АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-492/2020

г. Краснодар

16 августа 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зубко А.Н., при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи представителя ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Блок Пост» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 15.11.2021), в отсутствие истца – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Блок Пост» (далее – общество) на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2022 по делу № А53-492/2020, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Блок Пост»(далее – общество) о расторжении договора от 12.05.2014 № 35330 аренды земельного участка, возложении на ответчика обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:65, расположенный по адресному ориентиру: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6, привести его в первоначальное состояние и передать департаменту по акту приема-передачи.

Иск основан на положениях статей 450, 615, 619, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован использованием обществом (арендатором) земельного участка в нарушение условий договора аренды.

Решением от 03.11.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 04.06.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды обеих инстанций пришли к выводу о недоказанности департаментом существенного нарушения обществом условий договора от 12.05.2014 № 35330 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:65, использования объекта аренды не по целевому назначению. Общество предпринимает меры по получению разрешения на строительство объекта (парковки), не имеет задолженности по арендной плате, деятельность арендатора соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в пункте 1.1 договора.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.10.2021 решение от 03.11.2020 и постановление апелляционного суда от 04.06.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Кассационный суд указал, что, приобретая по уступке в 2019 году права и обязанности арендатора по договору аренды 2014 года, общество приняло на себя в полном объеме все права и обязанности арендатора, поэтому, несет ответственность перед арендодателем за ненадлежащее исполнение обязательств правопредшественника, в том числе за использование объекта аренды не по целевому назначению (не в соответствии с условиями договора). Договор аренды от 12.05.2014 № 35330 заключен на основании договора аренды от 14.08.2012 № 34142; с указанного времени земельный участок 61:44:0073012:65 по целевому назначению не используется.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 308-ЭС21-26314 в передаче кассационной жалобы общества для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

При новом рассмотрении дела решением от 09.02.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.04.2022, исковые требования департамента удовлетворены: договор аренды земельного участка от 12.05.2014 № 35330 расторгнут; на общество возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:65, расположенный по адресному ориентиру: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6, привести его в первоначальное состояние, а также передать департаменту по акту приема-передачи. Суды исходили из того, что приобретая в 2019 году права и обязанности арендатора по договору аренды 2014 года на основании договора уступки, общество приняло на себя в полном объеме все права и обязанности арендатора, поэтому, несет ответственность перед арендодателем за ненадлежащее исполнение обязательств правопредшественника, в том числе за использование объекта аренды не по целевому назначению. Договором аренды от 12.05.2014 № 35330 предусмотрено, что жилищное и иное строительство должны быть завершены в срок не более 10 лет (до 13.09.2022). Соглашением сторон от 02.08.2021 срок договора аренды продлен до 13.09.2025. Вместе с тем договор аренды земельного участка от 12.05.2014 № 35330 заключен на основании договора аренды от 14.08.2012 № 34142; с указанного времени земельный участок в соответствии с условиями договора (пункт 1.1) не используется, о выдаче разрешения на строительство арендатор обратился только в 2019 году. По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в настоящий момент в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:65 площадью 2828 кв. м вид разрешенного использования: подземные, подземно-наземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения. Актом обследования от 18.11.2019 подтверждено, что спорный земельный участок огорожен, эксплуатируется под плоскостную платную автостоянку. Из акта обследования земельного участка от 28.01.2022 № 187 также следует, что на указанном участке по-прежнему расположена плоскостная автостоянка, участок огорожен сеткой-рабицей, доступ ограничен. Стоянка, для строительства которой обществу по договору аренды от 12.05.2014 № 35330 предоставлен спорный земельный участок, отсутствует. Указанные обстоятельства свидетельствуют о неосвоении земельного участка, недостижении цели, обусловленной договором аренды, что является основанием для его прекращения по основаниям статьи 46 Земельного кодекса. Доказательств принятия иных мер, направленных на получение документации по планировке территории ответчик не представил.

В кассационной жалобе общество просит решение от 09.02.2022 и апелляционное постановление от 14.04.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что направленная ему департаментом претензия от 09.10.2019 № 59.30-18/06-ПЗК и исковое заявление не были обоснованы неиспользованием спорного земельного участка, предназначенного для строительства, со ссылкой на положения пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса. Суды, рассматривая спор, изменили по собственной инициативе основание иска. Использование земельного участка ответчиком под временную парковку до начала строительных работ по возведению капитальной автостоянки не противоречит виду разрешенного использования земельного участка, зарегистрированному в ЕГРН, не нарушает условий договора аренды. Обществом принимаются меры по корректировке проекта планировки территории, положения которого стали препятствием выдаче разрешения на строительство одноуровневой автостоянки на арендуемом земельном участке. Арендатор несет бремя расходов на содержание объекта аренды до настоящего времени, осуществлено энергоснабжение, водоснабжение и водоотведение; разработана проектная документация строительства одноуровневой автостоянки на спорном земельном участке. Со стороны арендатора нарушений условий договора не допущено.

В порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебное заседание проведено в режиме видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Департамент, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд (арбитражный суд, организующий проведение судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи) не обеспечил.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 12.05.2014 департамент (арендодатель) и ООО «ККПД-Инвест» (арендатор) заключили договор № 35330 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2828 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0073012:65, имеющий адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6, для использования в целях строительства подземной, подземно-наземной, наземной одно- и многоуровневой открытой и (или) закрытой автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения. Срок аренды установлен с момента регистрации договора 14 октября 2021 года до 13.09.2022 (т. 1, л. д. 8 – 16).

27 февраля 2019 года ООО «ККПД-Инвест» и общество заключили договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 12.05.2014 № 35330, прошедший государственную регистрацию 05.04.2019 (т. 1, л. д. 17 – 20).

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:65 площадью 2828 кв. м обременен правом аренды общества (т. 1, л. д. 21 – 23).

При проведении осмотра объекта аренды сотрудники департамента установили, что в нарушение условий договора земельный участок (61:44:0073012:65) эксплуатируется обществом под плоскостную платную автостоянку, что зафиксировано в акте обследования от 09.10.2019 и фотоматериалах (т. 1, л. 

<

...>).

В адрес арендатора арендодатель направил уведомление от 09.10.2019 № 59.30-18/06-ПЗК с предложением устранить в срок до 08.11.2019 выявленные нарушения, в противном случае департамент будет вынужден обратиться в суд о расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 26).

В письме от 27.10.2019 № 3/19 общество сообщило департаменту о несогласии с претензией, указав, что является арендатором только с 05.04.2019 и ведет активную работу по подготовке документов для получения разрешения на строительство капитального объекта «наземная одноуровневая открытая автостоянка» (техническое задание на проектирование от 09.10.2019).

13 декабря 2019 года по итогам повторной проверки департамент составил акт обследования № 4156, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:65 продолжает использоваться арендатором не по целевому назначению и виду разрешенного использования (т. 1, л. 

<

...>), что и явилось основанием предъявления настоящего иска в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса). 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса). 

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса). Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46). 

Договор аренды подлежит прекращению в случае: использования земельного участка не по целевому назначению или с существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинением вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзацы второй и шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Повторно исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, с учетом указаний суда кассационной инстанции, изложенных в постановлении от 13.10.2022, судебные инстанции пришли к выводу о наличии (доказанности департаментом) оснований для расторжения договора аренды от 12.05.2014 № 35330 и возврата земельного участка по акту приема-передачи арендодателю. Суды исходили из того, что по договору уступки от 27.02.2019 общество приняло на себя в полном объеме все права и обязанности арендатора по договору от 12.05.2014 № 35330, следовательно, несет ответственность перед арендодателем за ненадлежащее исполнение обязательств правопредшественника, в том числе за использование объекта аренды не по целевому назначению. Договор аренды от 12.05.2014 № 35330 заключен на основании договора от 14.08.2012 № 34142; с указанного времени земельный участок в соответствии с условиями договора (пункт 1.1) не используется, о выдаче разрешения на строительство новый арендатор обратился лишь в 2019 году. В соответствии с актами обследования от 18.11.2019, от 28.01.2022 № 187 на указанном земельном участке расположена плоскостная автостоянка, участок огорожен сеткой-рабицей, доступ ограничен. Стоянка, для строительства которой арендатору по договору от 12.05.2014 № 35330 предоставлен спорный земельный участок, отсутствует.

В рамках дела № А53-11340/2020 обществу отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным решения департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (письмо от 25.12.2019 № 59-34-2/49334) об отказе в выдаче разрешения на строительство наземной одноуровневой открытой автостоянки на 40 машино-мест площадью 756 кв. м. В этом деле суды установили, что документацией по планировке территории на земельном участке запланировано строительство объекта транспортной инфраструктуры (подземной трехуровневой автостоянки на 180 машино-мест площадью 5400 кв. м), характеристики которого не соответствуют характеристикам заявленного обществом объекта. Оспариваемое решение уполномоченного органа направлено на предотвращение возможного дефицита парковочных мест, необходимых для обеспечения жизнедеятельности граждан на конкретной территории, соответствует приведенным нормам законодательства о градостроительной деятельности, и не может нарушить права и законные интересы общества в сфере его экономической деятельности.

Доводы кассационной жалобы (о принятии необходимых меры к освоению участка; своевременном внесении арендной платы в полном объеме; недоказанности департаментом публичного интереса в расторжении договора) проверялись судами при разрешении спора и были ими отклонены с указанием мотивов непринятия. Эти доводы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств по делу, что недопустимо в силу пределов рассмотрения дела кассационным судом, который не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса). Нарушения, предусмотренные статьей 288 Кодекса, не установлены. Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.07.2022 исполнение судебных актов приостанавливалось до рассмотрения кассационной жалобы. Поскольку кассационное производство завершено, – приостановление утратило силу и подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2022 по делу № А53-492/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения от 09.02.2022 и постановления от 14.04.2022 по делу № А53-492/2020, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.07.2022.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке статьи 291.1 Кодекса.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Т.Н. Драбо

В.Е. Епифанов