﻿Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-9810/2021

15 ноября 2021 года

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения оглашена 08 ноября 2021 г.

Решение изготовлено в полном объеме 15 ноября 2021 г.

 

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Дроздова А.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем Жаровских Н.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Мегиона к жилищно-строительному кооперативу "Наш дом-Сибирь" о взыскании задолженности,

при участии представителя ответчика (в режиме онлайн-заседания): Чурсина Е.В., доверенность от 17.08.2021,

у с т а н о в и л:

в арбитражный суд поступило исковое заявление администрации города Мегиона (далее – истец, администрация) к  жилищно-строительному кооперативу "Наш дом-Сибирь" (далее – ответчик, кооператив) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.12.2013 № 345 за период с 01.01.2018 по 31.03.2021 в сумме 586 343 руб. 44 коп., пени за период с 10.07.2014 по 16.06.2021 в сумме 90 747 руб. 72 коп., а всего, 677 091 руб. 16 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязанностей по внесению арендных платежей.

Возражая против заявленных требований, ответчик просил суд применить последствия пропуска срока исковой давности к требованиям, возникшим ранее 01.01.2018, а также указал на необоснованное непринятие в счет оплаты по договору аренды платежей, содержащих в платежных реквизитах сведения о периоде, за который вносится плата – 2018 год. С учетом данный обстоятельств. а также необходимости применения коэффициента строительства при расчете арендной платы за 2018 года показателя «1», задолженность по арендным платежам и пени отсутствует.

Представитель ответчика в судебном заседании позицию подтвердил. до начала судебного заседания от ответчика поступил подробный расчет с учетом заявленных возражений, который судом приобщен к материалам дела.

Ответчик о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, явку представителя не обеспечил, заседание проведено в его отсутствие по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между сторонами 13.12.2013 заключен договор аренды земельного участка № 345, в соответствии с которым кооперативу предоставлен в пользование земельный участок с кадастровым номером 86:19:0020403:4 площадью 59 076 кв.м. под строительство индивидуальных жилых домов (л.д.20-27).

Срок договора установлен до 31.12.2020, а дополнительным соглашением от 26.10.2020 изменен до 31.12.2023 (л.д.28).

Согласно пункту 3.3. договора арендная плата вносится арендодателем путем перечисления денежных средств в безналичном порядке ежеквартально в срок до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а за четвертый квартал – до 10 числа последнего месяца года.

Пунктом 3.8 договора предусмотрено начисление неустойки за нарушение срока внесения арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, а также в связи с изменением коэффициента строительства администрацией в адрес кооператива направлялись

Письмом от 01.11.2018 администрацией в адрес кооператива был направлен расчет арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.12.2018 (л.д.38).

Письмом от 01.04.2019 администрацией в адрес кооператива был направлен перерасчет арендной платы по договору за период с 01.01.2018 по 31.12.2018, а также расчет арендной платы на 2019 год (л.д.38).

Письмом от 13.04.2021 администрацией кооперативу направлен расчет арендной платы за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 (л.д.41).

По мнению администрации кооператив несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату в связи с чем образовалась задолженность и была начислена неустойка, в связи с чем направлена претензия для урегулирования спора во внесудебном порядке, которая была оставлена без удовлетворения (л.д.23-32).

Поскольку задолженность добровольно ответчиком не погашена администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исходя из условий договора и фактических обстоятельств, правоотношения сторон следует квалифицировать как обязательства аренды земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Принимая во внимание, что стороны согласовали все условия, являющиеся существенными для данного вида договоров, в том числе о предмете, суд признает его заключенным и применяет к правоотношениям сторон нормы законодательства об аренде (параграф 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)), общие положения об обязательствах (раздел 3 части 1 ГК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации, а также условия договора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендная плата). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчиком заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы, начиная с 01.01.2018.

В соответствии со статьёй 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Исковое заявление датировано 18.06.2021 и подано в суд 30.06.2021, т.е. в период 2 квартала 2021 года, следовательно, трехлетний срок исковой давности распространяется на требование об уплате арендных платежей за период 1 квартала 2018 года. В части требования о взыскании неустойки за период до 2 квартала 2018 года, т.е. с момента образования задолженности за 2 квартал 2018 года.

Ответчик в отзыве и пояснениях указал о необходимости определения периода уплаты арендных платежей не в соответствии с порядком, определенным сторонами в пункте 3.3 договора, а в соответствии с поступавшими от администрации письмами, содержащими расчеты арендной платы за тот или иной период.

Суд признает данную позицию ошибочной.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах», в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьёй 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Пунктом 20 постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 № 457-п «Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов» (далее – Постановление № 457, Постановление) определено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы, пеня за нарушение сроков внесения арендной платы устанавливаются в договоре аренды земельного участка.

