Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город  Волгоград

«15» июля 2019 г.

                                  Дело № А12-9054/2019

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 11.07.2019.

Полный текст решения изготовлен 15.07.2019.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Куропятниковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кобзаревой Ю.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области (404354 Обл Волгоградская Р-Н Котельниковский Г Котельниково Ул Ленина д. 9, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Агро-Холдинг «Нагавский» (404375 Волгоградская Область Район Котельниковский Станица Нагавскаяплощадь Им ФИО1 8/1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды №23 от 17.05.2011, обязании освободить и возвратить земельный участок,

при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО2, представитель по доверенности  №05-05/537 от 17.11.2017, 

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 27.03.2019,

Установил:

Администрация Котельниковского муниципального района Волгоградской области (далее, истец) обратилась  к обществу с ограниченной ответственностью «Агро-Холдинг «Нагавский» (далее, ответчик) с требованиями о расторжении договора № 23 аренды земельного участка, находящегося в государственной не разграниченной собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения Котельниковского муниципального района площадью 805000 кв.м, (пашня), с кадастровым номером 34:13:150003:167, находящегося по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: ст. Нагавская, Участок находится примерно в 1 км. от ориентира по направлению на юг, для выращивания зерновых и зернобобовых культур, заключенного 17.05.2011 между администрацией Котельниковского муниципального района Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью «Агро-Холдинг «Нагавский», а также об обязании общества с ограниченной ответственностью «Агро-Холдинг «Нагавский» освободить и возвратить по акту приема-передачи администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области земельный участок, находящийся в государственной не разграниченной собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения Котельниковского муниципального района площадью 805000 кв.м, (пашня), с кадастровым номером 34:13:150003:167.

Свои доводы истец мотивирует тем, что ответчик неоднократно не исполняет обязанности по договору аренды, не оплачивает в установленные сроки арендную плату.

Ответчик исковые требования не признает, по мотивам, изложенным в отзыве. 

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования  не подлежат удовлетворению.    

Как следует из материалов дела, 17 мая 2011г. между администрацией Котельниковского муниципального района Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью «Агро-Холдинг «Нагавский» подписан договор № 23 аренды земельного участка, находящегося в государственной не разграниченной собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения Котельниковского муниципального района площадью 805000 кв.м, (пашня), с кадастровым номером 34:13:150003:167, находящегося по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: ст. Нагавская, Участок находится примерно в 1 км. от ориентира по направлению на юг, для выращивания зерновых и зернобобовых культур.

Срок договора установлен с 17 мая 2011 г. по 16 мая 2059 г. (п. 1.2 договора).

Указанный земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи. Арендатор принял земельный участок без каких- либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (выписка от 04.02.2019 г. № КУВИ- 001/2019-2518473), 08.07.2011 произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка, находящегося в государственной не разграниченной собственности от 17 мая 2011 г. № 23.

Пунктом 2.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 2.1. настоящего договора суммы до десятого числа текущего месяца, следующего за расчетным кварталом. 

Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что ответчиком за период с 01.01.2017 по 31.12.2018 семь раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносилась арендная плата, а именно арендная плата за периоды:

с 01.01.2017 по 31.03.2017 (срок оплаты до 10.04.2017) произведена 29.01.2018  (1-й просроченный платеж);

с 01.04.2017 по 30.06.2017 (срок оплаты до 10.07.2017) произведена 12.11.2018 (2-й просроченный платеж);

с 01.07.2017 по 30.09.2017 (срок оплаты до 10.10.2017) произведена 12.11.2018 (3-й просроченный платеж);

с 01.10.2017 по 31.12.2017 (срок оплаты до 10.01.2018) произведена 12.11.2018 (4-й просроченный платеж);

с 01.01.2018 по 31.03.2018 (срок оплаты до 10.04.2018) произведена 12.11.2018 (5-й просроченный платеж);

с 01.04.2018 по 30.06.2018 (срок оплаты до 10.07.2018) произведена 12.11.2018 (6-й просроченный платеж);

с 01.07.2018 по 30.09.2018 (срок оплаты до 10.10.2018) произведена 12.11.2018 (7-й просроченный платеж).

До обращения в суд с настоящими исковыми требованиями, ранее истцом была направлена в адрес ответчика претензия об оплате образовавшейся задолженности за период с 01.01.2015 по 01.10.2017, в размере 79 630 руб. 63 коп., а также неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате в размере 10 714 руб. 

Указанная задолженность была погашена, но со стороны арендатора продолжились оплаты арендных платежей с просрочкой. 

В связи  с чем, 12.02.2019 истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка № 23 от 17.05.2011, в связи с неоднократным невнесением арендной платы, которое получено ответчиком 16.02.2019.

Администрация, полагая, что, арендатором допускались существенные нарушения договора аренды, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 14 от 05.05.1997).

Правила статьи 619 ГК РФ предусматривают специальные основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя по отношению к общим основаниям, указанным в пункте 2 статьи 450 ГК РФ.

В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Таким образом, предусмотренное в пункте 1 статьи 619 ГК РФ основание включает в себя несколько самостоятельных элементов, такие как: «просрочка уплаты», «более двух раз» и «подряд», при этом в договоре иное основание для его расторжения, чем закрепленного в указанной норме стороны не предусмотрели.

Разрешая спор, суд учитывает взаимосвязанные положения статьи 452 и статьи 619 ГК РФ, из которых следует, что право требовать расторжения договора возникает только в случае, если в разумный срок не будут устранены соответствующие нарушения.

Претензия от 07.12.2017 № 05-05/590, имеющаяся в материалах дела, содержала указание на задолженность по оплате арендной платы за период с 01.01.2015 по 01.10.2017 в сумме 90 345 руб. 12 коп. , из которых 79 630 руб. 63 коп. задолженность, и 10 714 руб. 49 коп. – неустойка. 

