АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-13357/2020

г. Иркутск

17 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 10.03.2021.

Решение в полном объеме изготовлено 17.03.2021.

Арбитражный суд Иркутской области в составе Рукавишниковой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1 до перерыва, помощником судьи Чубаковой Я.А. после перерыва, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «СнабСервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 353320, 

<

...>, корпус А)

к обществу с ограниченной ответственностью «АльфаГрупп» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 649180, Республика Алтай, 

<

...>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Ферро-Темп» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665800, Иркутская обл., г. Ангарск, квартал 47 (Первый промышленный массив тер.), корпус 13)

о взыскании 495 461 руб. 87 коп.,

при участии представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 22.09.2020 (предъявлены паспорт, диплом),

в судебном заседании объявлялся перерыв с 03.03.2021 по 10.03.2021;

установил:

Иск (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) заявлен о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 08/А-Ф от 08.08.2019 в размере 75 590 руб. 34 коп. за июль 2020 года, договорной неустойки за просрочку оплаты аренды за период с 24.12.2019 по 28.09.2020 в размере 419 871 руб. 53 коп.

От истца в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик иск не признал, в отзыве и дополнениях к нему указал, что истец неверно рассчитал сумму задолженности до момента регистрации его права собственности на объект. Указал, что имеет место переплата арендной платы с его стороны. 

Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направило, письменный отзыв на иск не представило.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца и третьего лица.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между третьим лицом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды производственного помещения с оборудованием от 08.08.2019 № 08/А-Ф, на основании которого третьим лицом передано ответчику по акту приема-передачи материально-технического оснащения от 08.08.2019:

- земельный участок, кадастровый номер 38:26:041203:0245, площадью 48 397 м2;

- железнодорожный путь – 128 п.м.

- сооружение весовой, площадью 456,5 кв.м.;

- пресс-ножницы НО-838, площадью 208,1 кв.м.;

- ножницы Н 2335, площадью 61 кв.м.;

- малый гараж, площадью 111,8 кв.м.;

- трансформаторная подстанция, площадью 36,6 кв.м.;

- мастерские, площадью 13,1 кв.м.;

- двухэтажное здание с холодным пристроем, площадью 1042,4 кв.м.;

- сборно-разборное сооружение склада (здание «Мегет»), площадью 254 кв.м.;

- стружкодробилка СД-5, заводской № 56;

- дозиметр, приборы сцитилляционные геологоразведочные СРП-68-01, заводские номера № 266, 434, дозиметр гамма-излучения ДБГ-04А заводской номер 6761;

- весовое оборудование, весы автомобильные стационарные, заводской № 9841ВТ-4041-500ш;

- краны ГПК-5 с магнитной шайбой № 2/1490 от 05.1990, № 3/97 от 11.1984, № 4/2138 от 05.1979;

- кран ГПК-5 с грейферным захватом № 7/148 от 11.1988;

- экскаватор ЭО-42225 с гидроножницами заводской номер 1533;

- КАМАЗ-55208 (Самосвал) Х 322 ОМ 38;

- КАМАЗ-532290 (Металловоз) Х 042 КК 38;

- МАЗ-6303 А5-(320) (Металловоз) Н 623 ТМ 38;

- ЗИЛ-431410 (Опасные грузы) О 122 ЕТ 38.

Дополнительным соглашением от 09.08.2019 к договору аренды № 08/А-Ф от 08.08.2019 стороны внесли изменения в перечень арендуемого имущества по договору, включив в предмет аренды следующее имущество производственной базы:

- трансформаторная подстанция, площадь 36,6 кв.м. – кадастровый номер – 38:26:000000:2606;

- нежилое здание с холодным пристроем, площадь 1042,40 кв.м. – Контора цеха – кадастровый номер 38:26:000000:3794;

- нежилое помещение – Малый гараж, площадь 111,80 кв.м. – кадастровый номер – 38:26:041203:1016;

- нежилое помещение – Мастерские, площадь 113,10 кв.м. – кадастровый номер – 38:26:041203:1017;

- земельный участок, площадь 48397 кв.м. – кадастровый номер – 38:26:041203:245;

- нежилое здание – Пресс БА-1638, площадь 161,40 кв.м. – кадастровый номер – 38:26:041203:919;

- нежилое здание – Ножницы Н-2335, площадь 61 кв.м. – кадастровый номер – 38:26:041203:920;

- нежилое здание – Пресс-ножницы НО-838, площадь 208,10 кв.м. – 38:26:041203:921;

- сооружение весовой, площадь 456,50 кв.м. – кадастровый номер – 38:26:041203:922;

- нежилое здание – Сборно-разборное сооружение склада, площадь 254 кв.м. – кадастровый номер – 38:26:041203:923;

- железнодорожный путь протяженностью 128 п.м. – кадастровый номер – 38:26:041203:924.

Пунктом 2 дополнительного соглашения стороны установили срок аренды до 31.12.2020.

28.08.2019 Управлением Росреестра по Иркутской области произведена государственная регистрация договора аренды и дополнительного соглашения от 09.08.2020 к нему.

