Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-89860/21-176-646

22 сентября 2022 года

г.Москва

 

Полный текст решения изготовлен 22 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 августа 2022 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.  

при ведении протокола секретарем судебного заседания Трубайич Д.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Креонт» 

к ответчику: ФГУП «Росразмещение»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды

с учатием: от истца – неявка, уведомлен;

от ответчика – Косогова О.В. по дов. от 01.02.2022;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Креонт» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением об урегулировании разногласий, при заключении договора аренды объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 567,2 кв.м, расположенного в здании по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Октябрьская, д.12, изложив п.3.1. договора в следующей редакции: «Годовая арендная плата за указанное в п.1.1. договора имущество устанавливается в размере 714.762 рублей 00 копеек без НДС на основании отчета об оценке от 09.10.2020 №Р01-2020 «рыночной стоимости права пользования и владения на условиях договора аренды объектом недвижимости, расположенным по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Октябрьская, д. 12: - защитное сооружение гражданской обороны, назначение: нежилое помещение общей площадью 567,2кв.м., этаж расположения: подземный, кадастровый номер 25:228:020011:899, находящимся в хозяйственном ведении  ГУП «Росразмещение». Сумма ежемесячных платежей определяется как 1/12 размера годовой арендной платы и составляет 59.556 рублей 00 копеек с НДС. Обязанность по внесении арендной платы с НДС возникает у арендатора с даты подписания сторонами акта приема-передачи. Первое внесение арендное платы с НДС арендатор производит в течение пятнадцати дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи.».

Определением от 30.03.2022 арбитражное дело №А51-119/2021, возбужденное на основании вышеуказанного искового заявления было передано Арбитражным судом Приморского края по подсудности в Арбитражный суд города Москвы для дальнейшего рассмотрения, делу присвоен №А40-89860/21-176-646.

Истец в исковом заявлении ссылается на то, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» (далее по тексту также – Закон № 159-ФЗ) он имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений, при этом предложенная ответчиком редакция договора купли-продажи не соответствует действующему законодательству.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме со ссылкой на то, что ответчиком истцу для подписания был передан проект договора, отвечающий требованиям законодательства, и включающий в себя обязательные условия о предмете договора, на основании запроса ответчика в соответствии с ч.5 ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту также – Закон № 135-ФЗ) исследования. Ответчик полагает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя ответчика явившегося в судебное заседание, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению с учетом заключения эксперта ООО «Девэл» (ОГРН 1177746242794) Бородкина С.В. от 08.06.2022 № 0622.01 по результатам проведения судебной экспертизы по делу № А40-89860/21-176-646, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого помещения площадью 567,2кв.м., расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. октябрьская, 12, неа основании договора аренды от 01.10.2004 №409/04, заключенного с ФГУП «Росразмещение» сроком по 30.09.2019.

В силу п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, с учетом отсутствия возражений со стороны арендодателя после истечения установленного в договоре срока аренды договор был возобновлен на неопределенный срок.

Договор  может быть расторгнут как в одностороннем порядке так и по соглашению сторон.

Согласно ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предусматривает, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего мной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежей, установленный договором аренды.

Таким образом, заключение договора аренды с ООО «Креонт» для ФГУП «Росразмещение» является обязательным.

ООО «Креонт» 20.08.2020 был получен проект договора аренды вышеуказанного нежилого помещения с приложением отчета об оценке права пользования от 29.05.2020 № Р20-У/10-38, согласно которому сумма ежемесячных платежей определяется как 1/12 размера годовой арендной платы и составляет 240.209 рублей 20 копеек с учетом НДС

Истец, считая цену аренды объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. Согласно отчету об оценке от 09.10.2020 №Р01-2020 рыночной стоимости права пользования и владения на условиях договора аренды объектом недвижимости, расположенным по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Октябрьская, д. 12, определяется ка 1/12 размера годовой арендной платы и составляет 59 556 руб. 00 коп. без учета НДС.

Кроме того ООО «Креонт» поясняет, что не является плательщиком налога на добавленную стоимость.

Истец направил в адрес ответчика проект протокола разногласий от 15.10.2020. Однако ФГУП «Росразмещение» от подписания проекта разногласий уклонился с указанием на то, что арендатор не вправе самостоятельно проводить оценку права пользования.

Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к  нему, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. 

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ.

Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Закона № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу ч.5 ст.10 Закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона № 135-ФЗ и Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, в связи с чем, представленный истцом отчет ООО «ГК Радиан» от 15.04.2019 № GKR/1819/Н является ненадлежащим и недопустимым по настоящему делу доказательством, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникающих при заключении договора на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ условия договора, по которому у сторон имелись разногласия определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Равным образом на рассмотрении суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Поскольку размер арендной платы по спорному договору определяется на основании рыночной стоимости имущественного права, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, согласно отчета независимого оценщика, то такой отчет должен отвечать соответствующим требованиям законодательства, федеральным стандартам оценки, а также заданию на оценку и определить действительную рыночную стоимость.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости права пользования (аренды) объекта недвижимости, проведение которой было поручено эксперту ООО «Девэл» Бородкину С. В.

Согласно заключению эксперта ООО «Девэл» Бородкина С. В. от 08.06.2022 №0622.01 сумма ежемесячных платежей определяется как 1/12 размера годовой арендной платы и составляет 394.676 рублей 66 копеек с НДС

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости права пользования (аренды) объекта недвижимости экспертом определена расчетная стоимость арендной платы, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

С учетом результатов судебной экспертизы суд считает, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора аренды вышеуказанного нежилого помещения, подлежит удовлетворению с учетом заключения эксперта заключения эксперта ООО «Девэл» (ОГРН 1177746242794) Бородкина С.В. от 08.06.2022 № 0622.01.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст.110 АПК РФ. Указанная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Креонт» (ОГРН 1022501907735) и ФГУП «Росразмещение» (ОГРН 1037717016215) при заключении договора аренды объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 567,2 кв.м, расположенного в здании по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Октябрьская, д.12, изложив п.3.1. договора в следующей редакции: «Годовая арендная плата за указанное в п.1.1. договора имущество устанавливается в размере 4.736.120 рублей 00 копеек с НДС на основании заключения эксперта ООО «Девэл» (ОГРН 1177746242794) Бородкина С.В. от 08.06.2022 № 0622.01 по результатам проведения судебной экспертизы по делу № А40-89860/21-176-646. Сумма ежемесячных платежей определяется как 1/12 размера годовой арендной платы и составляет 394.676 рублей 66 копеек с НДС. Обязанность по внесении арендной платы с НДС возникает у арендатора с даты подписания сторонами акта приема-передачи. Первое внесение арендное платы с НДС арендатор производит в течение пятнадцати дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи.».

Взыскать с ФГУП «Росразмещение» (ОГРН 1037717016215) в пользу ООО «Креонт» (ОГРН 1022501907735) судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 35.000 рублей 00 копеек и по уплате государственной пошлины в размере 6.000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья

Д.С. Рыбин