ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

№11АП-19413/2022

Дело № А55-35242/2021

г. Самара

27 декабря 2022 года

Резолютивная часть  постановления  объявлена  22 декабря 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 27 декабря 2022 года 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Дегтярева Д.А., Митиной Е.А.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии:

от истца – представитель ФИО2, доверенность от 11.01.2021;

от ответчика – представитель ФИО3, доверенность от 21.06.2022;

рассмотрев в открытом судебном заседании 22 декабря 2022 года в зале № 6 апелляционную жалобу акционерного общества «ДКС» на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.10.2022, по делу №А55-35242/2021 (судья Каленникова О.Н.),

по иску Акционерного общества "ДКС", 

к Обществу с ограниченной ответственностью "МЕГАПОЛИС",

о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "МЕГАПОЛИС" 828 680 руб. 19 коп., из них: из них: 409 653 руб. 20 коп. - задолженность по договору аренды нежилого помещения № 1/51 от 01.07.2017 и 419 026 руб. 99 коп - сумма пеней по состоянию на 31.03.2022,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество "ДКС"   обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "МЕГАПОЛИС" 828 680 руб. 19 коп., из них: из них: 409 653 руб. 20 коп. - задолженность по договору аренды нежилого помещения № 1/51 от 01.07.2017  и  419 026 руб. 99 коп - сумма пеней по состоянию на 31.03.2022.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.10.2022, по делу №А55-35242/2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

 Не согласившись с принятым  судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

При этом в жалобе заявитель указал, что суд первой инстанции при вынесении оспариваемого решения не принял во внимание тот факт, что истец просил взыскать задолженность по арендной плате только в фиксированной части в соответствии с п. 3.1 договора аренды №51/1 от 01.07.2021 г.

Суд в мотивировочной части решения неоднократно ссылается на историю оплаты коммунальных платежей с 2018 г., в то время как речь в исковом заявлении шла только о взыскании ежемесячных арендных платежей в фиксированной части. Между истцом и ответчиком нет и не было спора об оплате коммунальных платежей.

Истец заявлял ранее и настаивает на том, что предметом исковых требований является только задолженность по ежемесячной арендной плате в фиксированной части (п. 3.1 договора) и проценты за несвоевременное внесение арендах платежей (п. 6.4 договора). Коммунальные платежи, которые направлены на содержание арендованного имущества, истцом не взыскиваются.

Суд первой инстанции при вынесении решения не принял во внимание выступивший в законную силу судебный акт по делу №А55-35209/2021, выводы суда по которому поддержал суд апелляционной инстанции. В рамках указанного дела рассматривался спор между теми же сторонами по аналогичному договору аренды с аналогичными условиями оплаты, а именно с оплатой фиксированной части ежемесячных Платежей и переменной, которая оплачивается сверх установленной договором ежемесячной арендной платы за тот же период действия договора, что и по настоящему делу.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав стороны, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, согласно договору аренды нежилого помещения №1/51 от 01.07.2017, заключенному между АО «ДКС» и ООО «Мегаполис», истец передал, а ответчик принял во временное владение и пользование нежилое помещение - административно-бытовой корпус (АБК), назначение нежилое, площадь: 2106,90 кв.м, этажность 3, подземная этажность 1, адрес объекта: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, ул. Борковская, 51 (далее – Договор).

Согласно п. 3.1 Договора арендная плата за арендуемое помещение составляет 122 000,00 рублей, в том числе НДС 18% - 18 610 руб. 17 коп.

Согласно п. 3.2 Договора арендная плата уплачивается Арендатором ежемесячно предоплатой не позднее 10-го числа текущего месяца.

Как указал истец, в нарушение условий договора Ответчик с ноября 2018 года по 16 сентября 2020 года не вносил арендные платежи.

На текущую дату задолженность по оплате ежемесячных арендных платежей по Договору аренды №1/51 от 01.07.2017 составляет 2 806 000 руб.

Согласно п.6.4 договора аренды в случае несвоевременного внесения арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца по состоянию на 30.11.2021 сумма пеней составляет 2 221 620 руб.

Согласно п.4.2 Договора аренды арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в случае просрочки по уплате арендной платы более, чем на 20 (двадцать) рабочих дней.

В адрес Арендатора было направлено уведомление о расторжении договора аренды, согласно которому Договор аренды нежилого помещения №1/51 от 01.07.2017 прекратил свое действие с 16.09.2020.

Согласно п.7.2 договора аренды, если спор или разногласия не будут разрешены путем переговоров между сторонами (п. 7.1), то такой спор или разногласие решаются в арбитражном суде Самарской области.

Во исполнение требований закона о досудебном урегулировании спора истцом в адрес ответчика 02.11.2020 было направлено претензионное письмо с требованием об оплате образовавшейся задолженности в течение 10 дней с момента получения претензионного письма ответчиком.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В процессе рассмотрения спора  истец неоднократно уточнял размер исковых требований, в итоге просил суд взыскать 1 274 529 руб. 87 коп., из которых 708 381 руб. 24 коп. – сумма основного долга и 566 148 руб. 63 коп. – сумма пени по состоянию на 31.03.2022.