По условиям договора сторонами сделки согласована арендная плата в размере 300 000 руб. в месяц, включая НДС. Коммунальные услуги включены в ежемесячную плату. Оплата электричества производится по фактическому потреблению. 

27.08.2019 общество «Ферро-Темп» и общество «СнабСервис» заключили договор купли-продажи имущества, по условиям которого общество «Снаб-Сервис» приобрело производственную базу, расположенную в г. Ангарске по адресу Первый промышленный массив, квартал 47, строение 13 (здания, строения, сооружения, железнодорожный путь и перечисленное в договоре движимое имущество, составляющее производственную базу), в том числе имущество, которое являлось предметом договора аренды.

05.11.2019 Управлением Росреестра по Иркутской области произведена государственная регистрации договора купли-продажи от 27.08.2019 в редакции дополнительного соглашения от 30.09.2019.

12.12.2019 истец направил ответчику уведомление о необходимости исполнения обязательств по оплате арендной платы, которое было получено арендатором 16.12.2019.

Как усматривается из искового заявления, поскольку ответчик оплатил ООО «Ферро-Темп» стоимость аренды по 13.09.2019, истец находит правомерным требовать оплаты аренды с 14.09.2019 в свою пользу.

Изначально истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 14.09.2019 по 29.07.2019 в сумме 3 110 967 руб. 74 коп. Впоследствии истец заявил о взыскании остатка задолженности за июль 2020 года в размере 75 590 руб. 34 коп.

В обоснование требования взыскания арендной платы в свою пользу за период до государственной регистрации права собственности истец сослался на п.4.3., п.8.2. договора купли-продажи. Согласно пункту 4.3. договора покупатель осуществляет свои права владения и пользования имуществом с момента подписания акта приема-передачи имущества. В пункте 8.2. договора сказано, что покупатель имеет право извлекать доход от использования имущества, в том числе посредством сдачи его в аренду, с момента подписания акта приема-передачи имущества.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, представленные в материалы дела доказательства с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

По своей правовой природе заключенный договор № 08/А-Ф от 08.08.2019 является договором аренды, правовое регулирование которого осуществляется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. 

Как установлено статьей 608 Гражданского кодекса РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из существа заявленных исковых требований, существенное значение при рассмотрении данного дела имеет обстоятельство, с какого момента возникла обязанность ответчика уплачивать арендную плату истцу как новому собственнику объекта аренды. 

 Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре (ЕГРН) и возникает с момента внесения соответствующей записи в данный реестр. При этом государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 5 ст. 1 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). 

В силу п.1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.  

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. 

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 5 постановления Пленума от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указал, что   по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ. 

Согласно п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

В п.60 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2020 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, следующее:

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. 

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. 

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. 

Исходя из анализа приведенных норм права и разъяснений, обязанность арендатора по внесению арендных платежей новому собственнику возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из расчета суммы иска, составленного истцом (л.д.89), он начисляет ответчику платежи по арендной плате с 14.09.2019 по 31.07.2020, неустойку за период с 24.12.2019 по 28.07.2020, с 06.08.2020 по 28.09.2020.

 Задолженность за июль 2020 и неустойка на дату рассмотрения дела составляют, согласно доводам истца, 495 461 руб. 87 коп.

Суд, исследовав имеющийся первоначальный расчет истца (л.д.89) за весь период взаимоотношений с ответчиком по договору, полагает необоснованным начисление им арендной платы ответчику за период с 14.09.2019 по 30.09.2019 в размере 170 000 руб.; за октябрь 2019 в размере 300 000 руб. и за ноябрь 2019 с 01.11.2019 по 04.11.2019 в размере 40 000 руб., всего на сумму 510 000 руб. 

Таким образом, правомерно начисленная арендная плата за весь период пользования составила 2 600 967 руб. 74 коп. (3 110 967 руб. 74 коп. по расчету истца на л.д.89– 510 000 руб. необоснованно начисленных платежей). 

Из уточненного расчёта истца (л.д.101) видно, что ответчиком произведена оплата в размере 3 110 967 руб. 74 коп. 

Поскольку сумма уточненного иска составляет 495 461 руб. 87 коп., а сумма переплаты ответчика составляет не менее 510 000 руб., правовые и фактические  основания для удовлетворения иска отсутствуют.

При этом суд не принимает во внимание все иные доводы ответчика (о наличии большей переплаты, необходимости применения положений статьи 333 ГК РФ к начисленной неустойке), поскольку встречный иск ответчиком не заявлялся, а на выводы суда по настоящему делу эти доводы повлиять не могут. 

При обращении с иском в суд истцом уплачена госпошлина в размере 40 832 руб. 80 коп. С учётом уточнения суммы иска госпошлина на дату рассмотрения дела составляет 12 909 руб. 24 коп. Соответственно, на основании ст. 333.40 Налогового кодекса РФ излишне уплаченная госпошлина в размере 27 923 руб. 56 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ оставшаяся сумма госпошлины относится на истца за необоснованно заявленные требования, поскольку задолженность погашена ответчиком 29.07.2020, то есть до принятия иска к производству суда определением от 31.07.2020. 

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Возвратить  обществу с ограниченной ответственностью «СнабСервис» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 27 923 руб. 56 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья                                                                                                        Е.В. Рукавишникова