Арбитражный суд Тамбовской области  

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

 http://tambov.arbitr.ru 

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

Дело №А64-415/2018

30 мая 2018 года

г. Тамбов

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2018 года 

Полный текст решения изготовлен 30 мая 2018 года

 

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Митиной Ю.Н.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

Сельскохозяйственного производственного кооператива «Дружба» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

<

...>

к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

<

...>

о признании права преимущественного приобретения земельного участка

при участии в судебном заседании:

третье лицо: администрация Петровского района Тамбовской области

от истца: ФИО2, доверенность от 10.01.2018 ФИО3, руководитель СХПК «Дружба», выписка из ЕГРЮЛ,

от ответчика: ФИО4, доверенность от 20.03.2018,

от третьего лица, администрации Петровского района Тамбовской области: не явился, извещен, 

         

установил:

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Дружба» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании права преимущественного приобретения земельного участка.

Определением от 30.01.2018 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу, предварительное судебное разбирательство назначено на 26.02.2018.

Определением суда от 30.01.2018 удовлетворено заявление истца о принятии обеспечительных мер по иску в виде запрета комитету по управлению имуществом Тамбовской области проведения торгов по продаже земельного участка площадью 1012700 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного использования, разрешенное использование: для иных видов сельскохозяйственного использования, кадастровый номер: 68:13:0121020:3, расположенный по адресу: Тамбовская область, Петровский район, Волчковский сельсовет, до вынесения решения судом по данному делу по существу.

Определением суда от 26.02.2018 дело назначено в судебному разбирательству на 26.03.2018. В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечена администрация Петровского района Тамбовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 393070, 

<

...> А.

В судебном заседании 23.05.2018 представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица по имеющимся доказательствам.

Как следует из материалов дела и объяснений лиц, участвующих в деле, СХПК «Дружба» является сельскохозяйственной организацией, основным видом деятельности которой является выращивание зерновых и зернобобовых культур.

03.01.2009 между администрацией Петровского района Тамбовской области и СХПК «Дружба» заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности №024Н, по условиям которого СХПК «Дружба» передан в аренду земельный участок площадью 1012700 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного использования, кадастровый номер: 68:13:0121020:3, расположенный по адресу: Тамбовская область, Петровский район, Волчковский сельсовет (с учетом дополнительного соглашения от 10.07.2017).

В соответствии с п.1.2 договора, договор заключен сроком на 363 дня с 03.01.2009 по 31.12.2009.

По окончании срока договора аренды земельный участок подлежит возврату арендодателю по акту приема-передачи (пункты 1.4, 3.3.4 договора). Если акт приема-передачи договора не оформлен, то срок действия договора считается продленным на тех же условиях на срок 11 мес. 20 дней.

Таким образом, истец считает договор аренды действующим. Земельный участок использовался по целевому назначению, обязательства по оплате арендной платы истцом выполняются.

Решением Петровского районного суда Тамбовской области от 16.04.2014 было признано право государственной собственности Тамбовской области на спорный земельный участок, выделенный в счет невостребованных земельных долей, и оформлено комитетом по управлению имуществом Тамбовской области в долевую собственность в составе земельного участка с кадастровым номером 68:13:0000000:153, площадью 4 114 700 кв.м. 

После проведения работ по формированию земельного участка, постановке его на кадастровый учет, 10.07.2017 в установленном законном порядке зарегистрировано право собственности Тамбовской области на земельный участок с кадастровым номером 68:13:0121020:3, площадью 1 012 700 кв.м., местоположение: Тамбовская область, Петровский район, Волчковский сельсовет.

Поскольку земельный участок находился в аренде у СХПК «Дружба» более трех лет (с 2009 года), истец обратился в Комитет по управлению имуществом Тамбовской области с заявлением от 28.11.2017 о заключении с ним договора купли-продажи земельных участков с учетом преимущественного права на выкуп земельного участка без проведения торгов.

Письмом от 25.12.2017 Комитет по управлению имуществом Тамбовской области сообщил об отсутствии оснований для реализации преимущественного права выкупа земельного участка с кадастровым номером 68:13:0121020:3.

Вместе с тем, истец считает, что отвечает критериям покупателя земельный участков сельскохозяйственного назначения, имеющего право преимущественного приобретения арендуемого им земельного участка в собственность без проведения торгов.

Отказ Комитета по управлению имуществом Тамбовской области в реализации истцом преимущественного права выкупа земельного участка с кадастровым номером 68:13:0121020:3, послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению, руководствуясь следующими основаниями. 

