﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-981/2020-ГК

г. Пермь

19 июня 2020 года

Дело № А50-25478/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 июня 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Гладких Д. Ю.,

судей  Бородулиной М.В., Власовой О.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Балтаевой Р.Н.,

при участии:

от истца: Ерошкина Н.Б., паспорт, доверенность от 16.10.2019;

от ответчика: Стародубцев Т.В., паспорт, доверенность от 01.01.2019;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика, общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Новый дом»,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 10 декабря 2019 года

по делу № А50-25478/2019	

по иску Федерального казенного предприятия «Пермский пороховой завод» (ОГРН 1025901604156, ИНН 5908006119)

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Новый дом» (ОГРН 1145958029139, ИНН 5908998015)

о взыскании убытков,

установил:

Федеральное казенное предприятие «Пермский пороховой завод» (далее – ФКП «Пермский пороховой завод», истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Новый дом» (далее – ООО «УК «Новый дом», ответчик) о взыскании убытков в виде неполученной арендной платы в период с 20.03.2019 по 26.03.2019 в сумме 39 615 руб. 71 коп.

Решением от 10.12.2019 исковые требования удовлетворены.

Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. 

Оспаривая решение суда, заявитель жалобы указывает, что судом первой инстанции не было учтено то обстоятельство, что заключенный между истцом и арендатором ООО «Артосс» договор не предусматривал изменение арендной платы в одностороннем порядке по каким-либо причинам. 

Судом не учтено, что договор аренды между истцом и ООО «Артосс» на момент оформления дополнительного соглашения и на период предоставления истцом арендатору уменьшения размера арендной платы (с 20 по 27 марта 2019 г.) не являлся заключенным, поскольку не был зарегистрирован.

По мнению апеллянта, заявление арендатора ООО «Артосс» о том, что из-за предполагаемой протечки кровли арендованные помещения невозможно использовать по назначению, явным образом не соответствуют действительности, поскольку предполагаемые повреждения были выявлены лишь на 39% общей площади арендованных помещений.

Апеллянт отмечает, что между истцом (арендодателем) и ООО «Артосс» (арендатором) был подписан 20 марта 2019 года акт приема-передачи помещений в аренду без каких-либо возражений и замечаний, без фиксации реального состояния помещения. Расчет предполагаемых убытков истца в виде размера недополученной арендной платы (упущенной выгоды) не может составлять более 28296,94 руб.= 175441 руб.: 31 день * 5 дней.

Истец представил письменный отзыв, в котором доводы жалобы отклонил как необоснованные и противоречащие материалам дела, просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель  ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. 

Ответчиком также представлены дополнительные пояснения, в которых он указывает на отсутствие разумности и добросовестности в действиях обеих сторон 

Представитель истца доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ФКП «Пермский пороховой завод» на праве оперативного управления принадлежит нежилое помещение общей площадью 353 кв.м. на 1 этаже 9-10 этажного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Адмирала Ушакова, 55/2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.09.2009 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Между ООО «УК «Новый дом» (Компания) и ФКП «Пермский пороховой завод» (субабонент) заключен договор на возмещение расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома № 52-18-1384 от 01.11.2018, в соответствии с условиями которого Компания обязалась осуществлять управление многоквартирным жилым домом по адресу ул. Адмирала Ушакова, 55/2, 1 этаж, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества, а Субабонент обязался возмещать компании связанные с этим расходы; доля участия Субабонента определяется пропорционально доле занимаемой площади в общей площади строения.

Пунктами 2.4.1, 2.4.2 договора № 52-18-1384 от 01.11.2018 Компания обязалась обеспечить содержание и текущий ремонт общего имущества строения, в состав которого входит нежилое помещение Субабонента; содержать строения в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

09.01.2019 сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к договору № 52-18-1384 от 01.11.2018, которым стороны согласовали стоимость услуг.

16.03.2019 комиссией в составе работников ООО «УК «Новый дом» и жителей дома составлен акт, согласно которому кровля находится в неудовлетворительном состоянии, а именно: над помещениями ФКП «Пермский пороховой завод» вдоль примыкания к стене многоквартирного дома имеется частичное отслоение краев покрытия; вокруг шахт и ливневки имеется вздутие полотна; локальные участки кровли имеют трещины и впадины. По результатам проведенного осмотра комиссия пришла к выводу о необходимости ремонта локальных участков кровли с заменой полотна.

Письмом от 18.03.2019 № 18-03/19-1 ООО «УК «Новый дом» уведомило ФКП «Пермский пороховой завод» о принятии решения о проведении, в том числе аварийного ремонта кровли над помещениями ФКП «Пермский пороховой завод» до 25.03.2019.

Письмом от 25.03.2019 № 25-03/19-1 ООО «УК «Новый дом» уведомило ФКП «Пермский пороховой завод» о проведении аварийного ремонта кровли встроенно-пристроенных помещений дома № 55/2 по ул. Адмирала Ушакова г. Перми.

