АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-14459/22

г. Уфа

17 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 07.10.2024

Полный текст решения изготовлен 17.10.2024

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе: судьи Хазиахметовой З.Р., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Щукиной Ю.О., рассмотрев исковое заявление  публичного акционерного общества "Роскомснаббанк" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Воскресенский дом" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора инвестирования от 13.06.2017 №Л4/НСА, о взыскании 598 000 000 долга, о расторжении договора инвестирования от 16.10.2017 №161017-ИВ/Л4, о взыскании 20 159 000 руб. долга

Третьи лица: ФИО1 (ИНН: 

<

***>), ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "ИНЗЕР".

 

при участии в судебном заседании: 

от истца - ФИО2 по доверенности;

иных лиц – не явились, извещены

 

Публичное акционерное общество "Роскомснаббанк" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Синергия" о расторжении договора инвестирования от 25.07.2017 №Л4/АВГ, о взыскании долга по договору 30 300 000 руб., о расторжении договора инвестирования от 29.08.2017 №Л4/ГРА, о взыскании долга по договору  в размере 25 856 000 руб., о расторжении договора инвестирования от 31.08.2017 №Л4/КВ-3108, о взыскании долга по договору в размере 23 230 000 руб., о расторжении договора инвестирования от 18.09.2017 №Л4/ТИТ-1809, о взыскании долга по договору в размере 26 260 000 руб.

От ответчика поступил отзыв, в котором общество не согласилось с исковыми требованиями, изложило доводы.

            От истца поступила позиция по делу, в которой общество не согласилось с доводами ответчика, изложило контраргументы.

            От третьих лиц отзывы не поступали.

            Представитель истца исковые требования подержала, изложила доводы.

            Представитель ответчика с требованиями не согласился, изложил доводы.

Представители третьих лиц,  надлежащим образом извещены о месте и времени судебного заседания по последнему известному суду адресу,  в силу ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на интернет-сайте, дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, при участии представителя истца и ответчика, суд 

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.07.2021 по делу А07-9566/2019 РОСКОМСНАББАНК (публичное акционерное общество) (далее по тексту - Банк, РОСКОМСНАББАНК (ПАО)) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

В соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 189.78 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий обязан предъявить к третьим лицам, имеющим задолженность перед кредитной организацией, требования о ее взыскании.

Между Обществом с ограниченной ответственностью «Воскресенский дом» (Впоследствии - ООО Специализированный застройщик «Воскресенский дом», далее по тексту - Застройщик, Ответчик) и Индивидуальным предпринимателем Николаевой Светланой Александровной (ИНН 

<

***>) заключен договор инвестирования № Л4/НСА от 13.06.2017 года (далее по тексту - Договор), согласно условиям которого Инвестор производит инвестирование строительства жилого дома литер 4 в квартале № 535, ограниченном улицами Коммунистическая, Новомостовая, ФИО3 и проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа города Уфа Республики Башкортостан (Далее по тексту - Объект) в размере 184 000 000 руб., а Застройщик по окончании строительства передает в собственность Инвестора жилые помещения (квартиры) в Объекте площадью равной 9 200 кв.м., отделка: черновая, которые будут расположены на 1-4, 17-18 этажах в секции «А», 1-4, 15-16 этажах в секции «Б» Объекта. Номера жилых помещений (квартир), их площадь, расположение, этаж и другие параметры, обязательные для конкретизации предмета инвестирования указываются в акте распределения квартир (пункты 1.1, 1.3., 2.3., 3.1., 3.4 Договора).

На основании  п. 2.1. договора № Л4/НСА от 13.06.2017 Стороны пришли к соглашению, что в денежном выражении цена настоящего договора (сумма инвестиций) определяется исходя из расчета 20 000,00 (двадцать тысяч) рублей 00 копеек за один квадратный метр общей площади жилого помещения (квартиры). Указанная цена фиксирована и не подлежат изменению в одностороннем порядке на весь период действия настоящего договора.

