Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-87346/23

29 января 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 23 января 2024 года

Полный текст решения изготовлен 29 января 2024 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н.,                 при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)                                                  к ООО "СТРОИТЕЛЬ-ПЛЮС" (142101, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ПОДОЛЬСК ГОРОД, ПЛЕЩЕЕВСКАЯ УЛИЦА, ВЛАДЕНИЕ 34А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 27.11.2002, ИНН: 

<

***>) о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка от 01.07.2012 № М-11-039415

при участии в судебном заседании - согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "СТРОИТЕЛЬ-ПЛЮС"  (далее - ответчик) с требованиями о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка от 01.07.2012 № М-11-039415  в размере 3 408 330 руб. 12 коп., в том числе: задолженность в сумме 3 01 506 руб. 80 коп., пени за период с 21.10.2022 по 31.03.2023 в сумме 6 823 руб. 33 коп.

Стороны обеспечили явку представителей в судебное заседание.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление в соответствии со статьей 131 АПК РФ, в котором указывает на то, что истцом некорректно произведен расчет арендной платы, доказательств нецелевого использования земельного участка не имеется, сведения о наличии регистрации права собственности на помещения не мест отношению к настоящему договору, поскольку указанные помещения расположены на ином земельном участке. Также ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ. В иске просил отказать в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательств, заслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, между Арендодателем Департамент городского имущества города Москвы и Арендатором ООО "СТРОИТЕЛЬ-ПЛЮС" был заключен договор аренды земельного участка от 01.07.2012 № М-11-039415 (далее – договор), имеющего адресные ориентиры: Москва, Подольский, Рязановское, Никульское (город Москва, поселение Рязановское, вблизи д.Никульское) площадью 48 000 кв.м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для строительства объектов паркового комплекса и отдыха.

Договор вступил в силу с даты государственной регистрации 27.04.2012 №50-50-27/026/2012-061.

В нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 3 401 506 руб. 80 коп.

Ответчиком также не оплачены пени за период 21.10.2022 по 31.03.2023 в сумме 6 823 руб. 33 коп. начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, истец обратился в суд с иском.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (статьи 606 - 625 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В порядке статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу положений пунктом 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В свою очередь на основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Исходя из искового заявления, истцом указано, что в нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 3 401 506 руб. 80 коп.

Начисляя ответчику арендную плату в указанном размере, истец сослался на Акт обследования земельного участка от 13.01.2022 №9111874/11, выписки из ЕГРН на земельный участок.

Согласно представленным истцом в материалы дела сведениям на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020451:288 усматривается, что в пределах земельного участка расположены следующие объекты недвижимости: 50:27:0020451:292 – многоквартирный жилой дом, а также объекты с кадастровыми номерами 50:27:0020451:470, 50:27:0020451:480.

При этом, в материалы дела представлено Разрешение на строительство и Разрешение на ввод объектов в эксплуатацию 

<

...> – 31, что указывает, что данные объекты не могут являться объектами самовольного строительства, на что указано истцом.

Суд отмечает, что после ввода в эксплуатацию домов, в соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с совместным постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно пункту 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. № 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исходя из указанных норм, в том случае, если земельный участок был сформирован до введения Жилищного кодекса РФ, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Разрешая спор по существу, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правильного распределения бремени доказывания, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 264, 309, 310, 329, 330, 331, 606, 614, 615, Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе статьей 42, Закона города Москвы от 19.12.2007 №48 "О землепользовании в городе Москве", в том числе статьями 8, 28, Положением о муниципальном земельном контроле на территории города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 02.03.2021 №262-ПП, в том числе пунктами 6.5.2, 6.5.3, 6.5.6, Положением о Государственной инспекции по контролю использованием объектов недвижимости города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 25.04.2012 № 184, установив, что Госинспекцией недвижимости было проведено плановое (рейдовое) обследование земель участка и составлен акт от 13.01.2022 №9111874/1, что проведенным обследованием установлено, что участок огорожен, доступ на земельный участок ограничен. На участке расположен пруд, парковая зона, а также 2-этажное административное здание площадью застройки 498 кв.м., и 2-этажное здание площадью застройки 855,4 кв.м., которые являются объектами самовольного строительства, включенным в прил.3 819-ПП.

Однако, в представленном истцом акте осмотра от 13.01.2022 №9111874/1, на который ссылался истец, отсутствует информация о техническом устройстве, с помощью которого проводилась фотосъемка, установив, что на фотографиях, приобщенных к акту, имеется указание лишь на время и дату без указания данных о месте или координат, что в силу законодательства, приложенные фотоматериалы не могут являться безусловным доказательством о месте проведения обследования, установив, таким образом, что истцом документально не подтвержден факт нецелевого использования земельного участка, что не доказан факт нарушения условий договора по указанным истцом основаниям.

Кроме того, в указанном акте не содержится достоверных сведений об указанных истцом объектах, их кадастровые номера, описание и т.д.

Таким образом, истцом не доказан факт нецелевого использования земельного участка, в том числе размещение на них объектов самовольного строительства.

Суд также отмечает, что акт, составленный истцом 13.01.2022 не может быть признан допустимым доказательством нарушения ответчиком целевого использования земельного участка в период с 01.10.2022 по 31.03.2023.

Суд отмечает, что ранее решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-26716/23 взыскана задолженность за период с 01.04.2021 по 30.09.2022 исходя из стоимости размера арендной платы в сумме 34 724 руб. 28 коп. в месяц, то есть без учета каких-либо нарушений использования земельного участка по состоянию на 30.09.2022, после составления акта осмотра от 13.01.2022 на который сослался истец в рамках настоящего дела.

Согласно пункту 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о правомерности начислений истца за пользование земельным участком за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 исходя из размера арендной платы 34 724 руб. 28 коп. в месяц, согласно которому размер задолженности ответчика перед истцом составила 208 345 руб. 68 коп.

Суд также отмечает, что расчет суммы пени за просрочку ежемесячной арендной платы, произведен истцом исходя из указанного размера арендной платы (34 724,28 руб.).

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению частично в сумме 208 345 руб. 68 коп.

Также истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 21.10.2022 по 31.03.2023 в сумме 6 823 руб. 33 коп.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, - исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, - неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 7.1 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора виновная Сторона несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством и настоящим Договором.

В соответствии с пунктом 4.6. договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере 0,05 % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

В настоящем случае факт нарушения ответчиком денежного обязательства по оплате арендной платы установлен и доказан.

Представленный истцом расчет судом проверен, признан верным.

Поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, а также мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной также и на восстановление нарушенного права. 

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором. 

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. 

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами. 

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия этих отношений, а также заключать договоры, и предусмотренные, и не предусмотренные законом. 

В силу пункту 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. 

Осуществляя предпринимательскую деятельность, лицо должно проявлять должную осторожность, осмотрительность и разумность при заключении сделок, в противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъект такого поведения. 

Ответчик, заключая указанный договор, знал или должен был знать о наступлении ответственности за нарушение сроков и порядка оплаты арендных платежей, установленных договором. 

Ответчик, являясь коммерческой организацией, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору обязательств.

По смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки является правом суда, наличие оснований и пределов для ее снижения определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, по своему внутреннему убеждению, исходя из собранных по делу доказательств.

В данном случае начисление истцом неустойки является правомерным, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком своего обязательства в установленные сроки. 

Ответчик допустимых доказательств, подтверждающих несоразмерность неустойки предъявленной ко взысканию в соответствии с условиями договора последствиям нарушения обязательств, не представил.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств того, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для уменьшения размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Иные доводы ответчика судом отклоняются, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, иные имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности возражений ответчика, не исключают законности и обоснованности требований истца.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, исковые требования подлежат удовлетворению частично по указанным выше основаниям.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ и относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "СТРОИТЕЛЬ-ПЛЮС" в пользу  ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ задолженность в сумме 208 345 руб. 68 коп., пени в сумме 6 823 руб. 33 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ООО "СТРОИТЕЛЬ-ПЛЮС" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7 303 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                                    Д.Н.Москатова