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, приоритетное значение при регулировании земельных правоотношений имеют положения земельного законодательства.

Из пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ следует, что одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 8 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено осуществление продажи без торгов земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Правоотношения в сфере оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, совершения сделок, результатом которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определение условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулируются специальным Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". 

Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" Закон N 101-ФЗ был дополнен статьей 12.1 "Невостребованные земельные доли".

В силу пунктов 1, 2 статьи 12.1 Закона N 101-ФЗ невостребованной земельной долей может быть признана, в частности, земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в пункте 1 данной статьи.

Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Как следует из материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле, в 2006-2007 гг. администрацией Петровского района проводились мероприятия, направленные на  выявление невостребованных земельных долей, в том числе, расположенный в границах земель СПК «Дружба».

Согласно протоколу заседания районной согласительной комиссии по земельным вопросам администрации Петровского района Тамбовской области от 01.03.2007 принято решение считать невостребованными 18 земельных долей. Протоколом общего собрания участников общей долевой собственности на землю из земель сельскохозяйственного назначения СПК «Дружба» Петровского района определено местонахождение земельного участка, в границах которого находятся невостребованные земельные доли.

Впоследствии 03.01.2009 между администрацией Петровского района Тамбовской области и СХПК «Дружба» заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности №024Н, по условиям которого, СХПК «Дружба» передан в аренду земельный участок площадью 1012700 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного использования, кадастровый номер: 68:13:0121020:3, расположенный по адресу: Тамбовская область, Петровский район, Волчковский сельсовет (с учетом дополнительного соглашения от 10.07.2017).

10.07.2017 на основании решения Петровского районного суда от 16.04.2014  в установленном законном порядке зарегистрировано право собственности Тамбовской области на спорный земельный участок с кадастровым номером 68:13:0121020:3.

Истец, полагая, что соответствует требованиям действующего законодательства, предъявляемым к юридическим лицам, имеющим право на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения без проведения торгов, обратился в комитет по управлению имуществом Тамбовской области с заявлением о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка без проведения торгов.

Возражая против удовлетворения исковых требований, представитель ответчика указал, что администрацией Петровского района спорный земельный участок, безосновательно передан СХПК «Дружба» в аренду, поскольку участок состоял из невостребованных земельных долей, не был в установленном законном порядке сформирован, поставлен на кадастровый учет, и не являлся муниципальной собственностью. Ответчик полагает, что у администрации Петровского района отсутствовали законные полномочия по распоряжению спорным земельным участком, поскольку земельный участок находился в общей долевой собственности граждан, вследствие чего договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности от 03.01.2009 №024Н, является ничтожным, и не влечет правовых последствий.

Приведенный довод комитета по управлению имуществом Тамбовской области не принимается судом по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  (в редакции, действовавшей в период заключения спорного договора аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшей в период заключения спорного договора аренды) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, помимо собственника имуществом, арендодателями могут выступать лица, управомоченные законом передать имущество в аренду.

Следует отметить, что порядок распоряжения невостребованными долями определен статьей 12.1 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которая была введена Федеральным законом от 29.12.2010 №435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения", и вступила в законную силу с 01.07.2011.

Так, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном статьей 12.1 Закона №101-ФЗ порядке невостребованными (пункт 8 статьи 12.1 Закона N 101-ФЗ).

После признания права собственности на земельный участок, сформированный из невостребованных земельных долей, и регистрации права муниципальной собственности на него орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данный земельный участок, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (абзац 2 пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).

Администрация Петровского района Тамбовской области не воспользовалась правом на признание права муниципальной собственности на невостребованные доли.

В свою очередь, право государственной собственности Тамбовской области на невостребованные доли было признано решением Петровского районного суда Тамбовской области от 16.04.2014 и зарегистрировано в установленном порядке только 10.07.2017.

Таким образом, объективной возможности заключить договор аренды земельного участка, в состав которого вошли невостребованные доли, с собственниками земельного участка, не имелось.

Вместе с тем, специфика земель сельскохозяйственного назначения предполагает необходимость их эффективного, рационального использования по назначению, а также недопустимость простоя сельскохозяйственных угодий. В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ, приоритетным принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является принцип сохранения целевого использования земельных участков.

В ходе проведения земельной реформы в 1991-1993 гг. путем приватизации земель сельскохозяйственного назначения, также предусматривался правовой механизм использования невостребованных земельных долей сельскохозяйственными организациями.