Вместе с тем, ФКП «Пермский пороховой завод» по результатам состоявшегося аукциона 15.03.2019 заключило договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью № 29-64-19-245 с ООО «Артосс» (Арендатор), согласно условиями которого Арендодатель обязался передать, а Арендатор принять во временное пользование и владение встроенно-пристроенные нежилые помещения общей площадью 353,0 кв.м. на первом этаже 10-этажного жилого дома, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Адмирала Ушакова, 55/2 (лит.А).

Передача помещений оформляется актом приема-передачи (приложение № 1) с указанием на фактическое состояние передаваемых помещений, который составляется и подписывается Арендодателем и Арендатором в трех экземплярах. Акт приема-передачи приобщается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (пункт 1.2 договора аренды № 29-64-19-245 от 15.03.2019).

Срок аренды имущества устанавливается с 15 марта 2019 года по 15 августа 2023 года (пункт 1.3 договора аренды № 29-64-19-245 от 15.03.2019).

Пунктом 4.1 договора аренды № 29-64-19-245 от 15.03.2019 предусмотрено, что в соответствии с извещением о проведении торгов № 040219/7986070/01 и протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 25.02.2019 № 1, за указанные в п. 1.1 помещения арендная плата устанавливается в месяц в сумме 175 441 руб. 00 коп., в т.ч. НДС 20% - 35 088 руб. 20 коп.; в год в сумме 2 105 292 руб. 00 коп., в т.ч. НДС 20% - 421 058 руб. 40 коп.

Арендная плата уплачивается Арендатором за период с даты начала фактического пользования имуществом Арендатором (дата подписания акта приема-передачи), а если Арендатором дата подписания акта приема- передачи не указана – со дня вступления в силу настоящего договора и до момента возврата помещения Арендодателю по акту приема-передачи.

Арендатор обязан вносить арендную плату за помещения ежемесячно в размере 100% предоплаты за соответствующий месяц, не позднее 10 числа текущего месяца в полном объеме на расчетный счет ФКП «Пермский пороховой завод».

20.03.2019 Арендатором и Арендодателем подписан акт приема- передачи нежилого помещения.

Однако письмом от 20.03.2019 № 29 арендатор уведомил ФКП «Пермский пороховой завод» о невозможности использования арендуемого помещения в связи с течью кровли, предложив перенести срок начала начисления арендной платы по договору аренды № 29-64-19-245 от 15.03.2019 до момента устранения указанной течи управляющей компанией.

21.03.2019 Арендодателем и Арендатором подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № 29-64-19-245 от 15.03.2019, согласно которому в связи с невозможностью использования арендуемого помещения по причине протечки кровли в помещении № 3 на момент подписания акта приема-передачи (Приложение № 1 к договору), стороны договорились не начислять арендную плату до момента устранения аварии; начисление арендной платы осуществлять с момента устранения аварии.

Письмом от 26.03.2019 № 64-09/4302 ФКП «Пермский пороховой завод» направило ООО «Артосс» уведомление об окончании аварийного ремонта кровли помещений, переданных по договору аренды № 29-64-19-245 от 15.03.2019; о приведении помещения в пригодное для эксплуатации состояние.

Исходя из вышеизложенного, ФКП «Пермский пороховой завод» полагает, что по вине ответчика им не получены доходы от сдачи в аренду нежилого помещения с момента передачи имущества арендатору до уведомления последнего об устранении недостатков арендованного имущества.

По расчету ФКП «Пермский пороховой завод» размер упущенной выгоды за период с 20.03.2019 года по 26.03.2019 года (7 дней) составил 39 615 руб. 71 коп. (175 441 руб. : 31 день х 7 дней = 39 615 руб. 71 коп.).

В целях урегулирования спора в досудебном порядке истец письмом № 04-05/5852 от 23.04.2019 года направил ООО «УК «Новый дом» претензию с требованием о возмещении причиненного ущерба, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили ФКП «Пермский пороховой завод» основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском. 

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 15, 210, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что факт наличия убытков в форме упущенной выгоды подтвержден материалами дела.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Изменение порядка внесения арендной платы согласовано сторонами в дополнительном соглашении № 1 к договору аренды № 29-64-19-245 от 15.03.2019.

Также не являются состоятельными ссылки ответчика об отсутствии в материалах дела доказательств наличия реальных арендных отношений между ФКП «Пермский пороховой завод» и ООО «Артосс» ввиду отсутствия государственной регистрации договора аренды (статья 651 ГК РФ); о недобросовестном поведении истца в связи с передачей арендатору не отвечающего требованиям договора аренды помещения и создании ФКП «Пермский пороховой завод» «искусственных» убытков.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 06.11.2019 договор аренды зарегистрирован 16.04.2019 (л.д. 118-121).

