﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-44530/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  05 декабря 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 декабря 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Зиновьевой Т.А.,

судей							Севастьяновой М.А.,

								Сириной В.В. - 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Сарксян С.М. до отложения и с использованием средств аудиозаписи после отложения рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы администрации Новосибирского района Новосибирской области, департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.04.2019 (судья Булахова Е.И.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2019 (судьи Стасюк Т.Е., Киреева О.Ю., Павлова Ю.И.) по делу № А45-44530/2018 по иску администрации Новосибирского района Новосибирской области (630007, г. Новосибирск, ул. Коммунистическая, д. 33А, ОГРН 1055406001815, ИНН 5406300861) к обществу с ограниченной ответственностью «Унистрой» (630530, Новосибирская обл., пос. МО Каменский Сельсовет, п. Восход, р-н Новосибирский, ул. Солнечная, д. 10; 630089, г. Новосибирск, ул. Андриена Лежена, д. 25, ОГРН 1085401761587, ИНН 5401319594) о взыскании денежных средств.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Храмышкина М.И.) в заседании до отложения участвовали представители: администрации Новосибирского района Новосибирской области – Терскова Я.А. по доверенности от 19.04.2019; департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области – Федотова О.В. по доверенности от 06.12.2018; общества с ограниченной ответственностью «Унистрой» – Хрипкова Н.В. по доверенности от 01.02.2019.

После отложения в судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью «Унистрой» – Хрипкова Н.В. по доверенности от 01.02.2019; администрации Новосибирского района Новосибирской области – Терскова Я.А. по доверенности от 19.04.2019.

Суд установил:

администрация Новосибирского района Новосибирской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Унистрой» (далее – ООО «Унистрой», общество, ответчик) о взыскании 846 213,30 рублей, составляющих долг и пени по договору аренды земельного участка от 06.06.2011 № 123.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.04.2019, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2019, в удовлетворении иска отказано.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее – департамент, третье лицо).

Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация обратилась в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы администрация указывает, что судами неправильно применены и (или) истолкованы положения пункта 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п (далее – постановление № 219-п); размер арендной платы по спорному договору является регулируемой ценой; условиями договора аренды от 06.06.2011 № 123 предусмотрено одностороннее изменение размера арендной платы в случаях, предусмотренных законодательными актами; у департамента отсутствовали основания для того, чтобы не руководствоваться рыночной стоимостью права аренды земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, содержащейся в отчете независимого оценщика; до признания Арбитражным судом Новосибирской области от 03.05.2018 по делу № А45-3507/2018 права собственности на самовольные постройки за обществом, данные постройки не являлись объектами гражданских прав.

Департамент также обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций по настоящему делу отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований администрации в полном объеме. 

В обоснование жалобы третье лицо указывает, что установленный договором аренды от 06.06.2011 № 123 размер арендной платы является регулируемой ценой, поэтому в пункте 3.2 договора стороны предусмотрели, что арендодатель без согласования с арендатором может изменять размер арендной платы в случаях изменения устанавливаемых централизовано ставок без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор, а также в случаях, устанавливаемых законодательными актами; судами необоснованно применены положения пункта 5 постановления № 219-п; применение той или иной методики расчета арендной платы зависит от цели предоставления и использования земельного участка, в настоящем случае земельный участок был предоставлен ответчику для целей, связанных со строительством, а не для целей эксплуатации расположенных на нем строений, поэтому расчет размера арендной платы правомерно произведен арендодателем на основании рыночной стоимости размера арендной платы исходя из целей предоставления земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Администрацией и департаментом представлены дополнения к кассационным жалобам, обществом – письменные пояснения, которые приобщены судом к материалам дела. 

В судебном заседании представители сторон поддержали свои процессуальные позиции по делу.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, дополнений к ней, отзыва и пояснений общества, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ООО «Унистрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.06.2011 № 123 (далее – договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 11 600 кв.м, с кадастровым номером 54:19:120101:881, разрешенное использование: для строительства административно-складского комплекса ООО «Унистрой», адрес (местоположение): Новосибирская область, Новосибирский район, Каменский сельсовет, п. Восход в 450 м на северо-восток от здания администрации Каменского сельсовета.