Пунктом 21 Постановления № 457 установлено, что в договоре аренды земельного участка указывается размер годовой арендной платы.

Согласно пункту 22 Постановления арендная плата за земельный участок, если иное не установлено настоящим Порядком, вносится арендатором путем перечисления денежных средств ежеквартально до 10-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом, при этом:

1) квартал считается равным трем календарным месяцам, отсчет кварталов ведется с начала календарного года;

2) ежеквартальный платеж за квартал, в котором земельный участок был передан арендатору, за исключением четвертого квартала, вносится до 10 числа первого месяца следующего квартала;

3) арендная плата за четвертый квартал календарного года вносится арендатором до 10 числа последнего месяца текущего календарного года;

4) арендная плата за квартал, в котором прекращается договор аренды, вносится не позднее дня прекращения договора аренды.

В силу пункта 26 Постановления, если иное не установлено настоящим Порядком, в договоре аренды земельного участка должно быть предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке на основании решения арендодателя в следующих случаях:

в связи с изменением Порядка;

в связи с изменением категории земель;

в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка;

в связи с изменением разрешенного использования земельного участка.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с пунктом 15 настоящего Порядка, может быть предусмотрено в договоре аренды земельного участка только в связи с изменением его кадастровой стоимости.

Уведомление арендатора об изменении размера арендной платы осуществляется способом, указанным в договоре аренды.

Согласно пункту 27 Постановления арендная плата в новом размере, установленная в соответствии с пунктом 26 Порядка, уплачивается с первого числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором произошли такие изменения, если иной срок не установлен Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Уровень инфляции применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за тем, в котором земельный участок передан в аренду (пункт 28 Постановления № 457).

Приведенные положения законодательства позволяют заключить вывод, что в рассматриваемом деле при заключении сторонами договора аренды был конкретно определен ежеквартальный порядок внесения арендных платежей, что следует, как из текста самого договора аренды, фактически воспроизводящего положения пунктов 22, 26 Постановления № 457, а также приложения № 1 к договору.

Довод ответчика о невозможности исполнения договора аренды в связи с отсутствием в договоре указания на то, что платежи вносятся равными по сумме платежами, суд признает несостоятельным, поскольку, с одной стороны, договор содержит условие на внесение арендной платы четырьмя платежами (за каждый из кварталов года), с другой стороны, исчисление ежеквартального платежа путем определения соответствующей суммы делением годовой арендной платы на четыре равные части является давно сложившейся и общеизвестной практикой исполнения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или право государственной собственности на которые не разграничена.

Таким образом, арендная плата в соответствии с условиями договора подлежала внесению ответчиком ежеквартально равными платежами.

При этом в случае изменения арендной платы в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка – с момента соответствующих изменений.

При определении размера арендной платы, подлежащей уплате ответчиком суд также принимает во внимание следующее обстоятельство.

Решением от 18.04.2018 суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу № 3а-103/2018 положения Постановления № 457-п в части установления повышающего коэффициента строительства "2" (абзац пять пункта 7 Порядка определения размера арендной платы) признаны недействующими со дня вступления в законную силу решения суда.

Апелляционным определением от 03.10.2018 Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации № 69-АПГ-18-6 решение суда от 18.04.2018 оставлено без изменения.

Судебными инстанциями установлено несоблюдение принципа экономической обоснованности при принятии указанной нормы права о применении повышающего коэффициента строительства.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П указано, что последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из системы правового регулирования, поэтому арбитражный суд должен исходить из того, что нормативный правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, не может применяться в деле вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим.

Следовательно, применение абзаца пятого пункта 7 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением № 457, предусматривающего возможность применения коэффициента строительства равного «2», недопустимо не только с момента вступления решения суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу № 3а-103/2018 в законную силу, но и до этого времени.

С учетом вышеприведенных выводов, годовой размер арендной платы за 2018 год составлял 180 238 руб. 56 коп, а с учетом размера инфляции 4% - 187 448 руб. 10 коп., размер ежеквартального платежа – 46 862 руб. 02 коп.

Срок внесения платы за 2 квартал 2018  – 10.07.2018.

Срок внесения платы за 3 квартал 2018 – 10.10.2018.

Срок внесения платы за 4 квартал 2018 – 10.12.2018

Ответчиком внесены следующие платежи:

75 213 руб. 20 коп. - платежное поручение от 01.08.2018 № 28 (назначение платежа - по договору № 345 от 13.12.2013г. за 2018 год),

75 213 руб. 20 коп. - платежное поручение от 03.08.2018 № 29 (назначение платежа - по договору № 345 от 13.12.2013г. за 2018 год),

75 213 руб. 20 коп. - платежное поручение от 16.10.2018 № 45 (назначение платежа - по договору №345 от 13.12.2013г. за 2018 год).

