ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11036/2024

г. Челябинск

07 октября 2024 года

Дело № А07-25765/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.06.2024 по делу № А07-25765/2022.

В судебном заседании посредством веб-конференции приняли участие представители: 

общества с ограниченной ответственностью «Медикус - СТ» - ФИО1 (паспорт, доверенность от 20.12.2023, срок действия три года, диплом). 

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфы Республики Башкортостан - ФИО2 (паспорт, диплом, доверенность от 10.01.2024).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Медикус-СТ» (далее - истец, ООО «Медикус-СТ») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик)  об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа, изложив: пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 3 679 000 (три миллиона шестьсот семьдесят девять тысяч) руб., без учета НДС 20% и равной его рыночной стоимости, что подтверждено заключением судебной экспертизы от 17.02.2023 № 17, выполненной обществом с ограниченной ответственностью ЦНЭ «Судинформ»; пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 367 900 руб. (триста шестьдесят семь тысяч девятьсот руб.); пункт 3.5 договора в следующей редакции: «В пределах срока оплаты объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату, установленную в решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.04.2022 по делу № А07-32452/2020, как срок, в пределах которого должен был быть заключен настоящий договор, в связи с установленным фактом бездействия муниципалитета незаконным; внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору купли-продажи). 

Кроме того, истец заявил требования о взыскании убытков в виде уплаченных арендных платежей за период с 01.11.2020 по 31.12.2022 в сумме 342 703 руб. 50 коп., налога на добавленную стоимость, уплаченного в качестве налогового агента за Управление в сумме 42 920 руб., а также упущенной выгоды по соглашению о намерениях аренды указанного помещения (с учетом дополнительных соглашений), заключенному обществом «Медикус-СТ» с обществом с ограниченной ответственностью «Уралтеплосервис» (на период с 01.01.2021 по 31.12.2022) в сумме 1 800 000 руб. (24 месяца* 75 000 руб.), расходов на оплату судебной экспертизы в сумме 40 000 руб., расходов по оплате услуг представителя в сумме 113 000 руб. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «АудитБезопасность». 

Решением суда первой инстанции от 28.07.2023 исковые требования общества «Медикус-СТ» удовлетворены частично. Суд урегулировал разногласия, возникшие между обществом «Медикус-СТ» и Управлением при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа, расположенного по адресу: 

<

...>, с изложением пунктов 3.1, 3.3 и 3.5 указанного договора в следующей редакции: пункт 3.1 договора: стоимость объекта составляет 3 679 000 (три миллиона шестьсот семьдесят девять тысяч) рублей, без учета НДС 20%; пункт 3.3 договора: покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 367 900 (триста шестьдесят семь тысяч девятьсот) руб., перечисляемые на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца; пункт 3.5 договора: в пределах срока оплаты объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации, действующей на 07.12.2020. Суд взыскал с управления в пользу общества «Медикус-СТ» убытки в сумме 264 065 руб. 50 коп., расходы по оплате экспертизы в сумме 40 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в сумме 6000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением суда апелляционной инстанции от 04.10.2023 решение суда оставлено без изменения. 

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 13.02.2024 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.07.2023 по делу №А07-25765/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023 по тому же делу отменены в части удовлетворения требований общества с ограниченной ответственностью «Медикус-СТ» о взыскании убытков и судебных расходов. В указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан. В остальной части решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.07.2023 по делу № А07-25765/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023 по тому же делу оставлены без изменений. 

В ходе нового рассмотрения дела Арбитражным судом Республики Башкортостан истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об увеличении суммы исковых требований в части взыскания упущенной выгоды до 2 475 000 руб., а также частичном отказе от требований о взыскании 42 920 руб. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.06.2024 по делу № А07-25765/2022 принят частичный отказ ООО «Медикус - СТ» от иска. Производство по делу по иску ООО «Медикус - СТ» к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о взыскании 42 920 руб. прекращено. Исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с Управления в пользу ООО «Медикус - СТ» убытки в размере 313 791,42 руб., упущенную выгоду в размере 2 475 000 руб. 

С вынесенным решением не согласилось Управление, подав апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неправильное определение периода излишней уплаты обществом арендной платы по причине незаконного бездействия Управления. С учетом вступившего в законную силу судебного акта по делу №А07-32452/2020, такое бездействие имело место с 08.12.2020 по 04.08.22, поскольку дата 07.12.2020 является последним днем для направления истцу проекта договора купли-продажи (с учетом того, что 06.12.2020 является нерабочим днем).

