ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-1638/2024, 18АП-2493/2024

Дело № А07-20394/2023

23 августа 2024 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело № А07-20394/2023 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Градостроительная компания «Антей» - Специализированный застройщик», при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан, общества с ограниченной ответственностью «Титан», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФИО3, о расторжении договора.

В судебном заседании с использованием систем веб – конференции приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 (доверенность от 05.06.2024, срок действия на 3 года, паспорт, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Градостроительная компания «Антей» - Специализированный застройщик – ФИО5 (директор, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 04.03.2024, паспорт); ФИО6 (доверенность от 27.12.2023, срок действия до 27.12.2024, паспорт, удостоверение адвоката);

общества с ограниченной ответственностью «Титан» - ФИО6 (доверенность от 11.01.2024, срок действия до 11.12.2024, паспорт, удостоверение адвоката).

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Градостроительная компания «Антей» - Специализированный застройщик (далее - ответчик, ООО ГК «Антей» - СЗ, общество) о расторжении договора аренды земельных участков от 07.12.2020 № А1-712 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:44:210801:7253, площадью 23130 кв.м, 02:44:210801:7254, площадью 9455 кв.м, 02:44:210801:7255, площадью 9 599 кв.м, расположенных по адресу: РБ, Стерлитамакский район, с/с Отрадовский.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан (далее - третье лицо, Администрация МР Стерлитамакский район, Администрация).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.10.2023 исковое заявление удовлетворено в полном объеме. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Титан» (далее – ООО «Титан») в порядке ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и ООО ГК «Антей» - СЗ обратились в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО ГК «Антей» - СЗ указывает, что суд первой инстанции ошибочно посчитал, что ответчик не исполнил п.4.1.1 договора аренды и не освоил земельный участок в течение 2 лет.

В материалах дела имеются выписки из ЕГРН, где указано, что договор аренды заключен сроком на 10 лет. 

Кроме того, истец не представил в суд дополнительное соглашение №1 от 18.08.2022, согласно которому п.4.1.1 договора аренды изменен и истец вправе обратиться в суд с исковым требованием о расторжении договора аренды ы случае неосвоения арендатором земельного участка только по истечении 5 лет. 

Также податель апелляционной жалобы указывает, что суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о том, что ответчик не осваивал земельные участки. Так, ответчик провел на спорных земельных участках инженерно-геодезические изыскания, что подтверждается отчетами ООО «Жилье плюс (геодезия),  получил градостроительные планы земельного участка, провел коммуникации к указанным земельным участкам. Следовательно, ответчик начал осваивать земельные участки. Данному факту суд не дал надлежащую оценку.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО «Титан»  указывает, что обжалуемый судебный акт затрагивает права и законные интересы ООО «Титан» - субарендатора земельного участка с кадастровым номером 02:04:210801:7254.

Кроме того, апеллянт также ссылается на дополнительное соглашение, которым установлен иной порядок внесения арендных платежей.

В апелляционной жалобе ООО «Титан» и ООО ГК «Антей» - СЗ заявили ходатайства о восстановлении пропущенного процессуального срока на апелляционное обжалование.

Определениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2024 и 09.02.2024 апелляционные жалобы приняты к производству, с указанием на рассмотрение вопроса соблюдения  и ООО ГК «Антей» - СЗ срока на подачу апелляционной жалобы в судебном заседании.

В судебном заседании ООО ГК «Антей» - СЗ было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела договора субаренды земельного участка от 08.09.2023 с расчетом арендной платы, актом приема-передачи. Данные документы приобщены к материалам дела указанные документы.

Определением Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 04.03.2023 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 01.04.2023. Ходатайства о восстановлении пропущенного процессуального срока подачи апелляционных жалоб оставлены открытыми.

До начала судебного заседания ИП ФИО2 представил в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу ООО «Титан», в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 01.04.2024 объявлен перерыв до 11 часов 45 минут 15.04.2024.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2024 суд перешел к рассмотрению дела № А07-20394/2023 Арбитражного суда Республики Башкортостан по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Титан»; судебное заседание отложено на 20.05.2024.

