АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-4599/2021

03 июня 2021 года

город Омск

Резолютивная часть решения оглашена 27.05.2021 

Полный текст решения изготовлен 03.06.2021

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Золотая Нива» (ИНН5520008189, ОГРН 

<

***>)

к Администрации Протопоповского сельского поселения Любинского муниципального района Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании ненормативного правового акта недействительным,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 15.03.2021 (сроком на 3 года), личность удостоверена паспортом,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 02.04.2020 (сроком на 1 год), личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Золотая Нива» (далее – заявитель, ООО «Золотая Нива», Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением (вх. от 19.03.2021 № 49876) о признании незаконным решения Администрации Протопоповского сельского поселения Любинского муниципального района Омской области (далее – заинтересованное лицо, Администрация), выразившегося в отказе заключить сроком на 49 лет договор аренды в отношении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером 55:11:14 06 02:79, общей площадью 1 000 093 кв.м, относящегося к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Омская область, Любинский район, в границах Протопоповского сельского поселения, 3 500 м северо-восточнее д. Кочки поле III/227.

В качестве способа защиты нарушенного права заявитель просил обязать Администрацию в течении 5 (пяти) календарных дней со дня вступления в силу решения Арбитражного суда Омской области направить в его адрес проект договора аренды испрашиваемого земельного участка. 

Определением Арбитражного суда Омской области от 24.03.2021 возбуждено производство по делу.

Кроме того, в производстве Арбитражного суда Омской области находится дело № А46-5362/2021, в рамках которого ООО «Золотая Нива» обратилось в арбитражный суд с заявлением (вх. от 30.03.2021 № 56925) о признании незаконным постановления Администрации от 02.03.2021 № 18-п «О проведении аукциона на право заключения договора аренды объектов недвижимости».

Протокольным определением суда от 22.04.2021 настоящее дело объединено с делом № А46-5362/2021 в одно производство для совместного рассмотрения за номером А46-4599/2021.

Как установлено судом, 25.01.2016 между заявителем (арендатор) и заинтересованным лицом (арендодатель) заключён договор аренды земельного участка № АЗ-1/2016, по условиям которого Администрация предоставляет, а ООО «Золотая Нива» принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:11:14 06 02:77, местоположение установлено относительно ориентира в границах Протопоповского сельского поселения, 3 750 м северо-восточнее д. Кочки, вид разрешённого использования: сельскохозяйственное производство в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, общей площадью 950 827 кв.м (пункт 1.1).

Кроме того, в тот же день 25.01.2016 сторонами заключён также договор аренды земельного участка № АЗ-2/2016, предметом которого является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:11:14 06 02:79, местоположение установлено относительно ориентира в границах Протопоповского сельского поселения, 3 500 м северо-восточнее д. Кочки, вид разрешённого использования: сельскохозяйственное производство, общей площадью 1 000 093 кв.м (пункт 1.1).

Сорк аренды участков пунктами 2.1 договоров установлен с 25.01.2016 по 25.01.2021.

В связи с истечением сроков действия договоров аренды, Общество на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) обратилось к Администрации в целях заключения новых договоров аренды этих же земельных участков сроком на 49 лет.

Уведомлениями от 12.02.2021 №№ 24 и 25 Администрация отказала в заключении новых договоров аренды по причине того, что ООО «Золотая Нива» неоднократно нарушало условия договоров, предусматривающие сроки внесения арендной платы, а также не исполняло принятую на себя обязанность вносить арендную плату в размере и на условиях, установленных договорами. 

02.03.2021 Администрацией принято постановление № 18-п «О проведении аукциона на право заключения договора аренды объектов недвижимости». Аукцион открыт по составу участников и по форме подачи заявок, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, из которых:

- лот № 1 – это земельный участок с кадастровым номером 55:11:14 06 02:77. Срок аренды 5 лет. Минимальный размер арендной платы согласно отчёту «Об определении рыночной величины арендной платы на право пользования земельным участком кадастровый номер 55:11:14 06 02:77» от 05.11.2020 № 1152/2020 составляет 171 000 руб. в год. Сумма задатка – 20% от минимального размера арендной платы – 34 200 руб. Шаг аукциона – 5% от минимального размера арендной платы – 8 550 руб. Ограничения использования земельного участка: не зарегистрировано;

- лот № 2 – это земельный участок с кадастровым номером 55:11:14 06 02:79. Срок аренды 5 лет. Минимальный размер арендной платы согласно отчёту «Об определении рыночной величины арендной платы на право пользования земельным участком кадастровый номер 55:11:14 06 02:79» от 05.11.2020 № 1153/2020 составляет 180 000 руб. в год. Сумма задатка – 20% от минимального размера арендной платы – 36 000 руб. Шаг аукциона – 5% от минимального размера арендной платы – 9 000 руб. Ограничения использования земельного участка: не зарегистрировано.