По мнению апеллянта,  преддоговорный спор был инициирован истцом в целях изменения выкупной цены объекта и зачета стоимости убытков в виде уплаченных арендных платежей. Существенное расхождение между ценой выкупа, указанной в договоре Управлением на основании проведенной оценки рыночной стоимости имущества (4 499 903,98 руб.) и ценой, установленной в решении суда (3 679 000 руб.) отсутствует. При этом, предлагаемая обществом в протоколе разногласий цена составляла 2 800 000 руб. Требование истца о зачете в выкупную стоимость убытков также не основано на законе, что исключало правовые основания для принятия Управлением предложенного обществом протокола разногласий.   

Предлагаемая истцом ставка рефинансирования, действующая на дату заключения договора, обусловлена отсутствием опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Соответственно, отнесение на Управление убытков, обусловленных внесением арендных платежей в период разрешения преддоговорного спора произведено необоснованно.

        Взыскание убытков в виде упущенной выгоды, апеллянт также считает неправомерным, ввиду  допущенного обществом злоупотребления правом и неразумности  действий по заключению предварительного договора аренды нежилого помещения до возникновения права собственности на него и истечения предусмотренных законом сроков оказания муниципальной услуги - реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения. Предоставленное в ходе рассмотрения настоящего дела  дополнительное соглашение к Соглашению о намерениях от 11.11.2020 не было предоставлено истцом при составлении протокола разногласий, а также рассмотрении Арбитражным судом Республики Башкортостан дела №А07-27740/2022 (в рамках которого между ООО «Уралтеплосервис» и ООО «Медикус-СТ» было заключено мировое соглашение). Указанное свидетельствует о фиктивности названного соглашения, составленного исключительно с целью взыскания с Управления денежных средств. Вывод суда первой инстанции об объективном праве общества на выкуп помещения с 14.03.2020 является ошибочным, ввиду необходимости соблюдения требований о соответствии субъекта требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ). Реальное право общества возникло лишь 12.08.2020, с даты подачи соответствующего заявления.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2024 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 06.09.2024.

До начала судебного заседания от ООО «Медикус - СТ» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором   выражено мнение о необоснованности апелляционной жалобы.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2024  судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы было отложено и назначено к рассмотрению на 04.10.2024.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2024 в составе суда произведена замена. Судья Колясникова Ю.С. заменена на судью Жернакова А.С. Рассмотрение апелляционной жалобы начало с самого начала. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель третьего лица не явился.

К дате судебного заседания от ООО «Медикус - СТ»  и Управления поступили письменные пояснения, приобщенные в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель  ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представителем истца заявлены возражения на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 13.03.2018 между управлением (арендодатель) и обществом «Медикус-СТ» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 31019, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда площадью 78,1 кв. м, 1 этаж, адрес: Орджоникидзевский район городского округа 

<

...> литера А, для использования под образовательную деятельность (пункт 1.1 договора).

Также между управлением (арендодатель) и обществом «Медикус-СТ» 16.07.2019 (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 31154.1, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда площадью 78,1 кв. м с кадастровым номером 02:55:030183:1414, 1 этаж, расположенное по адресу: Орджоникидзевский район городского округа 

<

...> литера А, для использования под медицину (пункт 1.1 договора).

Общество «Медикус-СТ» 12.08.2020 обратилось в Управление с заявлением от 10.08.2020 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В уведомлении от 12.08.2020 исх. № 25240 управление пояснило, что услуга в настоящее время не может быть осуществлена, поскольку арендуемое помещение, предоставленное по договору аренды от 16.07.2019 № 31154.1, используется обществом «Медикус-СТ» для оказания копировальных услуг, что является нарушением пункта 1.1 договора, и предложило устранить выявленные нарушения.

