АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

15 сентября 2022 года

Дело №

А56-94365/2020

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М.,                   Сергеевой И.В., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Самоцветы» ФИО1 (доверенность от 24.12.2021), от товарищества собственников жилья «Бронницкая 21» председателя правления ФИО2 (протокол от 25.01.2021 № 1/21),

рассмотрев 08.09.2022 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Самоцветы» и товарищества собственников жилья «Бронницкая 21» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.09.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2022 по делу № А56-94365/2020,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н,                                    ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к товариществу собственников жилья «Бронницкая 21», адрес: 190013, Санкт-Петербург, Бронницкая ул., д. 21, ОГРН 

<

***>,                  ИНН 

<

***> (далее – Товарищество), и обществу с ограниченной ответственностью «Самоцветы», 193149, Санкт-Петербург, Русановская 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании солидарно с Общества и Товарищества 231 123 руб.        65 коп. дохода от использования помещения за период с 15.04.2017 по 21.12.2017, 50 675 руб. 66 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.04.2017 по 06.07.2020, а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 07.07.2020 за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств по оплате неосновательного обогащения; о взыскании с Товарищества 276 343 руб.                       13 коп. неосновательного обогащения за период с 22.12.2017 по 11.10.2018,                         43 593 руб. 14 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 22.12.2017 по 06.07.2020, а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 07.07.2020 за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств по оплате неосновательного обогащения; об обязании Товарищества освободить нежилое помещение 1-Н площадью 35,5 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001682:227, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Бронницкая ул., д. 21, лит. А.

Товарищество обратилось со встречным иском о признании указанного  нежилого помещения общедомовым имуществом; об исключении из реестра собственности Санкт-Петербурга общедомового имущества – упомянутого помещения с прекращением права собственности Санкт-Петербурга на общедомовое имущество с передачей в безвозмездное пользование Товариществу.

В суде первой инстанции Товариществом встречные исковые требования дополнены требованием о признании незаконным заключения Межведомственной комиссии по выявлению объектов государственной собственности Санкт-Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях                  (далее – Межведомственная комиссия), от 25.06.2020 о невозможности отнесения помещения к общему имуществу многоквартирного дома. 

Определением суда от 16.06.2021 указанные дополнения были приняты. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 7, лит. А, пом. 2-Н, 5-Н, 7-Н, 10-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет по контролю), и Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Жилищное агентство Адмиралтейского района Санкт-Петербурга», адрес: 190000, Санкт-Петербург, наб. канала ФИО3, д. 83, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Агентство). 

Решением суда от 05.09.2021 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 30.05.2022 решение оставлено без изменения. 

Общество в кассационной жалобе, считая обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права, просит их отменить в части удовлетворения требований заявленных к Обществу, в обжалуемой части дело направить на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, поскольку доводы Общества о его добросовестности, как арендатора, не были должным образом проверены и исследованы, в том числе применительно к моменту осведомленности о ненадлежащем арендодателе, выводы о солидарной ответственности Общества и Товарищества сделаны судами при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела. Подробно доводы изложены в самой жалобе. 

Не согласившись с указанным решением, Товарищество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт, которым встречный иск удовлетворить, в иске Комитета – отказать. Подробно позиция заявителя приведена в кассационной жалобе.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители Товарищества и Общества поддержали доводы своих кассационных жалоб.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) 28.04.2017 зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 1-Н с кадастровым номером 78:32:0001682:227, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Бронницкая ул., д. 21 лит. А.

Сотрудниками Комитета по контролю проведен осмотр помещения, результаты которого отражены в акте обследования от 17.10.2017. 

Согласно акту обследования от 17.10.2017 при осмотре помещения установлено, что на момент обследования помещение используется под офис председателя Товарищества и офис-магазин «Самоцветы». Данное обстоятельство присутствовавшим при проведении осмотра заместителем генерального директора Общества не оспаривалось, подтверждено председателем Правления Товарищества (отражено в акте осмотра). 