К дате судебного заседания от истца поступило ходатайство об уточнении размера исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Согласно уточненному исковому заявлению истец просит: расторгнуть договор аренды земельных участков от 07.12.2020 №А1-712 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:44:210801:7253, площадью 23130 кв.м, 02:44:210801:7254, площадью 9455 кв.м, 02:44:210801:7255, площадью 9 599 кв.м, расположенных по адресу: Стерлитамакский район, с/с Отрадовский; а также признать дополнительное соглашение № 1 к договору аренды участков в целях жилищного строительства № А1-712 от 07.12.2020, заключенное между истцом и ответчиком, недействительным. 

В принятии уточненных исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом отказано, поскольку положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено одновременное изменение предмета и основания исковых требований.

Поскольку ранее дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № А1-712 от 07.12.2020 предметом рассмотрения настоящего спора не являлось, суд апелляционной инстанции отказывает в принятии уточнения исковых требований в части признания дополнительного соглашения № 1 к договору аренды участков в целях жилищного строительства № А1-712 от 07.12.2020, заключенное между истцом и ответчиком, недействительным. В остальной части исковые требования остались неизменными.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2024 судебное заседание отложено на 02.07.2024; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФИО3 (далее – третьи лица, Управление Росреестра по Республике Башкортостан, ФИО3).

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  произведена замена в судебном составе судьи Камаева А.Х., находящегося в отпуске, судьей Жернаковым А.С., после чего рассмотрение дела произведено с самого начала.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2024 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 05.08.2024. 

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  произведена замена в судебном составе судьи Соколовой И.Ю., находящейся в отпуске, судьей Колясниковой Ю.С., после чего рассмотрение дела произведено с самого начала.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 05.08.2024 объявлен перерыв до 15 часов 15 минут 12.08.2024.

В судебном заседании представителем ответчика отозвано ранее поданное заявление о фальсификации документов - почтовой описи от 28.12.2022 (вх. № 18270 от 28.03.2024).

Судом апелляционной инстанции рассмотрено ходатайство ИП ФИО2 о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу № А07-16026/2024 по иску о признании недействительным дополнительного соглашения № 1 к договору аренды участков в целях жилищного строительства № А1-712 от 07.12.2020, в удовлетворении которого было отказано на основании следующего.

На основании пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

По смыслу названной нормы одним из обязательных оснований для приостановления производства по делу является невозможность рассмотрения дела до разрешения по существу (принятия и вступления судебного акта в законную силу) другого дела.

Для приостановления производства по делу по указанному основанию необходимо установить, что рассматриваемое другим судом дело связано с тем, которое рассматривает арбитражный суд. При этом связь между двумя делами должна носить правовой и непосредственный характер.

При разрешении спора по другому делу должны быть установлены обстоятельства, непосредственно касающиеся предмета либо основания требования, рассматриваемого арбитражным судом. Без установления таких обстоятельств, спор объективно не может быть разрешен.

Объективной предпосылкой применения данной нормы является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу. При этом невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела. Такая предпосылка налицо в случае, когда решение арбитражного суда будет иметь какие-либо процессуальные или материальные последствия для разбирательства по настоящему делу.

В рассматриваемом случае, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд может рассмотреть дело по имеющимся в нем доказательствам, дав им надлежащую оценку.

При этом, судебная коллегия отмечает, что в случае признания в рамках дела № А07-16026/2024 дополнительного соглашения № 1 к договору аренды участков в целях жилищного строительства № А1-712 от 07.12.2020 недействительным, стороны вправе обратиться с заявлением о пересмотре постановления суда апелляционной инстанции по новым/вновь открывшимся обстоятельствам.

В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица, изложенные в апелляционных жалобах доводы, поддержали в полном объеме, представитель истца по доводам апелляционной жалобы возразил, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 07.12.2020 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО ГК «Антей» - СЗ (арендатор) заключен договор аренды № А1-712 (т. 1, л.д. 62-65), согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки:

-        Категория земель: земли поселений (населенных пунктов), площадь 23 130 кв.м, адрес (местоположение): Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, с/с Отрадовский, кадастровый номер 02:44:210801:7253;

-        Категория земель: земли поселений (населенных пунктов), площадь 9 455 кв.м, адрес (местоположение): Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, с/с Отрадовский, кадастровый номер 02:44:210801:7254.