Полагая, что действия Администрации, выразившееся в ответе 12.02.2021 № 25 и принятии постановления от 02.03.2021 № 18-п, нарушают права и законные интересы, создают препятствия для осуществления предпринимательской деятельности, ООО «Золотая Нива» обратилось в арбитражный суд с изложенными выше требованиями.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В силу пункта 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), пунктом 1 статьи 10 которого определено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ЗК РФ.

В пункте 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ отдельно указано, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ допускается заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, земельного участка, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Пунктами 1, 2 статьи 39.17 ЗК РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 ЗК РФ.

Как указывалось выше, срок действия договоров аренды установлен с 25.01.2016 по 25.01.2021.

ООО «Золотая Нива» полагает, что поскольку оно продолжило пользоваться земельным участком с кадастровым номером 55:11:14 06 02:79 после истечения срока договора (25.01.2021) при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610 ГК РФ).

Администрация указала на несогласие с данными доводами и настаивала на невозможности применения положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ ввиду истечения срока действия договора.

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ установлено, что договор признаётся действующим до определённого в нём момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечёт прекращение обязательств сторон по данному договору.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610 ГК РФ).

С учётом разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», статье 10 Закона № 101-ФЗ и статье 34 ЗК РФ, заключённый с Обществом договор аренды мог быть возобновлён на неопределённый срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора (статья 431 ГК РФ).

Содержание договора № АЗ-2/2016 прямо не устанавливает запрет на его пролонгацию.

Вместе с тем, пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусматривает дополнительные требования к заключению договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, в силу подпункта 31 упомянутой нормы проведение торгов не требуется в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды такого земельного участка.

Общество обратилось к заинтересованному лицу за предоставлением земельного участка 22.01.2021, то есть до истечения срока его действия, установленного пунктом 2.1 (25.01.2021).

Однако, в ходе рассмотрения спора судом установлен факт нарушения заявителем законодательства при использовании земельного участка с кадастровым номером 55:11:14 06 02:79. 

Так, решением Арбитражного суда Омской области от 10.12.2020 по делу № А46-13479/2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2021, установлен факт несвоевременного внесения арендных платежей, к ООО «Золотая Нива» применены меры ответственности в виде пени по договору № АЗ-2/2016 в размере 60 089,76 руб.

При этом, как отражено в части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, по мнению суда, ООО «Золотая Нива» утрачивает своё преимущественное право на предоставление ему земельного участка с кадастровым номером 55:11:14 06 02:79 на праве аренды без проведения конкурентных процедур.

На основании пунктов 1, 4 статьи 447 ГК РФ договор может быть заключён путём проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Как следует из материалов дела, обращение с требованием о признании недействительным постановления Администрации от 02.03.2021 № 18-п «О проведении аукциона на право заключения договора аренды объектов недвижимости» заявитель обосновывал наличием нарушений его преимущественных прав на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Как указывалось выше, подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды такого земельного участка.

Исходя из буквального толкования названной нормы права, предоставление земельного участка без торгов обусловлено наличием ранее заключённого договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешённого использования; в случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов.

Между тем, как верно отмечено представителем Администрации, Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) установлен иной, отличный от статьи 621 ГК РФ, порядок заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнявшим своим обязанности, при этом все лица, заключившие ранее договор аренды по итогам конкурса (аукциона), имеют право на заключение такого договора на новый срок без проведения конкурса, аукциона, при условии надлежащего исполнения ими своих обязанностей, а также, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством.

Статьёй 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, согласно которым заключение договоров аренды в отношении государственного имущества, не закреплённого на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных названным законом случаев.

Частью 9 указанной статьи установлено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно части 10 этой же статьи арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

При возникновении у арендатора задолженности в рамках исполнения названного договора, арендодатель в силу положений Закона № 135-ФЗ, имеет право отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок.

В рассматриваемом случае, судом установлен факт нарушения ООО «Золотая Нива» договорных обязательств в части оплаты, с учётом установленной процедуры, оснований для признания требований заявителя обоснованными у суда не имеется.

Более того Администрация указала, что из-за указанных нарушений она была лишена возможности выполнять социальные обязательства перед населением, потому как доля доходной части бюджета поселения от сдачи в аренду земельных участков ООО «Золотая Нива», составляет более 78 % от всех поступлений. 

При этом заявитель не лишён права участия в конкурентной процедуре за право заключения договора аренды земельных участков.

Государственная пошлина распределена судом в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Принятые по делу обеспечительные меры в силу части 5 статьи 96 АПК РФ сохраняют своё действие до вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176, 201 АПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления отказать.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                И.Ю. Ширяй