В соответствии с пунктом 1.3 договора земельный участок предоставлен для строительства административно-складского комплекса. 

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составил 234 477 руб. в год. Величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчета, произведенного обществом с ограниченной ответственностью «Сибирский аналитический центр».

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными частями не позднее 1 числа первого месяца квартала следующего за отчетным. 

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0,3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 18.07.2014 арендная плата установлена в размере 388 813 руб. в год, ежемесячно 32 401,08 руб. Величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчета независимого оценщика. Размер пени установлен в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Срок действия договора продлен по 18.07.2017. 

Письмом от 03.07.2017 департамент сообщил арендатору о пролонгации договора на тех же условиях на неопределенный срок. 

На основании пункта 2 постановления № 219-п арендодателем в одностороннем порядке изменен размер арендной платы, установленный за земельный участок с кадастровым номером 54:19:120101:881, площадью 11 600 кв.м. Сумма годовой арендной платы по договору аренды земельного участка на основании отчета независимого оценщика с 01.03.2018 составила 1 809 484 руб. в год, 150 790,33 руб. в месяц. 

Об увеличении размера арендной платы департаментом в адрес общества было направлено уведомление «О предоставлении информации», из содержания которого следует, что арендодатель в одностороннем порядке на основании отчета независимого оценщика с 01.03.2018 увеличивает размер арендных платежей. 

Указанное уведомление было направлено департаментом 18.01.2018, возвращено отправителю 09.04.2018 без каких-либо отметок на конверте о причинах возвращения. 

Ссылаясь на то, что в связи с увеличением с 01.03.2018 размера арендных платежей у ответчика перед администрацией образовалась задолженность в виде арендной платы в размере 821 934,98 руб. за период с апреля 2018 года по сентябрь 2018 года; ответчику начислена неустойка в сумме 24 278,32 руб. за период с 17.01.2014 по 23.10.2018, направленное ответчику досудебное уведомление от 31.08.2018 № 4683/01-16 оставлено последним без удовлетворения, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды руководствовались статьями 8, 199, 309, 310, 421, 424, 452, 606, 607, 608, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), постановления № 219-п, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73), информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», исходили из того, что спорный договор не предусматривает возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка в одностороннем порядке арендодателем. Кроме того, суды отметили, что на арендуемом земельном участке расположены здания и сооружения, в связи с чем истцом неверно определен порядок определения размера арендной платы в соответствии с пунктом 2 постановления № 219-п.

На основании пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Следовательно, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в котором предусмотрена возможность такого изменения.

С 10.06.2015 размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, расположенных на территории Новосибирской области, регулируется постановлением № 219-п.

В силу пункта 2 постановления № 219-п, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 3 – 6 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, рассчитанной за год и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 5 указанного постановления содержится формула, которая используется для определения арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, в случаях, не указанных в пунктах 3 и 4 настоящего порядка, а также в случае предоставления земельных участков для строительства многоквартирных домов гражданам, признанным пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков.

Согласно пункту 10 постановления № 219-п при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, арендодатель предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год и не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, и не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка.

Стороны согласовали в пункте 3.2 договора, что арендодатель без согласования с арендатором может изменять размеры арендной платы в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок арендной платы без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договора, а также в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Проанализировав условия договора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что из условий спорного договора и положений постановления № 219-п в совокупности следует, что единственным основанием для одностороннего изменения размера арендной платы является изменение централизованных ставок арендной платы, вследствие чего в рассматриваемом случае арендодатель не вправе изменять арендную плату в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка в одностороннем порядке. 

Между тем судами не учтено следующее. 