В данной претензии был установлен 30-ти дневный срок со дня получения претензии для погашения задолженности. Данная задолженность и пени были погашены ответчиком.

Требования о погашении задолженности ответчика за 4 квартал 2017 и 2018 год в адрес ответчика до направления предложения о расторжении договора аренды не направлялись. Однако, данные периоды упоминаются в предложении расторгнуть договор и соответственно в иске как периоды просрочки внесения арендной платы.

Согласно представленным актам сверки взаимных расчетов подписанных администрацией, долг по состоянию за 2018,  и за первый квартал 2019 отсутствует.

Данные обстоятельства подтверждены документально и не оспариваются сторонами.

При таких обстоятельствах, действия общества, устранившего нарушение в срок, установленный в требовании, подтверждено документально и истцом не опровергнуто.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также было отмечено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Как видно из текста предложения о расторжении договора, основная задолженность погашена ответчиком 12.11.2018, один платеж произведен 29.01.2018, и один 29.12.2018.

С исковым заявлением истец обратился в Арбитражный суд Волгоградской области 21.03.2019.

Критерии определения разумного срока законом не установлены, а потому его следует относить к оценочной категории. В каждом случае суд определяет такие пределы с учетом конкретных обстоятельств. 

Суд установил, что в настоящем случае во исполнение требований статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель, устанавливая «разумный срок», предоставлял арендатору 30 дней для исполнения обязательства с даты получения письменного предупреждения. 

Таким образом, определяя в рассматриваемом случае пределы разумности срока по инициированию иска о расторжении договора, с учетом вышеназванных правовых норм, исходя из принципов стабильности и предсказуемости в сфере гражданского оборота, а также поведения, ожидаемого от участников гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы сторон арендных правоотношений, суд приходит к выводу о том, что разумным следует признать месячный срок после истечения срока, установленного арендатору для исполнения им своих обязательств, тогда как такие действия были совершены арендодателем лишь спустя более чем 4 месяца, поскольку с иском о расторжении договора аренды истец обратился в суд только 21.03.2019.

В связи с чем, предъявление администрацией требования о расторжении договора аренды, по истечении 5-6 месяцев после уплаты долга в срок, установленный арендодателем, не может расцениваться в качестве действий, совершенных в разумный срок.

Учитывая незначительность периода и размера задолженности, которая была погашена арендатором, такие нарушения не могут признаваться существенными в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, и применительно к спорному случаю основания для расторжения договора отсутствует.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которая влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать. 

Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду доказательства такого нарушения: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения, в силу ст. 450 ГК РФ, не может служить основанием для расторжения договора.

Кроме того, за несвоевременную оплату арендных платежей условиями договора предусмотрена ответственность в виде уплаты неустойки, которую истец также применил к ответчику, а тот в свою очередь исполнил обязанность по ее уплате.  

Суд не может согласиться с доводом ответчика о необходимости оставления искового заявления без рассмотрения, в виду ненадлежащего соблюдения претензионного порядка.

Как следует из материалов дела, в адрес ответчика направлялось предложение о расторжении договора № 23 от 17.05.2011 аренды земельного участка.

На основании статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ, в новой редакции Федерального закона от 01.07.2017 № 147-ФЗ «О внесении изменений в статьи 1252 и 1486 части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 и 99 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

Исходя из положений вышеназванных норм арбитражного процессуального законодательства по рассматриваемой категории предусмотрено соблюдение обязательного досудебного урегулирования спора.

Вместе с тем, досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов.

Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, т.е. стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора.

Если стороны в период рассмотрения спора не предпринимают действий по мирному разрешению спора, а ответчик при этом возражает по существу исковых требований, то оставление иска без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора будет носить формальный характер, так как неспособно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора.

Также рассмотрены судом доводы ответчика о том, что в силу ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. При этом прекращение аренды земельного участка не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ.

Однако данный пункт, не применим в настоящем споре, поскольку прекращение аренды земельного участка не допускается только по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

В данном случае основанием для расторжения договора послужило неоднократное нарушение со стороны ответчика сроков оплаты арендных платежей.

Суд учитывает, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. 

В рассматриваемом случае расторжение договора в связи с нарушением сроков внесения арендной платы суд считает несоразмерным степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон, поскольку арендные отношения длятся с 2011 года, заявленная в иске сумма задолженности  и неустойки оплачена. Сохранение договорных отношений между сторонами не противоречит положениям статей 450 и 619 ГК РФ.

Разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления № 73, которые приводит Администрация в обоснование своих доводов, касаются права арендодателя предъявить иск о расторжении договора в разумный срок после уплаты долга и не содержат безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование. 

Как было указано выше, в силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Поскольку суд пришел к выводу о несущественном характере нарушений, допущенных ответчиком, в данном случае расторжение договора является мерой ответственности, несоразмерной нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон, предусмотренные законом и договорами основания для расторжения договора  аренды не имеются, а следовательно нет и оснований для удовлетворения требований об обязании общества с ограниченной ответственностью «Агро-Холдинг «Нагавский» освободить и возвратить по акту приема-передачи администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области земельный участок. 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзацах 1 и 2 пункта 2 Информационного письма от 18.01.2011 № 144 разъяснил, что решение принимается судом исходя из установленных им фактов, существующих на дату принятия решения. 

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 10 АПК РФ арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу. 

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению. 

Стороны согласно ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений. 

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые он ссылается в подтверждение своих требований и возражений. В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

В соответствии со ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса РФ  вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 112, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд                   

 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья                                                                                                               Т.В. Куропятникова