Согласно п. 2.5. договора Стороны подтверждают, что обязательство Инвестора по инвестированию строительства Объекта (жилых помещений Объекта, указанных в п.1.3 договора) по настоящему договору в размере 184 000 000 (сто восемьдесят четыре миллиона) рублей 00 копеек исполнено Инвестором до подписания настоящего договора, в соответствии с условиями  Предварительного договора инвестирования №1/Л4 от 17.10.2012г., что подтверждается актом приема передачи векселей от 04.05.2017г., подписанным между ОАО «ИФЖС», ИНН 

<

***>, как Стороной-1, и ИП ФИО1, как Стороной-2.

В соответствии с Договором безвозмездной передачи имущества № 2-1/НСА-2 от 14.06.2017 года права требования получения в собственность жилой площади Объекта равной 9 200 кв.м. к ООО «Воскресенский дом», основанные на Договоре инвестирования № Л4/НСА от 13.06.2017 года, были переданы ФИО1 Банку в целях финансирования и поддержания деятельности, а также увеличения чистых активов Банка. 

Стоимость передаваемого имущества составила 598 000 000 руб. (п. 1.3. Договора безвозмездной передачи имущества). 

О передаче имущественных прав по заключенному инвестиционному договору Застройщик был уведомлен, о чем свидетельствует Уведомление от 14.06.2017 года.

Между Застройщиком и Обществом с ограниченной ответственностью Строительная Компания «Инзер» (ИНН 

<

***>) заключен договор инвестирования № 161017-ИВ/Л4 от 16.10.2017 года (Далее по тексту - Договор), согласно условиям которого Инвестор производит инвестирование строительства жилого дома литер 4 в квартале № 535, ограниченном улицами Коммунистическая, Новомостовая, ФИО3 и проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа города Уфа Республики Башкортостан (Далее по тексту - Объект) в размере 50 000 000 руб., а Застройщик по окончании строительства передает в собственность Инвестора жилые помещения (квартиры) в Объекте площадью равной 769, 23 кв.м. Номера жилых помещений (квартир), их площадь, расположение, этаж и другие параметры, обязательные для конкретизации предмета инвестирования указываются в акте распределения квартир (пункты 1.1, 1.3., 2.3., 3.1., 3.4 Договора).

Согласно п. 4.2. Договора инвестирование производится Инвестором в срок до 31 декабря 2017, любыми не запрещенными законом способами, включая перечисление денежных средств на счет Застройщика, расчеты ценными бумагами, зачет взаимных требований и т.д. 

Обязательства по внесению денежных средств были исполнены в полном объеме, что подтверждается актом приема - передачи векселей от 16.10.2017 года. 

Соглашением об отступном № 029-2018/Инзер от 30.10.2018 года права требования получения в собственность жилой площади Объекта равной 627, 39 кв.м. к ООО «Воскресенский дом», основанные на Договоре инвестирования № 161017-ИВ/Л4 от 16.10.2017 года, были переданы ООО СК «Инзер» Банку в качестве отступного в целях погашения задолженности по уплате процентов за пользование кредитными договорами в количестве 43 шт., заключенными между ООО СК «Инзер» и РОСКОМСНАББАНК (ПАО). 

По соглашению сторон стоимость имущественных прав, предоставляемых в качестве отступного, составила 40 780 000 руб. (п. 1.4. Соглашения об отступном). 

О передаче прав требований по заключенному инвестиционному договору Застройщик был уведомлен и не возражал, о чем свидетельствует отметка в Соглашении об отступном.

Впоследствии, согласно договору уступки прав требования № 161017/Л4-У от 06.12.2018 года часть права требования по Договору в размере площади, равной 317, 25 кв.м., была переуступлена Банком ООО «Инпромстрой» (ИНН 

<

***>). 

Истец полагает, что в настоящее время Банку принадлежит право требования к Застройщику по договору инвестирования № 161017-ИВ/Л4 от 16.10.2017 года в размере площади равной 310, 14 кв.м. (в размере внесенных инвестиций - 20 159 000 руб.) 