Согласно абзацу 13 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, помимо прочего, путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Частью 2 статьи 13 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 06.12.2017 № 37-П указано следующее.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК РФ) и, соответственно, свободны в выборе способа их защиты (одного или нескольких), притом, однако, что порядок судебной защиты прав и свобод определяется на основе Конституции Российской Федерации, федеральными законами.

В числе способов защиты гражданских прав, которые могут быть задействованы лишь при участии юрисдикционных органов, статья 12 ГК РФ называет признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, а равно неприменение судом акта этого органа, противоречащего закону. Осуществляемая судом оценка нормативного правового акта на предмет его непротиворечия нормативному правовому акту большей юридической силы (статья 13 АПК РФ), выступая частью процедуры выбора применимых норм права, относится к исключительным прерогативам суда, к самому существу судопроизводства, ключевая цель которого - защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Следовательно, праву лица, участвующего в деле и распоряжающегося процессуальными правами на всех стадиях процесса самостоятельно, на основе конституционно значимого принципа диспозитивности, поставить перед судом вопрос о неприменении нормативного правового акта, противоречащего нормативному правовому акту большей юридической силы, и о принятии решения в соответствии с последним корреспондирует безусловная обязанность суда рассмотреть этот вопрос, отразив в решении мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 13 и пункт 3 части 4 статьи 170 АПК РФ). Исполнение данной обязанности обеспечивается, кроме прочего, возможностью отмены или изменения судебного решения вышестоящим судом в связи с неприменением закона, подлежащего применению (пункт 1 части 2 статьи 270 и пункт 1 части 2 статьи 288 АПК РФ).

Тем самым положения абзаца 13 статьи 12 ГК РФ и части 2 статьи 13 АПК РФ направлены - по своему буквальному смыслу - на правильное применение законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении арбитражными судами дел, а значит, на реализацию требований статей 46 (часть 1) и 120 (часть 2) Конституции Российской Федерации и части 3 статьи 5 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» о применении правовых положений, имеющих наибольшую юридическую силу, не предполагают каких-либо исключений из данного правила и потому имеют целью не ограничение, а гарантирование конституционного права на судебную защиту.

На такое понимание указанных законоположений ориентируется и правоприменительная практика в отношении выбора судами норм права при разрешении гражданских споров.

Так, Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», что согласно абзацу 13 статьи 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – постановление № 582).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 № 15837/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой, учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, основные принципы определения арендной платы, установленные постановлением № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Из пунктов 16, 19 постановления № 73 также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Одним из общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю, установленных постановлением № 582, является принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) целями данного Федерального закона являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков.

Федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещается принятие актов, которые приводят или могут привести к созданию дискриминационных условий (пункт 8 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции).

Пункт 8 статьи 4 Закона о защите конкуренции определяет дискриминационные условия как условия доступа на товарный рынок, условия производства, обмена, потребления, приобретения, продажи, иной передачи товара, при которых хозяйствующий субъект или несколько хозяйствующих субъектов поставлены в неравное положение по сравнению с другим хозяйствующим субъектом или другими хозяйствующими субъектами.

По смыслу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 № 9707/13, из приведенных норм права следует, что акт соответствующего уполномоченного органа, предусматривающий различные методики определения регулируемой арендной платы за публичные земли, приводящий к установлению различного размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, свидетельствует о создании дискриминационных условий и нарушает принцип запрета необоснованных предпочтений, поэтому не соответствует пункту 8 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции и постановлению № 582.

Истец в качестве возражений на доводы ответчика о применении пункта 10 постановления № 219-п только к договорам, заключенным после его вступления в силу и к арендаторам, которые согласовали в договорах аренды возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в случае изменения рыночной стоимости земельного участка, ссылался на противоречие подобного толкования законодательству о конкуренции и принципу запрета необоснованных предпочтений.   

Однако судами данные доводы не оценены.

При таких обстоятельствах вывод судов о невозможности одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости является преждевременным.

Кроме того, суды признали недостоверным отчет об оценке размера арендной платы от 08.12.217 № 4/10-О/2017, выполненный обществом с ограниченной ответственностью земельно-кадастровая компания «Геостарт», представленный администрацией в обоснование своих доводов о необходимости повышения арендой платы по договору.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу пункта 2 информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Оспаривая представленный истцом расчет, общество заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости арендной платы, в удовлетворении которого судом первой инстанции было отказано.

Самостоятельно оценив представленный истцом отчет об оценке размера арендной платы от 08.12.217 № 4/10-О/2017, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о его недостоверности.

Однако недостоверность представленного отчета не может являться основанием для отказа в применении методики расчета арендной платы за землю на основании рыночной стоимости при условии, что судом будет установлена необходимость применения данной методики.

Следовательно, в случае, если указанный отчет не может быть применен для целей оценки, суд должен включить в предмет исследования вопрос о размере рыночной стоимости арендной платы, предложив сторонам рассмотреть вопрос о назначения судебной экспертизы по вопросу о достоверности представленного отчета и об определении размера рыночной стоимости арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Обязанностью суда является проверка представленного истцом расчета исковых требований на соответствие его нормам материального права (статьи 168, 170 АПК РФ, пункт 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству»).

Пункт 8 постановления № 219-п предусматривает возможность одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем в случае индексации арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Суд первой инстанции, придя к выводу, что пункт 3.2 договора не предусматривает права арендодателя в одностороннем порядке производить изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка в соответствии с пунктом 10 постановления № 219-п, не рассмотрел вопрос о возможности применения положений пункта 8 постановления № 219-п, устанавливающего возможность изменения арендной платы на размер уровня инфляции, к рассматриваемым правоотношениям. 

Посчитав, что истец не увеличивал размер арендной платы на коэффициент инфляции, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований без учета того, что при рассмотрении споров, вытекающих из арендных правоотношений с землями публично-правовых образований исследование расчета исковых требований на предмет его соответствия требованиям правовых актов, устанавливающих размер регулируемой арендной платы, необходимая часть судебной проверки законности и обоснованности иска.

Также судами сделан вывод о необходимости применения при расчете арендной платы пункта 5 постановления № 219-п, которым регулируется установление методики расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка на том основании, что на земельном участке расположены оконченные строительством объекты недвижимости.

Однако судами не учтено, что право собственности ответчика на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, в едином государственном реестре прав зарегистрировано на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 03.05.2018 по делу № А45-3507/2018 за пределами взыскиваемого периода.

Помимо этого, судами не оценены доводы истца и третьего лица относительно того, что ни постановлением № 219-п, ни условиями договора не предусмотрено автоматическое, без изменения разрешенного использования земельного участка изменение методики расчета арендной платы после окончания строительства и государственной регистрации права собственности на законченные строительством объекты недвижимости.  Также судами оставлены без внимания доводы администрации о том, что обществом не оспаривался отказ заинтересованного лица в предоставлении в собственность земельного участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ по мотиву размещения на данном земельном участке объекта незавершенного строительства, на котором строительные работы не окончены.

Поскольку при вынесении обжалуемых судебных актов нарушены нормы материального права, выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, а для разрешения спора требуется оценка доказательств и установление обстоятельств дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению в Арбитражный суд Новосибирской области на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Суду при новом рассмотрении дела следует дать оценку всем представленным сторонами доказательствам в совокупности, оценить условия спорного договора на предмет соответствия положениям постановления № 219-п и постановления № 582; посредством косвенного нормоконтроля оценить доводы истца о нарушении установленных постановлением № 582 принципов; при необходимости рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы отчета независимого оценщика, а также судебной экспертизы для определения величины рыночной стоимости арендной платы за рассматриваемый период; проверить расчет регулируемой арендной платы с точки зрения соответствия нормам действующих правовых актов; принять законное и обоснованное решение.

При новом рассмотрении дела суду следует решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов, в том числе по кассационной жалобе.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.04.2019 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2019 по делу № А45-44530/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 						Т.А. Зиновьева

Судьи										М.А. Севастьянова

											В.В. Сирина