Арбитражный суд Калининградской области

ул. Рокоссовского, д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@ arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №

А21-1725/2022

г. Калининград

28

ноября

2022 года

Резолютивная часть решения оглашена 23.11.2022.

Полный текст решения изготовлен 28.11.2022.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ГрибковойА.И.,

рассмотрев в  открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>; 236022, Калининградская область, г. Калининград, Пп. Победы, 1)

к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания Автотор-Жилстрой» (ОГРН 

<

***>; 3236013, 

<

...>)

и 2) обществу с ограниченной ответственностью «ПБРК-Строй» (ОГРН 

<

***>; 236010, 

<

...>)

о признании незаконными решений о разделе земельного участка, об образовании земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки, погашении в ЕГРН записей о правах собственности на земельные участки, погашении на кадастровом учете в ЕГРН записей о земельных участках,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области,

ООО «Инвест Запад Строй»,

 

при участии:

от истца:               ФИО1, доверенность, удостоверение;

от ответчиков:      1) ФИО2, доверенность, паспорт, диплом, 

                                  ФИО3, доверенность, паспорт, диплом,

                                  ФИО4, паспорт, директор;

                              2) ФИО5, доверенность, паспорт, диплом

от третьих лиц:    не явились, извещены;

установил:

03.12.2021 администрация обратилась в Центральный районныйсуд г. Калининграда с исковым заявлением:

-о признании незаконным решение ООО «ПБРК-Строй» о разделеземельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:66 и изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:17 со «строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Ч1елюскинской, 31)» на «среднеэтажная жилая застройка»;

-об исключении из кадастрового учета в Едином государственном реестренедвижимости записи о земельном участке с кадастровым номером39:15:110631:177 площадью 12581 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка»;

-о восстановлении на кадастровом учете записи о земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:177 площадью 12581 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде с видом разрешенного использования «строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31)».

Управление Росреестра по Калининградской области было указано в исковом заявлении в качестве третьего лица.

Определением Центрального районного суда г. Калининграда от 01.02.2022 дело передано на рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области, определением которого от 28.02.2022 исковое заявление принято к производству, возбуждено дело № А21-1825/2022.

Определением суда от 30.03.2022 к участию в дела в качестве третьего лица привлечено ООО «Инвест Запад Строй».

В возражениях на исковое заявление ООО «ИСК Автотор-Жилстрой» указывало на то, что иск администрации не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, заявило о пропуске истцом срока исковой давности, указало на то, что администрация не представила доказательств нарушения своих и публичных прав и интересов в результате действий ответчиков, ссылалось на отсутствие в настоящее время зданий и сооружений, а также самой производственной базы по ул. Челюскинской, 31, для благоустройства и озеленения территории которых администрацией предоставлялся земельный участок с КН 39:15:110631:57, указывало, что с момента вступления в силу Правил землепользования и застройки ГО «Город Калининград» земельные участки с КН 39:15:110631:17 и 39:158:110631:57 могли быть объединены, поскольку  оказались в одной территориальной зоне, указывало на противоречивость исковых требований администрации, а также на то, что ООО «ИСК Автотор-Жилстрой» является добросовестным приобретателем земельного участка с КН 39:15:11063:177.

Дополнительно доводы ООО «ИСК Автотор-Жилстрой» изложены письменных пояснениях.

В отзыве на исковое заявление ООО «ПБРК Строй» также заявило о пропуске администрацией срока исковой давности, указало на право собственника земельного участка выбирать вид его разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территории, указало на проверку Управлением Росреестра по Калининградской области процедуры раздела и объединения спорных земельных участков а также на отсутствие в настоящее время производственной базы на территории спорных земельных участков.

Управление Росреестра по Калининградской области в отзыве на исковое заявление указало на то, что действующим законодательством не предусмотрено исключение из ЕГРН сведений и записей.  

В связи с этим администрация неоднократно уточняла исковые требования и в окончательном виде (уточнения приняты к рассмотрению в судебном заседании 23.11.2022) просила суд:

признать незаконным решение общества с ограниченной ответственностью «ПБРК-Строй» о разделе земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:66 и применить последствия недействительности ничтожной сделки:

-погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная Компания Автотор-Жилстрой» на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:177 площадью 12581 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка»,

-погасить на кадастровом учете в Едином государственном реестре недвижимости запись о земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:177 площадью 12581 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка»,

- погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная Компания «Автотор-Жилстрой» на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:179 площадью 22564 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка, для объектов жилой застройки»,

-погасить на кадастровом учете в Едином государственном реестре недвижимости запись о земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:179 площадью 22564 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка, для объектов жилой застройки»,

- погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «ПБРК Строй» на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:180 площадью 91 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде,

-погасить на кадастровом учете в Едином государственном реестре недвижимости запись о земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:180 площадью 91 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде.

признать незаконным решение общества с ограниченной ответственностью «ПБРК-Строй» об образовании земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:66 путем объединения земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:57 и земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:17 и применить последствия недействительности:

-восстановить на кадастровом учете запись о земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:57 площадью 12581 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде с видом разрешенного использования «строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31)»,

-восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «ПБРК-Строй» на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:57 площадью 12581 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде с видом разрешенного использования «строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31)»,

-восстановить на кадастровом учете запись о земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:17 площадью 22655 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде,

-восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «ПБРК Строй» на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:17 площадью 22 655 кв.м по ул. Челюскинской в г. Калининграде.

Рассмотрев материалы дела и заслушав пояснения представителей, суд признает необходимым требования администрации удовлетворить по следующим основаниям.

Доводы ООО «ИСК Автотор-Жилстрой» о невозможности рассмотрения настоящего спора арбитражным судом отклоняются, поскольку дело передано на рассмотрение из суда общей юрисдикции, а в соответствии с ч. 6 ст. 39 АПК РФ споры о компетенции и подсудности между судами не допускаются.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН (т. 1, л.д. 122-123) следует, что ООО «ПБРК-Строй» являлось собственником земельного участка с КН 39:15:110631:17, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 22 655 кв.м., вид разрешенного использования– под существующие здания и сооружения производственной базы.

В ст. 34 Земельного кодекса РФ (утратила силу с 01.03.2015) было предусмотрено, что: 

1. органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

-принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений;

-уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

-обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации; 

2. граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса;

3. в указанном в п. 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю;

4. орган местного самоуправления на основании указанного в п. 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного ст. 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»;

5. исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в п. 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Копия решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка может быть выдана (направлена) через многофункциональный центр;

6. договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в п. 5 настоящей статьи решения.

В связи с этим решением городского Совета депутатов Калининграда от 21.01.2015 № 25 было утверждено положение «О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством на территории городского округа «Город Калининград».

Указанное Положение устанавливало порядок, процедуры и критерии предоставления на территории городского округа «Город Калининград» земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также государственная собственность на которые не разграничена, для целей, не связанных со строительством, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности (п. 1.1).

В соответствии с п. 1.2 Положения органом, осуществляющим управление и распоряжение вышеуказанными земельными участками на территории ГО «Город Калининград» являлась администрация ГО «Город Калининград», а структурным подразделением администрации, координирующим деятельность в этой сфере иных структурных подразделений администрации, являлся Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации.

В п. 1.3 Положения было предусмотрено, что в качестве заявителей на получение земельных участков для целей, не связанных со строительством, в отношении которых не принято решение о предоставлении, могут выступать юридические лица, индивидуальные предприниматели и физические лица, по заявлению которых до 01.03.2015 утверждены схемы расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах территории, или их представители.

Решение о предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством, оформляется соответствующим распорядительным актом - распоряжением Комитета (п. 1.4 Положения).

Согласно п. 1.7 Положения земельные участки могли предоставляться юридическим лицам в собственность.

В п. 1.8 Положения прямо указано, что земельные участки, предоставленные для целей, не связанных со строительством, могут быть использованы только в этих целях (в соответствии с установленным разрешенным использованием). Предельный (максимальный) размер земельных участков, предоставляемых в аренду либо собственность для целей, не связанных со строительством, установленных пунктами 1.8.4-1.8.8 Положения, составляет 400 кв. м. При этом площадь земельного участка может превышать 400 кв. м, а также предельный минимальный размер, установленный регламентом соответствующей территориальной зоны, в случае, если указанный земельный участок невозможно предоставить иным лицам, кроме заявителя, в силу особенностей участка (его расположения, изломанности границ, рельефа и природно-геологических особенностей местности (крутые склоны, овраги, болота и др.), отсутствия проходов и проездов к участку).

Согласно п. 1.9.4 Положения в качестве одной из целей использования земельных участков, не связанными со строительством, указывалось благоустройство и обслуживание существующих объектов недвижимости (индивидуального жилого, многоквартирного, иного объекта капитального строительства) при условии, что земельный участок является смежным по отношению к основному участку, на котором расположен объект капитального строительства, и характеристики такого участка по градостроительным и другим нормам не позволяют использовать его под размещение объектов капитального строительства исходя из конфигурации земельного участка, его площади, отсутствия самостоятельного подъезда к участку, наличия инженерных коммуникаций, и/или площадь испрашиваемого земельного участка составляет не более 400 кв. м.

В соответствии с п. 2.1 Положения для приобретения прав на земельные участки физические лица, индивидуальные предприниматели и юридические лица, указанные в п. 1.3 настоящего Положения, подавали заявление о предоставлении земельного участка в Комитет на имя заместителя главы администрации, председателя Комитета, в которому в соответствии с п. 2.1.1 Положения должна была быть указана цель предоставления земельного участка.

В п. 3 ст. 34 ФЗ РФ от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» было предусмотрено, что в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях его предоставления для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуатацией зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии со ст. 34 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), но не позднее 01.01.2018.

По заявлению ООО «ПБРК-Строй» от 27.02.2015 была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, на основании которой 22.05.2015 осуществлен кадастровый учет земельного участка с КН 39:15:110631:57 площадью 12581 кв.м с видом разрешенного использования «строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31) (т. 1, л.д. 125). 

В соответствии с представленной в материалы дела схемой (т. 1, л.д. 130) земельный участок с КН 39:15:110631:57 является смежным по отношению к земельному участку с КН 39:15:110631:17. 

В связи с этим 16.10.2017 ООО «ПБРК Строй» обратилось в комитет с заявлением о предоставлении ему земельного участка с КН 39:15:110631:57 в собственность.

19.10.2017 комитет издал распоряжение № 4974/р-КМИ об образовании и предоставлении ООО «ПБРК Строй» в собственность земельного участка по ул. Челюскинской в Центральном районе (т. 1, л.д. 20-22), согласно которому:

1. образован земельный участок с КН 39:15:110631:57 из земель, находящихся в государственной собственности (неразграниченные земли),

2.2 площадь земельного участка – 12581 кв.м.,

2.3 разрешенное использование земельного участка – строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31),

2.3 категория земель образованного земельного участка – земли населенных пунктов,

3. установлены обременения по режиму использования земельного участка: совместный и одновременный гражданский оборот с правом собственности на земельный участок с КН 39:15:110631:17,

4. земельный участок с КН 39:15:110631:57 предоставлен ООО «ПБРК Строй» в собственность для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31.

08.12.2017 администрация (продавец) и ООО «ПБРК Строй» (покупатель) заключили договор № 300/2017-С купли-продажи земельного участка с КН 39:15:110631:57 (т. 1, л.д. 23-29), согласно которому:

-п.  1.3: земельный участок имеет разрешенное использование: строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31),

-п. 2.2: обременение по режиму использования земельного участка: совместный и одновременный гражданский оборот с правом собственности на земельном участке с КН 39:15:110063:17,

-п. 2.3: в соответствии с п. 1.7 Положения о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством на территории городского округа «Город Калининград», земельные участки, предоставленные для целей, не связанных со строительством, могут быть использованы только в этих целях (в соответствии с установленным разрешенным использованием),

-п. 3.1: стоимость передаваемого в собственность за плату земельного участка с КН 39:15:110631:57 определена отчетом об оценке рыночной стоимости от 01.09.2017 № 148-01/09-КМИ-2017 и составляет 1 800 000 руб.  

В соответствии с Генеральным планом муниципального образования «Город Калининград», утвержденным решением городского Совета депутатов 22.02.2006 № 69 (в ред. последующих изменений), действовавшим на дату заключения договора купли-продажи № 300/2017-С от 08.12.2017, территория земельного участка с КН 39:15:110631:57 была отнесена к зоне городских парков, скверов, садов, бульваров.

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденных решением окружного Совета депутатов города Калининград от 29.06.2009 № 146, действовавших на дату заключения договора купли-продажи № 300/2017-С от 08.12.2017, земельный участок с КН 39:15:110631:57 также расположен в зоне городских лесов и парков (индекс зоны «Р-1»), предназначенной для организации парков городского и районного значения, используемых в целях кратковременного отдыха, проведения досуга населения. 

Согласно выписки из ЕГРН на земельный участок с КН 39:15:110631:66 (т. 1, л.д. 30) площадью 35 236 кв.м., вид разрешенного использования: под существующие здания и сооружения производственной базы, строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31), для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения) указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 06.02.2018 и образован из земельных участков с КН 39:15:110631:17 и 39:15:110631:57, а в последующем из него образованы два земельных участка: с КН 39:15:110631:177 и с КН 39:15:110631:178.

В свою очередь согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с КН 39:15:110631:177 (т. 1, л.д. 56) площадью 12581 кв.м. он поставлен на кадастровый учет 04.10.2018 (образован из земельного участка с КН 39:15:110631:66).

06.12.2018 ООО «ПБРК Строй» (должник) и ООО «Инвест Запад Строй» (кредитор) заключили соглашение об отступном (т. 1, оборот л.д. 171-172) в соответствии с которым в целях погашения 1 800 000 руб. задолженности по договору беспроцентного займа от 23.01.2018 должник предоставил кредитору принадлежащее ему недвижимое имущество – земельный участок с КН 39:15:110631:177 площадью 12581 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> при этом стороны согласовали стоимость земельного участка в размере 2 126 000 руб.  

В соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 20.12.2019 (т. 1, л.д. 175) ООО «ИСК «Автотор-Жилстрой» приобрело у ООО «Инвест Запад Строй» земельный участок с КН 39:15:110631:177 с видом разрешенного использования – под существующие здания и сооружения производственной базы, строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31) площадью 12 581 кв.м, стоимость которого составила уже 41 500 000 руб. 

Право собственности ООО «ИСК «Автотор-Жилстрой» на указанный земельный участок зарегистрировано 09.01.2020 (т. 1, л.д. 59).

20.01.2021 ООО «ИСК «Автотор-Жилстрой» обратилось в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением (т. 3, л.д. 64) о государственном учете изменений в части разрешенного использования земельного участка с КН 39:15:110631:177 на среднеэтажную жилую застройку, сведения внесены в ЕГРН (т. 1, л.д. 56). 

Согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с КН 39:15:110631:178 (т. 1, л.д. 78) площадью 22655 кв.м. он  поставлен на кадастровый учет 04.10.2018 (образован из земельного участка с КН 39:15:110631:166), в графе «вид разрешенного использования» указано – под существующие здания и сооружения производственной базы, строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31), при этом из указанного земельного участка образованы еще 2 земельных участка: с КН 39:15:110631:179 и с КН 39:15:110631:180.

В свою очередь согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с КН 39:15:110631:179 (т. 1, л.д. 96) площадью 22564 кв.м. указанный земельный участок образован из земельного участка с КН 39:15:110631:178 и поставлен на кадастровый учет 10.10.2019, однако в графе «вид разрешенного использования» уже указано – среднеэтажная жилая застройка

Право собственности ООО «ИСК «Автотор-Жилстрой» на указанный земельный участок зарегистрировано 10.01.2020 (т. 1, л.д. 100).

Согласно выписки из ЕГРН на земельный участок с КН 39:15:110631:180 (т. 3, л.д. 184) площадью 91 кв.м. поставлен на кадастровый учет 10.10.2019 с видом разрешенного использования - коммунальное обслуживание и образован из земельного участка с КН 39:15:110631:178.

Право собственности ООО «ПБРК Строй» на земельный участок зарегистрировано 10.10.2019 (т. 3, л.д. 186).

17.03.2021 в администрацию поступило письмо ОМВД России по Центральному району города Калининграда (т. 3, л.д. 84) о необходимости ознакомления с делом на земельный участок с КН 39:15:110631:179, а также с делами на иные объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке.

По результатам рассмотрения указанного ходатайства администрацией было установлено и отражено в ответе от 31.03.2021 № И-КМИ-07/6549 (т. 3, л.д. 82-83), что земельный участок с КН 39:15:110631:179 и находящиеся на нем объекты недвижимости в реестре муниципального имущества городского округа «Город Калининград» не значатся и муниципальной собственностью не являются, а также установлена вышеизложенная последовательность образования земельного участка.

Изучив цифровую дежурную карту городского округа «Город Калининград», а также данные публичной кадастровой карты в сети «Интернет», администрация установила, что земельный участок с КН 39:15:110631:177 с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка», принадлежащий на праве собственности «ИСК «Автотор-Жилстрой» является участком, ранее имевшим КН 39:15:110631:57 и предоставленным ООО «ПБРК-Строй» для целей, не связанных со строительством, в измененных границах в результате неоднократно произведенных кадастровых работ по объединению и разделу смежных земельных участков, земельный участок с КН 39:15:110631:177 имеет площадь 12581 кв.м., что фактически соответствует площади ранее стоявшего на кадастровом учете земельного участка с КН 39:15:110631:57 (12581 кв.м.), описание местоположения границ земельного участка с КН 39:15:110631:177 (горизонтальное проложение), указанное в разделе 3.1. на листе 7 выписки из ЕГРН от 31.07.2021, идентично указанному в схеме расположения   земельного   участка   на   кадастровом   плане   территории, утвержденной 27.02.2015.

Данные обстоятельства не были документально опровергнуты ответчиками в ходе судебного разбирательства (ст. 9, 65 АПК РФ).

С этого момента администрация выявила факт нарушения ответчиками законодательства, ее и публичных интересов решениями ответчиков и действиями по их реализации.

Оснований для применения в рассматриваемом случае срока исковой давности по заявлениям ответчиков суд не находит по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В соответствии с пп. 26 п. 1 ст. 16 Федерального закона РФ от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения муниципального, городского округа относится осуществление муниципального земельного контроля в границах муниципального, городского округа,

Согласно п. 1 ст. 3 Устава городского округа «Город Калининград» (утв. решением городского Совета депутатов Калининграда от 12.07.2007 № 257) к вопросам местного значения городского округа «Город Калининград» относится осуществление муниципального земельного контроля в границах города.  

Между тем, в соответствии с п. 2.1 распоряжения администрации от 13.08.2012 № 501-Р в рамках муниципального земельного контроля осуществляется проведение плановых (внеплановых) контрольных мероприятий на землях, право распоряжаться которыми предоставлено городскому округу. 

Однако, земельные участки с КН 39:15:110631:17 и 39:15:110631:57, равно как и образованные из них в последствии земельные участки собственностью муниципального образования «Город Калининград» не являются.

При этом доказательств, того, что администрация узнала о допущенных ответчиками нарушениях за пределами срока исковой давности, суду не представлено.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

При этом в п. 50 Постановления № 25 разъяснено, что по смыслу ст. 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Действительно, по общему смыслу ст. 209 ГК РФ и ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц в той мере, в какой оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В силу абз. 2 ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. 

Как неоднократно указывал Конституционный суд Российской Федерации, Земельный кодекс РФ в порядке реализации положений ст. 9 (ч. 1) и 36 (ч. 1 и 2) Конституции Российской Федерации закрепляет в качестве основного принципа земельного законодательства принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства; данный принцип земельного законодательства призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли как важнейшего компонента окружающей среды  (определения от 24.03.2015 № 671-0, от 28.09.2017 № 1919-О и др.).

Право собственника земельного участка по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему земельным участком, в том числе путем изменения вида разрешенного использования земельного участка, ограничивается в той мере, в какой это необходимо для обеспечения прав других лиц, а также защиты публичных интересов.

В силу ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом и федеральными законами.

Согласно п. 3 указанной статьи такие ограничения использования земельных участков устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда.

В рассматриваемом случае такие особые условия использования земельных участков были установлены Положением № 25.

Между тем, как было указано выше, в рассматриваемом случае земельный участок с КН 39:15:110631:57 был предоставлен ООО «ПБРК Строй» в собственность без проведения торгов и только для целей благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, находящейся на земельном участке с КН 39:15:110631:17.

Обществу достоверно было известно о невозможности использования земельного участка с КН 39:15:110631:57 для иных целей.

Однако из материалов дела следует, что получив земельный участок с КН 39:15:110631:57 в собственность только для целей благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, ООО «ПБРК Строй» объединило его с земельным участком с КН 39:15:110631:17 и образовало 39:15:110631:66, а затем разделило его на земельные участки с КН 39:15:110631:177 и 39:15:110631:178.

При этом доказательств проведения каких-либо работ по благоустройству и озеленению территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской с момента получения в собственность земельного участка с КН 39:15:110631:57 ООО «ПБРК Строй» в материалы дела не представило.

Согласно результатам проведенного в 2020 году обследования объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке с КН 39:15:110631:179 расположенные на нем нежилые здания бывшей производственной базы находятся в состоянии, ограниченно пригодном для эксплуатации  для производственных нужд, здания невозможно сохранить при использовании для строительства многоквартирных домов (т. 3, л.д. 13-14).

Представленные в материалы дела акт обследования зеленых насаждений № 113 от 16.02.2021 и перечетная ведомость зеленых насаждений  от 01.03.2021 № 24 (т. 4) сами по себе не подтверждают проведение ответчиками работ по благоустройству и озеленению, а лишь фиксируют сведения о зеленных насаждениях.  

Земельный участок с КН 39:15:110631:177 по площади идентичен земельному участку с КН 39:15:110631:57, однако в дальнейшем по заявлению его нового собственника (ООО «ИСК «Автотор-Жилстрой») вид его разрешенного использования был изменен на среднеэтажную жилую застройку.

Из земельного участка с КН 39:15:110631:178 с видом разрешенного использования – под существующие здания и сооружения производственной базы, строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31) были образованы еще 2 земельных участка: с КН 39:15:110631:179 (с видом разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка) и с КН 39:15:110631:180.

Между тем, земельный участок с КН 38:15:110631:57 был предоставлен ООО «ПБРК Строй» в собственность исключительно для целей благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31, при этом администрация продала его 08.12.2017 в соответствии с действовавшими в то время ст. 34 Федеральным законом РФ № 171 от 23.06.2014 и Положением № 25 без проведения торгов по цене 1 800 000 руб.

Спустя два года – 20.12.2019 ООО «ИСК Автотор-Жилстрой» приобрело земельный участок с КН 39:15:110631:177 с видом разрешенного использования – под существующие здания и сооружения производственной базы, строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31) у ООО «Инвест Запад Строй» уже за 41 500 000 руб. 

Между тем, в соответствии со ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Предоставление земельного участка для строительства не указано в качестве исключения из указанного правила.

В соответствии с п. 1 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Таким образом, указанные выше решения ООО «ПБРК-Строй» по объединению земельных участков с КН 39:15:110631:57 и 39:15:110631:17 в земельный участок с КН 39:15:110631:66 и разделу земельного участка с КН 39:15:110631:66 на земельные участки с КН 39:15:110631177 и 39:15:110631:179 и действия по их реализации фактически были направлены на приобретение земельного участка с КН 39:15:110631:57 в собственность для жилой застройки минуя установленный ЗК РФ порядок приобретения земельного участка для таких целей.

Нарушение прав администрации и публичных интересов выразилось в том, что при соблюдении установленной процедуры, администрация, действуя в интересах города Калининграда, могла получить от продажи земельного участка на открытых торгах большую сумму, нежели была определена при продаже земельного участка в соответствии с Положением № 25.         

Доводы ООО «ИСК Автотор-Жилстрой» о том, что он является добросовестным приобретателем, не принимаются судом во внимание, поскольку, действуя добросовестно и осмотрительно, оно имело возможность установить, что приобретенный им земельный участок с КН 39:15:110631:177 был образован из земельного участка с КН  39:15:110631:57, предоставленного под строительную промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31), кроме того, вид разрешенного использования (на среднеэтажную застройку) был изменен именно по заявлению ООО «ИСК Автотор-Жилстрой».

Ссылки ответчиков на последующее изменение Правил землепользования и застройки ГО «Город Калининград», а также то, что в настоящее время производственная база по ул. Челюскинской, 31 разобрана,  правового значения для рассматриваемого спора не имеют (п. 1 ст. 167 ГК РФ).  

Возражения ответчиков, касающиеся дальнейшего использования земельного участка с КН 39:15:110631:57 (в том числе права собственника на раздел и объединение земельных участков, изменение вида его разрешенного использования) не принимаются судом во внимание, поскольку нарушено первоначальное условие предоставления такого земельного участка в собственность – для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской.

Требования администрации в окончательном виде уточнены с учетом пояснений Управления Росреестра по Калининградской области, возражений ООО «ИСК Автотор-Жилстрой» и в соответствии с Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утв. приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241.  

Администрация освобождена от оплаты государственной пошлины (п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ).

В связи с этим с ответчиков следует взыскать в доход бюджета по 6 000 руб. государственной пошлины с каждого (ст. 110 АПК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ).

Руководствуясь ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Администрация городского округа «Город Калининград» удовлетворить.

Признать незаконным решение общества с ограниченной ответственностью «ПБРК-Строй» о разделе земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:66 и применить последствия недействительности ничтожной сделки:

-погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная Компания Автотор-Жилстрой» на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:177 площадью 12581 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка»,

-погасить на кадастровом учете в Едином государственном реестре недвижимости запись о земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:177 площадью 12581 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка»,

- погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная Компания «Автотор-Жилстрой» на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:179 площадью 22564 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка, для объектов жилой застройки»,

-погасить на кадастровом учете в Едином государственном реестре недвижимости запись о земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:179 площадью 22564 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка, для объектов жилой застройки»,

- погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «ПБРК Строй» на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:180 площадью 91 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде,

-погасить на кадастровом учете в Едином государственном реестре недвижимости запись о земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:180 площадью 91 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде.

Признать незаконным решение общества с ограниченной ответственностью «ПБРК-Строй» об образовании земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:66 путем объединения земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:57 и земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:17 и применить последствия недействительности:

-восстановить на кадастровом учете запись о земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:57 площадью 12581 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде с видом разрешенного использования «строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31)»,

-восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «ПБРК-Строй» на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:57 площадью 12581 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде с видом разрешенного использования «строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31)»,

-восстановить на кадастровом учете запись о земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:17 площадью 22655 кв.м. по ул. Челюскинской в г. Калининграде,

-восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «ПБРК Строй» на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:17 площадью 22 655 кв.м по ул. Челюскинской в г. Калининграде.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПБРК Строй» и общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная Компания «Автотор-Жилстрой» в доход федерального бюджета Российской Федерации по 6 000 руб. государственной пошлины с каждого.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                        С.А. Зинченко