Указанное уменьшение размера исковых требований принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование факта наличия задолженности ответчика истец пояснил, что согласно п. 3.4 перечень услуг, которые могут оказываться за дополнительную плату: отопление - по факту; электроэнергия - на основании показаний счетчика; холодная вода - на основании показаний счетчика; водоотведение - по факту. Оплата производится на основании выставленных Арендодателем счетов (согласно тарифам поставщиков коммунальных услуг).

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 614, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано отказал в иске исходя из следующего.

При этом, суд первой инстанции верно указал, что из условий заключенного сторонами договора аренды следует, что переменная плата устанавливается в зависимости от объема потребленных ресурсов в отношении каждой измеряемых коммунальных услуг и не является составной частью ежемесячной  арендной платы за арендуемое помещение, установленной п. 3.1 договора.

Истец заявлял ранее и настаивает на том, что предметом исковых требований является только задолженность по ежемесячной арендной плате в фиксированной части (п. 3.1 договора) и проценты за несвоевременное внесение арендных платежей (п. 6.4 договора). Коммунальные платежи, которые направлены на содержание арендование имущества, истцом не взыскиваются.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 "Обз практики разрешения споров, связанных с арендой" в п. 12 указал, что возложение арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Аналогичная позиция высказана Верховым Судом РФ в определении от 22.10.2020 № 309-ЭС20-7441 (дело А07-29248/2018).

По договору аренды №1/51 от 01.07.2017 суммы возмещения за коммунальные услуги не входят в арендную плату, а оплачиваются арендатором арендодателю сверх нее и увеличению экономических выгод арендодателя от сдачи нежилого помещения в аренду не приводят, в целях налогообложения прибыли не участвуют. То есть возмещение арендаторов расходов по содержанию арендованного имущества не является доходом арендодателя и не может рассматриваться в качестве платы за аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Из чего следует, что в случае, когда договор аренды содержит положение о том, что расходы арендодателя по предоставлению коммунальных и иных услуг не входят в арендную плату и оплачиваются арендатором сверх арендной платы на основании выставленных арендодателем счетов на оплату, то указанные коммунальные услуги не являются частью арендной платы за временное владение и пользование имуществом и их оплата арендатором не предполагает извлечение прибыли арендодателем в отличие от арендной платы, которая является результатом предпринимательской деятельности арендодателя, направленной на извлечение прибыли от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества.

Истец считает, что вопреки нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим общие положения об аренде, сложившейся правоприменительной практике и смыслу заключенного между истцом и ответчиком договора аренды при буквальном толковании его положений, ответчик настаивает на своем доводе о том, что произведенные им платежи за коммунальные услуги должны быть учтены истцом и судом в счет ежемесячных арендный платежей, установленных п. 3.1. договора, с чем истец категорически не согласен.

В качестве доказательства своей позиции ответчик приобщил в материалы дела УПД на оплату коммунальных услуг и копии платежных поручений, в назначении платежа которых указано, что оплата производится поставщикам коммунальных услуг по конкретным договорам за АО «ДКС». По мнению истца, данные документы в очередной раз подтверждают тот факт, что договор аренды предполагал оплату ежемесячных арендных платежей в фиксированной части и переменных платежей в виде оплаты поставщикам коммунальных услуг и данные платежи не могут замещать друг друга по смыслу заключенного договора аренды и норм права.

Иных доказательств и подтверждений своей позиции ответчик не представил.

Каких-либо договоренностей между сторонами о зачете коммунальных платежей в счет ежемесячных арендных платежей по договору аренды №1/51 от 01.07.2017 г. не имеется, обратного ответчик не доказал.

По мнению истца, указанные доводы ответчика о зачете коммунальных платежей в счет задолженности по ежемесячной арендной плате, являются несостоятельными, противоречащими фактическим обстоятельствам дела, письменным доказательствам, имеющимся в материалах дела, существу заключенного между сторонами договора, а также нормам права и судебной практики.

Суд первой инстанции верно указал, что ссылка ответчика на дело №А55-35208/2021 несостоятельна и не относится к настоящему делу, поскольку в указанном деле основанием иска был иной договор, содержащий иные условия оплаты арендных платежей.

Более того, в арбитражном суде Самарской области на рассмотрении находилось дело №А55-35209/2021 о взыскании ежемесячной арендной платы и процентов за несвоевременное внесение платежей по договору аренды, заключенному между теми же сторонами (АО «ДКС» и ООО «Мегаполис»), с аналогичными условиями оплаты как ежемесячных арендных платежей, так и переменной части, которая оплачивается сверх установленной договором ежемесячной арендной платы, за тот же период действия договора аренды, что и по настоящему делу.

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы ООО «Мегаполис» на решение суда первой инстанции в Постановлении от 13 сентября 2022 года по делу № А55-35209/2021 на стр. 4 указал, что истец не взыскивал с ответчика оплату коммунальных платежей и рассмотрел жалобу по существу в части правомерности начисления и способа начисления пени по договору за несвоевременное внесение именно арендных платежей. Данный факт является еще одним аргументом и доказательством того, что истец правомерно взыскивает с ответчика задолженность по ежемесячной арендной плате и пени и не включает в зачет оплату ответчиком коммунальных платежей.

В качестве оплаты ежемесячных арендных платежей истец зачел платежи, произведенные ответчиком в адрес третьих лиц за АО «ДКС» по налогам в бюджет и внебюджетные фонды, за аренду земельных участков, выплату заработной платы и другие причитающиеся выплаты бывшему директору АО «ДКС», т.е. все иные платежи не относящиеся к платежам за обслуживание арендованных помещений коммунальными службами, всего на сумму 2 542 918,76 руб. за период с 01.11.2018  по 30.10.2020 (реестр произведенных платежей ООО «Мегаполис» был приобщен к ходатайству об уточнении исковых требований в судебном заседании 06.10.2022).

С учётом увеличения размера ежемесячных арендных платежей с 01.01.2020 до 154 333,00 рублей в месяц на основании дополнительного соглашения к договору аренды от 31.01.2020, задолженность ответчика по оплате ежемесячных (фиксированных) арендный платежей составляет 708 381,24 руб., исходя из следующего расчета:

согласно п. 3.1 договора аренды ежемесячная арендная плата за арендуемое помещение за период с 01.07.2017 г. по 31.12.2019  составляла 122 000,00 руб., в том числе НДС 18%-18610,17 руб., то есть ответчик должен был заплатить 1 708 00,00 руб. (122 000,00 руб. х 14 мес. = 1 708 000,00 руб.);

за период с 01.01.2020 по 30.10.2020 (после заключения дополнительного соглашения к договору об увеличении размера арендной платы) ответчик должен был заплатить 1 543 300,00 руб. (154 330,00 руб. х 10 мес. = 1 543 300,00 руб.)

Всего за период с 01.11.2018 по 30.10.2020  ответчик должен был заплатить истцу арендную плату в сумме 3 251 300,00 руб. (1 708 000,00 руб. + 1 543 300,00 руб.)

Как указывалось выше,  истец зачел в счет ежемесячных арендный платежей сумму 2 542 918,76 руб., таким образом, размер задолженности ответчика рассчитан истцом как разница между причитающейся истцу суммой денежных средств за период действия договора аренды и фактически оплаченной суммой за аренду: 3 251 300,00 руб. - 2 542 918,76 = 708 381,24 руб.

Также истец произвел расчет пени за просрочку оплаты ежемесячных арендных платежей в соответствии с положениями п.6.4 договора аренды №1/51 от 01.07.2017 г., согласно которому в случае несвоевременного внесения арендной платы Арендатор (ответчик) уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.

При расчете пени истец также руководствовался положениями ст. 193 Гражданского кодекса Российской Федерации  и положениями Постановления Правительства РФ от 28.03.2022  №497. На 31.03.2022  сумма пени по договору составила 566 148,63 руб.

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик указал, что ООО «Мегаполис» в течение всего периода аренды, в том числе в спорный период с ноября 2018 года по 16.09.2020 года вносило арендную плату и оплату за коммунальные ресурсы путем перечисления денежных средств третьим лицам по поручению арендодателя, что подтверждается письмами арендодателя, платежными поручениями, которые ответчик приобщил в материалы дела.

Данные документы и ранее приобщенные ответчиком письма и платежные поручения являются надлежащими доказательствами не только оплаты переменной части арендной платы , но и ее постоянной части, поскольку ООО «Мегаполис» перечисляло денежные средства со своего расчетного счета за АО «ДКС» по указанным письмам не только в счет оплаты коммунальных ресурсов, как утверждает истец, но и в счет уплаты арендных платежей.

Исполнение обязательства, которое по условиям договора должно быть исполнено в пользу кредитора, может быть произведено третьему лицу по указанию кредитора, данному впоследствии (переадрссация исполнения). Кредитор может выразить свою волю на изменения непосредственного получателя исполнения, например, путем направления должнику письма с указанием перечислить сумму долга на расчетный счет своего контрагента. Указанное третье лицо будет являться, управомоченным на принятие исполнения (ст. 312 ГК РФ), а исполнение должником обязанности в соответствии с распоряжением кредитора - надлежащим исполнением обязательства (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.05.2009 №730/09, Постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2010 №Ф09-2425/10-С2, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.08.2011 №Ф04-39119/11 и др.).

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что перечисление денежных средств ООО «Мегаполис» поставщикам коммунальных ресурсов, на выплату заработной платы работникам АО «ДКС», на уплату налогов АО «ДКС» в соответствующие бюджеты, осуществленные ответчиком в счет оплаты арендной платы и возмещения коммунальных услуг по письму арендодателя АО «ДКС» третьим лицам является надлежащим исполнением обязательств по договору аренды нежилого помещения №1/51 от 01.07.2017.

