Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-58646/22

12 декабря 2022 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 15 ноября 2022

Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2022

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «УК «СМАРТ» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Новые возможности» к Управлению Росреестра по Московской области 

о признании незаконным решения, 

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «УК «СМАРТ» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Новые возможности» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Управлению Росреестра по Московской области (далее – заинтересованное лицо, орган регистрации) с требованиями о признании незаконным решения Управления Росреестра по Московской области от 12.07.2022 № КУВД-001/2022-13512124/4 и об обязании погасить регистрационную запись № 50:11:0050609:7699-50/422/2021-5 от 09.04.2021 об обременении помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:7699 правом аренды на основании договора аренды с правом выкупа №1220-01 от 01.12.2020.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица, извещенного надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие в порядке                   ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав явившегося представителя, арбитражный суд исходит из следующего.

Между ООО «УК «СМАРТ» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Новые возможности» и ООО «Образовательный франчайзинг» (далее – «Арендатор») был заключен Договор аренды с правом выкупа №1220-01 от 01.12.2020 (далее – Договор аренды), зарегистрированный в росреестре 09.04.2021 за № 50:11:0050609:7699-50/422/2021-5.

В соответствии с условиями Договора аренды ООО «УК «СМАРТ» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Новые возможности» предоставило арендатору в аренду нежилое помещение № III, общей площадью 1079,4  кв.м., КН 50:11:0050609:7699, расположенное на 1 (первом) этаже многоквартирного дома по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Красногорск, 

<

...> (далее – помещение).

Помещение принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Новые возможности», что подтверждается записью в ЕГРН от 08.11.2019 за                                   № 50:11:0050609:7699-50/001/2019-1.

Доверительное управление Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Новые возможности» на основании Правил доверительного управления, зарегистрированных ФСФР России 24.06.2010 за № 1819-94167479, осуществляет общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «СМАРТ», обладающее лицензией на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданной Банком России 10.07.2019 за №21-000-1-01025.

18.03.202 ООО «УК «СМАРТ» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Новые возможности» воспользовалось предусмотренным Договором аренды (пункт 10.1) правом на отказ от исполнения Договора аренды в одностороннем (внесудебном) порядке, направив арендатору заказным письмом уведомление об отказе от Договора аренды и подписав акт возврата помещения из аренды в одностороннем порядке, в связи с чем Договор аренды прекратился в одностороннем порядке с 01.04.2022.

01.04.2022 обществом было подано в орган регистрации заявление № КУВД-001/2022-13512124 о государственной регистрации прекращения Договора аренды и погашении в ЕГРН регистрационной записи № 50:11:0050609:7699-50/422/2021-5                                 от 09.04.2021 об обременении помещения правом аренды на основании указанного договора.

В уведомлении от 12.04.2022 № КУВД-001/2022-13512124/2 заинтересованное лицо сообщило о приостановлении государственной регистрации права в соответствии с пунктом 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), поскольку в орган регистрации прав поступил судебный акт о запрете совершать регистрационные действия с недвижимым имуществом.

12.07.2022 органом регистрации принято решение № КУВД-001/2022-13512124/4                      об отказе в государственной регистрации по причине неустранения послуживших приостановлению обстоятельств.

Заявитель не согласился с указанным решением считает его незаконным и нарушающим права и законные интересы общества как субъекта предпринимательской деятельности, выражающиеся в ограничении права владения и пользования помещением.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые решения, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 3 ст. 198 АПК РФ заявления о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными рассматриваются в арбитражном суде, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом не отнесено к компетенции других судов.

Таким образом, названной нормой предусмотрено оспаривание не только ненормативных правовых актов, но и любых иных решений публичных органов, а также их действий (бездействия) не соответствующих закону или иному нормативному правовому акту и нарушающих их права заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания оспариваемых решений, действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: оспариваемые решения, действия (бездействие) должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту и нарушать права и законные интересы граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

На основании ст. 3 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав). К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся в том числе ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем.

В соответствии со статьей 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории); 7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Государственной регистрации подлежит также и прекращение возникающих, в том числе на основании договора аренды, ограничения прав и обременения недвижимого имущества (часть 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ). 

Сведения о прекращении ограничения прав и обременения недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр недвижимости органом регистрации прав в результате государственной регистрации (часть 1 статьи 13 Закона № 218-ФЗ). 

Государственная регистрация прекращения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении), согласно п. 120 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241.

Государственная регистрация прав осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости при государственной регистрации договора, прекращения ограничения или обременения (пункт 2 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ).

В силу положений ст. 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Как следует из материалов дела, ограничительные меры в отношении помещения наложены в рамках судебного спора № А41-100870/19 по признанию застройщика ОАО «Элит Эстейт» (ИНН 

<

***>) несостоятельным (банкротом) и вызваны требованием конкурсного управляющего о признании сделок, в том числе сделки по приобретению ООО «УК «СМАРТ» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Новые возможности» у ОАО «Элит Эстейт» данного помещения, недействительными.

Как указано в самом определении Арбитражного суда Московской области                             от 21.06.2021 по делу № А41-100870/19, наложенные ограничительные меры на помещение не влекут ограничения прав владения и пользования объектом недвижимости, носят временный характер, не нарушают прав собственника по владению и пользованию спорным имуществом, тем самым не препятствуют арендным правоотношениям и исполнению обязательств по ним.

Содержание и смысл принятых в отношении помещения обеспечительных мер заключаются в запрете отчуждать имущество, а также устанавливать новые обременения, которые бы могли изменить баланс правомочий, осуществляемых в отношении спорного имущества. Вместе с тем прекращение договора аренды и погашение записи об аренде не изменяет существующее положение объекта недвижимости, не налагает новое обременение на него.

Следовательно, погашение в ЕГРН записи об аренде не может быть квалифицировано как регистрационное действие по отчуждению либо обременению имущества.

Обществом в орган регистрации были представлены все необходимые документы для осуществления регистрационных действий.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые для принятия оспариваемого решения.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ при признании оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части, суд возлагает на государственный орган обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, суд находит оспариваемое решение регистрирующего органа незаконным, нарушающим права и  законные интересы общества.

В качестве устранения нарушения прав заявителя, суд обязывает орган регистрации  погасить регистрационную запись № 50:11:0050609:7699-50/422/2021-5 от 09.04.2021 об обременении помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:7699 правом аренды на основании договора аренды с правом выкупа №1220-01 от 01.12.2020.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Московской области                    от 12.07.2022 № КУВД-001/2022-13512124/4.

Обязать Управление Росреестра по Московской области погасить регистрационную запись № 50:11:0050609:7699-50/422/2021-5 от 09.04.2021 об обременении помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:7699 правом аренды на основании договора аренды с правом выкупа №1220-01 от 01.12.2020.

Взыскать с Управления Росреестра по Московской области в пользу ООО «УК «СМАРТ» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Новые возможности» госпошлину в размере                    3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

СудьяО.В. Анисимова