Общество «Медикус-СТ» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным бездействия управления в реализации преимущественного права выкупа обществом арендуемого муниципального помещения, об обязании устранить нарушения путем совершения действий по реализации преимущественного права.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.04.2022 по делу № А07-32452/2020 требования управления удовлетворены. Суд признал незаконным бездействие управления по рассмотрению заявления от 12.08.2020. В качестве способа восстановления нарушенного права суд обязал управление совершить по заявлению общества «Медикус-СТ» действия по реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2022 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.04.2022 по делу № А07-32452/2020 изменено в части избранного судом первой инстанции способа восстановления нарушенного права заявителя. В качестве способа восстановления нарушенного права суд обязал управление совершить действия по реализации обществом «Медикус-СТ» преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты вынесения настоящего постановления суда апелляционного инстанции; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить обществу «Медикус-СТ» проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В остальной части решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.04.2022 по делу № А07-32452/2020 оставлено без изменения.

Во исполнение решения суда Управлением 04.08.2022 обществу «Медикус-СТ» направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа, встроенно-пристроенных к пятиэтажному жилому зданию (кадастровый номер: 02:55:030183:1414), расположенному по адресу: 

<

...>.

Не согласившись с условиями указанного проекта договора, общество «Медикус-СТ» 12.08.2022 направило в адрес управления протокол разногласий.

Письмом от 19.08.2022 исх. № 22088 управление отклонило указанный протокол разногласий.

В целях разрешения преддоговорного спора, ООО «Медикус-СТ» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Вступившим в законную силу в названной части решением по настоящему делу, урегулировали разногласия, возникшие между управлением и обществом «Медикус-СТ», в части установления условия договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества в сумме 3 679 000 руб. Пункт 3.5 договора  принят в редакции истца - в пределах срока оплаты объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации, действующей на 07.12.2020.

После направления дела  Арбитражным судом Уральского округа на новое рассмотрение в части  взыскания убытков в суд первой инстанции актуальными требованиями общества «Медикус-СТ»  являются требования о взыскании с Управления упущенной выгоды в размере  2 475 000 руб., основанные на заключенном  10.08.2020  соглашении о намерениях заключить договор аренды помещения договор аренды названного помещения с обществом с ограниченной ответственностью «Уралтеплосервис»  на период с 10.11.2020 сроком на 3 года, по 10.11.2023, которым предусмотрен размер ежемесячной арендной платы -75 000 руб., а также заключенном между обществом «Медикус-СТ» и обществом «Уралтеплосервис» дополнительном соглашении от 11.11.2020, которым перенесен срок заключения договора аренды на срок  «не позднее 01.01.2021 года», оговоренный размер арендной платы (75 000 руб.) и другие условия соглашения не изменены. Расчет упущенной выгоды произведен за период с 01.01.2021 по 04.10.2023 из расчета арендной платы в размере 75 000 руб. за 33 месяца.

Требования о взыскании убытков в размере 316 342,50 руб., причиненных несвоевременным заключением договора купли-продажи мотивированы излишним внесением арендной платы за период с 01.12.2020 по 30.11.2022.

Установив, что в результате неправомерных действий ответчика были сохранены арендные отношения сторон, предполагающие обязанность по внесению арендной платы, отсутствующую у собственника помещения, суд первой инстанции установил, что внесенная арендная плата составляет убытки истца и частично удовлетворил исковые требования о взыскании убытков в виде суммы ежемесячных арендных платежей в размере 313 791,42 руб. за период с 07.12.2020 по 30.11.2022. Оснований для возмещения убытков ранее 07.12.2020, исходя из установленных законом сроков направления истцу проекта договора купли-продажи, судом не установлено. Также судом не установлено оснований для уменьшения внесенных обществом арендных платежей на сумму налогов, ввиду применения упрощенной системы налогообложения, не предполагающей уплату налога на имущество.

При удовлетворении заявленных требований в части взыскания упущенной выгоды суд первой инстанции  признал наличие у ООО «Медикус-СТ» права на выкуп арендуемого нежилого помещения начиная с 14.03.2020, что  создает наличие оснований для заключения договора, предполагавшего предоставление в аренду третьему лицу нежилого помещения после возникновения права собственности на него. Невозможность предоставления нежилого помещения в аренду признана обусловленной неправомерными действиями ответчика.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании статей 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Под убытками, которые согласно пункту 2 статьи 15 и статье 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат возмещению в случае причинения вреда, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 12 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что вред возмещается за счет казны по общим правилам внедоговорной (деликтной) ответственности, но при наличии специальных оснований, связанных с публичным статусом причинителя вреда и характером его деятельности, по сути - в связи ненадлежащим исполнением публичных обязанностей органами публичной власти, должностными лицами.

