АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-49469/2020

г. Краснодар«25» июля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2022 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 25 июля 2022 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в судебном заседании дело №А32-49469/2020

по заявлению акционерного общества «Тандер» (ИНН 

<

***>)

к департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

о признании незаконным отказа в изменении вида разрешённого использования земельного участка,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - ФИО1,

при  участии в судебном заседании 22.03.2022 представителя АО «Тандер» - ФИО2 (по доверенности от 18.08.2021), представителя администрации – ФИО3 (по доверенности от 24.01.2022),

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Тандер» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, администрации города Сочи со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:781, выраженный в письме департамента архитектуры и градостроительства администрации города Сочи от 16.10.2020 №81.01-21/18844;

- обязать администрацию города Сочи в десятидневный срок с момента вступления судебного решения в законную силу изменить вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:781, расположенного по адресу: ул. Надежная, Лазаревского района города Сочи, на «магазины».

Определением от 21.12.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечён ФИО1.

 В судебном заседании, состоявшемся 22.03.2022, представитель общества настаивал на удовлетворении требований, представитель администрации против удовлетворения исковых требований возражал. Привлеченный третьим лицом ФИО1 в настоящее судебное заседание не явился, принимал участие в предыдущих судебных заседаниях, о времени и месте судебного заседания уведомлен. 

Об уточнении (изменении) заявленных требований общество не ходатайствовало.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении завяленных требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и содержания заявления общества, оно основывает своё право требовать изменения вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:781 на «магазины» принадлежностью ему указанного земельного участка на праве аренды и нахождением на участке принадлежащего обществу на праве собственности здания магазина.

Договор аренды земельного участка от 29.08.2012 №4900007766 был заключён муниципальным образованием город-курорт Сочи и акционерным обществом открытого типа «ММС», первоначальным арендатором земельного участка, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:781, площадью 4800 кв. м, из земель населенных пунктов, с видом разрешённого использования «для размещения и эксплуатации 12-ти квартирного жилого дома», сроком на 49 лет (том 7, л.д. 37 – 42). 

Впоследствии на основании ряда договоров о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка право аренды данного земельного участка, предоставленного по договору от 29.08.2012 №4900007766, перешло к обществу.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 10.11.2021 №99/2021/429689339 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:781, площадью 4800 кв. м, имеет вид разрешённого использования – для размещения и эксплуатации 12-ти квартирного жилого дома. Земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи (зарегистрировано 03.09.2012) и в аренде акционерного общества «Тандер» и ФИО1 на основании договора аренды от 29.08.2012 №4900007766.

Таким образом, согласно сведений ЕГРН общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:781 с видом разрешенного использования – для размещения и эксплуатации 12-ти квартирного жилого дома по договору аренды от 29.08.2012 №4900007766.

Между тем, требуя изменения вида разрешенного использования земельного участка с предусмотренного договором аренды на вид разрешенного использования «магазины», общество не учитывает, что объём его правомочий определяется договором аренды земельного участка и указанным в договоре видом разрешённого использования; арендатор не обладает правом на изменение вида разрешённого использования земельного участка с установленного договором на иной вид, необходимый в настоящий момент арендатору.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа поддерживает следующий правовой подход: «Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 №1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков» (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2018 по делу №А32-37765/2016, от 19.03.2018 по делу №А32-16772/2017, от 01.09.2016 по делу №А32-11191/2015).

В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.05.2019 по делу №А32-18620/2017 указано следующее: «Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Исходя из положений статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. Приведенное разъяснение содержится в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018. Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора 14 как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13)».

В постановлении от 25.06.2013 №1756/13 по делу №А35-765/2012 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал следующую правовую позицию:

«Выводы судов о том, что общество "БАСТА" как арендатор земельного участка имеет право на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, основаны на неправильном применении норм действующего законодательства.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать комитет, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом договора от 11.07.2011 является земельный участок с видом разрешенного использования "для эксплуатации временной автостоянки". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами для зоны Ж-4, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, в рассматриваемом случае у комитета как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

ЗК РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Спорный земельный участок, поставленный на кадастровый учет в 2002 году, предоставлялся в аренду для целей, не связанных со строительством, на основании решения комитета и без проведения торгов. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для эксплуатации временной автостоянки.