-        Категория земель: земли поселений (населенных пунктов), площадь 9 599 кв.м, адрес (местоположение): Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, с/с Отрадовский, кадастровый номер 02:44:210801:7255 (далее по тексту - земельные участки), а арендатор обязуется принять земельные участки по акту приема-передачи (приложение 2), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно с п. 2.1 договор аренды заключен на срок пять лет с момента государственной регистрации, т.е. до 18.12.2025.

В соответствии с п. 4.1.1 договора арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора при неиспользовании/не освоении земельных участков в течение 2-х лет.

18.12.2020 договор аренды зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. Номера регистрации: 02:44:210801:7253-02/142/2020-3, 02:44:210801:7254-02/142/2020-3, 02:44:210801:7255-02/142/2020-3.

По смыслу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исследовав договор № А1-712 от 07.12.2020, суд приходит к выводу о согласованности сторонами его предмета, возможности его индивидуализировать и заключенности представленного договора в силу статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Земельные участки переданы по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 66).

15.03.2023 ИП ФИО2 произведен осмотр земельных участков с кадастровыми номерами 02:44:210801:7253, площадью 23130 кв.м, 02:44:210801:7254, площадью 9455 кв.м, 02:44:210801:7255, площадью 9 599 кв.м, расположенных по адресу: РБ, Стерлитамакский район, с/с Отрадовский.

Согласно акту осмотра от 15.03.2023 на земельных участках отсутствует ограждение, дороги, отсутствует подвод каких-либо коммуникаций. Земельные участки представляют собой поверхность, покрытую снежным покровом, на котором произрастает древесно-кустарниковая растительность.

Поскольку земельный участок был предоставлен ответчику в аренду для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Исходя из смысла статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Разрешение на строительство на земельные участки не выдавалось.

Сведения о зарегистрированных правах на какие-либо расположенные на земельном участке объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику, отсутствуют.

Таким образом, по мнению истца, ответчиком не произведены действия, связанные с подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным. 

13.01.2023 ФИО2 на основании пункта 4.1.1 договора направил в адрес ответчика претензию о расторжении договора аренды № А1-712 земельных участков от 07.12.2020 в связи неиспользованием / не освоением земельных участков в течение 2-х лет.

В установленный в претензии срок ответ на претензию истцом получен не был.

Истец, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, обратился в суд с иском о расторжении спорного договора.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По своей правовой природе спорный договор является договором аренды, соответственно правоотношения сторон регулируются нормами 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (Гражданского кодекса Российской Федерации), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд случаев, при наличии которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

В абзаце третьем пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка является исключительной мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае существенного и длительного неисполнения условий договора арендатором, грубого и систематического нарушения условий такого договора. Расторжение договора должно иметь место только при существенном нарушении договора другой стороной, которое делает продолжение арендных отношений невозможным.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 ГК ПФ). Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что данная норма направлена на защиту интересов одной стороны договора при нарушении договора другой стороной. Ее применение предполагает определение судом в конкретном деле в рамках его дискреционных полномочий, является ли нарушение договора существенным (Определения от 24.10.2013 № 1617-О, от 23.06.2016 № 1289-О, от 29.09.2016 № 1958-О).

Судебная практика также исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших ненадлежащее исполнение арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В обоснование исковых требований истец указывает, что согласно п. 1.2. договора аренды, земельные участки предоставлены арендатору в целях их многоэтажной жилой застройки (высотная застройка).

Пунктом 4.4.1 договора арендатор обязан использовать земельные участки в соответствии с целью и условиями их предоставления по настоящему договору.

В соответствии с п. 4.1.1 договора арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора при неиспользовании/не освоении земельных участков в течение 2-х лет.

Согласно акту обследования от 19.09.2023, выполненным кадастровым инженером ФИО7, установлено, что на земельных участках с кадастровыми номерами 02:44:210801:7253, площадью 23130 кв. м, 02:44:210801:7254, площадью 9455 кв. м, 02:44:210801:7255, площадью 9 599 кв. м, расположенных по адресу: Стерлитамакский район, с/с Отрадовский, на момент обследования возведение объектов капитального строительства не производится.

Между тем, в суд апелляционной инстанции ответчиком представлено дополнительное соглашение № 1 от 18.08.2022 (т. 1, л.д. 67), подписанное между сторонами, которым пункт 2.1 договора аренды земельных участков в целях жилищного строительства № А1-712 от 07 декабря 2020 года, изложен в следующей редакции: «Настоящий договор заключается сроком на 10 (Десять) лет с момента государственной регистрации настоящего договора».