Спорные отношения возникли между сторонами в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке Федерального закона № 159-ФЗ. Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие статье 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Постановлением администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.02.2019 № 219 утвержден Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования» в городском округе город Уфа Республики Башкортостан», которые действовал на момент рассмотрения заявления ООО «Медикус-СТ».

Согласно пункту 2.6 указанного Административного регламента срок выдачи результата муниципальной услуги исчисляется со дня поступления заявления о предоставлении муниципальной услуги, в том числе через РГАУ МФЦ либо в форме электронного документа с использованием РПГУ (при наличии в УЗИО г. Уфы технической возможности), и не должен превышать сто четырнадцать календарных дней без учета срока составления отчета об оценке рыночной стоимости муниципального имущества независимым оценщиком, в том числе:

- заключение муниципального контракта на оказание муниципальных услуг по оценке рыночной стоимости арендуемого муниципального имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества - в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направление заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- заключение договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что ООО «Медикус-СТ» обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 12.08.2020.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.04.2022 по делу № А07-32452/2020 признано незаконным бездействие управления по рассмотрению заявления от 12.08.2020, выразившееся в несовершении  уполномоченным органом в предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ сроки предписанных данной нормой действий.

При исчислении названных сроков, судом первой инстанции установлено, что исходя из даты подачи заявления договор с оценщиком должен быть заключен не позднее 2 месяцев с даты получения заявления, то есть до 12.10.2020.

В свою очередь, отчет об оценке по аналогии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 12 Федерального закона от 22.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» должен быть выполнен и принят заказчиком в 30 дневный срок, до 12.11.2020.

Решение об условиях приватизации арендуемого имущества в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ должно быть принято в двухнедельный срок, до 26.11.2020.

Следовательно, проект договора купли-продажи должен быть направлен Администрацией предпринимателю по истечении 10 дней, то есть не позднее 07.12.2020 (с учетом выходных дней).

Таким образом, при надлежащем исполнении своих публичных обязанностей Управлением договор купли-продажи мог быть заключен сторонами не позднее 07.12.2020.

Доводы апеллянта относительно неправильного определения начальной даты периода исчисления убытков подлежат отклонению, поскольку он не привел к неправильному определению  размера убытков. Оснований для определения конечной даты периода начисления убытков 04.08.2022 (даты направления проекта договора купли-продажи) также не имеется.

Выразив уполномоченному органу волеизъявление на реализацию преимущественного права выкупа арендуемого имущества, субъект предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, вправе рассчитывать, что соответствующие органы публичного образования исполняют возложенные на них законом обязанности, связанные с обеспечением приватизации арендуемого имущества, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы органами публичного образования ненадлежащим образом.

Исходя из содержания абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, приватизация имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в пользу указанных субъектов производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ), который, по смыслу абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену.

В соответствии с правовым подходом, выраженным в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605, само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом об оценочной деятельности (статья 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В то же время существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательству на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Вопреки доводам апелляционной жалобы,  расхождение между ценой выкупа, указанной в договоре Управлением на основании проведенной оценки рыночной стоимости имущества (4 499 903,98 руб.) и ценой, установленной в решении суда (3 679 000 руб.)  является существенным.

С учетом  признания судом правомерной позиции общества в части применимой ставки процентов равной 1/3 ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации, действующей на 07.12.2020, обращение общества в суд носило вынужденный характер и являлось необходимым для защиты его права.

Ссылки  Управления на необоснованность предлагаемой истцом ставки рефинансирования,  в связи с отсутствием опубликования объявления о продаже арендуемого имущества направлены на переоценку вступившего в законную силу решения в названной части, а потому не подлежат оценке судом апелляционной инстанции. 

Таким образом, инициирование спора об урегулировании разногласий по договору обществом «Медикус-СТ», не исключает удовлетворения заявленных им требований о возмещении убытков в период разрешения такого спора.

Соответственно, приведенные Управлением доводы не являются обстоятельством, освобождающим публичное образование от имущественной ответственности за причиненный участнику экономического оборота вред, а равно не могут служить основанием для уменьшения размера ответственности по пункту 1 статьи 404, пункту 2 статьи 1083 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений пунктов 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Федерального закона № 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу изложенных разъяснений, обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи муниципального имущества, поэтому, при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендной платы, обязанность по внесению которой отсутствовала бы у арендатора, если бы он стал собственником.