В соответствии с п. 1.1. Договора строительство Объекта недвижимости осуществляется на земельном участке, общей площадью 4 777 кв.м., с кадастровым номером 02:55:000000:395, из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные многоэтажные жилые дома (для завершения строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010139:387 (степень готовности 10%)), адрес (местонахождение земельного участка: Кировский район городского округа 

<

...> ограниченный улицами Коммунистическая, Новомостовая, ФИО3 и проспектом Салавата Юлаева. 

Пунктом 1.4. Договора срок ввода в эксплуатацию Объекта (не позднее) - 31.12.2022 года. Планируемый срок передачи помещений Застройщиком Инвестору - не позднее 2 квартала 2023 года.

Застройщик, согласно п. 4.1.3. Договора, обязался обеспечить выполнение следующих работ по строительству Объекта, используя внесенные инвестиции: оформление и получение разрешительной документации, сбор технических условий и выдача задания на проектирование Объекта, технико-экономическое обоснование, технические условия на технологическое присоединение инженерных коммуникаций, строительный паспорт и т.д.; проектные работы в соответствии с заключенными договорами на проектирование, согласование проектной документации со службами города и получение заключения государственной экспертизы; строительно-монтажные работы в соответствии с заключенными договорами подряда; осуществление контроля соответствия строительно-монтажных работ проектной документации нормативным документам; принятие своевременных мер и контроль устранения выявленных дефектов в проектной документации; участвовать в согласовании применяемых материалов и оборудования; осуществление контроля качества выполняемых строительных работ, а также изделий, материалов и оборудования, используемых в строительстве; осуществление освидетельствования и оценки выполненных работ и приемку скрытых работ; осуществление промежуточной приемки выполненных работ; осуществление контроля соответствия объемов и качества выполненных и предъявленных к оплате строительно-монтажных работ проектносметной документации; проверки актов выполненных работ и контроль внесения соответствующих изменений при выявленных в актах недостатках; контроль целевого использования денежных средств Инвестора подрядными организациями; ведение учета объемов и стоимости принятых и оплаченных строительно-монтажных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных подрядной организацией строительно-монтажных работ и затрат на переделки и устранение дефектов; контроль наличия и правильности ведения первичной исполнительно-технической документации; контроль осуществления авторского надзора за строительством Объекта; осуществление окончательной приемки выполненных работ; обеспечение подготовки документов для проведения рабочей комиссии по приемке законченного строительством Объекта; принятие участия в работе рабочей комиссии по приемке законченного строительством Объекта; обеспечение подготовки документов для проведения комиссии по приемке законченного строительством Объекта. 

Как указывает истец, в нарушение условий Договора Застройщик свои обязанности не исполняет: строительство Объекта на земельном участке не осуществляется; реальная динамика строительства с момента заключения Договора, т.е. с 2017 года по настоящий момент отсутствует. 

20.10.2021 в адрес ответчика направлены претензии с требованием о предоставлении копий разрешений на строительство на весь период либо о возврате суммы инвестирования, оставленные последним без ответа. 

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 6 указанной нормы определено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (далее - Закон N 1488-1) инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними (часть 1 статьи 7 Закона N 1488-1).

Согласно пункту 2 статьи 421 ГК РФ о свободе договора участники делового оборота вправе заключать соглашения, не поименованные в кодексе.

К подобным договорам относят, в том числе инвестиционные. В инвестиционном законодательстве нет конкретного определения инвестиционного договора. Данное обстоятельство влечет широкое использование на практике различных договорных форм осуществления инвестиций, оставляя тем самым открытым вопрос о безопасности участников инвестирования.