Суд первой инстанции верно отметил, что истцом в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих несение истцом расходов по оплате коммунальных ресурсов в пользу ресурсоснабжающих организаций, по оплате заработной платы сотрудникам АО «ДКС», уплаты налогов за счет иных средств, кроме тех платежей, которые уплачивало ООО «Мегаполис» за АО «ДКС».

Более того, представленные истцом выписки с расчетного счета подтверждают, что такие расходы АО «ДКС» не несло.

Также истцом не представлено доказательств, что денежные суммы, перечисленные ООО «Мегаполис» за АО «ДКС» третьим лицам, меньше суммы, подлежащей уплате ООО «Мегаполис» по договору аренды.

В связи с этим, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в случае удовлетворения исковых требований на стороне истца будет образовано неосновательное обогащение в размере взысканной суммы.

При этом, суд первой инстанции верно указал, что довод истца, что решением Арбитражного суда Самарской области от 24.05.2021 по делу №.455-27757/2020 установлено наличие задолженности ответчика перед истцом, является необоснованным по следующий основаниям.

Таким образом верно судом первой инстанции указано, что вывод Арбитражного суда Самарской области при вынесения решения от 24.05.2021 по делу №А55-27757/2020 о наличии задолженности ООО «Мегаполис» перед АО «ДКС» не имеет преюдициального значения, поскольку указанный судебный акт принимался в отсутствие иных доказательств, представленных в материалы настоящего дела. При рассмотрении указанного дела ООО «Мегаполис» не представлял доказательства уплаты всех платежей по договору аренды №1/51 от 01.07.2017, поскольку это не являлось предметом рассмотрения дела. Судом исследовались доказательства, представленные истцом ФИО4, а не ООО «Мегаполис», привлеченным в качестве третьего лица, в целях оценки правомерности расторжения договора аренды м№1/51 от 01.07.2017, а не установления суммы задолженности ООО «Мегаполис».

Таким  образом, суд первой инстанции верно указал, что обстоятельство наличия задолженности ООО «Мегаполис» перед АО «ДКС» по договору аренды №1/51 от 01.07.2017 подлежит установлению и доказыванию в рамках настоящего дела в порядке статьи 71 Арбитражного суда Российской Федерации с учетом новых доказательств.

Осуществление ООО «Мегаполис» оплаты арендной платы не через перечисление на банковский счет АО «ДКС» обусловлено объективными обстоятельствами:

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.02.2017 по делу А55-21056/2016, вступившим в законную силу 18.05.2017 прекращены полномочия ФИО5 в качестве генерального директора Акционерного общества «ДКС».

28.02.2020 Директор АО «ДКС» выдал нотариально удостоверенную доверенность ФИО6, финансовому директору на право представление интересов АО «ДКС».

В то же время право подписи по распоряжению банковским счетом имелось только у ФИО5, который в силу вышеуказанного решения суда не мог исполнять обязанности директора АО «ДКС».

В целях осуществления хозяйственной деятельности АО «ДКС» и возможности оплаты текущих платежей (выплаты заработной платы, оплаты налогов, коммунальных платежей) финансовым директором АО «ДКС» ФИО7 подписывались в пределах ее полномочий письма в ООО «Мегаполис», в которых содержалась просьба осуществлять оплату платежей по договору аренды №1/51 от 01.07.2017 путем перечисления денежных средств третьим лицам за АО «ДКС».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.07.2019 по делу №А55-38761/2018 признано недействительным распоряжение бланк серии 63АА № 4120572 Акционерного общества «ДКС» в лице генерального директора ФИО5, удостоверенного нотариусом города Димитровград Ульяновской области ФИО8, об отмене доверенности бланк 73АА 1478640 от 20.07.2018, выданной ФИО6 на право представления интересов Акционерного общества «ДКС», удостоверенной ФИО9, нотариусом города Тольятти Самарской области 28.02.2017.

Таким образом, доверенность, выданная ФИО7 28.02.2017, была действительна весь срок ее действия.

Довод о получении ООО «Мегаполис» направленного АО «ДКС» в его адрес извещения об отзыве доверенности от 0.07.2020 также не подтверждается надлежащими доказательствами, поскольку согласно отчету об отслеживании почтового отправления №44504440178021 данное извещение не было получено ООО «Мегаполис» и было уничтожено почтовым отделением 13.09.2021.

Довод истца о прекращении трудового договора с ФИО7 приказом от 06.07.2020, не подтверждается надлежащими доказательствами. Не представлен ни приказ АО «ДКС» о сокращении штатов, ни приказ об увольнении ФИО7, ни уведомление Центра занятости о предстоящем сокращении штатов, ни штатное расписание АО «ДКС» на момент издания приказа о сокращении штатов.

Уведомление АО «ДКС» №3 от 30.06.2020 о предстоящем увольнении ФИО7 в связи с сокращением штатов получила 29.08.2020, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового оправления№44504440178014.