При проведении обследования представителями Комитета по контролю также была получена информация о том, что помещение используется Обществом на основании договора аренды от 15.04.2017 № 1-АБ-17, арендодателем по которому выступает Товарищество, к акту обследования приложены копии первой и последней страницы указанного договора. 

Согласно акту обследования помещения от 01.11.2017, составленному Комитетом по контролю, помещение продолжает использоваться под офис председателя Товарищества и офис-магазин Общества. По имеющейся в Комитете информации по состоянию на 22.12.2017 помещение было освобождено Обществом. 

Согласно акту от 01.02.2018, составленному по результатам осмотра представителями Агентства в присутствии председателя Товарищества, помещение используется председателем Товарищества для приема граждан, ключ находится у председателя Товарищества. 

Из акта обследования помещения от 11.10.2018, составленного Комитетом по контролю, следует, что помещение продолжает использоваться под офис Товариществом. 

Ссылаясь на то, что решений о передаче Товариществу прав владения, пользования и/или распоряжения помещением собственником – Санкт-Петербургом в лице уполномоченного органа не принималось, использование помещения и его передача Обществу по договору аренды осуществлены Товариществом в отсутствие каких-либо законных оснований, Комитет направил в адрес Общества и Товарищества претензию от 06.07.2020 с требованием оплаты задолженности за фактическое пользование помещением и процентов за пользование чужими денежными средствами, оставление без удовлетворения которой послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с первоначальным иском. 

В свою очередь, Товарищество обратилось в суд со встречным иском о признании нежилого помещения 1-Н общедомовым имуществом; об исключении из реестра собственности Санкт-Петербурга общедомового имущества – нежилого помещения 1-Н с прекращением права собственности Санкт-Петербурга на общедомовое имущество – спорное помещение с передачей в безвозмездное пользование Товариществу; признании незаконным заключение Межведомственной комиссии от 25.06.2020 о невозможности отнесения помещения к общему имуществу многоквартирного дома.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции удовлетворил первоначальные исковые требования, однако не нашел оснований для удовлетворения встречного иска в полном объеме.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции и оставила решение без изменения. 

Судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации    (далее - ГК РФ) предусмотрено, что общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 № 489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 ЖК РФ. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09 и определении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 12.09.2011 № ВАС-10188/11 даны разъяснения, согласно которым правовой режим помещений, относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. При решении вопроса об отнесении имущества к общему следует определить, были ли на указанный момент спорные помещения сформированы для самостоятельного использования. 

Согласно правовой позиции, сформулированной в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 13391/09, правовой режим помещений как относящихся так и не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться с учетом следующего: если по состоянию на момент приватизации первой квартиры помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность как общее имущество дома. 

В материалы дела представлена справка ПИБ Центрального района, из которой следует, что по данным текущей инвентаризации на 1977 год спорное помещение было учтено со следующими характеристиками: назначение объекта: нежилое; использование объекта: технический участок; оборудование в объекте, предназначенное для обслуживания дома: отсутствует. 

С аналогичными характеристиками помещение 1-Н было учтено по данным текущей инвентаризации на 2003 год. 

Таким образом, спорное нежилое помещение было учтено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами на момент приватизации первой квартиры жилого дома.

Как учтено судами, представленное Товариществом заключение специалистов от 19.10.2020 № 28 составлено через 18 лет после приватизации первой квартиры в многоквартирном доме.

При этом согласно указанному заключению в спорном помещении расположены транзитные (магистральные) коммуникации, что не свидетельствует об отнесении его к общему имуществу собственников многоквартирном доме.

Кроме того, спорное нежилое помещение было закреплено на праве оперативного управления за Агентством на основании распоряжения Комитета по управлению государственным имуществом Санкт-Петербурга от 07.08.1997 № 823-р; в фактическое пользование Товариществу передано по акту от 01.03.2017 обществом с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис Адмиралтейского района». 

