ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-2866/2021

город Ростов-на-Дону

17 января 2022 года

15АП-23040/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2022 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Новик В.Л.,

судей Величко М.Г., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.11.2021 по делу № А32-2866/2021

по иску администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)к ответчикам - обществу с ограниченной ответственностью «Сочи-Интур» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и обществу с ограниченной ответственностью «Урожай» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация года Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сочи-Интур» (далее - ООО «Сочи-Интур»), обществу с ограниченной ответственностью «Урожай» (далее - ООО «Урожай») о расторжении договора аренды земельного участка от 10.07.1997 № 4900001002.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.11.2021 в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, правообладателем спорного земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи. В адрес ООО «Сочи Интур» администрацией города Сочи от 11.03.2020 № 5440/02-05-16 была направлена претензия об устранении выявленных нарушений в 30-дневный срок со дня получения претензии. Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, подготовлена претензия от 12.05.2020 № 10273/02.01-16 с предложением расторгнуть договор аренды. Согласно акту осмотра земельного участка от 09.09.2020 земельный участок не огражден, на земельном участке расположена автопарковка, информационная вывеска «автомойка не работает». Согласно акту осмотра земельного участка от 06.11.2020 на земельном участке расположены автопарковка и автомойка. На основании вышеуказанных актов осмотра уполномоченных специалистов по Центральному району отдела муниципального земельного контроля управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи выявлено нецелевое использование земельного участка.

В судебное заседание участвующие в деле лица, надлежащим образом уведомленные  о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией (арендодатель) и ООО «Урожай» (арендатор) был заключен договор аренды от 10.07.1997 № 4900001002 (далее - договор), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1 290 кв. м, занимаемый зданиями по ул. Чебрикова, 38, в Центральном районе (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия до 01.07.2047.

Между ООО «Урожай» и ООО «Сочи-Интур» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.03.2011, согласно которому все права и обязанности по спорному договору перешли кООО «Сочи-Интур».

Договор уступки также зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 07.03.2013 к договору был изменен вид разрешенного использования земельного участка с «объекта физической культуры» на «автостоянка».

В соответствии с актом осмотра земельного участка от 13.02.2020 установлено, что земельный участок не огорожен, на нем расположены автопарковка и автомойка.

Администрацией в адрес ООО «Сочи-Интур» была направлена претензия от 11.03.2020 № 5440/02-05-16 с предложением в 30-дневный срок устранить выявленные нарушения.

При проведении повторного осмотра специалистами управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи установлено, что спорный земельный участок не огорожен, на земельном участке расположена автопарковка.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо от 12.05.2020 № 10273/02.01-16 с предложением подписания соглашения о расторжении договора аренды в связи с использованием спорного земельного участка не по целевому назначению.

Однако до настоящего времени ответ от общества не поступал, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК, Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

Администрацией в адрес общества было направлено предписание от 11.03.2020 № 5440/02-05-16 с предложением в 30-дневный срок устранить выявленные нарушения.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо от 12.05.2020 № 10273/02.01-16 с предложением подписания соглашения о расторжении договора аренды в связи с использованием спорного земельного участка не по целевому назначению.

Принимая во внимание вышеуказанное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора для рассмотрения по существу требования о расторжении договора аренды.

Дополнительным соглашением от 07.03.2013 к спорному договору аренды был изменен вид разрешенного использования земельного участка с «объекта физической культуры» на «автостоянка».

Апелляционным судом установлено, что в материалы дела представлены фото-таблицы автостоянки по состоянию на 07.10.2021.

Кроме того, в материалах дела имеется акт осмотра от 18.06.2021, составленный истцом, из которого следует, что в границах спорного земельного участка объектов капитального строительства не расположено, на участке организована платная автостоянка.

Также судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела было установлено, что на дату подачи настоящего искового заявления 20.01.2021 автомойка была демонтирована.

Доказательств обратного администрацией не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Судебная практика исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Само по себе невыполнение обязанностей по приведению земельного участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, образует состав административного правонарушения, ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 8.8. КоАП.

Лицами, уполномоченными на проведение проверок на предмет наличия действий лица признаков указанного правонарушения, являются должностные лица, осуществляющие государственный земельный надзор - Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору и ее территориальные органы (ст. 71 ЗК РФ, п. 4 Постановления Правительства РФ от 02.01.2015 № 1 (ред. от 03.08.2019) «Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре»).

Наличие данного вида правонарушения не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды в соответствии со статьей 619 ГК РФ.

По вышеизложенным основаниям апелляционная жалоба истца не подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

 Доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.11.2021по делу № А32-2866/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

ПредседательствующийВ.Л. Новик

СудьиМ.Г. Величко

Е.А. Маштакова