За период с 11.07.2018 по 01.08.2018 (21 день) с учетом размера ежеквартального платежа - 46 862 руб. 02 коп., ставки рефинансирования – 7,25% подлежит начислению неустойка в размере 237 руб. 75 коп.

За период 2-4 квартала 2018 года размер арендной платы, подлежащей уплаты ответчиком составил – 140 586 руб. 06 коп.

Ответчиком уплачено – 225 639 руб. 60 коп.

Переплата по итогам 2018 года – 85 053 руб. 54 коп.

Арендная плата за 2019 год составила 195 508 руб. 36 коп. (187 448 руб. 10 коп. + 4,3% инфляции), ежеквартальный размер – 48 877 руб. 09 коп.

Внесено ответчиком - 187 989 рублей:

62 662 руб. 94 коп. - платежное поручение от 11.04.2019 № 11 (назначение платежа - по договору № 345 от 13.12.2013г. за 2019 год)

62 662 руб. 94 коп. - платежное поручение от 09.07.2019 № 31 (назначение платежа - по договору № 345 от 13.12.2013г. за 2019 год)

62 662 руб. 94 коп. - платежное поручение от 17.10.2019 № 34 (назначение платежа - по договору № 345 от 13.12.2013г. за 2019 год).

Основания для начисления неустойки в связи с наличием переплаты отсутствовали.

С учетом переплаты за 2018 год переплата на конец 2019 года составила: 77 534 руб. 18 коп.

Арендная плата за 2020 год составила:

за период с 01.01.2020 по 10.11.2020 - 201 373 руб. 61 коп. (с учетом инфляции 3%) / 365 * 315 = 173 788 руб. 18 коп.

за период с 11.11.2020 по 31.12.2020 – 24 540 руб. 95 коп. * 3% (размер инфляции) = 25 277 руб. 17 коп.

Всего за 2020 год – 199 065 руб. 35 коп.

Ответчиком оплачено:

62 662 руб. 94 коп. - платежное поручение от 08.04.2020 № 19 (назначение платежа - по договору № 345 от 13.12.2013г. за 2020 год),

1703 руб. 54 коп. - платежное поручение от 09.04.2020 № 22 (назначение платежа - по договору № 345 от 13.12.2013г. за 2020 год),

64 336 рублей 48 коп. - платежное поручение от 21.07.2020 № 38 (назначение платежа - по договору №345 от 13.12.2013г. за 2020 год)

С учетом переплаты за 2019 год переплата на конец 2020 года составила: 7 171 руб. 79 коп.

Арендная плата за 2021 год составила: 175 636 руб. 23 коп. +3% (инфляция 2020 г.) + 3,7% (инфляция 2021 г.) = 187 598 руб. 80 коп.

Арендная плата за 1 квартал 2021 г. – 46 899 руб. 70 коп.

С учетом имевшейся переплаты в размере 7 171 руб. 79 коп. задолженность по арендной плате у ответчика на 11.04.2021 составила: 39 727 руб. 91 коп.

Платежным поручением от 17.05.2021 № 10 ответчиком внесен платеж в сумме 56 252 руб. 21 коп. (назначение платежа - по договору № 345 от 13.12.2013г. за 2020 год).

Кроме того, платежным поручением № 11 от 17.05.2021 внесена плата за 2021 год в сумме 40 344 руб. 35 коп.

Следовательно, за период с 11.04.2021 по 17.05.2021 подлежат начислению пени на сумму 39 727 руб. 91 коп. в размере: 193 руб. 06 коп. (с 11 по 25 апреля ставка рефинансирования – 4,5%, количество дней- 15 дней, сумма – 73 руб. 41 коп.; с 26 апреля по 17 мая – 5%, количество дней – 22 дня, сумма – 119 руб. 65 коп.).

Переплата на 17.05.2021 года составила: 92 623 руб. 65 коп.

С учетом приведенных расчетов у ответчика отсутствует задолженность по арендным платежам за период с 2 квартала 2018 года по 1 квартал 2021 года.

Вместе с тем, на ту же дату у ответчика имелась задолженность по неустойке на общую сумму 430 руб. 81 коп.

При наличии переплаты по арендным платежам и задолженности по неустойке суд полагает возможным произвести зачет требований, в соответствии с которым за счет переплаты погашается задолженность по неустойке, в результате чего по состоянию на 17.05.2021 года у ответчика перед истцом имеется переплата по арендным платежам в размере 92 192 руб. 84 коп., что свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца по настоящему делу.

Руководствуясь статьями 67, 68, 71, 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления администрации г. Мегиона отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение одного месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан  усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                А.Н. Дроздов