К числу инвестиционных договоров относят договоры строительного подряда, инвестирования строительства, продажи недвижимости, продажи предприятий, финансовой аренды (лизинга), франчайзинга, доверительного управления имуществом, концессионные договоры и некоторые другие. Каждый из видов договоров регулируется нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации и нормами актов предпринимательского законодательства. Вместе с тем инвестиционный договор - комплексное по своей юридической природе соглашение, имеющее элементы многих гражданско-правовых договоров. Данный смешанный договор определяет не только взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, но и процесс реализации инвестиционного проекта, и распределение доходов.

К существенным признакам инвестиционного договора следует отнести: наличие инвестиционного проекта как предпосылки заключения договора; долгосрочный характер отношений сторон; коммерческую заинтересованность; целевое использование средств инвестора; письменную форму договора; возникновение общей долевой собственности на вложенное имущество и на результат инвестиционной деятельности.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При оценке представленных в деле доказательств, суд руководствуется также положениями ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований и возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Стороны, согласно ст.ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пользуются равными процессуальными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе в части непредставления доказательств в обоснование своей правовой позиции.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по договору № Л4/НСА от 13.06.2017 г. в размере 598 000 000 руб., мотивированное тем, что ответчиком обязательства по договору  № Л4/НСА исполнены не были, строительство спорного объекта в установленные договором сроки не завершено, жилая площадь инвестору не передана.

Между тем, в договоре  № Л4/НСА от 13.06.2017 г. указано, что ИП ФИО1 внесла сумму инвестиций в размере 184 000 000 руб. посредством передачи простых векселей.

Истец, заявляя требования о взыскании суммы в размере 598 000 000 руб., превышающую сумму инвестиций, указал, что данный размер задолженности образовался в связи с тем, что при заключении договоров безвозмездной передачи имущества № 2-1/НСА-2 от 14.06.2017, стороны оценили передаваемые права требования, установив стоимость права в размере  598 000 000 руб.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании задолженности по договору № 161017-ИВ/Л4 от 16.10.2017 в размере 20 159 000 руб., мотивированное тем, что ответчиком обязательства по договору № 161017-ИВ/Л4 от 16.10.2017  исполнены не были, строительство спорного объекта в установленные договором сроки не завершено, жилая площадь инвестору не передана.

Между тем, в договоре  № 161017-ИВ/Л4 от 16.10.2017 указано, что ООО СК «Инзер» внес сумму инвестиций в размере 50 000 000 руб. посредством передачи простых векселей.

Обосновывая сумму в размере 20 159 000 руб., истец указал, что при заключении соглашения об отступном, стороны оценили передаваемые права требования, установив стоимость права в размере  40 780 000 руб.

Суд считает, что в  соответствии с п. 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель (истец) вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты в размере, в котором внесена предварительная оплата.

Следовательно, истец не может требовать возврата задолженности в большем размере, чем было оплачено ответчику.

Как указано в договоре № Л4/НСА от 13.06.2017 г. обязательство инвестора по инвестированию строительства объекта было исполнено в размере 184 000 000 рублей до подписания договора, в соответствии с условиями предварительного договора инвестирования № 1/Л4 от 17.10.2012, что подтверждается актом приема передачи векселей от 04.05.2017г., подписанным между ОАО «ИФЖС» и ИП ФИО1

Как указано в соглашении об отступном  № 161017-ИВ/Л4 от 16.10.2017 обязательство инвестора по инвестированию строительства объекта было исполнено в размере 50 000 000 рублей, что подтверждается актом приема передачи векселей от 16.10.2017г.

Вексель, согласно статье 143 ГК РФ, является ценной бумагой и в соответствии с пунктом 2 статьи 75 Положения о переводном и простом векселе, утвержденного Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 07.08.1937 N 104/1341 (далее - Положение), содержит простое и ничем не обусловленное обязательство уплатить определенную сумму.

Вексель на основании статей 11, 77 Положения может быть передан другому лицу по индоссаменту. Согласно п. 21, 23, 34, 48 Положения требования, основанные на векселе, должны быть подтверждены путем предъявления оригинала векселя.

Указанное выше соответствует практике и правовой позицией, изложенной в Постановлении Верховного суда РФ N 306-ЭС16-19550 от 19.07.2018 Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.06.2014 N 13404/13.

Между тем, доказательств законного приобретения ИП ФИО1 спорных векселей, явившимися в дальнейшем способом оплаты по договору инвестирования, в материалы дела не представлено.

Сторонами ни оригиналы векселей, ни их копии в материалы дела представлены не были.

Необходимые первичные документы и доказательства истцом в материалы дела не представлены, в частности, договор выдачи векселя от векселедателей к продавцу и векселеполучателю, что подтверждает наличие реальных прав из векселя (проставления на векселе непрерывного ряда индоссаментов). Не представлено и доказательств приобретения третьими лицами ИП ФИО1, ООО СК «Инзер» векселя и оплаты векселя по договору с предыдущим векселедержателем.

При этом, вне зависимости от факта наличия или отсутствия оплаты договора векселями, оплата договора векселями не может свидетельствовать о добросовестном поведении кредитора по оплате договора, поскольку не соответствует цели предпринимательской деятельности в связи с невозможностью финансировать процесс строительства на указанную сумму.

Целью договора инвестирования № Л4/НСА от 13.06.2017, № 161017-ИВ/Л4 от 16.10.2017 со стороны застройщика являлось привлечение денежных средств для строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, а со стороны инвестора получение права на приобретение в собственность жилых помещений.

Таким образом, указанная в договоре инвестирования цена объекта недвижимости уплачивается инвестором для возможности застройщику после получения денежных средств построить (создать) объект  инвестирования.

В связи с чем, оплата векселями не отвечает фундаментальным принципам, заложенным в основу Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", поскольку финансировать процесс строительства векселями затруднительно для застройщика, и это не способствует достижению цели договора инвестирования.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что истцом не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о реальном  исполнении третьими лицами  ИП ФИО1, ООО СК «Инзер» обязательства по внесению денежных средств по договору  инвестирования № Л6/ААВ от 13.06.2017 г., акт приема-передачи векселей к надлежащим доказательствам не относится.

Суд отмечает, что по договору инвестирования № Л4/НСА от 13.06.2017, № 161017-ИВ/Л4 от 16.10.2017 стороны фактически заключили договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", следует, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена.

Индивидуализация предмета договора купли-продажи будущей вещи при отсутствии у объекта кадастрового номера может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом. В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. (пункт 2 Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

По смыслу изложенных разъяснений, формальная индивидуализация недвижимой вещи путем указания, помимо кадастрового номера, иных технических характеристик объекта недвижимого имущества (местоположение, площадь, этажность и т.п.) необходима для целей исключения разногласий сторон договора относительно конечного результата строительства, в том числе недопустимости смешения с аналогичными либо тождественными недвижимыми вещами, а также объема взаимных предоставлений сторон по окончании строительства. 

Согласно договору инвестирования  № Л4/НСА от 13.06.2017 инвестор инвестирование строительства жилого дома литер 4 в квартале № 535, ограниченном улицами Коммунистическая, Новомостовая, ФИО3 и проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа города Уфа Республики Башкортостан (Далее по тексту - Объект) в размере 50 000 000 руб., а Застройщик по окончании строительства передает в собственность Инвестора жилые помещения (квартиры) в Объекте площадью равной 769, 23 кв.м. Номера жилых помещений (квартир), их площадь, расположение, этаж и другие параметры, обязательные для конкретизации предмета инвестирования указываются в акте распределения квартир (пункты 1.1, 1.3., 2.3., 3.1., 3.4 Договора).

В соответствии с п. 1.3 договора № Л4/НСА от 13.06.2017 номера жилых помещений (квартир), их площадь, расположение, этаж и другие параметры, обязательные для конкретизации предмета инвестирования указываются в акте распределения жилых помещений, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно договору инвестирования  № 161017-ИВ/Л4 от 16.10.2017 инвестор производит инвестирование строительства жилого дома литер 4 в квартале № 535, ограниченном улицами Коммунистическая, Новомостовая, ФИО3 и проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа города Уфа Республики Башкортостан (Далее по тексту - Объект) в размере 50 000 000 руб., а Застройщик по окончании строительства передает в собственность Инвестора жилые помещения (квартиры) в Объекте площадью равной 769, 23 кв.м. Номера жилых помещений (квартир), их площадь, расположение, этаж и другие параметры, обязательные для конкретизации предмета инвестирования указываются в акте распределения квартир (пункты 1.1, 1.3., 2.3., 3.1., 3.4 Договора)

В соответствии с п. 1.3 договора № 161017-ИВ/Л4 от 16.10.2017 номера жилых помещений (квартир), их площадь, расположение, этаж и другие параметры, обязательные для конкретизации предмета инвестирования указываются в акте распределения жилых помещений, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Между тем, сторонами договора № Л4/НСА от 13.06.2017 и № 161017-ИВ/Л4 от 16.10.2017 акт распределения жилых помещений, конкретизирующий предмет договора инвестирования, подписан не был.

Таким образом, стороны в нарушение условий договоров предмет инвестирования не согласовали, вследствие чего ИП ФИО1 и ООО СК «Инзер» безвозмездно передано истцу не конкретизированное имущество.

Согласно п. 1.2 договора № 2-1/НСА-2 от 14.06.2017 безвозмездной передачи имущество, указанное в п. 1.1.1 принадлежит Стороне-1 (ФИО1) на праве собственности. 

Согласно п. 1.3 соглашения об отступном  безвозмездной передачи имущество, принадлежит ООО СК «Инзер» на праве собственности. 

Однако, из договоров инвестирования не следует, что он был зарегистрирован, доказательств передачи права собственности на определенные жилые помещения не представлены.  Следовательно, ИП ФИО1 и ООО СК «Инзер» не могли обладать правом собственности.

В соответствии с п. 1.1 договоров безвозмездной передачи ИП ФИО1 и ООО СК «Инзер», как акционер, внес имущество (права требования) в соответствии с п.1 ст.32.2 ФЗ от 26.12.1995 «Об акционерных обществах».

Согласно ст. 32.2 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «Об акционерных обществах» акционеры на основании договора с обществом имеют право в целях финансирования и поддержания деятельности общества в любое время вносить в имущество общества безвозмездные вклады в денежной или иной форме, которые не увеличивают уставный капитал общества и не изменяют номинальную стоимость акций (далее - вклады в имущество общества).

Вносимое акционерами в качестве вклада имущество должно относиться к видам, указанным в пункте 1 статьи 66.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой вкладом участника хозяйственного товарищества или общества в его имущество могут быть денежные средства, вещи, доли (акции) в уставных (складочных) капиталах других хозяйственных товариществ и обществ, государственные и муниципальные облигации. Таким вкладом также могут быть подлежащие денежной оценке исключительные, иные интеллектуальные права и права по лицензионным договорам, если иное не установлено законом.

Следовательно, согласно ст. 66.1 ГК РФ права требования будущей вещи не могут быть внесены в качестве вклада в соответствии со ст. 32.2 ФЗ «Об акционерных обществах».

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации к дискреционным полномочиям суда относит применение последствий недействительности ничтожной сделки, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях.

Суд отмечает, что в данном случае договоры № Л4/НСА от 13.06.2017 и № 161017-ИВ/Л4 от 16.10.2017 имеют признаки ничтожности, поскольку в соответствии с ФЗ «Об акционерных обществах» права требования будущей вещи (жилых помещений) не может быть предметом безвозмездного вклада  в целях финансирования и поддержания деятельности общества.

Кроме того, истцом не доказано, что третье лицо ИП ФИО1 и ООО СК «Инзер» являлись участниками общества.

На основании вышеизложенного, суд считает, что сторонами по спорному договору инвестирования  № Л4/НСА от 13.06.2017 и № 161017-ИВ/Л4 от 16.10.2017, предмет инвестирования согласован, конкретизирован в нарушение условий договора не был, доказательств реального внесения суммы инвестиций в материалы дела не представлено, также судом установлено, что договор  безвозмездной передачи имущества (права требования на получение в собственность жилых помещений)  и соглашение об отступном содержат признаки ничтожности.

Таким образом, истцом не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о возникновении у него права требования у ответчика оплаты задолженности.

Истец также просит о расторжении договора инвестирования № Л4/НСА от 13.06.2017 и № 161017-ИВ/Л4 от 16.10.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 5.2.4. договоров инвестор в любое время передать по договору и (или) государственному контракту свои права (часть своих прав) на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Договором безвозмездной передачи имущества и соглашением об отступном третьим лицом ИП ФИО1 и ООО СК «Инзер» переданы истцу права требования получения в собственность жилой площади объекта.

Суд отмечает, что Договором безвозмездной передачи имущества и соглашением об отступном инвестор по договорам инвестирования № Л4/НСА от 13.06.2017 и № 161017-ИВ/Л4 от 16.10.2017 заменен не был, истцу лишь переданы права требования получения в собственность результата инвестиционной деятельности.

Таким образом, поскольку истец весь объем прав и обязанностей по договору № Л4/НСА от 13.06.2017 и № 161017-ИВ/Л4 от 16.10.2017 не приобрел, у него право требования расторжения договора отсутствует, в связи с чем исковые требования в этой части удовлетворению не подлежат.

Кроме того, истцом заявлено требование о возмещении убытков.

В соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства и определяемые по правилам, предусмотренным статьей 15 ГК РФ.

Под убытками в силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Поскольку возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности, ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом. Лицо, требующее возмещение убытков, должно доказать факт их причинения, размер понесенных убытков, ненадлежащее исполнение договорных обязательств, а также наличие причинно-следственной связи между возникшими убытками и действиями лица, по вине которого эти убытки возникли. 

В абзаце 3 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). 

В обоснование права на возмещение за счет ответчика понесенных убытков, истец ссылается на то, что строительство Объекта на земельном участке не осуществляется, в связи с чем истец был лишен возможности получения возможных доходов по результатам его реализации.

По смыслу приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, для взыскания упущенной выгоды в первую очередь следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, а также установить, были ли истцом предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны ли необходимые для этой цели приготовления. Бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истце, который должен доказать, что он мог и должен был получить определенные доходы, и только нарушение обязательств ответчиком стало единственной причиной, лишившей его возможности получить прибыль.

Таким образом, обращаясь с требованием о взыскании убытков, истец должен доказать размер понесенных убытков, причинно-следственную связь между действиями причинителя вреда и наступившими вредными последствиями, факт причинения вреда ответчиком, противоправность действий причинителя вреда. Отсутствие одного из элементов состава правонарушения влечет отказ в удовлетворении требования о возмещении убытков. 

Необходимыми условиями для наступления гражданско-правовой ответственности служат: факт неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства (противоправность), наличие убытков (вреда), причинная связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением договорного обязательства и убытками, вина. 

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. 

Проанализировав представленные документы в порядке ст. 71 АПК РФ, учитывая вышеизложенные выводы,  суд считает, что истцом в нарушение ст. 15, ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказана причинно-следственная связь между понесенными убытками и действиями ответчика. 

Принимая во внимание требования приведенных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд пришел к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований РОСКОМСНАББАНК (Публичное акционерное общество) (ИНН: 

<

***>,ОГРН: 

<

***>) отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья                                                                                   З.Р. Хазиахметова