АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А39-8125/2024

город Саранск06 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 06 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Юськаева Р.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем Саушевой С.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Саранск (ОГРН 1021300978885, ИНН 1326223607) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «М-ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ОГРН 1121326000135, ИНН 1326220613) о взыскании задолженности в сумме 2844600 руб., процентов за пользование чужими средствами в сумме 114872 руб. 10 коп., процентов за пользование чужими средствами по день фактической оплаты задолженности, почтовых расходов в сумме 255 руб.,  

при участии:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности, 

от ответчика: ФИО2 (директора), ФИО3, представителя по доверенности, 

у с т а н о в и л:

Администрация городского округа Саранск (далее – администрация, арендодатель, истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «М-ДЕВЕЛОПМЕНТ» (далее – ООО СЗ «М-Девелопмент», ответчик, арендатор) о взыскании задолженности в сумме 2844600 руб., процентов за пользование чужими средствами в сумме 114872 руб. 10 коп., процентов за пользование чужими средствами по день фактической оплаты задолженности, почтовых расходов в сумме 255 руб. 

Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв на иск и дополнение к нему. Возражая по поводу удовлетворения иска, ООО СЗ «М-Девелопмент» указало на то, что обязательство по внесению арендной платы, предусмотренной договором аренды, прекращается после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на помещения в таком доме. Фактически арендатор вынужден был дважды вносить плату за право пользования земельным участком, первый раз за выкуп сараев, гаражей, помещений малоэтажных домов, расположенных на земельном участке, второй раз – уже в виде внесения в бюджет города земельных платежей по договору аренды. В результате действий Администрации, как считает ответчик, стало невозможным использовать земельный участок с кадастровым номером 13:23:1112258:1780 в соответствии с Проектом межевания территории, необходимо было изготавливать новую проектную документацию по строительству многоквартирного дома. Убытки Общества от действий Администрации составили сумму более 32 миллионов рублей.   

Из материалов дела установлено, между Администрацией (арендодатель) и ООО СЗ «М-Девопмент» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 705 от 18.10.2021 (далее также именуемый - Договор).

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок 35/200 А, площадью 8834 кв.м, с кадастровым номером 13:23:1112258:1780, относящийся к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения дома многоэтажной жилой застройки (высотная застройка). Срок действия договора 3 года (пункт 2.1. договора).

Согласно пункта 3.1. договора размер годовой арендной платы составляет 5689200 руб.

В соответствии с пунктом 3.4. договора, если иное не установлено полномочными органами государственной власти и местного самоуправления, арендная плата исчисляется с даты подписания договора и вносится Арендатором равными частями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября соответствующего года.

Срок действия договора аренды – три года (пункт 2.1. договора аренды).  

Направленное истцом в адрес ответчика уведомление от 25.06.2024 №3507-ИСХ о необходимости оплаты земельных платежей осталось без удовлетворения.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей за пользование арендованным имуществом, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №705 от 18.10.2021 за период с 18.01.2024 по 17.07.2024 в размере 2844600 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.03.2024 по 31.07.2024 в размере 114872 руб. 10 коп., процентов за пользование чужими средствами с 01.08.2024 до момента погашения суммы задолженности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт принятия ответчиком арендуемого земельного участка от арендатора подтвержден представленным в материалы дела документами и не оспаривается ответчиком.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно положениям частей 1, 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В части 6 статьи 16 Закона № 189-ФЗ предусмотрено, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в ЕГРН.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 66 Постановления № 10/22, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

В пункте 67 Постановления № 10/22 указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 26 Постановления № 73, в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Таким образом, при возведении многоквартирного дома на земельном участке, переданном в аренду, у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной платы за пользование той частью участка, которая необходима для обслуживания эксплуатируемого многоквартирного жилого дома. 

Ответчику также на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами 13:23:1112258:1716 площадью 997 кв.м (дата регистрации права 12.09.2023), 13:23:1112258:1715 площадью 791 кв.м (дата регистрации права 12.09.2023), 13:23:1112258:1717 площадью 815 кв.м (дата регистрации права 12.09.2023). 

Администрацией городского округа Саранск ответчику выдано разрешение от 08 августа 2022 г. №13-ru 13301000-96-2022 (с изменениями от 27 марта 2023 г., от 15 августа 2023 г.), согласно которому ООО «М-Девелопмент» разрешено строительство объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом по улице Мордовская, 35 в г.Саранске (1 этап строительства)» площадью 3198,2 кв.м. В пунктах 4.1., 4.2. разрешения на строительство указывается, что объект планируется расположить на земельном участке с кадастровым номером 13:23:1112258:1780 площадью 8834 кв.м.  