Пункт 4.1.1 договора аренды земельных участков в целях жилищного строительства № А1-712 от 07 декабря 2020 года, изложен в следующей редакции: «Потребовать от арендатора досрочного расторжения настоящего договора, в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором, в том числе, при:

-        использовании земельных участков способами, приводящими к их изменению либо порче, за исключением способов, связанных с достижением целевого использования;

-        использовании  земельных участков не в  соответствии  с  видом  их разрешенного использования;

-        использовании земельных участков не в соответствии с их целевым назначением;

-        неиспользовании/не освоении земельных участков в течение 5 лет;

-        в случае отказа арендатора от подписания дополнительных соглашений к настоящему договору о внесении изменений, указанных в п. 4.1.3;

-        в случае нарушения п. 4.5.;

-        нахождения арендатора в любой стадии процедуры  банкротства   (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства).

Дополнительное соглашение № 1 от 18 августа 2022 года к договору аренды земельных участков в целях жилищного строительства №? A1-712 от 07 декабря 2020 года содержит оттиск печати Росреестра, где стоит отметка о принятии (регистрации) органам РГАУ МФЦ Республики Башкортостан с датой регистрации дополнительного соглашения 18.08.2022 (т. 2, л.д. 78 оборот).

О фальсификации дополнительного соглашения от 18 августа 2022 года ИП ФИО2 в порядке, установленном статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не заявлено.

Также ответчиком в материалы дела представлены выписки из ЕГРН (т. 2, л.д. 79-87), из которых следует, что срок, на который установлено в пользу ООО «Градостроительная компания «Антей» - Специализированный застройщик ограничение прав и обременение объектов недвижимости земельных участков на основании договора аренды земельных участков в целях жилищного строительства №? A1-712 от 07.12.2020, начинается с 18.12.2020 на 10 лет.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

По смыслу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие правила толкования условий договора, направлены на выявление общей воли сторон договора в целях правильного разрешения конкретного дела судом и тем самым на реализацию возлагаемой Конституцией Российской Федерации на суд функции отправления правосудия (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2016 № 342-О).

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При толковании условий договора принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. 

Таким образом, с учетом буквального толкования условий пунктов 2.1, 4.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 18.08.2022, следует, что договор заключен сроком на 10 лет, а досрочное расторжение договора при неиспользовании/не освоении земельных участков возможно только по истечении 5 лет.

Таким образом, одностороннее расторжение договора со стороны арендодателя по причине неосвоения земельных участков со стороны арендатора по состоянию на 13.01.2023 (дата направления требования о расторжении договора) и по состоянию на дату вынесения резолютивной части постановления по настоящему делу (12.08.2024) является преждевременным.

Обстоятельства использования/освоения земельных участков со стороны арендатора в рассматриваемом случае правового значения не имеют, поскольку право на одностороннее расторжение договора аренды по причине неосвоения земельных участков у ИП ФИО2 возникнет только 18.12.2025.

Оценив в совокупности приведенные сторонами доводы и представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, исходя из того, что спорные земельные участки предоставлены в аренду сроком по 2030 год, приходит к выводу о том, что расторжение договора в данном случае заявлено преждевременно, в связи с чем исковые требования о расторжении договора аренды № A1-712 от 07 декабря 2020 года удовлетворению не подлежат.

Учитывая наличие установленных пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для безусловной отмены решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать. 

Судебные расходы, понесенные при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанции, распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при заявлении исковых требований неимущественного характера уплате подлежит государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп.

Поскольку в удовлетворении исковых требований истцу отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ИП ФИО2 и подлежат взысканию в доход федерального бюджета. 

В связи с тем, что по итогам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, и по итогам такого рассмотрения в удовлетворении требований истца отказано, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции также возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.10.2023 по делу № А07-20394/2023 отменить.

В удовлетворении искового заявления отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по исковому заявлению.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Градостроительная компания «Антей» - Специализированный застройщик» 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Титан» 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

В.А. Томилина

 

Судьи:

А.С. Жернаков 

 

Ю.С. Колясникова