Обращение общества "БАСТА" с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "эксплуатации временной автостоянки" на "строительство административно-офисного здания" по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Таким образом, отказ комитета в изменении вида разрешенного использования земельного участка является правомерным и соответствующим действующему законодательству.».

Как следует из данного постановления Президиума ВАС РФ, «в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать комитет, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора».

Следовательно, обратившись с настоящим заявлением об обязании администрации города Сочи изменить вид разрешённого использования земельного участка с установленного договором аренды на вид разрешённого использования «магазины», общество не учитывает, что такое изменение возможно только при одновременном изменении договора аренды земельного участка, однако общество не вправе обязать администрацию как арендодателя внести изменения в договор аренды в части цели предоставления (вида разрешенного использования) земельного участка, поскольку предоставление земельного участка для цели строительства определённого объекта предполагает соблюдение публичной процедуры, регламентирующей формирование и предоставление участка в аренду для строительства конкретного объекта, а не простое заключение с администрацией дополнительного соглашения к договору с изменением по усмотрению и выбору арендатора вида разрешённого использования земельного участка с установленного при заключении договора на новый вид разрешённого использования, необходимый арендатору в данный момент.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, приведена следующая правовая позиция, свидетельствующая о сохранении подходов, выраженных в упомянутом постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 №1756/13:

«Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Гражданин, являющийся арендатором земельного участка с видом разрешенного использования "для размещения объекта по оказанию услуг и обслуживанию населения (площадь не более 150 кв. м)", обратился в департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования с заявлением об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка на вид "индивидуальное жилищное строительство", в чем ему было отказано.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением суда апелляционной инстанции, удовлетворено заявление истца, признан неправомерным отказ департамента в изменении вида разрешенного использования земельного участка, на администрацию муниципального образования возложена обязанность изменить вид разрешенного использования земельного участка с вида "размещение объекта по оказанию услуг и обслуживанию населения (площадь не более 150 кв. м)" на вид "индивидуальное жилищное строительство", а также заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, указав вид разрешенного использования земельного участка "индивидуальное жилищное строительство" и информацию о размере арендной платы, соответствующем виду разрешенного использования земельного участка.

Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления и принимая новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд кассационной инстанции указал следующее.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявление истца, исходили из отсутствия запретов либо иных ограничений для изменения вида разрешенного использования земельного участка, связанных с процедурами приобретения прав на земельный участок, и не ставили в зависимость от способа приобретения прав на земельный участок возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка. Кроме того, спорный земельный участок относится к зоне застройки индивидуальными жилыми домами в границах муниципального образования, где индивидуальное жилищное строительство является основным видом разрешенного использования земельного участка.

Между тем из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Материалами дела подтверждалось, что земельный участок предоставлен истцу на основании решения органа местного самоуправления с предварительным согласованием места размещения объекта и без проведения аукциона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Согласно кадастровому паспорту разрешенное использование спорного земельного участка - "для размещения объекта по оказанию услуг и обслуживанию населения (площадь не более 150 кв. м)".

При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для размещения объекта по оказанию услуг и обслуживанию населения.

Поскольку земельный участок предоставлен истцу для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид "для индивидуального жилищного строительства" без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.».

Как указано в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2022 по делу №А22-939/2020, «судебная практика последовательно придерживается сформулированного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 №1756/13 правового подхода о том, что арендатор получает право использования публичного земельного участка только по указанному в договоре назначению и не вправе изменять договор в соответствующей части».

«Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулировал правовой подход, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, вправе его использовать только по указанному в договоре назначению. В Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, приведен правовой подход об отсутствии у арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, праве требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды (пункт 2)» (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.04.2022 N Ф08-944/2022 по делу №А32-60107/2019).

Таким образом, с учётом приведённых правовых позиций относительно объёма правомочий арендатора земельного участка, предоставленного муниципальным образованием, суд приходит к выводу о том, что общество не вправе обязать администрацию изменить вид разрешенного использования земельного участка с установленного договором аренды на испрашиваемый арендатором в связи с приобретением расположенного на этом участке объекта.