Администрацией городского округа Саранск ответчику выдано разрешение от 17 ноября 2023 г. №13-23-50-2023, согласно которому ООО «М-Девелопмент» разрешен после строительства ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом по улице Мордовская, 35 в г.Саранске (1 этап строительства)» площадью 3179,8 кв.м. В пункте 4.1. разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию указывается, что объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 13:23:1112258:1780. Указан адрес объекта: Республика Мордовия, городской округ Саранск, 

<

...>. 

Многоквартирный дом площадью 3179,8 кв.м, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 13:23:1112258:1780, поставлен на кадастровый учет 27.11.2023 с кадастровым номером 13:23:1112258:1889 (выписка из ЕГРН от 29.07.2024 №КУВИ-001/2024-193154103) 

Как следует из представленной ответчиком выписки из ЕГРН от 27.11.2023, произведена регистрация права собственности за ООО «М-Девелопмент» на нежилое помещение площадью 71,1 кв.м с кадастровым номером 13:23:1112258:1924, расположенное по адресу: Республика Мордовия, городской округ Саранск, 

<

...>. Дата регистрации права 27 ноября 2023 г.

Исходя из представленной выписки из ЕГРН от 15.04.2024 следует, что земельный участок с кадастровым номером 13:23:1112258:1780 находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

В ходе судебного разбирательства прозвучал довод представителя Администрации о том, что земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, поскольку проектом межевания территории, утвержденным Постановлением Администрации городского округа Саранск от 18.12.2018 № 2941 "Об утверждении документации по внесению изменений в документацию по планировке территории ограниченной улицами Осипенко, ФИО4, Московская, ФИО5 г. Саранска, в части выполнения проекта межевания земельного участка, расположенного на территории кадастрового квартала 13:23:1112258 в районе ул. Мордовская, 35 г. Саранска", предусмотрено двухэтапное выполнение кадастровых работ и двухэтапное строительство. Однако довод истца не представляется обоснованным в силу следующего. 

Образование многоконтурного земельного участка площадью 8834 кв.м с кадастровым номером 13:23:1112258:1780 и его последующее объединение с земельными участками с кадастровыми номерами 13:23:1112258:1715, 13:23:1112258:1716, 13:23:1112258:1717 в один земельный участок площадью 11437 кв.м не влияет на характер и существо правоотношений между сторонами спора о праве на получение арендной платы. Вышеупомянутый Проект межевания территории не предусматривает поэтапное строительство многоквартирного дома и, соответственно, раздел земельного участка с кадастровым номером 13:23:1112258:1780 после ввода в эксплуатацию каждого этапа строительства многоквартирного дома. 

Такой недостаток (пробел) в части необходимости формирования отдельного земельного участка для эксплуатации каждого из этапов строительства многоквартирного дома Администрацией перед выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17 ноября 2023 г. №2023 г. №13-23-50-2023 также устранён не был.

Следует также отметить, что после ввода в эксплуатацию первого этапа строительства каких-либо изменений в договор аренды в целях уточнения площади арендуемого участка Администрация не инициировала. 

Доказательств возможности формирования и постановки на кадастровый учет обособленного земельного участка под зданием первого этапа строительства также не представлено.

В настоящее время собственники помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> корп.200А, реализуют свое право на земельный участок с кадастровым номером 13:23:1112258:1780, заключив 08 июля 2024 г. в отношении участка договор безвозмездного пользования с ООО «М-Девелопмент». 

В свою очередь Администрация на основании договора безвозмездного пользования земельным участком от 08 июля 2024 г. выдавала разрешение от 31 июля 2024 г. на строительство на земельных участках с кадастровыми номерами 13:23:1112258:1717, 13:23:1112258:1780 следующего этапа строительства многоквартирного дома, вносила в него изменения от 14 ноября 2024 г., что также свидетельствует о прекращении арендных отношений между сторонами спора по использованию земельного участка с кадастровым номером 13:23:1112258:1780. 

Вышеизложенные обстоятельства (многоквартирный дом поставлен на кадастровый учет 27.11.2023, регистрация права собственности на помещение в МКД 27.11.2023) свидетельствуют о возникновении права общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений многоквартирного дома и о прекращении арендных отношений по использованию земельного участка с кадастровым номером 13:23:1112258:1780. В связи с чем обязательства по внесению арендной платы в рассматриваемый период отсутствуют. Таким образом суд приходит к выводу о необоснованности заявленных требований и принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в иске истцу отказать. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяР.К. Юськаев