Установив фактическое внесение обществом арендных платежей, суд первой инстанции обоснованно определил, что убытки за период с 07.12.2020 по 30.11.2022  составляют 313 791,42 руб. 

Оснований для уменьшения названной суммы на сумму налогов (налог на имущество, земельный налог), которые общество должно было бы уплатить в бюджет вместо арендной платы с момента своевременной регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости, судебная коллегия не усматривает.

Как установлено в ходе рассмотрения дела судом  первой инстанции ООО «Медикус-СТ»  применяет упрощенную систему налогообложения, которая в силу  пункта 2 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации предусматривает освобождение от обязанности по уплате налога на имущество организаций (за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость). Из предоставленных обществом налоговых деклараций (т.5 л.д. 106-116) таких объектов не усматривается.

Оснований для уменьшения суммы убытков на сумму земельного налога также не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что выкупаемое нежилое помещение расположено в  многоквартирном жилом здании. Таким образом, обязанность по уплате земельного налога у общества с момента приобретения права собственности на нежилое помещения не возникает и не связана с ним.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации  под убытками понимаются также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 14 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации , упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Согласно пункту 3 указанного постановления при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Указанные разъяснения позволяют использовать при доказывании размера упущенной выгоды не только конкретные меры и приготовления, предпринятые для ее получения (например, доказательства заключения договоров, направленных на получение выгоды), но и данные об обычной прибыли, которую получает истец в условиях, когда аналогичные обязательства исполняются надлежащим образом.

Должник в таком случае имеет возможность доказывать, что в данной конкретной ситуации обычная прибыль не была бы получена кредитором даже в том случае, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 3 названного постановления).

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16674/12).

Требование о взыскании убытков в виде упущенной выгоды заявлены  обществом за период с 01.01.2021 по 04.10.2023 (даты фактического заключения договора кули-продажи). Расчет убытков произведен исходя из условий соглашения о намерениях от 10.08.2020  (с учетом дополнительного соглашения).

Оценивая данные требования и приведенные подателем апелляционной жалобы возражения, судебная коллегия полагает, что сам по себе факт заключения соглашения до момента возникновения права собственности, исходя из положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, не является основанием для его критической оценки. При этом, заключение соглашение произведено между обществом «Медикус-СТ» и обществом «Уралтеплосервис» фактически одновременно с подачей заявления  о реализации преимущественного права на приобретение имущества (10.08.2020 и 12.08.2020, соответственно).

Признавая наличие у общества оснований для заключения названного соглашения, суд первой инстанции обоснованно исходил из обоснованности  его предположений о возникновении права собственности на арендуемое нежилое помещение, исходя из продолжительности владения помещением на праве аренды на основании договора от 13.03.2018  и соответствия требованиям пункта 3 Закона 159-ФЗ. Иного  Управлением в ходе рассмотрения настоящего дела не доказано.

Приведенные Управлением ссылки на фиктивность заключения соглашении о намерениях заключить договор аренды помещения от 10.08.2020 и дополнительного соглашения от 11.11.2020, также не подтверждены доказательствами (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что спор между сторонами соглашения от 10.08.2020 был предметом рассмотрения Арбитражным судом Республики Башкортостан в рамках  дела №А07-27740/2022.  Исходя из заключения сторонами настоящего дела мирового соглашения  и условий дополнительного соглашения от 11.11.2020, которым перенесен срок заключения договора аренды на срок  «не позднее 01.01.2021 года»,  без изменения других условий соглашения, отсутствие ссылки на дополнительное соглашение при рассмотрении названного дела, само по себе не исключает факт его существования.

О фальсификации доказательств в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Управлением заявлено не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Ссылки Управления на неразумность  действий по заключению предварительного договора аренды нежилого помещения до возникновения права собственности на него и допущенное ответчиком злоупотребление правом не могут служить основанием для отказа в удовлетворении иска в названной части исходя из предусмотренной презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий, пока не доказано иное (пункт 1 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы  по уплате государственной пошлины, распределяются судом в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. С учетом освобождения Управления от уплаты государственной пошлины в порядке статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.06.2024 по делу № А07-25765/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

                И.Ю. Соколова

 

Судьи:

                 А.С. Жернаков

 

 

                  А.Х. Камаев