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

При отсутствии государственной регистрации договора не порождаются те последствия, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, отсутствие регистрации договора аренды, в котором согласованы все его существенные условия, не освобождает стороны договоры от его исполнения. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Изложенное соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», из которого следует, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, в силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Как следует из материалов дела, договор аренды № 29-64-19-245 от 15.03.2019 заключен по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности (протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе № 1 от 25.02.2019  – л.д. 50).

Пунктом 2.1.1 договора аренды № 29-64-19-245 от 15.03.2019 предусмотрена обязанность Арендодателя не позднее пяти дней после вступления в силу настоящего договора передать Арендатору помещения, указанные в п. 1.1 договора (Приложение № 2), по акту приема-передачи, если данные помещения не были переданы арендатору до заключения договора.

Следовательно, само по себе подписание акта приема-передачи помещения 20.03.2019 положениям статьи 433 ГК РФ не противоречит.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что нахождение общего имущества многоквартирного дома в ненадлежащем состоянии исключило возможность использования помещений истца в предпринимательской деятельности.

В частности, согласно акту осмотра встроенно-пристроенных помещений нежилых помещений ФКП «Пермский пороховой завод» от 14.03.2019, составленному в рамках работ по подготовке к передаче нежилого помещения в аренды ООО «Артосс», в помещении № 3 (зал бывшего кафе) обнаружено скопление воды на натяжном потолке: потолок провисает под тяжестью воды, вода капает на пол.

Актом по обследованию встроенно-пристроенных нежилых помещений ФКП «Пермский пороховой завод» от 20.03.2019 № 64-27/47 зафиксировано, что помещение находится в непригодном к эксплуатации состоянии, до момента проведения аварийного ремонта арендатор не может использовать помещение в рамках подписанного договора (проводить косметический ремонт и осуществлять коммерческую деятельность).

Письмом от 20.03.2019 № 29 арендатор уведомил арендодателя о невозможности использования помещения в связи с течью кровли. Иного ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ.

Кроме того, судом обоснованно принято во внимание, что управляющая организация как профессиональный участник в сфере управления жилыми домами, при обращении истца о протекании кровли не была лишена возможности произвести совместный осмотр имущества ФКП «Пермский пороховой завод» для установления его фактического состояния и технических характеристик, однако не проявило должной степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась в целях надлежащего исполнения правил и норм действующего законодательства.

Утверждение ответчика о наличии возможности использования арендатором нежилого помещения, в связи с протечкой кровли лишь на 39% процентов площади арендуемых помещений, противоречит материалам дела. Данный довод ответчика был предметом исследования в суде первой инстанции. На указанный довод истец пояснял, что помещение № 3, в котором было обнаружено протекание кровли и которое составляет 40% площади арендуемых помещений, в соответствии с представленной в материалы дела экспликацией представляет собой торговый зал самой большой площадью 141,3 кв.м., предназначенный для ведения коммерческой деятельности. Большая часть остальной площади арендуемых помещений (131 кв.м.) имеют служебное назначение (коридоры, кладовые, туалет и т.п.) и не имеют самостоятельной коммерческой ценности для арендатора, так как не могут использоваться для коммерческой деятельности.

В связи с изложенным, истец утверждает, что протекание кровли на площади 40% арендуемого нежилого помещения, представляющего собой основной торговый зал, влекло его полную непригодность имущества для использования в коммерческих целях.

Исходя из материалов дела, суд верно указал, что являются доказанными противоправность действий (бездействия) ответчика, факт причинения истцу в результате данных действий (бездействия) убытков в виде неполученного дохода от сдачи имущества в аренду, который это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота (причинно-следственная связь).

При определении размера упущенной выгоды первостепенное значение имеет определение достоверности тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Аналогичный подход к определению упущенной выгоды содержится в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

При определении размера упущенной выгоды суд полагает необходимым исходить из расчета возможной прибыли истца, полученной им от сдачи имущества в аренду по договору аренды с ООО «Артосс».

Согласно пункту 4.1 договора аренды № 29-64-19-245 от 15.03.2019 арендная плата устанавливается в месяц в сумме 175 441 руб. 00 коп.

Поскольку ФКП «Пермский пороховой завод» документально подтвержден факт невозможности использования помещения в период с 20.03.2019 по 26.03.2019 (7 дней), упущенная выгода обоснованно определена истцом в размере 39 615 руб. 71 коп. (175 441 руб. : 31 день х 7 дней = 39 615 руб. 71 коп.).

В этой связи апелляционный суд, оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства и обстоятельства дела в совокупности и во взаимосвязи в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правомерно признал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на уплату государственной пошлины, понесенные при подаче апелляционной жалобы, относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 10 декабря 2019 года по делу № А50-25478/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

Д.Ю. Гладких

 

Судьи

М.В. Бородулина

 

О.Г. Власова