Как следует из материалов регистрационных дел, предоставленных Управлением Росреестра по Краснодарскому краю по запросу арбитражного суда, приобретенный обществом в собственность и расположенный на арендуемом земельном участке объект с кадастровым номером 23:49:0125005:1204, площадью 533,2 кв. м, 2012 года постройки, был возведён вне рамок данного договора аренды земельного участка от 29.08.2012 №4900007766 и не соответствует виду разрешённого использования земельного участка, установленного договором аренды. 

Так, право собственности на указанный объект было признано решением Хостинского районного суда города Сочи от 05.12.2012 по делу №2-2128/2012 по иску ФИО4 к ФИО5 о признании сделки действительной и по встречному иску ФИО5 к ФИО4 о признании права собственности на объект недвижимости, которым было признано за ФИО5 право собственности на магазин Лит. «А», общей площадью 533,2 кв. м, количеством этажей – 1, находящийся по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, село Бетонный мост, ул. Надежная, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:781 (том 5, л.д. 95 – 98).

Как следует из данного решения Хостинского районного суда, строительство магазина осуществлялось без получения разрешения на строительство, магазин относится по формальным признакам к самовольным постройкам, право собственности на магазин признано на основании положений статей 218 и 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация города Сочи, как следует из текста решения, была привлечена к участию в указанном деле в качестве третьего лица.

Таким образом, общество приобрело по договору купли-продажи от 18.12.2013 (том 5, л.д. 47 – 54) в собственность здание общей площадью 533,2 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0125005:1204, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:781, право собственности на которое возникло в  результате признания права собственности на самовольную постройку на основании статьи 222 ГК РФ.

При этом общество не лишено возможности сформировать, с учётом норм отвода земель для конкретных видов деятельности и с обоснованием площади необходимого земельного участка, новый земельный участок, непосредственно занятый указанным зданием магазина и необходимый для его использования, в целях заключения нового договора аренды для эксплуатации здания магазина площадью 533,2 кв. метра.

Суд также приходит к выводу, что договор аренды земельного участка, изменения которого общество фактически испрашивает в части вида разрешенного использования земельного участка, обладает признаками недействительной (ничтожной) сделки.

Так, договор аренды от 29.08.2012 №4900007766 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:781 был заключён муниципальным образованием город-курорт Сочи и акционерным обществом открытого типа «ММС» (ИНН 

<

***>).

Между тем, на дату заключения указанного договора АООТ «ММС» (ИНН 

<

***>) было исключено из ЕГРЮЛ на основании п. 2 ст. 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ, дата прекращения: 27.04.2011, основание: исключение из ЕГРЮЛ фактически прекратившего свою деятельность юридического лица (выписка из ЕГРЮЛ от 11.05.2021 №ЮЭ9965-21-142872690 – том 7, л.д. 97 – 99).

Достоверность данной записи об исключении из ЕГРЮЛ акционерного общества открытого типа «ММС» подтверждается сведениями регистрационного дела указанного юридического лица, предоставленного Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №7 по Краснодарскому краю по запросу арбитражного суда (том 7, л.д. 134 – 153).

Таким образом, по состоянию на дату заключения договора аренды 29.08.2012 АООТ «ММС» было исключено 27.04.2011 из ЕГРЮЛ по решению регистрирующего органа как фактически прекратившее деятельность на основании ст. 21.1 ФЗ-129 от 08.08.2001.

Доказательств признания недействительной регистрационной записи об исключении АООТ «ММС» из ЕГРЮЛ не представлено.

Следовательно, договор аренды земельного участка был заключён с исключённым из ЕГРЮЛ юридическим лицом, то есть с утратившим правоспособность (прекратившимся).

Заключение договора аренды с арендатором, правоспособность которого как юридического лица была прекращена к моменту заключения договора аренды, то есть с несуществующим субъектом права, свидетельствует о недействительности (ничтожности) такого договора.

Даже если исходить из позиции общества и рассматривать договор аренды земельного участка от 29.08.2012 №4900007766 как действующий, с учётом неоднократной передачи прав по этому договору и отсутствием со стороны администрации каких-либо действий по оспариванию такого договора, то и при таком подходе договор аренды следует квалифицировать как недействительную (ничтожную) сделку по следующим основаниям.