Ксерокопия телеграммы от 06.07.2020 об увольнении и отмене доверенностей, которая приложена истцом, не является надлежащим доказательством ее получения ФИО7, поскольку не содержит ни подписи, ни печати должностного лица АО «Почта России».

В отсутствие доказательств получения телеграммы ФИО7 работник не считается надлежаще уведомленным. Также в материалах дела отсутствует как приказ о сокращении штатов, так и приказ об увольнении ФИО7

Согласно ч. 2 ст. 180 ГК РФ о предстоящем увольнении в связи с ликвидацией организации, сокращением численности или штата работников организации работники предупреждаются работодателем персонально и под роспись не менее чем за два месяца до увольнения.

В связи изложенным ФИО7 правомерно осуществляла функциональные обязанности финансового директора АО «ДКС», подписывая письма с просьбой ООО «Мегаполис» осуществлять оплату путем перечисления денежных средств третьим лицам. Истцом не представлено доказательств, что подписание актов сверок от имени АО «ДКС» не выходит за пределы переданных ФИО7 полномочий.

Таким образом, суд первой инстанции верно отметил, что указанные обстоятельствами подтверждаются доказательствами, представленными в материалы дела.

В дополнении к отзыву ответчик дополнительно пояснил, что в платежных поручениях, которыми ответчиком перечислялись денежные средства третьим лицам, в качестве назначения платежа указано «оплата за АО «ДКС» либо «оплата по письму АО «ДКС», а также сделана ссылка на номера договоров, заключенных между АО «ДКС» и данными третьими лицами - коммунальными организациями либо иными третьими лицами (не ответчиком). В назначении платежа отсутствует ссылка на оплату за коммунальные платежи по договору аренды №1/51 от 01.07.2017, либо ссылка на универсальный передаточный документ (УПД), выставленный арендодателем АО «ДКС» арендатору ООО «Мегаполис» в рамках договора аренды №1/51 от 01.07.2017, определяющий сумму и дату возникновения задолженности по возмещению коммунальных ресурсов, позволяющий отнести данный платеж непосредственно на погашение обязательства арендатора по оплате коммунальных ресурсов.

Довод истца, что с начала действия договора аренды отношения между сторонами сложились таким образом, что арендатор напрямую оплачивал коммунальные платежи непосредственно коммунальным организациям, опровергаются банковскими выписками за период с 01.07.2017 по 01.03.2018, из которых следует, что все оплаты в данный период по договорам аренды, в том числе по возмещению коммунальных ресурсов, ООО «Мегаполис» осуществляло безналичным платежом непосредственно истцу АО «ДКС».

Истцом не отрицался факт заключения прямых договоров с коммунальными организациями, в подтверждение этого в материалах дела имеются акты сверок между АО «ДКС» и поставщиками коммунальными ресурсов.

Ответчиком в материалы представлены договоры на оказание коммунальных услуг (договор теплоснабжения № 38320н от 01.03.2017, договор оказания услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома с ООО УК «РУСЬ» от 21.07.2017), согласно которым предметом их является оказание коммунальных услуг в отношении иного здания (

<

...>), а не здания, переданного по спорному договору аренды №1/51 от 01.07.2017, что также подтверждает, что принятие истцом в возмещение коммунальных ресурсов по спорному договору денежных сумм, оплаченных ответчиком платежными поручениями коммунальным организациям, является неправомерным, а расчет основного долга и неустойки истца - неверные.

Также судом первой инстанции обоснованно принят во внимание довод ответчика, что в декабре 2018 года общая сумма коммунальных платежей, подлежащих возмещению ООО «Мегаполис», составила 117 789,50 руб., обязательство возникло 31.12.2018 на основании УПД № 100 от 31.12.2018 , а ООО «Мегаполис» еще до получения от арендодателя УПД 10.12.2018 перечислило ОАО «Самараэнерго» 63531,68 руб., ПАО «Т Плюс» 50300 руб., 24.12.2018 ОАО «Самараэнерго» 84708,91 руб., итого на общую сумму 200 540,59 руб., что значительно превышает сумму коммунальных расходов, подлежащих возмещению за соответствующий период.

Аналогичная ситуация  сложилась в январе 2019 года: 31.01.2019 выставлен УПД №7 от 31.01.2019 на сумму 103017,24 руб., до этого 10.01.2019 ООО «Мегаполис» перечислило ОАО «Самараэнерго» 73965,77 руб., ПАО «Т Плюс» 101 542,73 руб., на общую сумму 175 508,5 руб.

При этом согласно Реестру платежных поручений, представленному АО «ДКС», в 2017 - 2018 году вообще отсутствуют платежи ООО «Мегаполис» за водоснабжение и водоотведение, несмотря на акты сверки АО «ДКС» с коммунальными организациями, согласно которым задолженность по оплате отсутствует, и утверждение АО «ДКС», что задолженности ООО «Мегаполис» по коммунальным платежам перед АО «ДКС» отсутствуют. Это также свидетельствует, что в оплату водоснабжения и водоотведения принимались платежи ООО «Мегаполис» за АО «ДКС» по его письмам третьим лицам.

Прямые договоры на коммунальное обслуживание между ответчиком (арендатором) и третьими лицами - поставщиками коммунальных услуг отсутствуют, следовательно, основанием получения ими денежных средств является не спорный договор аренды, а договоры, заключенные коммунальными организациями с АО «ДКС», что подтверждается назначением платежа в приложенных ответчиком платежных поручениях (указаны реквизиты договоров, заключенных АО «ДКС» с коммунальными организациями).

Следовательно, утверждение истца, что платежи, осуществленные ответчиком коммунальным организациям, являются возмещением коммунальных расходов непосредственно по договору аренды №1/51 от 01.07.2017, опровергаются материалами дела.

Данный довод истца также опровергается его позицией по делу №А55-35208/2021, при рассмотрении которого АО «ДКС» приняло все платежи ООО «Мегаполис», осуществленные им коммунальным организациям по письмам АО «ДКС» в счет арендной платы, ссылаясь на отсутствие условия в договоре аренды на возмещение арендатором коммунальных ресурсов. Таким образом, АО «ДКС» признало факт перечисления арендатором коммунальным организациям как надлежащее исполнение ООО «Мегаполис» обязанности по оплате арендных платежей независимо от лица, которое получило оплату.

Фактически в отношениях между истцом и ответчиком имеет место быть оплата арендатором постоянной и переменной части арендной платы третьему лицу на основании писем истца, факт совершения платежей на основании писем должника соответствует статье 313 Гражданского кодекса Российской Федерации и является надлежащим способом исполнения денежного обязательства ответчика как по оплате арендной платы, так и по возмещению коммунальных платежей не зависимо от лица, которое получило оплату.

Согласно п. 1 ст. 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований (п. 3 ст. 319.1 ГК РФ).

В связи с этим все платежи, которые осуществляло ООО «Мегаполис» по договору аренды №1/51 от 01.07.2017, должны приниматься в счет оплаты нарастающим итогом по мере возникновения задолженности не зависимо от вида задолженности (арендной платы или коммунальные платежи), а также без учета того, какой именно организации была осуществлена оплата.

В связи с чем суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что правомерным является контррасчет ответчика, который произведен с учетом принципа погашения поступившим платежом ранее возникшей задолженности, не зависимо от природы ее возникновения (по постоянной или переменной части арендной платы) ( л.д. 52-71, т.3). В соответствии с контррасчетом ответчика переплата ООО «мегаполис» по договору аренды № 1/51 от 01.07.2017 по состоянию на 31.12.2020 составила 218 649 руб. 64 коп., в том числе, по арендной плате – 154 371,72 руб., по коммунальным платежам – 64 277,92 руб.

Контррасчет истца обоснованно не принят судом первой инстанции во внимание, поскольку не учитывает назначение платежа в платежных поручениях ООО «Мегаполис», назначение платежа в письмах АО «ДКС», на основании которых ответчик перечислял денежные средства, не учитывает либо опровергает наличие переплаты ООО «Мегаполис» на начало спорного периода - 01.11.2018 (в подтверждение которой ответчик представил документы по оплате), предусматривает отнесение к коммунальным услугам в рамках спорного договора аренды №1/51 от 01.07.2017 платежей по коммунальным услугам, оказанным по другому зданию (ПАО «Т Плюс» - по договору теплоснабжения №38302н от 01.03.2017), либо услуг, не являющихся коммунальными (ТЭК - по обслуживанию узла учета, Аудиторская Экспертиза - на оплату аудиторских услуг, ACT - услуги интернета и др.).

Довод истца, что акты сверки с коммунальными организациями подтверждают отсутствие долга АО «ДКС» перед ними, обоснованно не принят судом первой инстанции, поскольку сверка произведена в рамках прямых договоров АО «ДКС» с коммунальными организациями, из указанных документов не представляется возможным установить, какие конкретно платежи приняты контрагентами в возмещение коммунальных ресурсов по зданию, переданному по договору аренды №1/51 от 01.07.2017, поскольку отражают сверку также по иным зданиям, не имеющим отношения к спорном договору аренды, и не подтверждают отсутствие долга по коммунальным платежам ООО «Мегаполис» в рамках договора аренды 31/51 от 01.07.2017.

Ссылка истца на дело № А55-35209/2021 обоснованно не принята судом первой инстанции во внимание, поскольку при рассмотрении указанного дела в качестве доказательства судом исследовались иные документы, по исполнению иного договора аренды, в частности не исследовались УПД, документы по договору аренды за период до начала спорного периода 01.11.2018.

В силу ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд при рассмотрении дела руководствуется теми обстоятельствами, которые он установил на основании исследуемых им доказательствах. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Таким образом, на основании оценки представленных в дело доказательств в их совокупности суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о доказанности ответчиком факт  переплаты  по договору аренды № 1/51 от 01.07.2017 и отсутствии задолженности. В связи с чем основания для взыскания отсутствуют. Иное нарушает баланс  интересов сторон и приводит  к неосновательному обогащению истца.

Позиция ответчика о наличии переплаты по договору аренды, подтвержденной платежными поручениями, письмами АО «ДКС» с просьбой оплаты арендной платы путем перечисления третьим лицам, принята Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом при рассмотрении дела № А55-35208/2019.

Согласно контррасчету ответчика сумма пеней, исходя из 0,1% от неоплаченной суммы задолженности за каждый день просрочки на 31.03.2022 составляет 583 руб. 56 коп.

Однако с учетом изложенного и установленной по договору переплаты суд первой инстанции правомерно посчитал, что в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны и не принимаются апелляционным судом, поскольку суд первой инстанции правомерно принял контррасчет ответчика, поскольку в нем все платежи, перечисленные ООО «Мегаполис» за истца третьим лицам, в том числе являющимся коммунальными организациями, являются исполнением обязательства по договору аренды №1/51 от 01.07.2017.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что ООО «Мегаполис» осуществляло исполнение обязательств по договору аренды путем перечисления третьим лицам по поручению арендодателя, что подтверждается письмами арендодателя, платежными поручениями, которые ответчик приобщил в материалы дела.

Также суд верно установил, что за период с 01.11.2018 по 31.10.2020 согласно уточненному исковому заявлению АО «ДКС» по договору аренды №1/51 от 01.07.2017 начислена сумма арендной платы в размере 3 251 300 руб.

За данный период сумма коммунальных расходов, подлежащих возмещению, согласно представленным ООО «Мегаполис» УПД составила в сумме 3 531 173,57 руб., что подтверждено универсальноОпередаточными документами за весь период действия договора (с 01.07.2017 по 31.10.2020). Итого общая сумма по договору аренды с арендной платой - 6 782 473,57 руб.

За период с 01.11.2018 по 31.10.2020 ООО «Мегаполис» оплатило АО «ДКС» по договору аренды №1/51 от 01.07.2017 денежную сумму в размере 6 923 071,54 руб. путем перечисления третьим лицам, в подтверждение чего ответчик представил письма АО «ДКС» об оплате и платежные поручения.

С учетом наличия переплаты ООО «МЕГАПОЛИС» на 01.11.2018 в сумме 78 051,67 руб. переплата ООО «МЕГАПОЛИС» по договору аренды №1/51 от 01.07.2017 составила 242 521,64 руб.

Исполнение обязательства, которое по условиям договора должно быть исполнено в пользу кредитора, может быть произведено третьему лицу по указанию кредитора, данному впоследствии (переадрссация исполнения). Кредитор может выразить свою волю на изменения непосредственного получателя исполнения, например, путем направления должнику письма с указанием перечислить сумму долга на расчетный счет своего контрагента. Указанное третье лицо будет являться, управомоченным на принятие исполнения (ст. 312 ГК РФ), а исполнение должником обязанности в соответствии с распоряжением кредитора - надлежащим исполнением обязательства.

Таким образом, перечисление денежных средств ООО «Мегаполис» поставщикам коммунальных ресурсов, на выплату заработной платы работникам АО «ДКС», на уплату налогов АО «ДКС» в соответствующие бюджеты, осуществленные ответчиком в счет оплаты арендной платы и возмещения коммунальных услуг по письму арендодателя АО «ДКС» третьим лицам является надлежащим исполнением обязательств по договору аренды нежилого помещения №1/51 от 01.07.2017.

Суд первой инстанции правомерно указал, что истцом в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих несение истцом расходов по оплате коммунальных ресурсов в пользу ресурсоснабжающих организаций, по оплате заработной платы сотрудникам АО «ДКС», уплаты налогов за счет иных средств, кроме тех платежей, которые уплачивало ООО «Мегаполис» за АО «ДКС». Более того, представленные истцом выписки с расчетного счета подтверждают, что такие расходы АО «ДКС» не несло.

Также истцом не представлено доказательств, что денежные суммы, перечисленные ООО «Мегаполис» за АО «ДКС» третьим лицам, меньше суммы, подлежащей уплате ООО «Мегаполис» по договору аренды.

Довод заявителя жалобы о том, что с начала действия договора аренды отношения между сторонами, сложились таким образом, что арендатор напрямую оплачивал коммунальные платежи непосредственно коммунальным организациям, опровергаются банковскими выписками за период с 01.07.2017 по 01.03.2018, из которых следует, что все оплаты в данный период по договорам аренды, в том числе по возмещению коммунальных ресурсов, ООО «Мегаполис» осуществляло безналичным платежом непосредственно истцу АО «ДКС».

Истцом не отрицался факт заключения прямых договоров с коммунальными организациями, в подтверждение этого в материалах дела имеются акты сверок между АО «ДКС» и поставщиками коммунальными ресурсов.

Суд первой инстанции правомерно не принял расчет истца, ссылаясь также на то обстоятельство, что им отнесены к коммунальным платежам по договору аренды №1/51 от 01.07.2017 платежи по оплате коммунальных ресурсов (договор теплоснабжения № 38320н от 01.03.2017, договор оказания услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома с ООО УК «РУСЬ» от 21.07.2017), по зданию, который не является предметом спорного договора аренды (

<

...>), что также подтверждает, что принятие истцом в возмещение коммунальных ресурсов по спорному договору денежных сумм, оплаченных ответчиком платежными поручениями коммунальным организациям, является неправомерным.

Исходя из положений пункта 3 статьи 308 ГК РФ заключенный договор аренды создает права и обязанности только в отношениях между сторонами такого договора и не может являться основанием для возникновения обязанности арендатора по оплате поставленной тепловой энергии и теплоносителя непосредственно ресурсоснабжающей организации.

Прямые договоры на коммунальное обслуживание между ответчиком (арендатором) ООО «Мегаполис» и третьими лицами - поставщиками коммунальных услуг отсутствуют, следовательно, основанием получения ими денежных средств является не спорный договор аренды №1/51 от 01.01.2017, а договоры, заключенные коммунальными организациями с АО «ДКС», что подтверждается назначением платежа в приложенных ответчиком платежных поручениях (указана оплата за АО «ДКС», реквизиты договоров,, заключенных АО «ДКС» с коммунальными организациями либо иными третьими лицами (не ответчиком)).

При этом, в назначении платежа отсутствует ссылка на оплату за коммунальные платежи по договору аренды №1/51 от 01.07.2017, либо ссылка на универсальный передаточный документ (УПД), выставленный арендодателем АО «ДКС» арендатору ООО «Мегаполис» в рамках договора аренды №1/511 от 01.07.2017, определяющий сумму и дату возникновения задолженности по возмещению коммунальных ресурсов, позволяющий отнести данный платеж непосредственно на погашение обязательства арендатора по оплате коммунальных ресурсов.

Фактически в отношениях между истцом и ответчиком имеет место быть оплата арендатором постоянной и переменной части арендной платы третьему лицу на основании писем истца, факт совершения платежей на основании писем должника соответствует статье 313 ГК РФ и является надлежащим способом исполнения денежного обязательства ответчика как по оплате арендной платы, так и по возмещению коммунальных платежей не зависимо от лица, которое получило оплату.

Согласно п. 1 ст. 319.1 ГК РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований (п. Зет. 319.1 ГК РФ).

В связи с этим все платежи, которые осуществляло ООО «Мегаполис» по договору аренды №1/51 от 01.07.2017, должны приниматься в счет оплаты нарастающим итогом по мере возникновения задолженности не зависимо от вида задолженности (арендной платы или коммунальные платежи), а также без учета того, какой именно организации была осуществлена оплата.

Таким образом, довод заявителя жалобы о том, что все платежи поставщикам коммунальных ресурсов, ООО «Мегаполис» осуществляло только в рамках компенсации коммунальных услуг по договору №1/511 от 01.07.2017, опровергается доказательствами, представленными ответчиком.

Также следует отметить, что в связи с тем, что договором аренды №1/51 от 01.07.2017 не предусмотрена обязанность арендатора оплачивать коммунальные платежи непосредственно коммунальным организациям, то отношения между арендатором и арендодателем в данном случае регулируются статьями 317, 319.1 Гражданского кодекса РФ, устанавливающими право должника исполнять обязательства по договору аренды путем перечисления третьим лицам, погашение долга осуществляется сначала по ранее возникшим обязательствам, независимо от вида задолженности (арендная плата либо коммунальные платежи).

Довод заявителя жалобы о том, что акты сверки с коммунальными организациями подтверждают отсутствие долга АО «ДКС» перед ними, не может быть принят, поскольку сверка произведена в рамках прямых договоров АО «ДКС» с коммунальными организациями, из указанных документов не представляется возможным установить, какие конкретно платежи приняты контрагентами в возмещение коммунальных ресурсов по зданию, переданному по договору аренды №1/51 от 01.07.2017, поскольку отражают сверку также по иным зданиям, не имеющим отношения к спорном договору аренды, и не подтверждают отсутствие долга по коммунальным платежам ООО «Мегаполис» в рамках договора аренды 31/51 от 01.07.2017.

Ссылка заявителя жалобы на дело №А55-35209/2021 не может быть принята во внимание, поскольку при рассмотрении указанного дела в качестве доказательства судом исследовались иные документы, по исполнению иного договора аренды.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для отказа в иске.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка. 

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 27.10.2022, по делу №А55-35242/2021, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 27.10.2022, по делу №А55-35242/2021  – оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «ДКС» - без удовлетворения.

Постановление  вступает в  законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа. 

Председательствующий              С.Ш. Романенко    

Судьи                                                                                                                 Е.А. Митина

                                                                                                                            Д.А. Дегтярев