С учетом указанных обстоятельств Межведомственной комиссией 25.06.2020 был рассмотрен имущественно-правовой статус спорного нежилого помещения, по результатам принято решение о невозможности его отнесения к общедомовому имуществу многоквартирного дома во внесудебном порядке.

Учитывая изложенное, у судов обеих инстанций отсутствовали основания для удовлетворения заявленного Товариществом встречного иска в полном объеме. 

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь. 

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду. 

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ). 

Удовлетворение иска, основанного на положениях статьи 303 ГК РФ, в отличие от правил пункта 2 статьи 1102 того же Кодекса, зависит от добросовестности поведения приобретателя, арендодателя и арендатора имущества. Лицо, распорядившееся чужим имуществом, и лицо, получившее от него имущество, считаются добросовестным, если они не знали и не могли знать об отсутствии у первого лица правомочий по распоряжению вещью. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные и недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Презумпция добросовестности субъектов гражданских правоотношений также предполагает, что бремя доказывания обратного лежит на той стороне, которая заявляет о недобросовестности этих действий.

В силу приведенных норм при рассмотрении требования собственника имущества, которое было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании с арендодателя и арендатора доходов в порядке статьи 303 ГК РФ суду на основании представленных доказательств необходимо установить, действовали ли эти лица недобросовестно, то есть знали или должны были знать о том, что их владение, распоряжение имуществом незаконно, возможность извлечения дохода и его размер от использования ответчиками неосновательно приобретенного имущества.

При рассмотрении настоящего дела суды исследовали вопросы, касающиеся добросовестности в действиях арендодателя и арендатора.

Как установлено судами, Товарищество в момент передачи помещения Обществу не обладало правом распоряжения помещением, тогда как данный факт был известен ему еще с 2016 года (вело переписку с Комитетом по вопросу предоставления помещения в безвозмездное пользование Товариществу). Следовательно, заключая с Обществом договор аренды, как правильно указали суды, Товарищество действовало недобросовестно.

Также суды учли, что Общество, в свою очередь, не убедившись при заключении договора аренды в наличии у Товарищества правомочий распоряжаться помещением, действовало неразумно, без необходимой и достаточной в данной ситуации степени осмотрительности, а узнав об отсутствии у Товарищества прав на помещение и продолжая им пользоваться, действовало недобросовестно. Общество, заключая договор аренды, должно  было знать об отсутствии у Товарищества правомочий на сдачу помещения участка в аренду, исходя из сведений государственного реестра прав на недвижимое имущество об отсутствии регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на спорное помещение, о регистрации 28.04.2017 права собственности Санкт-Петербурга. В самом договоре аренды не указано на наличие правоустанавливающих документов у арендодателя, притом, что арендатор до заключения договора имел возможность их запросить.

Суды, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ, установив, что спорное помещение 1-Н, являющееся собственностью Санкт-Петербурга, находилось в фактическом владении Товарищества и Общества и использовалось ими в течение периода, указанного в иске, правомерно удовлетворили требования Комитета об обязании освободить помещение и о взыскании с Товарищества и Общества платы за фактическое использование помещением в течение соответствующего периода и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Представленный Комитетом расчет дохода, неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами судами проверен, признан правильным и не оспорен ответчиками. 

При этом судами учтено, что ежемесячная арендная плата состояла из 35 000 руб., используемых арендатором на проведение ремонта  помещения, и 10 000 руб. – суммы коммунальных и эксплуатационных расходов. При определении взыскиваемой суммы Комитет руководствовался Законом Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург». Размер арендной платы по расчету Комитета меньше, чем сумма арендной платы по договору между ответчиками.

Оснований для иных выводов у суда округа не имеется. 

В целом доводы подателей жалоб касаются доказательственной стороны спора. Обстоятельства, приведенные в кассационных жалобах, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы, изложенные в апелляционных жалобах, и получили правильную правовую оценку. Вместе с тем переоценка фактических обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, и сделанных на их основании выводов в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.09.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2022 по делу № А56-94365/2020 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Самоцветы» и товарищества собственников жилья «Бронницкая 21» – без удовлетворения. 

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева