АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-25094/2017

г. Краснодар

18 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании в отсутствие истца – Комитета по управлению имуществом г. Батайска (ИНН 6141004217, ОГРН 1026101843349), ответчика – жилищно-строительного кооператива «Усадьба» (ИНН 6141043576, ОГРН 1136181000768), третьего лица – Шкурина Владимира Михайловича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива «Усадьба» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2017 (судья Димитриев М.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2018 (судьи Нарышкина Н.В., Ковалева Н.В., Маштакова Е.А.) по делу № А53-25094/2017, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом г. Батайска (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ЖСК «Усадьба» (далее – кооператив) о расторжении договора аренды от 28.12.2011 № 5126 и об освобождении земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010308:574, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Грузинская, 152-б.

Исковые требования мотивированы неосвоением ответчиком спорного земельного участка и наличием долга по арендным платежам, что является существенным нарушением условий договора.

Решением от 19.12.2017 исковые требования удовлетворены, договор аренды от 28.12.2011 № 5156 расторгнут. Производство по делу в части требования об освобождении земельного участка прекращено, в связи с отказом истца от иска. Решение мотивировано тем, что земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010308:574, предоставленный кооперативу для строительства, в установленный договором срок не освоен; разрешительная документация, необходимая для возведения капитального строения не получена. На спорном участке находится объект незавершенного строительства, не зарегистрированный в установленном порядке. Объекты, для строительства которых предоставлялся земельный участок, отсутствуют. Ответчик не подтвердил, что был лишен возможности освоить земельный участок в установленный договором срок. Кроме того, на стороне ответчика имеется задолженность по арендной плате.

Определением от 27.07.2018 суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Шкурина В.М.

Апелляционным постановлением от 01.09.2018 решение от 19.12.2017 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Суд апелляционной инстанции пришел  к выводу о том, что нормы Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения договора аренды от 28.12.2011 № 5126; далее – Земельный кодекс), предусматривали предоставление земельного участка в аренду для жилищного строительства посредством проведения публичных процедур (торгов). Поскольку спорный договор заключен без соблюдения установленного Земельным кодексом порядка (статьи 30.1, 30.2) предоставления находящегося в муниципальной собственности земельного участка в аренду в целях строительства, он является недействительной (ничтожной) сделкой. Ничтожность договора исключает возможность его расторжения в судебном порядке (статьи 166 – 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

В кассационной жалобе кооператив просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт. Податель жалобы указывает, что на спорном земельном участке находится принадлежащий кооперативу на праве собственности объект недвижимого имущества площадью 43,2 кв. м. Договор аренды от 28.12.2011 № 5126 заключен с ответчиком в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса. В настоящее время на спорном земельном участке находятся три объекта незавершенного строительства степенью готовности 62%, 40% и 12%.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации г. Батайска от 21.12.2011 № 2379 комитет (арендодатель) и Шкурин В.М. (арендатор) заключили договор от 28.12.2011 № 5126 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4600 кв. м с кадастровым номером 61:46:0010308:574, расположенный по адресу: г. Батайск, ул. Грузинская, 152-б, для строительства жилых домов блокированной застройки, сроком с  21.12.2011 по 21.12.2014. Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 18 – 22).

Земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 28.12.2011 (т. 1, л. д. 27). 

22 февраля 2013 года Шкурин В.М. и кооператив заключили договор передачи, согласно которому кооперативу в качестве паевого имущественного взноса передано право аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010308:574 и размещенный на нем объект недвижимого имущества (бытовое здание) площадью 43,2 кв. м (т. 2, л. д. 23 – 25). 

В соответствии с соглашением от 19.12.2013 в договор аренды от 28.12.2011 № 1526 внесены изменения в отношении наименования арендатора. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке (т. 1, л. д. 7 – 10, 25). 

Уведомлением от 04.05.2017 № 51.52/507 комитет известил ответчика о прекращении указанного договора аренды по истечении трех месяцев со дня получения данного уведомления и необходимости освобождения спорного земельного участка и передачи его по акту приема-передачи. Данное уведомление направлено кооперативу по юридическому адресу, однако не вручено адресату в связи с истечением срока хранения (т. 1, л. д. 16, 17).

Комитет, полагая, что кооператив допустил существенные нарушения условий договора, что является основанием для его расторжения, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1 и 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В определении от 08.04.2010 № 456-О-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил особенность правового регулирования ничтожных сделок, обусловленную характером соответствующих сделок, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167, статья 168 Гражданского кодекса; в применимой к рассматриваемым отношениям редакции).

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1 статьи 30 Земельного кодекса; в редакции до 01.03.2015).

Вступившим в законную силу 10.01.2005 Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» в Земельный кодекс введена статья 30.1, которой предоставление в аренду для жилищного строительства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускалось исключительно на торгах в форме аукциона. В качестве исключения из названного правила на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01.03.2007 такой участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения торгов лицу, которому предоставление такого участка предусмотрено принятым до 01.10.2005 решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Договор аренды в этом случае мог быть заключен на срок не более чем пять лет и прекращался в случае, если арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получил в установленном порядке разрешение на строительство.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010308:574 на дату предоставления его в аренду по договору от 28.12.2011 № 5126 имел разрешенное использование «жилые дома блокированной застройки» (т. 1, л. д. 11 – 13), что предполагало соблюдение установленного Земельным кодексом порядка предоставления находящегося в муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для жилищного строительства. Заключив, что договор аренды от 28.12.2011 № 5126 в нарушение пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса (в действовавшей по состоянию на 28.12.2011 редакции) заключен без проведения торгов, апелляционный суд признал его ничтожной сделкой, что исключает возможность его расторжения в судебном порядке.

Доводы ответчика о том, что спорный договор аренды заключен в соответствии пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса; кооператив имеет исключительное право на приобретение спорного участка (в аренду или собственность), отклоняются судом округа.

Оценка действительности спорной сделки предполагает проверку ее на предмет соответствия нормам земельного законодательства, регламентирующим порядок предоставления земельных участков в собственность, действующим в момент ее заключения. 

Нормами Земельного кодекса к исключениям из общего правила о продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукционов, отнесен случай продажи земельного участка, на котором расположено здание, его собственнику (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3). Право лица, являющегося собственником расположенного на земельном участке здания, на приобретение этого участка в собственность является исключительным и может быть ограничено только федеральным законом (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса в редакции после 01.03.2015, статья 36 Земельного кодекса в редакции до 01.03.2015). 

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10).

Кооператив, ссылаясь на исключительное право на приобретение спорного земельного участка (в аренду или собственность), в нарушение статей 9 и 65 Кодекса не представил доказательства того, что для обслуживания и эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости (площадью 43,2 кв. м) необходим земельный участок площадью 4600 кв. м. Сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет в испрашиваемой площади, таким доказательством выступать не может. Наличие в настоящее время на спорном земельном участке трех объектов незавершенного строительства (степенью готовности 62%, 40% и 12%) не влияет на правильность выводов суда, поскольку данные объекты возведены после заключения договора, признанного судом ничтожным.

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судом апелляционной инстанций при рассмотрении дела и не опровергают выводы суда. Следует отметить, что кооператив при наличии к тому правовых и фактических обстоятельств не лишен возможности обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося под принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости, и необходимого для его обслуживания.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения апелляционного постановления от 01.09.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2018 по делу № А53-25094/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                    Я.Е. Волков

Судьи										            Н.С. Мазурова

										            А.И. Мещерин