функции правообладателя помещения исполняет застройщик.

Каких-либо сведений о регистрации права собственности на помещения в спорном МКД за другими лицами материалы дела не содержат.

В материалах дела также отсутствуют сведения о передаче ООО «Верона Менеджмент» (застройщиком) помещений в спорном МКД в пользование иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче на момент принятия решения от 10.02.2019 № 1/1.

Судами установлено, что представленные в материалы дела доказательства подтверждают факт самостоятельного выбора правообладателем помещений в МКД способа управления и управляющей организации, которой является Общество.

При таких фактических обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что проведение Администрацией торгов по выбору управляющей организации в отношении МКД, правообладатель помещений в котором уже выразил свою волю и избрал управляющую организацию, является нарушением положений жилищного законодательства и существенным нарушением прав и законных интересов правообладателя помещений МКД, в связи с чем такие торги подлежат признанию недействительными. При этом неуведомление собственниками жилых помещений в МКД Администрации о выборе управляющей организации не может быть достаточным основанием для признания проведенных торгов законными.

Суды правильно указали, что при организации проведения конкурса Администрация для включения спорного МКД в конкурсную массу, должна была и могла проверить, приняты и реализованы ли решения о выборе способа управления этим МКД. Такая проверка была необходима Администрации как уполномоченному органу в целях соблюдения установленной публичной процедуры по отбору управляющей организации, а также прав и законных интересов правообладателей помещений и управляющей организации, выбранной ими для управления МКД. Однако, такой проверки Администрацией организовано не было.

В силу части 1 статьи 449 Гражданского кодекса российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Проведение спорного конкурса и определение иной управляющей организации влечет фактическую отмену решения правообладателей помещений, реализовавших свое право на определение способа управления, предоставленного им нормами жилищного законодательства. В связи с чем, своими действиями по проведению открытого конкурса Администрация создала реальную угрозу ущемления прав и законных интересов правообладателей помещений многоквартирных домов и выбранной ими управляющей организации – Общества.

Оценив представленные доказательства и доводы участвующих в деле лиц в совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу, что у Администрации обязанность по организации открытого конкурса по отбору управляющей организации спорного МКД не возникла, поскольку не было установлено факта отсутствия выбора и реализации способа управления указанным МКД, кроме того, в рассматриваемом случае Администрацией при проведении конкурса были нарушены требования Правил № 75, в связи с чем его результаты подлежат признанию недействительными.

Согласно пункту 22 Правил № 75 в состав конкурсной комиссии по проведению открытого конкурса должно входить не менее 5 человек, в том числе должностные лица органа местного самоуправления, являющегося организатором конкурса.

Суды установили, что распоряжением Администрации Калининского района Санкт-Петербурга от 19.07.2018 за № 395-Р полномочия организатора по проведению конкурса по отбору управляющих организаций возложены на Агентство. Должностные лица Администрации в составе конкурсной комиссии не состояли. Протокол № 3 оспариваемого конкурса утвержден председателем комиссии, который согласно указанному протоколу при проведении конкурса отсутствовал. Нарушение процедуры организации или проведения конкурса является самостоятельным основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенным по результатам такого конкурса.

Доводы подателя жалобы, иное толкование им действующего законодательства Российской Федерации и иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Суды правильно применили нормы материального и процессуального права. В связи с этим кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2020 по делу № А56-58207/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации Калининского района Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

 

Председательствующий

С.Ю. Щуринова

Судьи

 

О.А. Бобарыкина

А.А. Кустов