Из смысла положений Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренных постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.1995 №96, Указа Президента Российской Федерации от 07.03.1996 №337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» следует, что невостребованные земельные доли, на которые не поступили заявления на получение свидетельств на право собственности передавались (сохранялись за) сельскохозяйственными организациями, которые использовали их в течение трех лет. Если собственник указанной земельной доли не подавал заявление на получение свидетельства на право собственности на земельную долю и не принимал решения об использовании земельной доли, то она оставалась в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года. Невостребованные земельные доли передавались образованным в ходе реорганизации сельскохозяйственным коммерческим организациям для осуществления ими представительства в отношении указанных долей в соответствии со статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, администрация Петровского района Тамбовской области была управомочена действующим законодательством передать в аренду земельный участок, состоящий из невостребованных долей, сельскохозяйственной организации для сохранения его целевого назначения.

В этой связи, оснований для признания договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности от 03.01.2009 №024Н, недействительным не усматривается.

В силу статьи 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности от 03.01.2009 №024Н является действующим, не расторгнут, по акту приема-передачи истцом ответчику не передавался.

В соответствии с п.1.2 договора, договор заключен сроком на 363 дня с 03.01.2009 по 31.12.2009. По окончании срока договора аренды земельный участок подлежит возврату арендодателю по акту приема-передачи (пункты 1.4, 3.3.4 договора). Если акт приема-передачи договора не оформлен, то срок действия договора считается продленным на тех же условиях на срок 11 мес. 20 дней.

Согласно ч.2 ст.621 Гражданского  кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Таким образом, договор, заключенный между администрацией Петровского района Тамбовской области и СХПК «Дружба», считается заключенным на неопределенный срок. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Подпунктом 9 пункта 2 Земельного кодекса Российской Федерации в числе случаев продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрена возможность продажи земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Таким образом, положениями подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлен особый (льготный) порядок приобретения в собственность земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства. При обращении с заявлением о выкупе земельного участка согласно подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации требуется установление следующих фактов: 

- предназначение земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства; 

- наличие действующего договора аренды земельного участка; 

- истечение трех лет с момента заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка; 

- фактическое использование такого земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства; 

- отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка; 

-  подача заявления о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Предусмотренный (специальный) механизм приобретения права собственности установлен законодателем для тех арендаторов, которые на протяжении длительного срока (более трех лет) надлежащим образом использовали предоставленные им земельные участки, документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях. В этой связи, при рассмотрении спора о приобретении в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения, относящегося к публичной собственности, оценке подлежит добросовестность заявителя.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 68:13:0121020:3, расположенный по адресу: Тамбовская область, Петровский район, Волчковский сельсовет, относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и были предоставлены истцу в аренду для осуществления сельскохозяйственной деятельности. 

Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности от 03.01.2009 №024Н, заключенный между администрацией Петровского района Тамбовской области и СХПК «Дружба», сторонами расторгнут не был, по акту приема – передачи спорный земельный участок истцом ответчику не передавался.

Спорный земельный участой относятся к землям сельскохозяйственного назначения, что подтверждается данными кадастрового учёта.

Согласно справке администрации Петровского района Тамбовской области о результатах обследования земельного участка от 23.01.2018, спорный земельный участок обрабатывается надлежащим образом, в соответствии с видом разрешенного использования, задолженности по арендной плате не имеется.

Сведений о допущенных истцом нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в материалы дела не представлено.

Таким образом, СХПК «Дружба» с позиции норм Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ отвечает критериям покупателя земельных участков сельскохозяйственного назначения, имеющего право преимущественного приобретения арендуемых им земельных участков в собственность, без проведения торгов. 

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ).

Представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору, суд находит достаточными для разрешения спора по существу. 

Истцом при подаче искового заявления, а также заявления о принятии обеспечительных мер по иску, платежными поручениями от 22.01.2018 №7, от 22.01.2018 №8, от 29.01.2018 №11 была оплачена в федеральный бюджет государственная пошлина на общую сумму 9 000,00 руб. 

В соответствии с частью 4 статьи 110 АПК РФ судебные расходы остаются за истцом.

Руководствуясь статьями 102, 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд                      

 

РЕШИЛ:

Признать преимущественное право Сельскохозяйственного производственного кооператива «Дружба» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на приобретение в собственность без проведения торгов земельного участка, площадью 1012700 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для иных видов сельскохозяйственного использования, кадастровый номер: 68:13:0121020:3, расположенного по адресу: Тамбовская область, Петровский район, Волчковский сельсовет.

Судебные расходы оставить за истцом.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в мотивированном виде, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

 Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Тамбовской области.

 

        Судья                                                                                                Ю.Н. Митина