Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-217715/18-57-1181

г. Москва

19 декабря 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 05 декабря 2018 г.

 Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2018 г. 

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Председательствующего судьи Ждановой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Прониным А.П.

рассматривает в открытом судебном заседании дело

истец ФИО1

ответчики: 1. ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КВКЦ ПОИСК"; 2. ФИО2; 3. ФИО3

о признании недействительным договора залога земельного участка и применении последствий недействительности сделки

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО4 по доверенности от 20.07.2018 г. 

от ответчика 1: Мусс Е.М. по доверенности от 20.07.2018 г.

от ответчиков 2,3: не явились, извещены

                                                                УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в арбитражный суд к Обществу с ограниченной ответственностью "КВКЦ ПОИСК", ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора залога земельного участка и применении последствий недействительности сделки.

Ответчики 2,3, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в заседание не явились. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

Истец поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик 1 требования не оспаривал.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, оценив имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование иска истец указывает, что 23 июля 2018 года участнику Общества с ограниченной ответственностью «КВКЦ «Поиск» ФИО1 стало известно, что 01 июня 2018 года между Обществом с ограниченной ответственностью «КВКЦ «Поиск» и ФИО2, а также ФИО3 заключен договор залога в отношении доли в праве на земельный участок, общей площадью 1095 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 77:03:0005014:31. 

Согласно условиям договора он был заключен в обеспечение исполнения обязательств Общества по соглашениям:

- Соглашение № 1 о выплате действительной стоимости доли вышедшему участнику от 22 мая 2018 года между Обществом и ФИО2;

- Соглашение №2 о выплате действительной стоимости доли вышедшему участнику от 22 мая 2018 года между Обществом и ФИО3.

Истец указывает, что сделка по передаче имущества в залог является для Общества крупной сделкой, не получила соответствующего одобрения общества, что влечет ее недействительность.

Согласно п.1 ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI. 1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

В соответствии с п. 3 ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» принятие решения о согласии на совершение крупной сделки является компетенцией общего собрания участников общества.

Из материалов дела следует, что предметом залога является доля в праве на земельный участок общей площадью 1095  кв.м., находящегося по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 77:03:0005014:31.

Согласно бухгалтерскому балансу Общества, подписанному ФИО5 на 30.04.2018, баланс компании составляет 38 805 000, а стоимость  материальных  внеоборотных активов  38 446 000 рублей. 

Перечень недвижимого имущества, числящегося по строке материальные внеоборотные активы, принадлежащего на праве собственности ООО «КВКЦ Поиск», с указанием даты постановки на баланс и остаточной стоимости на 30.04.2018 г. (дату оценки), а также стоимость имущества  согласно договору  залога:

Нежилое помещение, площадь 668,8 кв. м, этаж 5, помещение I – комнаты с 1 по 4, 4а, 4б, 4в, 5, 5а, 5б, 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 7, 7а, 7б, 8, 8а, 9, 10, 10а, 10б, 11, 11а, 11б, 12, 13, 13а, 13б, 14, 14а, 14б, 14в, с 15 по 17, 17а, кадастровый номер 77:03:0005011:7883, расположенное по адресу: 

<

...>

Доля в праве на земельный участок, общей площадью 1 095 кв. м, кадастровый номер 77:03:0005014:31, расположенный по адресу: 

<

...> в размере 19/100

Таким образом, согласно данным бухгалтерского учета Общества, цена договора залога превышает  балансовую  стоимость активов общества более чем на 100 %,  что так же подтверждается справкой  ООО «КВКЦ Поиск» от «03» июля 2018 о крупности сделки.

Основным видом деятельности Общества является «Аренда и управлением собственным или  арендованным нежилым недвижимым имуществом», что подтверждается сведениями содержащимися в  ЕГРЮЛ.

Анализ  выписки операций по счету за период с 01.10.2017г. по 28.06.2018г. от 28.06.2018г, ранее представленные в материалы дела, также подтверждает, что единственным источником доходов является  арендные платежи. 

Договор залога выходит за рамки обычной хозяйственной деятельности, так как предусматривает возможность отчуждения имущества, являющегося активом общества.

Основными принципами земельного законодательства является  единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют их судьбе (ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации)

Решением суда по делу №А40-135114/2018, был признан недействительным  договор залога от 01 июня 2018 года недвижимого имущества, общей площадью 668,8 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...>, этаж 5, кадастровый номер: 77:03:0005011:7883, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью Общество с ограниченной ответственностью «КВКЦ «Поиск» и ФИО2, а также ФИО3. 

Указанное недвижимое имущество, общей площадью 668,8 кв.м., располагается на земельном участке,   и являлось предметом залога по одной сделке (договор залога от 01.06.2018).

Таким образом, исполнение договора залога приведет к прекращению деятельности Общества,  так как иной деятельности общество не осуществляет, либо создаст ситуацию когда у земельного участка и недвижимого имущества будут  разные собственники, что противоречит действующему земельному законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью лица указанные в данном положение закона, признаются заинтересованными в совершении обществом сделки, в том числе если они, их супруги, родители, дети, полнородные и не полнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) подконтрольные им организации являются выгодоприобретателем в сделке либо контролирующими лицами юридического лица, являющегося выгодоприобретателем в сделке, либо занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося выгодоприобретателем в сделке, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица ( п. 21 Постановления Пленума).

Применительно к сделкам с заинтересованностью судам надлежит исходить из того, что другая сторона сделки (ответчик) знала или заведомо должна была знать о наличии элемента заинтересованности, если в качестве заинтересованного лица выступает сама эта сторона сделки или ее представитель, изъявляющий волю в данной сделке, либо их супруги или родственники, названные в абзаце втором пункта 1 статьи 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью и абзаце втором пункта 1 статьи 81 Закона об акционерных обществах.

В соответствии с условиями оспариваемого договора имущество передано в залог ФИО2 и ФИО3. 21 мая 2018 года ФИО2 и ФИО3 вышли из состава участников Общества, соответствующие изменения в составе участников зарегистрированы в Едином государственном реестре юридических лиц 28 мая 2018 года.

Таким образом, являясь ранее участниками Общества, ФИО2 и ФИО3 обладали достоверной информацией, что имущество является единственным активом Общества, сделка по его передаче в залог является для Общества крупной и в соответствии с уставом Общества и действующим законодательством подлежит обязательному одобрению участниками Общества.

Из материалов дела следует, что договор залога от имени Общества подписан ФИО5, являющейся дочерью ФИО3, которая в свою очередь является женой ФИО2. Данный факт ответчиками в судебном заседании не оспаривался.

Таким образом, договор залога является сделкой с заинтересованностью, так заключен между близкими родственниками, в отношении имущества принадлежащего Обществу.

В соответствии с п. 3 ст. 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, п. 8.2. абхз. 12 Устава Общества, сделка с заинтересованностью должна быть одобрена общим собранием участников общества.

Сделка с заинтересованностью, совершенная с нарушением порядка, установленного Законом, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Из материалов дела следует, что на дату подписания спорного договора участниками ООО «КВКЦ «Поиск» являлись:

-ФИО6 (22,88% доли в уставном капитале);

-ФИО1 (19,67% доли в уставном капитале);

-ФИО7 (19,67% доли в уставном капитале).

Доказательств того, что указанными лицами принималось решение об одобрении сделки по передаче в залог недвижимого имущества, принадлежащего ООО «КВКЦ «Поиск», суду не представлено.

Из материалов дела следует, что 07 мая 2018 года решением общего собрания участников общества, оформленным протоколом №1/2018 были прекращены полномочия генерального директора ООО «КВКЦ «Поиск» ФИО5 и генеральным директором назначена ФИО1.

Истцы в судебном заседании пояснили суду, что у участников Общества было намерение прекратить полномочия ФИО5 с 18 мая 2018 года, однако ФИО5 при участии в собрании предоставила сведения, что находится в ежегодном оплачиваемом отпуске, в связи с чем, было принято решение о прекращении полномочий ФИО5 с 04 июня 2018 года.

Согласно листку нетрудоспособности №312149767416, выданного терапевтом Филиала №3 ГБУЗ «ГП №210 ДЗМ» ФИО8 , ФИО5 освобождена от работы на период с 31 мая 2018 года по 04 июня 2018 года. В последующем листок нетрудоспособности был продлен с 05 июня 2018 года по 09 июня 2018 года.

Таким образом, суд полагает, что зная о прекращении своих полномочий как генерального директора Общества с 04 июня 2018 года, ФИО5, действуя недобросовестно, заключила от имени Общества договор о передаче в залог спорного актива Общества в момент неисполнения должностных обязанностей.

В соответствии с п.1. 173.1. Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Согласно п. 2. ст. 173.1. поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Ответчики в судебное заседание не явились, требования истца документально не опровергли.

Согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив представленные доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что требование истца обоснованно и подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчиков. 

На основании ст.ст. 10, 12, 167, 173.1 ГК РФ, ст. 45, 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», руководствуясь ст.ст. 4, 65, 71, 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор залога от 01 июня 2018 года земельного участка, общей площадью 1095 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 77:03:0005014:31,вид права общая долевая собственность доля в праве 19/100 (девятнадцать сотых)  заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью Общество с ограниченной ответственностью «КВКЦ «Поиск» и ФИО2, а также ФИО3 

Применить последствия недействительности сделки в виде прекращения залога и исключении записи об обременении в виде ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости в отношении доли в праве на земельный участок, с общей площадью 1095 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 77:03:0005014:31, принадлежащий  Обществу  с ограниченной ответственностью «КВКЦ «Поиск», вид права общая долевая собственность доля в праве 19/100 (девятнадцать сотых).

Взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (Шесть тысяч) руб. по 3 000 (Три тысячи) руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия. 

Судья                                                                                                                 Ю.А. Жданова