Как видно из договора аренды от 29.08.2012 №4900007766, он заключён муниципальным образованием город-курорт Сочи и АООТ «ММС» согласно постановлению администрации города Сочи от 08.09.1993 №713 «О выдаче государственных актов на право пользования землей, предоставляемой для строительства и иных целей предприятиям и организациям города».

Постановлением главы администрации города Сочи от 08.09.1993 №713 были отведены дополнительные площади для строительства и иных целей предприятиям и организациям города согласно приложению и закреплены за предприятиями и организациями земельные участки с выдачей государственных актов на право пользования землей (том 7, л.д. 44 – 47).

Главой местной администрации г. Сочи выдан акционерному обществу открытого типа «ММС» на основании постановления от 08.09.1993 №713 главы администрации города Сочи государственный акт КК-2 №426000535 на право бессрочного (постоянного) пользования 0,48 гектаров для размещения и эксплуатации 12-ти квартирного жилого дома (том 7, л.д. 48 – 55).

В государственном акте указано на нахождение земельного участка полностью во второй зоне округ санитарной охраны курортов (том 7, л.д. 54).

Аналогичное положение о расположении земельного участка во второй зоне округа санитарной охраны курорта приведено и в пункте 1.1 договора аренды от 29.08.2012 №4900007766 земельного участка.

Между тем, в соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения № 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации № 337 от 12.04.1993 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» предусмотрено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. 

Границы санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решением от 02.09.1987 № 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи». 

Поскольку внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи является границей курорта, спорный земельный участок входил и входит в состав особо охраняемой природной территории, в связи с чем, на момент принятия администрацией постановления от 08.09.1993 №713 и выдачи соответствующего государственного акта, земельный участок являлся федеральной собственностью; администрация города Сочи в указанный период не была наделена полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности.

В период со дня вступления в силу приказа Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 №141 по дату вступления в силу приказа Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 09.04.2001 N 69 «О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации» полномочиями заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности обладал Комитет по управлению имуществом города Сочи (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.12.2019 по делу №А32-51046/2017).

Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 №141, правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом был наделен комитет по управлению государственным имуществом города Сочи (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.08.2017 по делу №А32-45050/2015).

Таким образом, поскольку администрация города Сочи после принятия приказа Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 №141 не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками, относящимися в силу закона к федеральной собственности в составе земель курорта федерального значения, выданный администрацией на основании постановления от 08.09.1993 №713 государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования следует рассматривать как не имеющий юридической силы (недействительный).

Договор аренды от 29.08.2012 №4900007766 заключён на основании постановления администрации города Сочи от 08.09.1993 №713 «О выдаче государственных актов на право пользования землей, предоставляемой для строительства и иных целей предприятиям и организациям города», то есть в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. 

Ввиду недействительности указанного постановления администрации как принятого неуполномоченным по распоряжению федеральными землями органом, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не возникло, а потому оно и не могло быть переоформлено на право аренды посредством заключения соответствующего договора.

 Доказательств реализации установленной Земельным кодексом Российской Федерации публичной процедуры предоставления в аренду земельного участка для целей строительства многоквартирного жилого дома материалы регистрационного дела земельного участка, предоставленные Управлением Росреестра по Краснодарскому краю по запросу суда (тома 3 – 7 настоящего дела), не содержат.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 29.08.2012 №4900007766 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:781, как заключённого с юридическим лицом, утратившим на момент заключения договора правосубъектность в связи с исключением его налоговым органом из единого государственного реестра юридических лиц как недействующего юридического лица, и как заключённого администрацией в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, которое в действительности не возникло ввиду предоставления данного права неуполномоченным на тот момент органом.

Поскольку договор аренды от 29.08.2012 №4900007766 следует квалифицировать как недействительную (ничтожную) сделку, не представляется возможным изменение такого договора в части вида разрешенного использования земельного участка, равно как и обязание администрации изменить установленный таким договором вид разрешенного использования земельного участка на испрашиваемый обществом.

Таким образом, в удовлетворении заявленных обществом требований надлежит отказать полностью.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков